Dwa miejsca dla ciężarówek obok domu skarżącej. WSA podtrzymał warunki zabudowy

Zaskarżoną decyzją z 9 marca 2026 r. znak: SKO.PZ-71/3445/499/2025 Samorządowe Kolegium Odwoławcze, po rozpatrzeniu odwołania J. K., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z 15 lipca 2025r. znak: UKO.6730.1.67.2024.PK w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dwóch miejsc postojowych dla samochodów ciężarowych na działce oznaczonej w ewidencji gruntów numerem [...] w miejscowości K. (obręb 5), gmina K., powiat k. , woj. świętokrzyskie.

W uzasadnieniu powyższej decyzji Kolegium wskazało w szczególności, że wnioskiem z 15 maja 2024 r. M. O. i [pic]K. O. (dalej "inwestorzy") zwrócili się do Burmistrza o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji. Wniosek ten został złożony w celu realizacji nakazu zamieszczonego

w ostatecznej decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K. z 11 sierpnia 2023 r.

o nakazaniu inwestorom wstrzymania użytkowania terenu, w tym wstrzymania gromadzenia i parkowania samochodów i dużych naczep samochodowych oraz wyznaczenia terminu 2 miesięcy od dnia, w którym decyzja ta stanie się ostateczna do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Powyższa decyzja została utrzymana w mocy przez Kolegium decyzją z 11 marca 2024 r.

Kolegium zaznaczyło, że poprzednio wydaną w tej sprawie decyzją

z 21 lutego 2025 r. uchyliło decyzję Burmistrza i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania przez ten organ, wskazując [pic]na konieczność uzupełnienia postępowania wyjaśniającego.

W ocenie Kolegium złożony wniosek spełnia w wystarczającym zakresie wymogi z art. 52 ust. 2 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r.

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 ze zm., dalej "u.p.z.p."). Powołując się na art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Kolegium wyjaśniło, że każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej "mpzp") albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Celem zaś każdej decyzji o warunkach zabudowy jest przesądzenie o zgodności zamierzonej inwestycji z porządkiem przestrzennym obowiązującym na obszarze, dla którego nie został uchwalony mpzp oraz wymogami art. 61 ust. 1 u.p.z.p.

Badając sprawę w trybie odwoławczym Kolegium powołało się na treść art. 61 ust. 1 oraz art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i wyjaśniło, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m. Oznacza to, że zasadą jest wyznaczenie obszaru analizowanego odpowiadającego wielkością minimum trzykrotnej szerokości frontu działki, lecz nie oznacza to,

że obszar analizowany musi stanowić regularny okręg otaczający działkę inwestora. Kolegium uznało, że sposób wyznaczenia granic obszaru analizowanego w tej sprawie nie budzi zastrzeżeń. Autor analizy wskazał, że obszar analizowany został wyznaczony w odległości 5 m, w każdą stronę od granic terenu inwestycji, gdyż szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 16,5 m. W poprzedniej decyzji Kolegium wskazało na konieczność uzupełnienia analizy o kontynuację funkcji dla planowanej inwestycji.

Jak wyjaśniło Kolegium, organ I instancji uzupełniając analizę podał, że działki w wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowane są zabudową mieszkaniową jednorodzinną i usługową. Wśród zabudowy usługowej w obszarze analizowanym znajduje się przedsiębiorstwo zajmujące się obsługą imprez plenerowych - na działkach nr ewid. [...] (siedziba) oraz [...] i [...] (przechowywany sprzęt służący wykonywaniu ww. usług), działalność polegająca na pracach porządkowych w terenie (koszenie trawników, wywóz trawy, drewna, gałęzi) - na działkach nr ewid.[...] i [...] (siedziba). Nadto na działkach nr ewid. [...] i [...] znajduje się plac do wynajęcia, np. pod działalność gospodarczą. Burmistrz uznał zatem, że dla planowanej inwestycji istnieje kontynuacja funkcji, z czym Kolegium się zgodziło.

Odnosząc się do zarzutów odwołania Kolegium wskazało, że w orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, iż wymóg kontynuacji funkcji, o której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., pozostawia miejsce na różnorodność, a więc i pewne odstępstwa pod warunkiem zachowania standardów ładu przestrzennego.

Funkcja, w rozumieniu, jakie nadaje temu pojęciu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej, bez możliwości jej uzupełnienia, czy też zabudowy zgodnie z oczekiwaniami właścicieli nieruchomości sąsiednich. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego umożliwia bowiem uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony, nie tylko gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, ale także gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić

i niekolidujące z nią. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym.

