Lukarny i wejście do budynku w K. Sąd uchylił pozwolenie na budowę

II SA/Ke 306/26

Uzasadnienie

Wojewoda Świętokrzyski decyzją z 13 marca 2026 r. znak: [...], po rozpatrzeniu odwołania R. Z., P. K., K. K., Wspólnoty mieszkaniowej [...] oraz [...] Sp. z o.o. od decyzji Prezydenta Miasta K. z 23 lipca 2025 r. zatwierdzającej projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającej [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr ewid.[...], [...], [...], [...] obręb 0009 przy ul. [...] w K., na podstawie art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), dalej "Pb" oraz art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r. poz. 1691), dalej: "kpa", utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu organ odwoławczy podał, że decyzją Nr [...] z 4 marca 2024 r. znak: [...] Prezydent Miasta K. po rozpatrzeniu wniosku [...] Spółka z o.o. z siedzibą w K. z 31 sierpnia 2023 r., zatwierdził projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na wymienionych wyżej działkach. Rozstrzygnięcie to zostało uchylone decyzją Wojewody z 30 kwietnia 2024 r., który przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazał, że wymaga wyjaśnienia: stan prawny istniejącego na działce muru oporowego, niezgodność projektu architektoniczno-budowlanego z decyzją o warunkach zabudowy, niezgodność projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z przepisami technicznymi, niezgodność części opisowej i rysunkowej projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego z § 14, § 15, § 20 i § 21 rozporządzenia Ministra Rozwoju z 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Prezydent Miasta K. wydał opisaną wyżej decyzję z 23 lipca 2025 r. Rozpatrując odwołania od tej decyzji Wojewoda przywołał treść art. 35 ust. 1 Pb i ustalił, że dla terenu, na którym znajdują się wnioskowane pod zabudowę działki, brak jest obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, natomiast inwestor uzyskał ostateczną decyzję Prezydenta Miasta K. z 14 marca 2023 r. o warunkach zabudowy. W ocenie organu odwoławczego inwestycja zlokalizowana w granicach oznaczonych na załączniku graficznym literami ABCD-A, jest zgodna z ustaleniami tej decyzji, w szczególności w zakresie dotyczącym warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego tj.:

1. nieprzekraczalna linie zabudowy - w odległości 5 m od zachodniej granicy działek nr ewid. [...], [...] i w odległości od ok. 30,0 m do ok. 42,0 m od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...] - warunek spełniony - budynek usytuowano w odległości 5,00 m od zachodniej granicy ww. działek oraz w najmniejszej odległości 35,21 od zewnętrznej krawędzi jezdni ul. [...],

2. wielkość powierzchni zabudowy do powierzchni terenu inwestycji od 0,20 do 0,31 - warunek spełniony - wielkość ta wynosi 0,31,

3. udział powierzchni biologicznie czynnej - minimum 25% powierzchni inwestycji - warunek spełniony - udział ten wynosi 27%,

4. szerokość elewacji frontowej - od 10,40 m do 15,60 m - warunek spełniony - szerokość ta wynosi 15,59 m,

5. wysokość górnej krawędzi (gzymsu, okapu) elewacji frontowej - od 5,80 m do 7,70 m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku - warunek spełniony - projektowana wysokość wynosi 7,645 m,

6. geometria dachu - dach dwuspadowy, symetryczny lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale od 25° do 45°; położenie głównej kalenicy dachu w układzie dowolnym w stosunku do frontu działki, wysokość głównej kalenicy dachu do 12,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku; łączna długość lukarn nie może przekroczyć 1/3 długości okapu - warunek spełniony - zaprojektowano dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 41°, położenie głównej kalenicy dachu w układzie szczytowym w stosunku do frontu działki; wysokość głównej kalenicy dachu wynosi 11,96 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Łączna długość lukarn:

- na elewacji południowej długość okapu wynosi 36,20 m, długość lukarny wynosi 11,79 m, a więc 36,20/3=12,06>11,79 - warunek spełniony,

- na elewacji północnej długość okapu wynosi 36,20 m, długość lukarny wynosi 11,75 m, a więc 36,20/3=12,06>11,75 - warunek spełniony,

