Współwłaściciel chciał rozebrać budynek z lokalami. SN wykluczył zgodę z art. 199 k.c.

III CZP 31/25

2

Postanowieniem z 30 grudnia 2024 r. I Ns 128/20, Sąd Rejonowy w Ełku

oddalił wniosek o udzielenie zgody na dokonanie czynności przekraczającej zakres

zwykłego zarządu, polegającej na rozbiórce budynku stanowiącego współwłasność

wnioskodawcy i uczestników postępowania.

Apelację od postanowienia Sądu Rejonowego wywiódł wnioskodawca,

domagając się jego zmiany i wyrażenia zgody na rozbiórkę budynków. Kluczowy

zarzut apelacji dotyczył nierzetelności opinii będącej podstawą rozstrzygnięcia

Sądu pierwszej instancji. Uczestnicy postępowania zażądali oddalenia apelacji

podnosząc, że Sąd Rejonowy prawidłowo ocenił, iż zamierzona czynność nie leży

w interesie wszystkich współwłaścicieli, a wnioskodawca zmierza jedynie do

unicestwienia odrębnej własności lokalu, stanowiącego własność uczestników

postępowania, a w dalszej kolejności zagospodarowania nieruchomości według

swojego uznania.

Sąd Okręgowy w Suwałkach, rozpoznając apelację stwierdził, że kluczową

kwestią dla rozstrzygnięcia sprawy jest ocena dopuszczalności udzielenia zgody na

rozebranie budynku, co pośrednio może prowadzić do zniesienia współwłasności

nieruchomości, na której posadowiony jest budynek z odrębną własnością lokalu.

Uznając, że problem ten budzi poważne wątpliwości, Sąd Okręgowy

postanowieniem z 2 września 2025 r., I Ca 88/25 przedstawił do rozstrzygnięcia

Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne: „Czy w trybie art. 199 k.c. można

udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym ustanowione są odrębne własności

lokali, jeżeli stosownie do art. 3 ust. 1 zd. drugie ustawy o własności lokali,

współwłasność ma charakter przymusowy i nie można żądać zniesienia

współwłasności, dopóki trwa odrębna własność lokali?”

W uzasadnieniu postanowienia Sąd odwoławczy zwrócił uwagę, że

stosownie do art. 3 ust. 1 zd. drugie ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.)

współwłasność budynku z wyodrębnionymi lokalami ma charakter przymusowy i nie

można żądać zniesienia współwłasności takiej nieruchomości. W ocenie Sądu

uregulowanie to można interpretować na dwa sposoby. Według pierwszego,

wyłączona jest możliwość podejmowania działań pośrednio zmierzających do

zniesienia współwłasności budynku, w którym ustanowiono lokale będące

przedmiotem odrębnej własności wbrew woli przynajmniej jednego z właścicieli

III CZP 31/25

3

lokali. Drugie rozumienie tej regulacji sprowadza się do wąskiej i literalnej jego

interpretacji, zgodnie z którą nie dotyczy ono sytuacji, w której dochodzi do

unicestwienia budynku, w którym znajdują się lokale będące przedmiotem odrębnej

własności. Zdaniem Sądu Okręgowego, za pierwszą interpretacją przemawia to, że

zabezpiecza ona interesy właścicieli lokali usytuowanych w budynkach o niskiej

jakości technicznej, położonych na terenie nieruchomości o bardzo atrakcyjnej

lokalizacji. Za drugim stanowiskiem to, że ograniczenia w korzystaniu we własności

przez współwłaściciela większościowego powinny być określone precyzyjnie.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przedstawione zagadnienie prawne nie było dotychczas rozważane

w literaturze i orzecznictwie. Argumentacji przydatnej do jego rozstrzygnięcia

można natomiast poszukiwać w licznych wypowiedziach doktryny i judykatury,

dotyczących problematyki współwłasności oraz własności lokali.

