Płot w linii prostej a mapy z załamaniem. SN uchylił wyrok w sporze o pas działki

II CSKP 541/24

2

Wyrokiem z 27 października 2021 r. Sąd Rejonowy w Ostrowi Mazowieckiej

dokonał rozgraniczenia działek położonych w O. - nr […], stanowiącej własność

Skarbu Państwa, będącej w użytkowaniu wieczystym powoda „S.” Sp. z o.o.

w O. z działką nr […], stanowiącą własność pozwanych M.

i J.W., według wariantu drugiego mapy biegłego sądowego geodety H.D.; nakazał

pozwanym wydać powodowi użytkowaną przez nich część działki nr […],

przedstawionej na mapie biegłego sądowego geodety T.Ł., zaewidencjonowanej w

Starostwie Powiatowym w […] za numerem […], jako działka […]; termin wydania

odroczył do 31 grudnia 2023 r.

Wyrokiem z 19 października 2022 r. Sąd Okręgowy w Ostrołęce zmienił

ww. postanowienie: w pkt I w ten sposób, że rozgraniczył wymienione nieruchomości

ustalając granicę według linii koloru czerwonego wyznaczoną punktami, oznaczoną

na mapie sytuacyjnej biegłego sądowego z zakresu geodezji H.D.,

w pkt II oddalając powództwo o wydanie nieruchomości, uchylił pkt III oraz oddalił

apelację powoda.

Sąd drugiej instancji ustalił, że 28 sierpnia 2003 r. powód nabył od C. S.A. w

W. prawo użytkowania działek nr […] i nr […] o łącznej powierzchni […] ha, w tym

powierzchnia działki […] wyniosła […] ha. Nieruchomość ma urządzoną księgę

wieczystą. W dziale drugim tej księgi jako właściciel figuruje Skarb Państwa, a jako

użytkownik wieczysty gruntu i prawa własności budynków - powód.

Przedmiot sprawy stanowi część działki nr […] (figura podobna do prostokąta

o pow. […] m2, o długości ponad […] metrów i szerokości […] m w jednej części

załamania do […] m na końcu). Na gruncie obszar ten tworzy jedną całość z działką

nr […] o pow. […] ha, którą pozwani kupili 28 stycznia 2004 r. od Banku w O.

W terenie granica między działkami nr […] i nr […] przebiega w linii prostej.

Na mapach załączonych do ksiąg wieczystych załamuje się w postaci litery L. Mapy

załączone do księgi pozwanych: wyrys z ewidencji gruntów z 1982 r. oraz mapa

sporządzona przez geodetę S.N. 17 kwietnia 2000 r. na potrzeby sprawy o

uzgodnienie treści księgi wieczystej toczącej się w Sądzie Okręgowym w Ostrołęce,

I C 500/02, jednoznacznie wskazują, że sporny obszar stanowi własność Skarbu

Państwa i pozostaje w użytkowaniu wieczystym powoda. Mapa ta została przyjęta

II CSKP 541/24

3

do zasobów geodezyjnych Starostwa Powiatowego w […]

6 lipca 2000 r., za numerem […]. Po 2002 r. ani Skarb Państwa, ani użytkownik

wieczysty działki nr […] po uporządkowaniu księgi, nie wystąpili

z roszczeniem petytoryjnym o wydanie pasa gruntu działki nr […], niebędącego

w ich posiadaniu.

W 2004 r. pozwani objęli we władanie, poza działką nr […], pas działki […],

łącznie z nią ogrodzony, oznaczony dla potrzeb sprawy o zasiedzenie jako działka

[…]. Poprzednik prawny pozwanych przed 1 stycznia 1965 r. ogrodził cały teren

drewnianym płotem i posiadał go samoistnie, a do 2002 r. był jego właścicielem.

Działkę nr […] wydzierżawiał osobom prywatnym, zmodernizował ogrodzenie, które

postawiono na podmurówce w linii prostej, jednak nie udało się ustalić kiedy to

nastąpiło.