- na elewacji wschodniej długość okapu wynosi 19,15 m, długość lukarny wynosi 6,28 m, a więc 19,15/3=6,38>6,28 - warunek spełniony,

- na elewacji zachodniej długość okapu wynosi 19,15 m, długość lukarny wynosi 6,28 m, a więc 19,15/3=6,38>6,28 - warunek spełniony,

Organ odwoławczy stwierdził, że zgodnie z projektem główne wejście do budynku znajduje się na poziomie +296,83 m n.p.m., a zaraz za wejściem zaplanowano schody w dół prowadzące na poziom kondygnacji 1. Podłoga tej kondygnacji znajduje się na poziomie 0,00=296,10 m n.p.m., czyli poniżej głównego wejścia do budynku, co wynika z dużego spadku terenu i różnicy wysokości rzędnych wzdłuż projektowanego budynku. Jednak wysokość głównej kalenicy i wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej należy mierzyć od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, więc zaprojektowane wymiary mieszczą się w zakresie wskazanym w decyzji o warunkach zabudowy.

Wojewoda wskazał, że przedmiotowa inwestycja nie należy do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko i nie wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko. Teren inwestycji nie znajduje się również w obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody .

Zdaniem organu odwoławczego, planowany budynek wielorodzinny usytuowano w odległościach od granicy z działkami sąsiednimi zgodnie z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.), dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych". W budynku zaprojektowano pochylnię do garażu podziemnego w odległości 1,53 m od granicy z działką nr [...] oraz balkony o szerokości 1,50 m i tarasy o szerokości ok. 1,55 m, znajdujące się w najmniejszej odległości 2,60 m od granicy działki.

Powołując treść § 73 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, organ II instancji stwierdził, że podłoga pierwszej kondygnacji (lokale mieszkalne) znajduje się na poziomie 0,00=296,10 m n.p.m., a powyższe wynika z ukształtowania terenu, tj. dużego spadku terenu i różnicy wysokości rzędnych wzdłuż projektowanego budynku. Wokół budynku zaprojektowano tarasy i ogródki, zatem podłoga pomieszczeń mieszkalnych znajduje się na tym samym poziomie co teren przyległy, co jest zgodne z § 73 ust. 1 rozporządzenia.

Miejsce gromadzenia odpadów stałych przewidziano jako utwardzony plac na kontenery z zamykanymi otworami - zgodnie z § 22 ust. 2 pkt 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Miejsce to zostało zaprojektowane w odległości 10,01 m od okien budynku oraz 5,36 m od granicy działki nr ewid. [...], ok. 19,10 m od granicy działki 468 i bezpośrednio przy granicy działki [...], która nie jest działką drogową. Łącznie dla lokali mieszkalnych konieczne jest wyposażenie budynku w 2 pojemniki o pojemności 1100 I. W projekcie zakłada się wyposażenie placu w 6 takich pojemników. Obsługę odbioru śmieci przewidziano z ul. [...] poprzez utwardzony projektowany zjazd (wg odrębnego opracowania) do utwardzonego placu z kontenerami na śmieci.

Uwzględniając treść § 28 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych w projekcie zagospodarowania terenu wskazano, że wody opadowe będą odprowadzane w systemie grawitacyjnym do 5 zbiorników retencyjnych o pojemności 10 m3 każdy, zlokalizowanych na poziomie garażu. Ze zbiornika ścieki deszczowe przepompowane zostaną do ogólnodostępnej sieci kanalizacji deszczowej. Inwestycja posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej ul. [...] poprzez projektowany zjazd indywidualny. Wymaganą ilość stanowisk postojowych (35) zapewniono poprzez lokalizację 29 stanowisk w garażu podziemnym projektowanego budynku oraz 6 stanowisk na terenie inwestycji, w tym 1 stanowisko dla osób ze szczególnymi potrzebami. Wojewoda uznał, że nie zostały naruszone § 271-273 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych dotyczące ochrony przeciwpożarowej, gdyż projekt budowlany został uzgodniony bez uwag przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Zdaniem organu, ze znajdujących się w projekcie zagospodarowania terenu rysunków przedstawiających analizy nasłonecznienia i przesłaniania oraz zacieniania wynika również, że nie zostały naruszone § 13 i 60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych.