Skutkiem ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu jest podział

nieruchomości macierzystej na trzy części. Pierwszą z tych części stanowi

wyodrębniony lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi (stający się odrębnym

od gruntu przedmiotem własności), drugą tworzą samodzielne lokale

niewyodrębnione wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, pozostające

własnością dotychczasowego właściciela nieruchomości, trzecią z tych części

stanowi nieruchomość wspólna, obejmująca grunt oraz części budynku i urządzenia

nie służące wyłącznie do użytku właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.). Właścicielowi

lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, będący prawem związanym

z własnością lokalu (art. 3 ust. 2 zd. pierwsze u.w.l.). W doktrynie i orzecznictwie

wskazuje się na ścisły związek obu tych praw − własności lokalu i udziału we

współwłasności nieruchomości wspólnej.

Współwłasność nieruchomości wspólnej powstaje z mocy prawa i ma

charakter przymusowy. W art. 3 ust. 2 zd. drugie u.w.l. ustawodawca postanowił, że

nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa

odrębna własność lokali. Postuluje się, żeby zakaz ten interpretować szeroko. Stoi

on na przeszkodzie zniesieniu współwłasności w dowolny sposób, zarówno przez

sąd, jak i w drodze umowy (tak m.in.: A. Doliwa, Prawo mieszkaniowe. Komentarz,

III CZP 31/25

4

Warszawa 2021, s. 686; E. Drozd, Zarząd nieruchomością wspólną według ustawy

o własności lokali, „Rejent” 1995, nr 4, s. 10).

W orzecznictwie Sądu Najwyższego doprecyzowano, że przewidziany w art.

3 ust. 1 zd. drugie u.w.l. zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej

dotyczy tylko tej jej części, która jest niezbędna do korzystania przez wszystkich

właścicieli lokali, czyli składników nieruchomości o charakterze koniecznym do

korzystania z wyodrębnionych lokali (takich jak wspólna klatka schodowa, ściany

zewnętrzne, dach). Ta część nieruchomości określana jest mianem współwłasności

koniecznej lub przymusowej. Bez istnienia bowiem współwłasności wspólnej

w takim zakresie, niemożliwe byłoby w ogóle funkcjonowanie własności odrębnych

lokali. Do nieruchomości wspólnej mogą jednak należeć także takie elementy,

których związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak integralnego

charakteru, a które ustawa określa jako pomieszczenia przynależne (art. 2 ust.

4 u.w.l.), zaliczając do nich przykładowo piwnice, strych, komórki i garaże. Tego

typu pomieszczenia ułatwiają korzystanie z lokali mieszkalnych, nie mają jednak

charakteru urządzeń koniecznych do takiego korzystania. W konsekwencji uznano,

że zakaz z art. 3 ust. 2 zd. drugie u.w.l. nie dotyczy tych elementów wspólnej

nieruchomości, które mają charakter wyodrębnionych ustawowo pomieszczeń

przynależnych i nie są konieczne do korzystania przez wszystkich właścicieli lokali

(uchwała SN z 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004 nr 12, poz. 189;

wyrok SN z 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04; podobnie uzasadnienie uchwały SN

z 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, OSNC 2012, nr 6, poz. 68).

W orzecznictwie dopuszczono również − w ograniczonym zakresie −

możliwość zniesienia współwłasności na drodze sądowej poprzez zniesienie

zarówno odrębnej własności lokali, jak i nieruchomości wspólnej, oraz fizyczny

podział nieruchomości i przyznanie wyodrębnionych w ten sposób nieruchomości

dotychczasowym właścicielom. W uchwale z 14 lipca 2006 r., III CZP 53/06

(OSNC 2007, nr 4, poz. 58) Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że art. 3 ust. 1 zd. drugie

u.w.l. nie wyłącza dopuszczalności zniesienia przez sąd odrębnej własności lokali

w postępowaniu o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej, jeżeli

możliwy jest fizyczny podział budynku, w którym ustanowiono odrębną własność

lokali. W uzasadnieniu tej uchwały stwierdzono, że zakaz zawarty w powołanej

III CZP 31/25

5

regulacji dotyczy zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, nie zaś

zniesienia odrębnej własności lokali stanowiącej przeszkodę do zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej. W dalszej części uzasadnienia wskazano

na brak przekonywających argumentów przemawiających za przypisaniem

ustawodawcy intencji pozbawienia właściciela lokalu możliwości zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej, kiedy możliwy jest podział budynku,

w którym ustanowiono tę odrębną własność lokali i utrzymywanie współwłasności,

będącej często, jak w przedmiotowej sprawie, zarzewiem wieloletniego konfliktu.