Odnosząc się do zarzutu braku użytkowania polegającego na parkowaniu samochodów ciężarowych w obszarze analizowanym, Kolegium podzieliło ustalenia organu I instancji, że w świetle sporządzonej analizy nie budzi wątpliwości, że planowana inwestycja, tj. 2 miejsca postojowe na samochody ciężarowe, uzupełnia istniejącą w obszarze analizowanym funkcję zabudowy, mieszkaniową i usługową. Budowa parkingu w bezpośrednim sąsiedztwie terenu zabudowanego, gdzie istnieje zabudowa mieszkaniowa, usługowa, stanowi uzupełnienie istniejącej w sąsiedztwie funkcji i daje się z nią pogodzić. Dlatego też brak występowania na terenie analizowanym obiektów o identycznej funkcji (zorganizowanego parkingu dla aut) nie świadczy o braku kontynuacji funkcji i naruszeniu przez planowaną inwestycję występującego w sąsiedztwie ładu planistycznego. Sporna inwestycja wpisuje się w charakter zabudowy występujący w obszarze analizowanym, uzupełniając ją, a więc warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, określony w treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., zdaniem Kolegium został spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza bowiem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, wystarczające jest, gdy nowa funkcja nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym.

Nadto Kolegium oceniło, że analiza urbanistyczna sporządzona na potrzeby postępowania została wykonana w sposób prawidłowy, zaś wielkości przyjętych dla planowanej inwestycji wskaźników znajdują uzasadnienie w tej analizie.

Nie budzi zastrzeżeń Kolegium spełnienie wymogów formalnych decyzji, której projekt został przygotowany przez uprawnionego urbanistę, zgodnie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., a decyzja zawiera złączniki określone w § 9 rozporządzenia.

Odnosząc się do poszczególnych zarzutów odwołania Kolegium wyjaśniło, że błędne zdaniem odwołującej zakwalifikowanie planowanej inwestycji, nie przesądza

o wadliwości decyzji, gdyż to organ budowalny będzie szczegółowo klasyfikował planowaną inwestycję. Błąd w dacie dotyczącej decyzji UKO.6731.1.2021.IK stanowi oczywistą omyłkę pisarską w związku z tym nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji. Przedłożona do akt sprawy decyzja z 15 lipca 2025 r., znak: UKO.6730.1.67.2024.PK Burmistrza Miasta i Gminy K. została opieczętowana, jednakże nie powoduje to niemożności zapoznania się z jej treścią, wbrew twierdzeniom odwołania. Odnośnie zarzutu dotyczącego załączenia do decyzji nieaktualnej mapy zasadniczej wydanej z zasobu geodezyjnego 19 kwietnia 2024 r. Kolegium wyjaśniło, że odwołująca nie wskazała, w czym upatruje jej nieaktualności. Inwestor nie ma obowiązku za każdym razem po uchyleniu decyzji przedkładać mapy zasadniczej na datę wydania decyzji administracyjnej. Nawiązując do zarzutu dotyczącego zapisu w załączniku tekstowym nr 2 do decyzji w zakresie pkt 3 odnoszącym się do postanowień zawartych w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Kolegium wyjaśniło, że organ I instancji przytoczył brzmienie § 21 ust. 4 ww. rozporządzenia, uzasadniając w ten sposób przesłanie projektu decyzji do uzgodnienia Marszałkowi Województwa Ś.. Kolegium uznało, że zrozumiałe jest, iż odwołująca chce korzystać z przysługującego jej prawa własności w sposób przez siebie zamierzony, jednak uznając jej prawo w tym względzie przyjęło, że takie samo prawo przysługuje podmiotowi, który dysponować będzie nieruchomością sąsiednią. W konsekwencji uwzględnienie interesu odwołującej może nastąpić jedynie w takim zakresie, w jakim - na danym etapie realizacji inwestycji - jest on chroniony przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa. Podobnie powszechnie obowiązujące przepisy prawa wyznaczają granice uwzględnienia interesu samego inwestora. W decyzji Burmistrza w pkt d zawarto ustalenia wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Jest to element decyzji przewidziany w art. 64 ust. 1 w zw. z art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d u.p.z.p. Sposób zapisywania ustaleń decyzji o warunkach zabudowy określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1589). Przepis § 2 pkt 7 lit. b tego rozporządzenia zawiera wskazówkę co do tego,

w jaki sposób w postępowaniu dotyczącym decyzji o warunkach zabudowy należy uczynić zadość wymaganiom ochrony interesów osób trzecich. Stosownie do treści przywołanego przepisu wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich zapisuje się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony przed pozbawieniem: dostępu do drogi publicznej, możliwości korzystania z wody, kanalizacji, energii elektrycznej i cieplnej oraz ze środków łączności, dostępu światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, a także przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne

i promieniowanie oraz przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. W decyzji Burmistrza wymagane warunki zostały zawarte.