Organ odwoławczy podkreślił, że projekt budowlany spełnia wymagania rozporządzenia Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego z dnia 11 września 2020 r. (Dz.U.2022, poz. 1679 ze zm.) oraz, że projekt został sporządzony i sprawdzony przez projektantów posiadających wymagane uprawnienia budowlane i zaświadczenia.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Wojewoda m.in. wskazał, że ukształtowanie terenu wokół budynku zostało zaprojektowane w odniesieniu do istniejącego terenu z uwzględnieniem rzędnych na granicy terenu inwestycji. Poziom terenu przy głównym wejściu do budynku wynika zatem z różnicy wysokości rzędnych bezwzględnych i znacznego spadku terenu, wobec czego zarówno wysokość budynku, jak i wysokość gzymsu na elewacji frontowej zostały wyznaczone w sposób prawidłowy i są zgodne z decyzją o warunkach zabudowy. W kwestii lukarn organ z kolei podniósł, że ich łączna długość oraz ich kąt nachylenia spełniają wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy. Decyzja ta określa kąt nachylenia głównej połaci dachu, a nie małych elementów architektonicznych, takich jak lukarny oraz dopuszcza stosowanie lukarn, jednak nie określa precyzyjne ich kąta nachylenia. Zawiera bowiem jedynie zapis, że łączna długość lukarn nie może przekroczyć 1/3 długości okapu.

W skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach skardze na powyższą decyzję, domagając się jej uchylenia oraz uchylenia decyzji organu I instancji, A. C., E. C., A. O., G. O., B. B., P. B., J. M., J. M., K. D., K. K., P. K., P. T., T. T., P. Z., R. Z., zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

- art. 7 kpa, art. 77 § 1 kpa i art. 80 kpa poprzez zaaprobowanie błędnych ustaleń dokonanych przez organ I instancji i przyjęcie, że przedłożony projekt budowlany pozostaje zgodny z ustaleniami decyzji z 14 marca 2023 r. o warunkach zabudowy, w szczególności w zakresie określenia wysokości budynku, wysokości górnej krawędzi (gzymsu, okapu) elewacji frontowej, w zakresie geometrii dachu, długości lukarn, powierzchni zabudowy, a także zgodności przedłożonego projektu z przepisami rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz.U.2022.1679 tekst jedn.), pomimo że zawiera liczne nieścisłości i sprzeczności,

- art. 138 § 1 kpa w zw. z art. 35 ust. 1 pkt 1 ppkt a ustawy Prawo budowlane poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji i uznanie, że wysokość budynku, jak i wysokość do głównej krawędzi gzymsu elewacji frontowej, geometria dachu, długości lukarn, powierzchnia zabudowy wskazane w projekcie zagospodarowania działki oraz projekcie architektoniczno-budowlanym są zgodne z wartościami wskazanymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podczas gdy rzetelna analiza prowadzi do innych wniosków,

- art. 138 § 1 kpa w zw. z art. 139 a § 1 kpa poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, pomimo że nie zostały wykonane wytyczne określone w decyzji Wojewody z 30 kwietnia 2024 r.,

- przepisów Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego poprzez sporządzenie projektu budowanego w sposób niestaranny, niespójny, zawierający wykluczające się rozwiązania, co w konsekwencji prowadzi do naruszenia prawa materialnego:

- art. 35 ust. 1 ust. 1 ustawy Prawo budowlane poprzez uznanie, że przedłożony projekt budowlany pozostaje zgodny z ustaleniami decyzji ustalającej warunki zabudowy, a więc, że istnieje konieczność jego zatwierdzenia i udzielenia pozwolenia na budowę podczas gdy rzetelna analiza projektu prowadzi do przeciwnego wniosku,

- § 73 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych poprzez zaprojektowanie lokali mieszkalnych, które znajdują się poniżej poziomu terenu na skutek sztucznego podniesienia wejścia do budynku, co zmierzało do obejścia prawa i zaprojektowania budynku wyższego niż przewiduje decyzja o warunkach zabudowy,

- § 5 ust. 16 pkt 4 uchwały nr [...] Rady Miasta K. z dnia 28 listopada 2019 r. w sprawie regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta K., zmienionej uchwałą nr [...] z dnia 16 grudnia 2021 r. przez niezapewnienie bezkolizyjnego dojazdu pojazdu śmieciarki do terenu utwardzonego, przeznaczonego na pojemniki do czasowego gromadzenia odpadów stałych.