W ramach wywodu na rzecz przyjętego stanowiska Sąd Najwyższy stwierdził

również, że skoro nie ulega wątpliwości, że odrębną własność lokali można znieść

w drodze umowy, to w poszukiwaniu podstawy materialnoprawnej do zniesienia jej

przez sąd należy odwołać się do zasady, w myśl której, jeżeli istnieje możliwość

regulacji danego stosunku prawnego w drodze umowy, to w razie niezgodności

między stronami wchodzi w rachubę orzeczenie sądowe. Przyjąć zatem należy

dopuszczalność sądowego zniesienia odrębnej własności lokali w postępowaniu

o zniesienie współwłasności nieruchomości wspólnej. Stanowisko wyrażone

w treści powołanej uchwały zostało podtrzymane w kolejnych orzeczeniach Sądu

Najwyższego (postanowienia SN: z 7 maja 2008 r., II CSK 664/07, OSNC-ZD 2009,

nr 2, poz. 48; z 15 września 2023 r., I CSK 4419/22; uchwały SN: z 8 grudnia 2017

r., III CZP 77/17, OSNC 2018, nr 12, poz. 113; z dnia 16 maja 2019 r., III CZP 1/19,

OSNC 2020, nr 3, poz. 25).

Odmienny pogląd został jednak wyrażony w uzasadnieniu postanowienia

z 14 maja 2021 r., IV CSKP 46/21. Sąd Najwyższy poddał tam w szczególności

krytycznej ocenie zasadę powołaną w uzasadnieniu uchwały III CZP 53/06, zgodnie

z którą, jeżeli istnieje możliwość regulacji danego stosunku prawnego w drodze

umowy, to w razie niezgodności między stronami zawsze umowę może zastąpić

orzeczenie sądowe. Sąd Najwyższy wskazał, że dotyczy ona takiej sytuacji, gdy

istnieje prawna możliwość dokonania orzeczeniem sądu rozstrzygnięcia określonej

kwestii, która z natury rzeczy podlega zasadzie autonomii woli stron. Nie zawsze

jednak jest taka możliwość. Nie może bowiem toczyć się postępowanie o zniesienie

współwłasności nieruchomości wspólnej, którego celem jest zniesienie odrębnej

własności lokali, ponieważ w tym czasie trwa odrębna własność, a tej Sąd w ogóle

III CZP 31/25

6

nie może znieść, jako prawa podmiotowego własności. Jest ono chronione

przepisami Konstytucji RP. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP

własność może być ograniczona − a tym bardziej zniesiona − tylko w drodze

ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności.

W rozdziale 4 ustawy o własności lokali uregulowano kwestie związane

z zarządem nieruchomością wspólną, przy czym samo pojęcie zarządu nie zostało

w ustawie zdefiniowane. W doktrynie przyjmuje się, że zarząd obejmuje czynności

prawne, faktyczne i procesowe. W myśl art. 18 ust. 1 u.w.l. − sposób zarządu

nieruchomością wspólną może być określony w umowie ustanawiającej odrębną

własność lokali albo w umowie zawartej później przez wszystkich właścicieli lokali

(w tym dotychczasowego właściciela lokali niewyodrębnionych). Jeżeli sposób

zarządu nieruchomością wspólną nie został określony w umowie właścicieli lokali,

obowiązują zasady zarządu ustawowego (art. 18 ust. 3 u.w.l.). Umowne określenie

sposobu zarządu uznaje się za dopuszczalne niezależnie od liczby lokali we

wspólnocie mieszkaniowej. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych

jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani do wyboru zarządu (art. 20

ust. 1 u.w.l.). Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie,

natomiast podjęcie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego

zarządu wymaga podjęcia uchwały przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 1 i 2 u.w.l.).

