Cień od bloku nie przesądza o statusie strony. Sąd uchylił decyzję wojewody

Zakwestionowaną sprzeciwem decyzją z dnia 14 lipca 2026 r. (Nr IF-O.7840.1.234.2025.RŁ) Wojewoda Dolnośląski (dalej: Wojewoda, organ odwoławczy) uchylił decyzję Starosty T. (dalej: Starosty, organ I instancji) z dnia 14 maja 2025 r. (Nr 329/25) którą odmówiono uchylenia ostatecznej decyzji Starosty T. z dnia 24 września 2024 r. (Nr 800/24), zmieniającej ostateczną decyzję Starosty T. z dnia 24 sierpnia 2023 r. (Nr 600/23) zatwierdzającą projekt zagospodarowania działki projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielającą pozwolenia na budowę dla W. K. (dalej: skarżący, strona skarżąca) obejmującego dwa budynki mieszkalne wielorodzinne [...] i [...] na jednym garażu podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną (instalacje kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacje elektryczne i linia kablowa oświetlenia) na działce nr ewid.: [...] oraz na częściach działek nr ewid.: [...],[...],[...],[...] AM-[...] obręb T., zmienioną decyzją Starosty z dnia 6 lutego 2024 r. (Nr 110/24) oraz zmienioną decyzją Starosty z dnia 1 lipca 2024 r. (Nr 553/24) i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.

Decyzja została podjęta w następujących okolicznościach sprawy.

Starosta decyzją z dnia 24 sierpnia 2023 r., zatwierdził projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany oraz udzielił pozwolenia skarżącemu na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...] i [...] na jednym garażu podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną (instalacje kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacje elektryczne i linia kablowa oświetlenia) na działce nr ewid.: [...] oraz na częściach działek nr ewid.: [...],[...],[...],[...] AM-[...] obręb T.

Następnie Starosta decyzją z dnia 6 lutego 2024 r. (Nr 110/24), zmienił swoją ostateczną decyzję z dnia 24 sierpnia 2023 r. (Nr 600/23), zatwierdzając zamienny projekt budowlany i udzielając skarżącemu pozwolenia na budowę dwóch budynków mieszkalnych wielorodzinnych z usługami w parterze [...] i [...] na jednym garażu podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną (instalacje kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacje elektryczne i linia kablowa oświetlenia) na działce nr ewid.: [...] oraz na częściach działek nr ewid.: [...],[...],[...],[...] AM-[...] obręb T. - w zakresie wprowadzonych zmian (wynikających z wniosku, który wpłynął do organu I instancji 22 grudnia 2023 r.).

Kolejno Starosta decyzją z dnia 1 lipca 2024 r. (Nr 553/24), zmienił swoją ostateczną decyzję z dnia 24 sierpnia 2023 r. (Nr 600/23), zmienioną decyzją Starosty z dnia 6 lutego 2024 r. (Nr 110/24), zatwierdzając zamienny projekt budowlany i udzielając skarżącemu pozwolenia na budowę w zakresie wprowadzonych zmian (wynikających z wniosku, który wpłynął do organu I instancji 6 czerwca 2024 r.).

Wobec kolejnego wniosku o zmianę pozwolenia Starosta decyzją z dnia 24 września 2024 r. (Nr 800/24), zmienił swoją ostateczną decyzję z dnia 24 sierpnia 2023 r. (Nr 600/23), zmienioną decyzją Starosty z dnia 6 lutego 2024 r. (Nr 110/24) i decyzją z dnia 1 lipca 2024 r. (Nr 553/24) zatwierdzając zamienny projekt budowlany i udzielając skarżącemu pozwolenia na realizację zamierzenia budowlanego pod nazwą: "budowa budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...], [...], [...], [...], [...] z usługami, na jednym garażu podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną (instalacje kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacja elektryczna i linia kablowa oświetlenia)" - w zakresie wprowadzonych zmian (wynikających z wniosku, który wpłynął do organu I instancji 2 sierpnia 2024 r.).