W uzasadnieniu skargi podniesiono, że po uprzednim uchyleniu decyzji z 4 marca 2024 r. organ nie dokonał żadnych istotnych zmian w zakresie zakwestionowanych gabarytów, a jedynie dokonał interpretacji projektu, w taki sposób, aby wykazać, że pozostaje on zgodny z obowiązującymi przepisami. Stanowisko to zostało w sposób nieuprawniony zaakceptowane przez Wojewodę.

Wnoszący skargę odnośnie wysokości budynku i poziomu wejścia do projektowanego budynku wskazał, że zgodnie z przedłożonym projektem, rzędną zero budynku przyjęto na poziomie +296,10m n.p.m, gdzie zaprojektowano kondygnację parteru. Poziom głównego wejścia do budynku znajduje się natomiast na rzędnej +296,82m n.p.m., czyli o 72 cm wyżej niż poziom parteru, spocznik wewnętrzny schodów bezpośrednio za wejściem głównym na rzędnej +0,75 m. Na zewnątrz budynku przewidziano w projekcie wykonanie ziemnych nasypów wokół tarasów mieszkań [...] i [...] do poziomu 1, 1 m, tak by wykazać, że poziom wejścia do budynku nie jest najwyższym poziomem terenu. W tej sytuacji, jedynym celem wykonania skarp wokół tarasów oraz wykonania schodów wewnętrznych umożliwiających zejście do poziomu parteru jest próba wykazania, że budynek, pomimo że jest wyższy niż przewiduje decyzja o warunkach zabudowy, pozostaje z nią zgodny. Działania te powodują, że mieszkania [...] i [...] znajdują się poniżej poziom gruntu (należy je uznać za sutereny), a bezpośrednio po wejściu do budynku konieczne jest zejście sześciostopniowymi schodami na poziom zero budynku, gdzie usytuowane są mieszkania i korytarz. Sztuczne podniesienie wejścia do budynku spowodowało konieczność wycięcia otworu w stropie na drugiej kondygnacji, gdyż podwyższenie terenu doprowadziło do tego, że wejście główne wchodzi na wysokość drugiej kondygnacji.

Zdaniem skarżącego, wyniesienie głównego wejścia wpływa również na prawidłowość określenia gzymsu na elewacji frontowej, którą w decyzji o warunkach zabudowy określono od 5,80 m do 7,70m, mierzoną od średniego poziomu trenu przed głównym wejściem do budynku. Na elewacji frontowej ukształtowano gzyms/okap na dwóch poziomach. Dolny poziom gzymsu znajduje się na rzędnej +8,39, w środkowej części ściany natomiast +11,91, a więc 3,52 m wyżej, co przekłada się na wysokość odpowiednio 7,67 m oraz 11,19 m, co powoduje, że wysokość gzymsu w środkowej elewacji w sposób znaczny przekracza wartości przewidziane w decyzji o warunkach zabudowy.

Skarżący stwierdził, że zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy łączna długość lukarn nie może przekroczyć 1/3 długości okapu. Wbrew stanowisku organu II Instancji powyższy parametr nie uległ zmianie w stosunku do pierwotnie przedłożonego projektu budowlanego. Inwestor wprowadził nowe elementy - daszki, na szczytowych ścianach na elewacjach północnej i południowej o wysokości niższej niż balustrada, które zostały uwidocznione na elewacjach i przekroju B-B, nie oznaczono ich na rzutach. Zaprojektowanych dach składa się z sześciu płaszczyzn dachowych o zróżnicowanych spadkach, na czterech z nich znajdują się lukarny i do czterech z tych sześciu okapów powinna się odnosić długość poszczególnych lukarn.