W art. 22 ust. 3 u.w.l. został zamieszczony otwarty katalog czynności

przekraczających zakres zwykłego zarządu. W doktrynie wyrażono zapatrywanie,

że wyliczenie to należy odnieść także do małej wspólnoty mieszkaniowej, tj. takiej,

w której liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych, nie jest większa niż trzy

(R. Dziczek, Własność lokali. Komentarz, Warszawa 2021, s. 272).

W przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej do zarządu nieruchomością

wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu

postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 u.w.l.). Nakaz odpowiedniego

stosowania tych przepisów oznacza, że niektóre z nich stosuje się wprost, inne

z odpowiednimi modyfikacjami, a stosowanie niektórych jest wyłączone.

Powszechnie przyjmuje się, że do takiego zarządu ma zastosowanie art. 199 k.c.

Zgodnie z nim − do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które

przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich

III CZP 31/25

7

współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą

co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając

na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W art. 199 k.c. wyrażono zasadę woli współwłaścicieli uzupełnioną zasadą

ingerencji sądu, polegającą na dopuszczeniu przez sąd realizacji określonej

czynności. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że przewidziana w art. 199 k.c.

możliwość zwrócenia się do sądu ma na celu zapewnienie prawidłowości zarządu

rzeczą wspólną (uchwała SN z 7 października 2009 r., III CZP 60/09, OSNC 2010

nr 4, poz. 50; wyrok SN z 8 września 2016 r., II CSK 817/15; postanowienie SN

z 28 lutego 2020 r., V CSK 401/19). W doktrynie zauważa się ponadto, że

uprawnienie wyrażone w powołanym przepisie dotyczy czynności dopiero

zamierzonych, a nie już dokonanych. Sąd, rozstrzygając żądanie, może je

uwzględnić, udzielając zezwolenia na dokonanie czynności albo oddalić,

tj. odmówić zezwolenia. Wydając rozstrzygnięcie w przedmiocie wyrażenia zgody

na czynność przekraczającą zwykły zarząd, sąd powinien mieć na uwadze cel

planowanej czynności, a także uwzględnić interesy pozostałych współwłaścicieli.

Pojęcie interesu należy przy tym ujmować szeroko, w sposób obejmujący zarówno

ewentualne naruszenie w zakresie wspólnego prawa, jak również ich sytuacji

osobistej i majątkowej. Kryterium celu planowanej czynności odnosi się do

gospodarczej zasadności zamierzonego przedsięwzięcia. Należy zbadać, czy

podjęcie wnioskowanej czynności jest gospodarczo uzasadnione, a więc czy jej

podjęcie ma sens i czy jest ekonomicznie opłacalne. Sąd powinien wziąć pod

uwagę przeznaczenie rzeczy wspólnej, sposób korzystania z niej, a także koszt

planowanej czynności.

W orzecznictwie zwrócono ponadto uwagę na różnicę dotyczącą zarządu

rzeczą wspólną w przypadku zwykłej współwłasności oraz w odniesieniu do

nieruchomości wspólnej w rozumieniu przepisów ustawy o własności lokali.

Wskazano, że zarząd nieruchomością wspólną w ramach wspólnoty mieszkaniowej

ma szczególny charakter, gdyż służy nie tylko ochronie interesu indywidualnego

współwłaścicieli, jak jest to w wypadku zwykłej współwłasności w częściach

ułamkowych, lecz przede wszystkim ma zapewnić ochronę interesu zbiorowego

wspólnoty (uchwała SN z 7 października 2009 r., III CZP 60/09, OSNC 2010

III CZP 31/25

8

nr 4, poz. 50).