Po nabyciu działki nr […] pozwani - przy braku sprzeciwu powoda - utwardzili

ją kostką, postawili słupy betonowe, założyli monitoring. W 2005 r. wybudowali halę

związaną z działalnością w zakresie recyklingu i demontażu samochodów. W trakcie

procedury projektowej posługiwali się mapami, na których granica przebiegała

w sposób załamany.

W 2012 r. na działce nr […] powód przystąpił do inwestycji polegającej na

posadowieniu węzła ciepłowniczego i przesunięciu słupów elektrycznych. Wówczas

geodeta wykonujący pomiary na zlecenie powoda zauważył, że we wszystkich

dokumentach i na mapach związanych z użytkowaniem wieczystym, granica nie

przebiega w linii prostej, tylko w postaci załamanej litery L.

Powód w 2013 r. wystąpił o wydanie nieruchomości, zaś pozwani w 2015 r.

wnieśli o zasiedzenie spornego pasa gruntu, która toczyła się w Sądzie Rejonowym

w Ostrowi Mazowieckiej, I Ns 481/15 i ostatecznie w drugiej instancji zakończyła się

oddaleniem wniosku. Jak wynikało z opinii biegłego geodety T.Ł., sporządzonej w

tamtej sprawie, ostatnie szkice granic działek wykonane były

w ramach modernizacji mapy zasadniczej i ewidencji gruntów w kwietniu 1982 r., zaś

linię graniczną wyznaczało istniejące w dniu pomiaru ogrodzenie trwałe.

Sąd Okręgowy wskazał, że w przedmiotowej sprawie udało się odnaleźć

operat z 1968 r. z założenia ewidencji gruntów dla miasta O., który następnie został

II CSKP 541/24

4

wykorzystany przy sporządzaniu w 1981 r. mapy z podziału na dwie nieruchomości,

które aktualnie noszą numery […] i […] oraz są przedmiotem sporu. Nieruchomość

została podzielona na dwie części i granica została wyznaczona

w linii prostej. Biegły nie miał wątpliwości, że ta dokumentacja wyznacza stan prawny.

W opinii pisemnej i ustnej uzupełniającej stawiał stanowcze tezy, że modernizacja

gruntów w 1983 r. została wykonana nieprawidłowo. Twierdził, że nawet jeśli stał

wówczas płot, który miał łamany przebieg, to nie było podstaw aby stan faktyczny

zmodyfikował stan prawny istniejący w ewidencji gruntów. Sąd drugiej instancji

podkreślił, że okoliczności, na które powołał się Sąd pierwszej instancji ustalając

granicę na podstawie dokonanej modernizacji ewidencji gruntów z 1983 r. nie

wytrzymują zderzenia z ww. uwarunkowaniami. W sytuacji, gdy zachowała się

dokumentacja z założenia ewidencji gruntów oraz mapa z podziału nieruchomości,

w której wyznaczono granicę między działkami, kluczowego znaczenia nie można

nadawać dokumentom dołączanym do ksiąg wieczystych, aktów notarialnych,

postępowań sądowych i administracyjnych. Cała ta dokumentacja jest bowiem

wynikiem powielania aktualnych zapisów ewidencji gruntów, nieprawidłowo

zmienionej w 1983 r. i jako taka nie ma samodzielnego znaczenia dowodowego.

Sąd Okręgowy stwierdził, że w sprawie nie udało się ustalić dlaczego

dochodziło do zmiany ogrodzenia i kiedy ponownie płot został postawiony w linii

prostej. Można jedynie przypuszczać, że ogrodzenie w linii łamanej powstało w latach

80 podczas rozbudowy zakładu. Niewątpliwym jest, że aktualnie płot stoi w linii

prostej i nosi widoczne ślady upływu czasu.