Ponadto Kolegium zaznaczyło, że planowana inwestycja nie zalicza się do inwestycji lub przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko z uwagi na powierzchnię przekształcenia objętego planowaną inwestycją wymienionym w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. poz. 1839 ze zm.). Zatem jej ewentualne oddziaływanie na środowisko, w tym na zdrowie ludzi (art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji

o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz

o ocenach oddziaływania na środowisko (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1112 z późn. zm.) nie jest uznawane prawnie za istotne.

Kolegium dodało, że dopiero w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę (zgłoszeniu) badaniu podlegało będzie - w odniesieniu do konkretnych parametrów inwestycji - jej ewentualne niekorzystne oddziaływanie na nieruchomości sąsiednie, w tym poprzez zanieczyszczenia i naruszenia stosunków wodnych. Twierdzenia te na etapie ustalania warunków zabudowy nie znajdują żadnego merytorycznego uzasadnienia, jako hipotetyczne i przedwczesne, zwłaszcza że jak jednocześnie wskazano w decyzji organu pierwszej instancji ustalającej warunki zabudowy, obiekt i związane z nim urządzenia należy zaprojektować zgodnie

z przepisami Prawa budowlanego oraz przepisami wykonawczymi i branżowymi. Natomiast kwestie dotyczące egzekwowania nakazu wstrzymania użytkowania terenu, w tym wstrzymania gromadzenia i parkowania samochodów i dużych naczep samochodowych, nie jest przedmiotem badania w tym postępowaniu, gdyż dotyczy ona ewentualnego postępowania egzekucyjnego. Zaskarżona decyzja jest zaś konsekwencją nałożenia na inwestora obowiązku uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla ww. inwestycji.

J. K. w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego

w K. powyższej decyzji Kolegium zarzuciła naruszenie art. 7 w zw. z art. 140 k.p.a. poprzez pominięcie obowiązku dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego występującego w niniejszej sprawie i w konsekwencji naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa określonej art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez:

1) nieuwzględnienie znanego organom obu instancji faktu, że teren działki nr ewid.[...] jest dotychczas użytkowany bezprawnie jako parking samochodów,

w stosunku do którego na podstawie decyzji Burmistrza Miasta i Gminy K.

z 16 sierpnia 2022 r. nakazano inwestorom - właścicielom tej działki, wstrzymanie użytkowania terenu, w tym wstrzymanie gromadzenia i parkowania samochodów

i dużych naczep samochodowych;

2) pominięcie faktu, że informacje zawarte w załączniku tekstowym nr 2 do decyzji ustalającej warunki zabudowy z 15 lipca 2025 r. - że działki w wyznaczonym obszarze analizowanym zabudowane są zabudową mieszkaniową jednorodzinną i usługową, a wśród zabudowy usługowej w obszarze analizowanym wymieniono: przedsiębiorstwo zajmujące się obsługą imprez plenerowych na działkach nr ewid. [...] (siedziba) oraz [...] i [...] (tam jest przechowywany sprzęt służący wykonywaniu ww. usług), działalność polegającą na pracach porządkowych w terenie (koszenie trawników, wywóz trawy, drewna, gałęzi) i na działkach nr ewid.[...] i [...] (siedziba) oraz że na działkach nr ewid. [...] i [...] znajduje się plac do wynajęcia (np. pod działalność gospodarczą) - nie mogą stanowić podstawy przyjęcia, że projektowany zakres inwestycji będzie stanowił kontynuację funkcji terenu i nie naruszy ładu przestrzennego oraz może bezkolizyjne współistnieć z dotychczasową i istniejącą funkcją terenu w obszarze analizowanym, czym naruszono zasadę dobrego sąsiedztwa określoną w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

W uzasadnieniu skargi jej autorka podniosła w szczególności, że analiza funkcji w przedmiotowym obszarze jednoznacznie wskazuje, iż zamierzony sposób korzystania z nieruchomości nie przystaje do istniejących funkcji zabudowy mieszkaniowej i usługowej. Przyjmując za swobodną ocenę tego materiału prezentowaną przez SKO, skarżąca wysnuła wniosek, że również lokalizacja na ww. działce, np. zakładu czyszczenia samochodowych cystern paliwowych będzie uzasadnionym uzupełnieniem istniejącego sposobu korzystania z nieruchomości sąsiednich.