Artykuł 199 k.c. – jak wcześniej wskazano − dotyczy m.in. czynności

przekraczających zwykły zarząd nieruchomością wspólną. W doktrynie

i orzecznictwie przyjmuje się, że przez zwykły zarząd należy rozumieć załatwianie

spraw związanych z bieżącą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie

niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia, wszystko zaś co się

w tych granicach nie mieści − należy do spraw przekraczających zwykły zarząd.

Jako przykład tych ostatnich czynności wskazuje się wzniesienie stałego obiektu

budowlanego na nieruchomości stanowiącej współwłasność, przebudowę lub

rozbudowę budynku obejmującego nieruchomość wspólną (por. art. 22 ust. 3 pkt

5 u.w.l.).

W obowiązującym stanie prawnym brak jest regulacji dotyczących skutków

zburzenia lokalu będącego przedmiotem odrębnej własności albo budynku,

w którym doszło do wyodrębnienia takiego lokalu.

W najszerszym zakresie skutki zburzenia lokalu rozważane były przez Sąd

Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 16 maja 2019 r., III CZP 1/19 (OSNC 2020,

nr 3, poz. 25), zgodnie z którą „wygaśnięcie odrębnej własności lokalu na skutek

jego zburzenia powoduje ustanie odrębnej własności drugiego lokalu, natomiast

udziały w nieruchomości wspólnej, związane dotychczas z własnością dwóch lokali,

przekształcają się w udziały we współwłasności gruntu zabudowanego budynkiem

stanowiącym jego część składową i obejmującym jeden lokal.” Wyjaśniając motywy

rozstrzygnięcia Sąd Najwyższy stwierdził w szczególności, że skoro przedmiotem

odrębnej własności może być jedynie samodzielny lokal mieszkalny spełniający

kryteria przewidziane w art. 2 ust. 1-3 u.w.l., niespełnianie tych kryteriów oznacza,

że lokal nie może być przedmiotem odrębnej własności. Zwrócono jednak uwagę, iż

przepisy te dotyczą jedynie ustanowienia odrębnej własności lokalu, a nie dalszego

trwania tej własności. Mogą wystąpić różne warianty zburzenia (zniszczenia) lokalu.

Może to być całkowite zniszczenie budynku ze wszystkimi lokalami, całkowite

zniszczenie lokalu, a także częściowe zniszczenie lokalu, np. uszkodzenie ściany,

które wprawdzie oznacza utratę przez lokal cechy samodzielności, ale zwykle

w stopniu przejściowym i łatwym do naprawienia. W dalszej części uzasadnienia

III CZP 31/25

9

uchwały wskazano, że prawo odrębnej własności lokalu może istnieć wyłącznie,

gdy w budynku znajdują się co najmniej dwa lokale spełniające przesłankę

samodzielności. Ponieważ w okolicznościach przedmiotowej sprawy na skutek

zburzenia jednego z samodzielnych lokali, pozostał tylko jeden, Sąd Najwyższy

przyjął, że następuje powrót do zasady superficies solo cedit, a dotychczasowi

właściciele lokali pozostają współwłaścicielami gruntu.

Jak wynika z przytoczonej powyżej uchwały (oraz z poprzedzającej ją

uchwały z 25 listopada 2011 r., III CZP 65/11, OSNC 2012, nr 6, poz. 68) Sąd

Najwyższy uznał, że zniszczenie przedmiotu odrębnej własności skutkuje

wygaśnięciem samego prawa. Stwierdzenie to opatrzone zostało jednak

zastrzeżeniami dotyczącymi odwracalności zmian dotyczących lokalu.

W doktrynie wskazuje się, że ustawodawca nie wykluczył możliwości

wygaśnięcia odrębnej własności lokalu, o czym ma świadczyć zawarte w art. 3 ust.