Powyższe orzeczenie zaskarżył skargą kasacyjną powód, zarzucając

naruszenie prawa materialnego i przepisów postępowania, tj.:

1. art. 401 pkt 2 i art. 379 pkt 5 w zw. z art. 510 § 2 k.p.c. skutkujące nieważnością

postępowania z powodu pozbawienia strony możności obrony swoich praw,

w sytuacji gdy przeprowadzone przez Sąd Okręgowy w Ostrołęce rozgraniczenie

nieruchomości nr […] i nr […] nastąpiło bez udziału właściciela nieruchomości

nr […], którym jest Skarb Państwa i doprowadziło do sprzecznego z prawem

rozgraniczenia, wskutek którego Skarb Państwa utracił prawo do części działki […]

o powierzchni […] m2;

II CSKP 541/24

5

2. art. 153 k.c. w zw. z art. 32 ustawy z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne

i kartograficzne i § 3, § 4, § 5 rozporządzenia Ministrów Spraw Wewnętrznych

i Administracji oraz Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej przez dokonanie

rozgraniczenia nieruchomości nr […] stanowiącej własność Skarbu Państwa

z nieruchomością nr […] stanowiącą własność pozwanych przez fizyczny podział

działki nr […] z naruszeniem zasad rozgraniczenia nieruchomości.

We wnioskach skarżący domagał się zmiany zaskarżanego wyroku przez

nakazanie pozwanym wydania powodowi objętej pozwem części działki nr […]

o powierzchni […] m2 z datą jego prawomocności; ewentualnie uchylenia

zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna okazała się uzasadniona, choć nie wszystkie zawarte w niej

zarzuty zasługiwały na uwzględnienie.

Pierwszy zarzut, w tej części, w której wskazywał na nieważność

postępowania nie był trafny. Opierając się na twierdzeniu, że strona – Skarb Państwa

została pozbawiona możności obrony swych praw, przede wszystkim należałoby

wskazać ten podmiot, który uzyskał w danym postępowaniu status strony.

Tymczasem Skarb Państwa nigdy nie był stroną niniejszego postępowania.

Jednakże podnoszone przez skarżącego uchybienia w kontekście braku

udziału w postępowaniu Skarbu Państwa należy ująć w kategorii poważnego

naruszenia przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Zgodnie z uregulowaniami zawartymi w Rozdziale 6 ustawy z dnia 17 maja

1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: „p.g.k.”) rozgraniczenie

nieruchomości odbywa się w dwóch etapach: administracyjnym i sądowym, przy

czym etap sądowy w ogóle w danych okolicznościach może nie mieć miejsca. Z kolei

obowiązek zainicjowania etapu administracyjnego sprawia, że do momentu jego

niezrealizowania, droga sądowa jest niedopuszczalna. Pierwszy etap może

zakończyć się w trojaki sposób. Może zostać wydana decyzja rozgraniczająca, może

być zawarta ugoda przed geodetą oraz może nastąpić umorzenie postępowania

administracyjnego i przekazanie sprawy z urzędu do rozpatrzenia sądowi.

W ostatnim przypadku zatem oraz gdy strona niezadowolona z ustalenia przebiegu

II CSKP 541/24

6

granicy w decyzji administracyjnej żąda przekazania sprawy sądowi, aktualizuje się

dopiero etap sądowy postępowania rozgraniczającego. Zgodnie z art. 34 ust. 3 p.g.k.

sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania

nieprocesowego. Wybór przez ustawodawcę trybu nieprocesowego sprawia, że takie

sytuacje – jak w niniejszej sprawie – nie powinny mieć miejsca. Brak któregokolwiek

uczestnika bowiem może zostać sanowany na podstawie art. 510 § 2 k.p.c.

Od razu należy wskazać, że każdy ze współużytkowników wieczystych albo

każda z osób współuprawnionych z tytułu ograniczonego prawa rzeczowego, której

przysługuje na nieruchomości prawo rzeczowe ograniczone, jeżeli rozstrzygnięcie

w sprawie o rozgraniczenie ma wpływ na zakres wykonywania tego prawa, mogą

wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe (zob. G. Karaszewski [w:] Kodeks cywilny.

Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2025,

teza 8 do art. 152, art. 153). Jednakże wówczas, osoba korzystająca

z nieruchomości, ale niebędąca jej właścicielem, jest uprawniona do zgłoszenia

wniosku o rozgraniczenie, ale w takim wypadku do udziału w sprawie należy wezwać

właściciela nieruchomości (zob. J. Gudowski, J. Rudnicka, G. Rudnicki, S. Rudnicki

[w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe, wyd. II,

Warszawa 2016, teza 11 do art. 152, art. 153).

Powyższy wstęp był o tyle istotny, że przywołane reguły dotyczą zasadniczego

postępowania rozgraniczającego. Ustawodawca wprowadził jednakże wyjątki, które

– co jest oczywiste – muszą być interpretowane w sposób ścisły.

Otóż, chodzi o:

1. rozgraniczenie podczas scalenia,

2. rozgraniczenie bezpośrednio przed sądem z pominięciem etapu

administracyjnego.

Z punktu widzenia przedmiotu niniejszego postępowania znaczenie ma drugie

z wymienionych rozwiązań. Zgodnie bowiem z art. 36 p.g.k. sąd, przed którym toczy

się sprawa o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części, jest właściwy

również do przeprowadzenia rozgraniczenia, jeżeli ustalenie przebiegu granic jest

potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. W tym wypadku sąd

w orzeczeniu zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości.

II CSKP 541/24

7

Zauważenia jednak wymaga, że rozgraniczenie w powyższym trybie ma

służebny charakter wobec głównego przedmiotu sprawy o własność lub o wydanie

nieruchomości albo jej części. Nie może ten tryb być wykorzystywany do

rozgraniczenia nieruchomości jako takiego, a więc toczonego w zasadniczej

procedurze, a więc przede wszystkim z uwzględnieniem etapu administracyjnego.

W tym miejscu wykładni wymaga zwrot zawarty w art. 36 p.g.k., a mianowicie

„jeżeli ustalenie przebiegu granic jest potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej

sprawy”. Konsekwencją wyniku tej wykładni będzie właściwe zastosowanie zdania

2 art. 36 p.g.k., zgodnie z którym w tym wypadku sąd w orzeczeniu zamieszcza

również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu nieruchomości.

Sąd Okręgowy w zaskarżonym orzeczeniu oddalił powództwo o wydanie

i dokonał rozgraniczenia nieruchomości. Jawi się zatem pytanie, czy rozgraniczenie

w tym wypadku było potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. A prima

vista należy przyjąć, że wynik wykładni językowej daje podstawę do pozytywnej

odpowiedzi. Przepis bowiem nie mówi nic o charakterze rozstrzygnięcia, a więc

pozytywnym bądź negatywnym. Jednakże według aktualnego zapatrywania,

dokonując wykładni nie można poprzestać tylko jednym rodzaju dyrektywy

wykładniczej. Zatem sięgając do wykładni teleologicznej, wskazującej na określony

cel danej regulacji oraz do wykładni systemowej, sytuującej dane rozwiązanie

prawne w obowiązującym systemie prawa, uzyskuje się nieco odmienny wynik.

Niewątpliwie zarówno w przypadku orzeczenia pozytywnego o wydaniu

nieruchomości, jak i negatywnego oddalającego żądanie, ustalenie przebiegu granic

może być potrzebne do rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy. Jednakże celem

rozgraniczenia w przypadku wyroku pozytywnego jest sprecyzowanie przedmiotu

wydania. Tymczasem oddając żądanie sąd w zasadzie zachowuje status quo,

w zakresie żądania głównego. W rezultacie postępowanie, w którym rozgraniczenie

miało pełnić służebną rolę w istocie przekształca się w samodzielne postępowanie

rozgraniczeniowe. Z punktu widzenia wykładni teleologicznej i systemowej trudno

uznać, aby ustawodawca miał na względzie takie założenie. W tym wypadku

utracony zostaje sens, charakter i struktura postępowania rozgraniczeniowego.