Wskutek wniosku W. sp. z o.o. z siedzibą w T. oraz R. P. (dalej również jako: uczestnicy postępowania) Starosta postanowieniem z dnia 8 kwietnia 2025 r. (Nr 83/25) wznowił postępowanie zakończone swoją ostateczną decyzją z dnia 24 września 2024 r. (Nr 800/24). Następnie Starosta decyzją z dnia 14 maja 2025 r. (Nr 329/25) odmówił uchylenia swojej ostatecznej decyzji z dnia 24 września 2024 r. W uzasadnieniu organ I instancji wskazał, iż współwłaścicielom działek nr ewid.: [...], [...] AM-[...] obręb T., nie przysługuje status strony postępowania.

Odwołanie od decyzji organu I instancji wnieśli W. sp. z o.o. z siedzibą w T. oraz R. P., natomiast Wojewoda uchylił decyzję Starosty, a sprawę przekazał do ponownego rozpatrzenia przez ten organ. W uzasadnieniu Wojewoda po stwierdzeniu, że wniosek o wznowienie postępowania został wniesiony z zachowaniem terminu, o którym mowa w art. 148 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (obecnie: t. jedn. Dz.U. z 2025 r., poz. 1691, dalej: k.p.a.) wskazał, iż odniesie się do kwestii wystąpienia przesłanki, o której mowa w art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. Jak zatem zauważono z uwagi na fakt, iż kwestionowaną decyzją jest pozwolenie na budowę, a więc decyzja wydawana w postępowaniu, do którego zastosowania nie ma art. 28 k.p.a., lecz przepis szczególny, jakim jest art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2026 r. poz. 524, dalej: u.P.b.), to również w postępowaniach prowadzonych w trybach nadzwyczajnych, których przedmiotem weryfikacji jest pozwolenie na budowę, zastosowanie będzie mieć art. 28 ust. 2 u.P.b. Wojewoda wskazał przy tym, że w sprawie wnioskodawca wniósł o wznowienie postępowania na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a., tym samym kwestię bycia pominiętą stroną postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę należy ustalać na podstawie normy art. 28 ust. 2 u.P.b. Jak zaznaczono przymiot strony w postępowaniu dotyczącym uzyskania pozwolenia na budowę występuje w przypadku, gdy w związku z realizacją danej inwestycji występują realne prawne ograniczenia w możliwości zabudowy innej nieruchomości, a nie tylko potencjalna możliwość jakiegokolwiek oddziaływania danego obiektu. Wprowadzane ograniczenia muszą być rzeczywiste a nie hipotetyczne (spekulatywne). Potencjalne oddziaływanie nie może zostać sprowadzone do spekulacji.

W ocenie Wojewody zasadniczą kwestią pozostawało ustalenie, czy wnioskodawcy przysługiwał status strony w postępowaniu na podstawie art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a. w zw. z art. 28 ust. 2 u.P.b., a zatem ustalenie tego, czy należące do wnioskodawców nieruchomości znajdują się w obszarze oddziaływania spornego obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 u.P.b. Wojewoda wskazał, że sporna inwestycja polega na budowie budynków mieszkalnych wielorodzinnych [...], [...], [...], [...], [...] z usługami, na jednym garażu podziemnym wraz z infrastrukturą techniczną (instalacje kanalizacji sanitarnej i deszczowej, instalacja elektryczna i linia kablowa oświetlenia)" przewidzianego do realizacji przy ul. [...]; [...] T. ([...]T. – M., [...]T., część dz. nr [...],[...],[...],[...] (obecnie: [...]; [...]; [...]; [...]); dz. nr [...] (obecnie [...]) AM-[...] obręb T.). Jednocześnie zwrócono uwagę, że teren zainwestowania od strony północnej bezpośrednio graniczy z działkami wnioskodawców. Wojewoda zgodził się z argumentami odwołujących, iż w następstwie wprowadzonych przez inwestora zmian w pierwotnym pozwoleniu na budowę, ich działki znalazły się w obszarze oddziaływania planowanego zamierzenia budowlanego. Zatem odwołujący byli jednym z podmiotów wymienionych w art. 28 ust. 2 u.P.b., którym przysługiwało prawo do uczestniczenia w toczącym się postępowaniu na prawach strony. Ponadto stwierdzono, że wyznaczenie obszaru oddziaływania obiektu w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, rozumianego jako określenie kręgu stron postępowania, a także ustalenie obszaru oddziaływania obiektu, należy wyłącznie do organu administracji architektoniczno-budowlanej prowadzącego postępowanie. Organ odwoławczy podkreślił, że zgodnie z utrwalonym już poglądem judykatury, do obszaru oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 u.P.b. zalicza się także teren, na którym uciążliwości związane z przedsięwzięciem mieszczą się w dopuszczalnych granicach określonych przez przepisy prawa. Zdaniem Wojewody przymiot strony zgodnie z art. 28 ust. 2 u.P.b., nie jest zależny od tego, czy oddziaływanie zamierzonej inwestycji na nieruchomości sąsiedniej przekracza w tym względzie normy, lecz wynika z samego faktu oddziaływania na przestrzeń objętą prawem do nieruchomości. W tym kontekście nie budziło wątpliwości Wojewody, że w postępowaniu o zmianę pozwolenia na budowę przymiot strony mają także wszystkie podmioty które w wyniku wprowadzonych modyfikacji w projekcie zamiennym znajdują się w kręgu podmiotów wymienionych w art. 28 ust. 2 u.P.b. - tj. dysponują tytułem prawnym do nieruchomości wskazanych w tym przepisie.