Skarżący nie zgodzili się z załącznikiem graficznym oznaczonym BM-PAB-A-06a przedstawiającym długość okapów i długość lukarn na poszczególnych elewacjach. Podnieśli, że w projekcie przyjęto, w odniesieniu do elewacji północnej, że lukarna ma długość 11,75 m a okap 36,20 m, przy czym długość okapu była liczona również dla wykształconych szczytów budynku na końcach elewacji. Przyjmując, że okap przebiega przez całą długość elewacji i rzeczywiście ma długość 36,20 m, to dwa trójkątne daszki w szczytach również powinny zostać uznane za lukarny, co powoduje, że długość lukarn wyniosłaby 31,62 m, co stanowi wartość ponad dwukrotnie większą niż przewidziana w decyzji o warunkach zabudowy. Analogiczna sytuacja występuje w stosunku do pozostałych elewacji.

Strony stwierdziły, że pomimo braku definicji ustawowej lukarny, przyjmuje się, że jest to konstrukcja z oknem, wystająca z połaci dachowej, stanowiąca część więźby dachowej. W decyzji o warunkach zabudowy przyjęto, jeśli chodzi o geometrię dachu - dach dwuspadowy symetryczny lub wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale od 25 °do 45°. W skardze nie zgodzono się, że warunek ten został zachowany w stosunku do lukarn o znacznych rozmiarach umieszczonych na czterech połaciach dachu, które w sposób znaczny powiększają kubaturę pomieszczenia, a nie tylko służą jego doświetleniu, dla których zaprojektowano dachy płaskie. Ponadto decyzja o warunkach zabudowy nie przewidywała innego nachylenia połaci dachowych dla lukarn, a zatem dach nad lukarnami powinien spełniać wymóg nachylenia połaci w przedziale od 25 °do 45°.

Skarżący zarzucili, że w uzupełnionym projekcie budowlanym inwestor zrezygnował z budowy wiaty śmietnikowej, żeby nie wliczała się do powierzchni zabudowy, a w zamian przewidziano teren utwardzony przeznaczony na pojemniki do czasowego gromadzenia odpadów. Uzyskane przez inwestora uzgodnienia dotyczące możliwości odbierania odpadów od komercyjnej firmy, która świadczy usługi w tym zakresie określają wymagania dotyczące wiaty śmietnikowej, nie odnoszą natomiast do terenu utwardzonego, przeznaczonego na pojemniki do czasowego gromadzenia odpadów stałych. W ocenie skarżących, inwestor powinien przedstawić dojazd bezkolizyjny do punktu odbioru, przy czym w projekcie nie wskazano takiego rozwiązania, brak jest bowiem rozwiązania które umożliwi zawracanie pojazdu, a dostęp jest możliwy jedynie ciągiem pieszo-jezdnym. Ponadto w projekcie zagospodarowania terenu nadal wskazano, że projektuje się zewnętrzną wiatę śmietnikową, co powoduje przyjęcie dwóch sprzecznych rozwiązań.

Zgodnie ze stanowiskiem skarżących, projekt jest sporządzony w sposób niestaranny, zwłaszcza jeśli chodzi o załączniki graficzne. Przykładowo na rzucie kondygnacji 4 (BM-PAB-A-05 z sierpnia 2023) nie uzupełniono elementów dodanych później, a które widnieją na przekroju B-B (BM-PAB-A-08 z lutego 2025 r.) Wprawdzie został dodany przekrój C-C (BM-PAB-A-08a - w lutym 2025 r.-str. 38), przekrój ten oznaczono jedynie na rzucie garażu i parteru, nie został on przedstawiony na rzutach pozostałych kondygnacji. Na przekroju uwidoczniono elementy architektoniczne imitujące okapy na brzegach balkonów, przy czym nie zostały uwzględnione na rzucie balkonów 4 kondygnacji. (BM-PAB-A-05 z sierpnia 2023, str. 33). Istnieją rozbieżności również w zakresie rzutu dachu- w uzupełnionej dokumentacji przedstawiono rzut dachu z poprzedniej wersji projektu, na której uwidoczniono wymiar długości okapów na elewacjach wschodniej i zachodniej -1615 cm (rys.BM-PAB-A-06, str. 34), natomiast na dodatkowo przedłożonych rysunkach rzutu dachu, uzasadniającym przyjęte wyliczenie długości lukarn i okapu, wymiary te wynoszą 1915cm (BM.PAB-A-06a, str. 35). Na rysunku [...], str. 33, okap na elewacji zachodniej ma natomiast wymiar 1559cm.