Zdaniem skarżącej, stanowisko organu odwoławczego w tej sprawie nie znajduje żadnego uzasadnienia, a proponowany sposób zabudowy wchodzi w kolizję z dotychczasowym sposobem korzystania z nieruchomości sąsiednich w stopniu uciążliwości znacznie odbiegającym od dotychczasowego. Dla zachowania ładu urbanistycznego wprowadzono do obowiązującego porządku prawnego zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, która determinuje konieczność dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego, do cech i parametrów urbanistycznych i architektonicznych dotychczasowej zabudowy okolicznych terenów.

Skarżąca podniosła, że organom administracji znane są fakty bezprawnego użytkowania działki nr [...] (jako miejsc parkingowych dla samochodów ciężarowych

i naczep oraz prowadzenia napraw tych samochodów), co stanowiło nadmierną uciążliwość dla skarżącej i sąsiadów ze względu na spaliny, hałas podczas prac remontowych prowadzonych nawet w godzinach wieczornych i w dni wolne od pracy. Wskazała, że starała się polubownie dochodzić praw dobrosąsiedzkich, a od marca 2021 r. nieprzerwanie interweniuje w organach, domagając się zaprzestania uciążliwej działalności prowadzonej w bezpośrednim sąsiedztwie jej domu.

Biorąc pod uwagę fakt, iż analiza funkcji w obszarze ocenianym została sporządzona w sposób nieprofesjonalny, a stanowiła podstawę wydania zaskarżonych orzeczeń skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach zważył, co następuje:

Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego lub przepisów postępowania w sposób, który odpowiednio miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Rozpatrując skargę w ramach tak zakreślonej kognicji, Wojewódzki Sąd Administracyjny nie dopatrzył się naruszeń prawa skutkujących koniecznością uchylenia decyzji organu odwoławczego.

W sprawie zastosowanie znajdował art. 61 ust. 1 u.p.z.p., zgodnie z którym wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych

i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy,

o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji

w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1199), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa

w art. 53 ust. 5e pkt 2,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Z powyższego wynika wymóg, by co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Narzędziem służącym do ustalenia, czy zachodzą przesłanki określone w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zwana też analizą architektoniczno-urbanistyczną (w skrócie "analizą urbanistyczną"). Sporządzenie takiej analizy ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy architektoniczno-urbanistycznej jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Analiza urbanistyczna ma wskazywać parametry zabudowy, a ich określenie ma wynikać z opisanego w części tekstowej analizy rozumowania, opartego na stwierdzonym stanie faktycznym (istniejącym zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości układzie urbanistycznym), jak również na wyliczeniach matematycznych (zob. wyrok WSA w Poznaniu z 29 stycznia 2026r., II SA/Po 542/25 i tam np. wyrok NSA z

7 czerwca 2024 r. sygn. akt II OSK 2211/21, dostępne jw.).

Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt la, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości równej trzykrotnej szerokości frontu terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt la, jednak nie mniejszej niż 50 m i przeprowadza na nim analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1 pkt la. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej, drogi wewnętrznej lub granicy działki obciążonej służebnością drogową, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