Organ odwoławczy wyjaśnił, iż w analizowanej sprawie wniesiono o wznowienie postępowania zakończonego decyzją Starosty z dnia 24 września 2024 r. (Nr 800/24), przy czym planowane przez inwestora zamierzenie budowlane, znajduje się od działek odwołujących się o numerach [...] i [...] w odległościach spełniających wymagania § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, dalej: r.w.t.). Jak wskazano z dokumentacji projektowej dotyczącej zmian do ostatecznej decyzji Starosty T. nr 600/23 z dnia 24 sierpnia 2023 r. wynika, że dojdzie do przesłaniania i zacieniania działek odwołujących się. Zdaniem Wojewody poza sporem pozostaje fakt, że usytuowanie teoretycznego budynku na działkach nr [...] oraz [...] z zachowaniem odległości zgodnych z r.w.t. spowoduje, że może dochodzić do wzajemnego przesłaniania i zacieniania planowanych do zrealizowania inwestycji. Mając na uwadze powyższe okoliczności Wojewoda wskazał, że poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę polega między innymi na ocenie możliwości zabudowy działki sąsiedniej w zgodzie z przywołanymi wyżej przepisami r.w.t. W takiej sytuacji, organy administracji architektoniczno-budowlanej były zobowiązane ocenić, czy właściciel sąsiedniej niezabudowanej nieruchomości będzie mógł zabudować swoją nieruchomość z zachowaniem odległości od granicy działki zgodzie z przepisami r.w.t., jak właściciel nieruchomości, który pierwszy podjął inwestycje. W tym aspekcie odwołano się do § 15 ust. 1 pkt 8 uchwały nr [...] Rady Miejskiej w T. z dnia [...] stycznia 2024 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenów w T. w rejonie ul. [...] i [...] (dalej: m.p.z.p.), zgodnie z którym na terenie oznaczonym jako 3 MW (na którym znajdują się zarówno działki należące do inwestora jak i odwołujących się), dopuszcza się sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę granicy działki, w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy granicy tej działki. Jak zauważono inwestor w projekcie zamiennym wskazał, iż zacienianie działki nr [...] przez projektowany obiekt następuje pomiędzy godziną 7:00 a godziną 14:30, co zdaniem inwestora nie powoduje traku możliwości przyszłego zagospodarowania tej działki z uwagi na nieprzekroczenie odległości 4 m od granicy działki kładem cienia powyżej 6 godzin w ciągu dnia równonocy. W dokumentacji projektowej wskazano, iż zasięg przesłaniania projektowanej inwestycji wchodzi na działkę nr [...] na odległość 316 cm od granicy z działką nr [...], co jednak nie powoduje braku możliwości przyszłego ewentualnego zagospodarowania terenu. Równocześnie na rys. nr [...], uwidoczniony został kład cieni rzucanych na działki nr [...] i nr [...] przez projektowane obiekty budowlane na działce inwestora, z których wynika, iż zacienianie działek odwołujących będzie występowało w godzinach pomiędzy 7:00 a 14:00. W dokumentacji projektowej znajdują się również rys. nr [...] i rys. [...], z których wynika jednoznacznie, iż zasięg przesłaniania obejmuje między innymi działki odwołujących się nr: [...] oraz [...]