W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, podtrzymując argumentację zawartą w treści zaskarżonej decyzji.

W piśmie z 26 sierpnia 2026 r. skarżący dodatkowo przedstawili ekspertyzę techniczną dotyczącą analizy zaprojektowanego wejścia do budynku w dokumentacji projektowej głównie w aspekcie wysokości obiektu i wynikających z tego rozwiązania konsekwencji, a także ekspertyzę techniczną dotyczącą projektowanego rozwiązania lukarn. Z kolei w piśmie z 8 września 2026 r. pełnomocnik inwestora przedstawił polemikę z powyższą ekspertyzą oraz wyjaśnienia dotyczące poprawności projektu zatwierdzonego zaskarżoną decyzją.

Na rozprawie sądowej, pełnomocnik skarżących poparł skargę i dodał, że skarżący nie skarżyli decyzji o warunkach zabudowy z powodu panującej wówczas pandemii i z powodu upływu terminu do zaskarżenia tej decyzji.

Pełnomocnik inwestora wniósł o oddalenie skargi.

W imieniu uczestnika A. K. stawiający się pracownik pozostawi stanowisko co do skargi do uznania Sądu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Dokonując tak rozumianej oceny zaskarżonego rozstrzygnięcia, Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał, że zaskarżona decyzja narusza przepisy prawa procesowego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy, co uzasadnia wyeliminowanie tej decyzji z obrotu prawnego.

Przedmiotem kontroli sądowej w niniejszej sprawie była decyzja Wojewody Świętokrzyskiego z 16 marca 2026 r. utrzymująca w mocy decyzję Prezydenta Miasta K. z 23 lipca 2025 r. zatwierdzającą projekt zagospodarowania terenu i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą [...] Sp. z o.o. z siedzibą w K. (dalej: inwestor) pozwolenia na budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym na działkach nr ewid.[...], [...], [...] obręb 0009 przy ul. [...] w K..

Podstawę rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie stanowiły przepisy ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Jak stanowi art. 28 ust. 1 tej ustawy, roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29-31 ustawy Prawo budowlane.

U podstaw stanowiska organów obu instancji legło stwierdzenie, że zostały spełnione wymogi przewidziane w art. 35 ust. 1 Pb, zgodnie z którym przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego organ administracji architektoniczno-budowlanej sprawdza:

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z:

a) ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu,

b) wymaganiami ochrony środowiska, w szczególności określonymi w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,

2) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi;

3) kompletność projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, w tym dołączenie kopii zaświadczenia, o którym mowa w art. 12 ust. 7, dotyczącego projektanta i projektanta sprawdzającego,

3a) dołączenie:

a) wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

b) oświadczeń, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 9 i 10;

4) posiadanie przez projektanta i projektanta sprawdzającego odpowiednich uprawnień budowlanych na podstawie:

a) kopii dokumentów, o których mowa w art. 34 ust. 3d pkt 1 - w przypadku uprawnień niewpisanych do centralnego rejestru osób posiadających uprawnienia budowlane,

b) danych w centralnym rejestrze osób posiadających uprawnienia budowlane - w przypadku uprawnień wpisanych do tego rejestru;

4a) przynależność projektanta i projektanta sprawdzającego do właściwej izby samorządu zawodowego

Jak wynika z przytoczonej regulacji, obowiązkiem organu orzekającego w niniejszej sprawie było sprawdzenie, czy przedłożony przez inwestora projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany jest zgodny z wydaną dla przedmiotowej inwestycji – ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu Prezydenta Miasta K. z 14 marca 2023 r. Skoro w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób wiążący określa się m.in. parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi gzymsu, okapu elewacji frontowej, geometrię dachu i inne, to niewątpliwie analiza i jej wyniki przeprowadzone przez organ dla ustalenia, czy określone w tej decyzji wymogi są spełnione, powinny być czytelne i w następstwie umożliwić sądowi weryfikację zajętego przez organ stanowiska. Taka sytuacja w niniejszej sprawie nie występuje.

W ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z 14 marca 2023 r. organ określił wysokość górnej krawędzi (gzymsu, okapu) elewacji frontowej - od 5,80 m do 7,70 m, mierzoną od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku i uznał, że warunek ten jest spełniony, gdyż projektowana wysokość budynku wynosi 7,645 m.