Chociażby wyeliminowany zostaje etap administracyjny, a także powstają sytuacje

takie, jak w niniejszej sprawie, a mianowicie brak możliwości poszerzenia kręgu

II CSKP 541/24

8

uczestników postępowania. Oczywiście można snuć rozważania na temat

ewentualnego uruchomienia interwencji ubocznej na skutek inicjatywy jednej ze stron.

Jednakże, art. 510 § 2 k.p.c. pozwala sądowi na inicjatywę z urzędu.

Wynik kompleksowej wykładni prowadzi do wniosku, że sąd w orzeczeniu,

a ściśle w jego sentencji, zamieszcza również rozstrzygnięcie o rozgraniczeniu

nieruchomości wówczas, gdy stanowi ono prejudykat dla pozytywnego

rozstrzygnięcia w sprawie o własność lub o wydanie nieruchomości albo jej części.

Natomiast miejscem na wypowiedzenie się na temat rozgraniczenia w przypadku

wyroków negatywnych, jest inna część orzeczenia, a mianowicie jego uzasadnienie.

Tylko przy takich założeniach, nie zostanie zatarta istota postępowania

rozgraniczeniowego. W judykaturze problem ten był już zauważony. Wskazano

m.in., że wydane na podstawie art. 36 p.g.k. orzeczenie o rozgraniczeniu jest

samodzielną częścią wyroku, aczkolwiek integralnie powiązaną z pozostałą jego

częścią. Nie stanowi ono tylko przesłanki rozstrzygnięcia, lecz ma charakter

prejudycjalny (zob. uzasadnienie wyroku SN z 30 kwietnia 1997 r., III CKN 43/97).

Jednakże sąd nie zamieszcza w sentencji wyroku rozstrzygnięcia o rozgraniczeniu,

jeżeli ustalenie granic doprowadziło do oddalenia powództwa o własność lub

o wydanie nieruchomości albo jej części. Ustalenie takie zawarte w uzasadnieniu jest

wówczas przesłanką rozstrzygnięcia (zob. uzasadnienie wyroku SN

z 26 stycznia 1981 r., III CRN 315/80, OSNC 1981, nr 10, poz. 196)

– zob. E. Stefańska [w:] Prawo geodezyjne i kartograficzne. Komentarz, wyd. II,

red. J. Lang, J. Maćkowiak, T. Myśliński, Warszawa 2018, teza 5 do art. 36.

Drugi zarzut, a więc dotyczący naruszenia art. 153 k.c. w zw. z art. 32 p.g.k.

i § 3, § 4, § 5 rozporządzenia Ministrów Spraw Wewnętrznych i Administracji oraz

Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej (dalej: „rozporządzenie”) również okazał się

uzasadniony.

W trybie sądowym rozgraniczenie odbywa się według kryteriów wymienionych

w art. 153 k.c. Dodać należy, że zostały one uszeregowane w wiążącej kolejności.

Zatem kryteriami tymi są:

1. stan prawny,

2. ostatni spokojny stan posiadania,

II CSKP 541/24

9

3. wszelkie okoliczności, z tym że sąd może przy tym przyznać jednemu

z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.

Wskazane kryteria, według których następuje ustalenie granicy pomiędzy

nieruchomościami, są ułożone w ścisłej hierarchii i jeśli możliwe jest rozgraniczenie

według stanu prawnego, to wykluczone jest zastosowanie kryterium ostatniego

spokojnego stanu posiadania, względnie w oparciu o ostanie kryterium - wszelkich

okoliczności. Przez stan prawny należy rozumieć stan wynikający m.in. z tytułów

własności, orzeczeń sądów i decyzji administracyjnych, map zasadniczych, wyrysów

z map, operatów, pomiarów geodezyjnych będących podstawą wpisów w ewidencji

gruntów i księgach wieczystych, przy czym stan prawny może wynikać z innych

zdarzeń, jak np. zasiedzenie, czy uwłaszczenie w trybie ustawy z dnia

26 października 1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Stan

ostatniego spokojnego posiadania jest identyfikowany ze stanem ustabilizowanym,

który wprawdzie nie pozwala na stwierdzenie nabycia nieruchomości przez

zasiedzenie, jednakże trwa zbyt długo, aby pozbawienie dotychczasowego

posiadacza posiadania pasa gruntu przez ustalenie granicy z uwzględnieniem

wszelkich okoliczności dało się pogodzić z zasadami współżycia społecznego

(zob. postanowienie SN z 11 grudnia 2024 r., I CSK 1625/24).