W niniejszej sprawie obszar analizowany został wyznaczony zgodnie z prawem, bo uwzględniono obszar w odległości 50 m od terenu inwestycji, skoro front działki wynosi 16,5 m. Na obszarze tym przeprowadzono analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków określonych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Jednym z warunków, który winien być spełniony a więc i oceniony przez organ w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy, powinien być warunek kontynuacji funkcji zapewniający zachowanie istniejącego w obszarze analizowanym ładu przestrzennego. W kontrolowanej sprawie warunek ten został spełniony. Rację ma Kolegium, że kontynuacja funkcji nie oznacza wyłącznie nakazu powielania funkcji identycznej do tej, jaka występuje w obszarze analizowanym, bez możliwości jej uzupełnienia. Kontynuacja funkcji rozumiana jako służąca zachowaniu ładu przestrzennego, umożliwia bowiem uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie niewchodzące z nią w kolizję. Zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony, nie tylko gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, ale także gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i niekolidujące z nią. Zatem warunek kontynuacji funkcji jest spełniony, nie tylko gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, ale także gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i niekolidujące z nią. W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (por. wyrok NSA z 7 października 2025 r. o sygn. akt II OSK 780/23 i tam: wyroki NSA z 6 kwietnia 2023 r., II OSK 1114/20, LEX nr 3585859; 20 czerwca 2023 r., II OSK 2241/20, LEX nr 3604829 oraz 18 października 2023 r., II OSK 142/21, LEX nr 3650591). W ramach zasady dobrego sąsiedztwa można więc realizować nawet zabudowę o odmiennej funkcji w stosunku do zabudowy sąsiedniej, o ile harmonizuje ona z funkcją istniejącą w obszarze analizowanym (wyrok NSA z 26 marca 2025 r., II OSK 1973/22, LEX nr 3864492).

W obszarze analizowanym – jak ustalono – występuje zabudowa zarówno mieszkaniowa, jak i usługowa. Zabudowie tego rodzaju z zasady towarzyszą obiekty budowlane służące parkowaniu pojazdów, również ciężarowych. Z przeprowadzonej analizy urbanistycznej wynika że kontynuacja funkcji jest zachowana. Stanowisko to zostało uzasadnione przez urbanistę w załączniku tekstowym do projektu decyzji, a następnie przez organy orzekające w sprawie w uzasadnieniach wydanych decyzji. Sąd nie dostrzega wadliwości tej analizy, które spowodowałyby uchylenie zaskarżonej decyzji. Projekt decyzji i jej załączniki zostały sporządzone przez osobę posiadającą wymagane kwalifikacje zgodnie z art. 60 ust. 4 i art. 5 u.p.z.p.

Jak dalej celnie podniósł organ odwoławczy, co stanowi obecnie odpowiedź na zarzuty skargi dotyczące naruszenia ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa, w decyzji o warunkach zabudowy należy określić wymagania w zakresie ochrony interesów osób trzecich (art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. d w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Stosownie do treści przywołanego przepisu wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich określa się w szczególności poprzez określenie warunków ochrony m.in. przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, czy wibracje oraz przed zanieczyszczeniem powietrza, wody i gleby. W zaskarżonej decyzji wymagane warunki zostały zawarte. Oznacza to, że na dalszym etapie procesu inwestycyjnego organy administracji publicznej powołane do kontroli zgodności inwestycji z przepisami prawa budowlanego będą zobowiązane do sprawdzenia, czy warunki te projektowana inwestycja będzie realizować.

Natomiast w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy organy nie są władne przeciwdziałać ewentualnym naruszeniom inwestora w zakresie prawa budowlanego, prawa sąsiedzkiego, czy przepisów z zakresu ochrony środowiska. Tej ochronie służą przepisy odrębnych ustaw, jak również aktów prawa miejscowego (np. związanych z utrzymaniem czystości i porządku w gminach). W tej sprawie w sposób wystarczający dla spełnienia warunków z u.p.z.p. w decyzji o warunkach zabudowy określono ww. wymagania poprzez wskazanie ograniczeń na danym terenie związanych z ochroną uzasadnionych interesów osób trzecich.

Należy wyjaśnić, odnosząc się do dalszych zarzutów skargi, że kontrolowane postępowanie ma charakter wnioskowy, złożenie wniosku zależy od inwestorów. Ma ono jednak związek z ostateczną decyzją Burmistrza Miasta i Gminy K. z 11 sierpnia 2023 r., w której orzeczono o nakazaniu M. i K. O.- właścicielom działki o nr ewid.[...] położonej w miejscowości K. wstrzymanie użytkowania terenu, w tym wstrzymanie gromadzenia i parkowania samochodów i dużych naczep samochodowych, i wyznaczenia terminu 2 miesięcy od dnia, w którym ta decyzja stanie się ostateczna do wystąpienia z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Ten związek organy w tej sprawie dostrzegły, o czym świadczą uzasadnienia kontrolowanych decyzji. Natomiast sprawy dotyczące użytkowania terenu przez inwestora wbrew nakazom wynikającym z ostatecznych decyzji administracyjnych pozostają poza tym postępowaniem, ponieważ są związane z egzekucją obowiązków o charakterze administracyjnym.

Z tych przyczyn zarzuty skargi okazały się niezasadne.

Skoro zatem podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a.