W odniesieniu do geometrii dachu ustalono: dach dwuspadowy, symetryczny lub wielospadowy, o kącie nachylenia połaci dachowych w przedziale od 25° do 45°; położenie głównej kalenicy dachu w układzie dowolnym w stosunku do frontu działki, wysokość głównej kalenicy dachu do 12,0 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku; łączna długość lukarn nie może przekroczyć [...] długości okapu - warunek spełniony - zaprojektowano dach wielospadowy o kącie nachylenia połaci dachowych od 25° do 41°, położenie głównej kalenicy dachu w układzie szczytowym w stosunku do frontu działki; wysokość głównej kalenicy dachu wynosi 11,96 m, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Łączna długość lukarn:

- na elewacji południowej długość okapu wynosi 36,20 m, długość lukarny wynosi 11,79 m, a więc 36,20/3=12,06>11,79 - warunek spełniony,

- na elewacji północnej długość okapu wynosi 36,20 m, długość lukarny wynosi 11,75 m, a więc 36,20/3=12,06>11,75 - warunek spełniony,

- na elewacji wschodniej długość okapu wynosi 19,15 m, długość lukarny wynosi 6,28 m, a więc 19,15/3=6,38>6,28 - warunek spełniony,

- na elewacji zachodniej długość okapu wynosi 19,15 m, długość lukarny wynosi 6,28 m, a więc 19,15/3=6,38>6,28 - warunek spełniony.

Słusznie podnoszą skarżący, że ustawa prawo budowlane oraz rozporządzenie w sprawie warunków technicznych nie zawierają definicji: gzymsu, okapu czy też lukarny. Zarówno organ I jak i II instancji nie wskazały co rozumieją pod tymi pojęciami, stąd też nie wiadomo, czy organy prawidłowo oceniły zgodność projektu zagospodarowania terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego z wymogami dotyczącymi wysokości górnej krawędzi gzymsu, okapu oraz geometrii dachu, w tym długości lukarn, określonymi w decyzji o warunkach zabudowy, w której jak już wyżej wskazano, zawarte są wiążące ustalenia co do spornych parametrów. Nie sposób bowiem zauważyć, że zastosowane w projekcie daszki, naczółki, nie pozwalają na jednoznaczne stanowisko, co do spełnienia wymogów w tym zakresie. Inwestor na str. 8 pisma z 23.09.2025 r. wskazuje cyt: "Na ścianach szczytowych elewacji północnej i południowej okap dachu poszerzono dla ochrony balkonów. Całość spięto po obwodzie gzymsem wieńczącym każdą elewację. Aby podkreślić układ gzymsu wieńczącego elewację i uspokoić dynamiczną formę dachu oraz elewacji z mieszkaniami w poddaszu z wystającymi balkonami, przeprowadzono zabieg projektowy w formie naczółka. Ta forma dachu kontynuacje połacie dachu głównego i "zakrywa", spina wystające balkony. Po takim zabiegu architektonicznym okapy połaci dachowych obejmuje całą długość elewacji". Organ nie wypowiedział się, czy zastosowane rozwiązanie projektowe w formie "naczółka" wpływa na długość okapu. Okoliczność ta ma znaczenie, gdyż niewątpliwie konstrukcja dachu ma wpływ na długość okapu. Ma ona również wpływ na wysokość górnej krawędzi (gzymsu, okapu) elewacji frontowej, która zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy, mierzona od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, nie może przekroczyć wartości 7,70 m.

Uzasadniając spełnienie warunku długości lukarn (nie większej niż [...] długości okapu) organ ograniczył się do wskazania, że lukarna to mały element architektoniczny. Na gruncie niniejszej sprawy wyjaśnienie to jest niewystarczające, zwłaszcza w kontekście braku stosownych ustaleń co do długości okapu oraz okoliczności, że zgodnie z projektem istniejące w dachu lukarny na każdej z czterech elewacji budynku stanowią prawie [...] długości każdego z okapów i przykrywa je płaski dach. Trudno się zatem zgodzić, że jest to "mały element architektoniczny". Zdaniem Sądu niezbędne jest wskazanie przez organ jak rozumie pojęcie lukarny i czy ujęte w projekcie elementy mają właśnie taki charakter. Dopiero wówczas możliwa będzie ocena, czy doszło do spełnienia tego warunku w projekcie.