Wątpliwości dotyczące stanu prawnego granic nie uzasadniają stosowania

dalszych kryteriów rozgraniczenia można je zastosować dopiero wtedy, gdy stanu

prawnego nie da się ustalić (zob. postanowienie SN z 2 grudnia 2015 r.,

IV CSK 109/15).

Zgodnie z § 3 rozporządzenia podstawę ustalania przebiegu granic

nieruchomości stanowią dokumenty:

1) stwierdzające stan prawny nieruchomości,

2) określające położenie punktów granicznych i przebieg granic

nieruchomości.

W myśl § 4 rozporządzenia dokumentami, o których mowa w § 3 pkt 1, są:

1) odpisy z ksiąg wieczystych lub odpisy dokumentów znajdujących się w

zbiorze dokumentów,

II CSKP 541/24

10

2) wypisy aktów notarialnych,

3) prawomocne orzeczenia sądu i ugody sądowe,

4) ostateczne decyzje administracyjne.

Z kolei § 5 ust. 1 rozporządzenia stanowi, że dokumentami, o których mowa

w § 3 pkt 2, są:

1) dokumenty geodezyjne zawierające dane liczbowe do ustalenia przebiegu

granic:

a) szkice graniczne, protokoły graniczne, akty ugody,

b) zarysy pomiarowe z pomiaru granic,

c) szkice wyznaczenia granic działek wydzielonych w wyniku scalenia,

wymiany gruntów lub w wyniku podziału nieruchomości,

d) inne dokumenty pomiarowe, obliczeniowe i opisowe pozwalające na

ustalenie przebiegu granic,

2) w razie braku dokumentów, o których mowa w pkt 1, mapy i plany

obejmujące granice albo inne elementy pozwalające na odtworzenie lub analizę

przebiegu granic, w szczególności:

a) mapy jednostkowe nieruchomości,

b) mapy katastralne,

c) mapy scalenia i wymiany gruntów,

d) plany parcelacyjne,

e) mapa ewidencji gruntów,

f) mapa zasadnicza.

Zgodnie z ust. 2 § 5 rozporządzenia dokumenty, o których mowa w ust. 1,

stanowią podstawę ustalania przebiegu granic nieruchomości, jeżeli zostały przyjęte

do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, z uwzględnieniem § 6

ust. 1. Zaś w myśl ust. 3 tego paragrafu za podstawę ustalania przebiegu granic

nieruchomości mogą służyć uwierzytelnione przez ośrodek dokumentacji kopie,

wyrysy, odrysy, wypisy lub odpisy dokumentów przyjętych do państwowego zasobu

II CSKP 541/24

11

geodezyjnego i kartograficznego, jeżeli zawierają dane o ich rodzaju, dacie

powstania i wykonawcy.

W rezultacie, skoro stan prawny według art. 153 k.c. ma podstawowe

znaczenie, to i znaczenie takie mają dokumenty, w oparciu o które ten stan jest

ustalany. Tymczasem Sąd Okręgowy apriorycznie pominął dokumenty wymienione

w § 3 rozporządzenia, sięgając do dokumentów wskazanych w § 5 tego

rozporządzenia. W ten sposób została podważona hierarchia kryteriów

rozgraniczenia nieruchomości.

Z tych względów Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., uchylił

zaskarżony wyrok w całości i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania oraz

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 k.p.c.).

Jacek Grela

Ireneusz Kunicki

Agnieszka Jurkowska-Chocyk

[S.J.]

[SOP]