1 u.w.l. sformułowanie „dopóki trwa odrębna własność lokali”, co jest podstawą

wniosku, że własność ta może ustać. Jednocześnie podnosi się, że przyczyny

wygaśnięcia prawa własności lokalu nie zostały przez ustawodawcę określone

(A. Kaźmierczyk, Nieruchomość wspólna właścicieli lokali. Problematyka

prawnorzeczowa, Warszawa 2015, s. 169-170; R. Strzelczyk, Prawo

nieruchomości, Warszawa 2019, s. 169-170). Nie budzi też kontrowersji pogląd,

w myśl którego prawo własności nie może istnieć bez swojego przedmiotu,

a wskutek wygaśnięcia odrębnej własności wszystkich lokali dotychczasowi

właściciele pozostają współwłaścicielami nieruchomości, która przestaje być

nieruchomością wspólną w rozumieniu ustawy o własności lokali. Ich udziały

w nieruchomości odpowiadają udziałom, jakie były związane wcześniej

z własnością wyodrębnionych lokali (A. Kaźmierczyk, Nieruchomość wspólna…,

s. 216-218; M. Watrakiewicz, Glosa do uchwały Sądu Najwyższego z 15 maja 2019

r., III CZP 1/19, „Rejent” 2020, nr 9, s. 73-77). Formułowana jest także teza o braku

normatywnych podstaw do utrzymania w mocy własności zniszczonego lokalu

w sytuacji, gdy zniszczenie to jest odwracalne. Należy odnotować również

stanowisko odmienne, zgodnie z którym odrębna własność zniszczonego lokalu nie

wygasa, ale trwa nadal, dopóki tylko istnieje wola odbudowy lokalu (T. Justyński,

Uchwała Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 13 marca 2020 r., III CZP 65/19

III CZP 31/25

10

Glosa, OSP 2020, nr 10, s. 71, 73). Jako problem trudny do rozstrzygnięcia

wskazuje się skutki prawne zniszczenia wyłącznie niektórych wyodrębnionych

lokali, w sytuacji dalszego istnienia pozostałych, wyodrębnionych z tej samej

nieruchomości. Niektórzy autorzy stoją na stanowisku, iż na skutek wygaśnięcia

własności lokalu wygasa również związany z nią udział w nieruchomości wspólnej,

który nie może istnieć bez własności lokalu. Ponieważ łączna wielkość udziałów

musi być stała, wygasły udział w nieruchomości wspólnej przypaść musi

pozostałym właścicielom nieruchomości lokalowych, proporcjonalnie do wielkości

ich udziałów we współwłasności (M. Ciekawy, Przyczyny ustania odrębnej

własności lokalu, „Rejent” 2024, nr 10, s. 47-48).

Niewątpliwie rozbiórka budynku, w którym wyodrębniono lokale, skutkuje

definitywnym zniszczeniem lokali. W wyniku takiej rozbiórki przestaje zatem istnieć

przedmiot odrębnej własności (nieruchomość lokalowa). Jak wynika

z przedstawionych wyżej wypowiedzi orzecznictwa i doktryny, co do zasady

wygasa wówczas także prawo odrębnej własności samodzielnych lokali.

Wpływ wygaśnięcia odrębnej własności samodzielnych lokali na

nieruchomość wspólną będzie odmienny w zależności od tego, czy rozbiórka

obejmie wszystkie lokale, czy też tylko niektóre z nich. Całkowita rozbiórka budynku

może nie dotyczyć wszystkich lokali w przypadku zabudowania nieruchomości

macierzystej, w której wyodrębniono lokale, więcej niż jednym budynkiem. W razie

wygaśnięcia odrębnej własności tylko niektórych lokali, nieruchomość wspólna

będzie nadal istnieć. W przypadku wygaśnięcia prawa odrębnej własności

wszystkich lokali, współwłasność nieruchomości wspólnej ulegnie przekształceniu

w zwykłą współwłasność ułamkową. W obu przypadkach nie nastąpi zatem

zniesienie współwłasności, a jedynie w drugiej z wymienionych sytuacji zmianie

ulegnie jej charakter.