Sąd nie znalazł natomiast podstaw do kwestionowania sposobu określenia wysokości górnej krawędzi gzymsu, okapu, a także wysokości głównej kalenicy dachu od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku, albowiem ustalanie tych parametrów wynika z ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W postępowaniu o pozwolenie na budowę zarówno orzekające w sprawie organy jak i sąd kontrolujący zaskarżone rozstrzygnięcie, nie może tak określonego sposobu pomiaru uczynić przedmiotem ponownego badania. Co zaś się tyczy zaprojektowanego wejścia do budynku, to niewątpliwie projektant ma swobodę co do przyjętych rozwiązań architektonicznych, o ile nie naruszają one przepisów powszechnie obowiązujących. W będącym przedmiotem kontroli projekcie budowlanym wykazano, że wejście do budynku znajdujące się na poziomie 296,83 m n.p.m., zlokalizowano z uwzględnieniem średniej arytmetycznej rzędnych występujących przy elewacji północnej, gdzie znajduje się główne wejście do budynku. Oznacza to, że wskaźnik średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku został prawidłowo obliczony i ustalony.

Sąd nie uznał zarzutów naruszenia § 73 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. Przepis ten przewiduje, że w pomieszczeniach przeznaczonych na stały pobyt ludzi poziom podłogi powinien znajdować się powyżej lub być równy poziomowi terenu przy budynku. Zgodnie z projektem podłoga pierwszej kondygnacji znajduje się na poziomie 0,00 równym 296,10 m n.p.n. Sąd podziela argumentację organu, że takie rozwiązanie w konkretnym przypadku uzasadnione jest ukształtowaniem terenu tj. jego dużym spadkiem i różnicą wysokości rzędnych wzdłuż projektowanego budynku. Należy zauważyć, że § 73 cyt. rozporządzenia nie odnosi się do terenu przed głównym wejściem do budynku, a tylko do poziomu terenu przy budynku, a ten odpowiada rzędnej przyjętej dla poziomu 0,00.

Sąd nie znalazł także podstaw do kwestionowania miejsca gromadzenia odpadów, przyjmując za wystarczające w tej kwestii wyjaśnienia organów, wskazujące, że nie doszło w tym zakresie do naruszenia warunków technicznych. Natomiast zarzut naruszenia § 5 ust. 16 pkt 4 uchwały nr [...] Rady Miasta K. z 28 listopada 2019 r. jest chybiony z uwagi na fakt, że niniejsza uchwała w dacie podjęcia zaskarżonej decyzji jak również decyzji organu I instancji nie obowiązywała. Niniejsza uchwała z dniem 1 kwietnia 2025 r. utraciła moc i weszła w życie uchwała nr [...] Rady Miasta K. z dnia 5 grudnia 2024 r. w sprawie regulaminu utrzymania czystości i porządku na terenie Miasta K..

Wobec istniejących okoliczności faktycznych i prawnych, zarzuty, które Sąd uznał za nietrafne, nie miały jednak znaczenia dla oceny zasadności skargi. Zdaniem Sądu, zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem art. 7, art. 77 § 1 i 107 § 3 kpa. W tym kontekście co najmniej przedwczesne jest stwierdzenie Wojewody, że w niniejszej sprawie została wykazana i szczegółowo omówiona zgodność zatwierdzonego projektu budowlanego z obowiązującymi przepisami w zakresie określonym art. 35 ust. 1 Pb.

Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organ II instancji przeprowadzi postępowanie, mając na uwadze przedstawione wyżej wywody i eliminując dotychczas popełnione uchybienia, a następnie da wyraz swojemu stanowisku w treści uzasadnienia. Dopiero całość zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego i jego wnikliwa ocena pozwoli organowi w sposób niebudzący wątpliwości ustalić, czy w aspekcie art. 35 ust. 1 Pb występują przesłanki do zatwierdzenia projektu zagospodarowania terenu i projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji.

Mając na uwadze powyższe względy, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a., Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.