Należy jednak podkreślić, że w art. 199 k.c. uregulowano kwestie

rozporządzania rzeczą wspólną i podejmowania w odniesieniu do niej czynności

przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tymczasem, samodzielny lokal,

zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony – jak to wyjaśniono wcześniej − nie

wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. Obie nieruchomości − lokalowa i wspólna

− pozostają w ścisłym związku, stanowiącym niekiedy źródło trudności

III CZP 31/25

11

w precyzyjnym wyznaczeniu ich granic. Jednakże, według przyjętej przez

ustawodawcę konstrukcji normatywnej, wyodrębniony lokal jest odrębną

nieruchomością, stanowiącą przedmiot wyłącznego prawa jej właściciela,

w granicach określonych w art. 140 k.c. Do takiego lokalu − jako odrębnego od

gruntu przedmiotu własności − mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego,

w tym dotyczące prawa sąsiedzkiego (art. 144-154 k.c.) oraz ochrony własności

(art. 222-230 k.c.). W doktrynie podkreśla się, że własność lokalu jest własnością

w rozumieniu Kodeksu cywilnego, a więc prawem podmiotowym o charakterze

bezwzględnym, najsilniejszym zarówno pod względem uprawnień, jak również

ochrony gwarantowanej w ustawach i Konstytucji.

Z powyższych względów za niedopuszczalne należy uznać dokonywanie

takich czynności w odniesieniu do nieruchomości wspólnej, które skutkowałyby

następczą utratą własności nieruchomości lokalowej, a art. 199 k.c. w ogóle nie

może znaleźć zastosowania w przypadku, w którym zamierzona czynność miałaby

za przedmiot nie tylko rzecz wspólną, ale również inną rzecz, a co więcej

prowadziłaby do jej zniszczenia i przez to do wygaśnięcia prawa własności.

Uwzględnienie przez sąd na podstawie art. 199 k.c. wniosku o wyrażenie

zgody na rozbiórkę budynku, w którym ustanawiano odrębną własność

samodzielnych lokali (samodzielnego lokalu) − pozostawałoby w sprzeczności

z interesem tego współwłaściciela nieruchomości wspólnej, którego lokal miałby

zostać zniszczony oraz z zagwarantowaną w Konstytucji RP zasadą ochrony prawa

własności. O naruszeniu tego interesu przesądza już sam fakt braku zgody

właściciela na ingerencję w przysługujące mu prawo własności. W wyroku z 13

grudnia 2012 r., P 12/2011 (OTK-A 2012, nr 11, poz. 135) Trybunał Konstytucyjny

orzekł, że nakaz ochrony własności oraz innych praw majątkowych zawarty w art.

21 ust. 1 i art. 64 ust. 2 Konstytucji RP, nakłada określone obowiązki na

ustawodawcę zwykłego. Chodzi przede wszystkim o pozytywny obowiązek

stanowienia przepisów i procedur udzielających ochrony prawnej prawom

majątkowym oraz o negatywny obowiązek ustawodawcy powstrzymywania się od

wprowadzania regulacji, które owe prawa mogłyby pozbawiać ochrony prawnej lub

też ochronę tę ograniczać. Artykuł 64 ust. 3 Konstytucji RP wprost stanowi, że

własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim

III CZP 31/25

12

nie narusza ona istoty prawa własności. Ograniczenia prawa własności są zatem –

w świetle przytoczonej regulacji dopuszczalne − ale wyłącznie w drodze ustawy,

której unormowania nie mogą iść tak daleko, aby wynaturzyć prawo własności,

pozbawić to prawo jego treści lub nałożyć na właściciela ciężar nie do zniesienia

(tak wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., P 11/98, OTK 2000, nr 1, poz. 3).

Mając na uwadze powyższe – Sąd Najwyższy podjął uchwałę, że na

podstawie art. 199 k.c. nie można udzielić zgody na rozebranie budynku, w którym

ustanowiono odrębną własność lokali.

Agnieszka Jurkowska-Chocyk

Jacek Grela

Dariusz Pawłyszcze

A.G.

[r.g.]