. Mając na uwadze powyższe okoliczności Wojewoda uznał, że planowane zamierzenie budowlane po przedłożeniu przez inwestora kolejnego projektu zamiennego, wywołuje potencjalne ograniczenia w zabudowie działek nr: [...] i [...] należących do odwołujących się. W ocenie Wojewody, czynny udział właścicieli działek sąsiadujących z terenem przyszłej inwestycji na tym etapie postępowania przed organem pierwszej instancji był wymagany. Odwołującym się, którzy domagali się wznowienia postępowania przysługiwał przymiot strony w postępowaniu, wobec czego mogli oni skutecznie zainicjować wznowienie postępowania zakończonego decyzją Starosty z dnia 24 września 2024 r. Nadto Wojewoda zauważył, że przywołany uprzednio § 15 ust. 1 pkt 8 m.p.z.p. w powiązaniu z przepisami przeciwpożarowymi, stanowi okoliczność, którą odwołujący się winni uwzględnić projektując budynki w granicy działki zgodnie z m.p.z.p., uwzględniając zabudowę zaprojektowaną na działce inwestora. W tej sytuacji uznano, że nieuzasadniona była odmowa przez Starostę uchylenia swojej decyzji z dnia 24 września 2024 r., gdyż w ocenie Wojewody organ I instancji nieprawidłowo ustalił, że w sprawie nie ziściła się przesłanka wznowienia postępowania wymieniona w art. 145 ust. 1 pkt 4 k.p.a. Nieuznanie przez organ I instancji odwołujących się właścicieli działek nr: [...] i [...] AM-[...] obręb T., za strony toczącego się postępowania oraz zakres spraw pozostających do wyjaśnienia w pełni uzasadniały – zdaniem Wojewody – zastosowanie przepisu art. 138 § 2 k.p.a. Jak wskazano w ponownie prowadzonym postępowaniu, Starosta winien przejść do dalszych etapów postępowania wznowieniowego i ocenić merytorycznie przedmiotową decyzję jak również postępowanie poprzedzające jej wydanie, uwzględniając przy tym zarzuty podnoszone przez wnioskodawców. Na szczególną uwagę zasługują zarzuty dotyczące prawidłowości udzielenia pozwolenia na budowę budynków, których nie obejmowało pierwotne pozwolenie na budowę, a które zostało zmienione decyzją Starosty z dnia 24 września 2024 r.

W sprzeciwie od decyzji Wojewody skarżący zarzucił naruszenie:

1. art. 138 § 2 k.p.a. poprzez uchylenie decyzji i przekazanie do ponownego rozpatrzenia sprawy podczas gdy nie było podstaw formalnych i merytorycznych do zastosowania tego trybu, decyzja powinna była zostać utrzymana w mocy.

2. art. 3 ust. 20 w zw. z 28 ust. 2 u.P.b. w zw. z § 13 i § 60 r.w.t. poprzez jego nieprawidłową wykładnię tj. przyjęcie rozszerzającej wykładni pojęcia obszar oddziaływania (a przez to uznanie za strony postępowania właścicieli działek [...] i [...]) polegającej na uznaniu, że obowiązek zachowania norm wynikających z przepisów r.w.t., wprowadza ograniczenia w zabudowie podczas gdy dotyczą one każdego inwestora i nie mogą być rozumiane jako ograniczenia w zabudowie w rozumieniu art. 3 ust. 20 u.P.b. oraz iż już potencjalne ograniczenie w zabudowie jest wystraczające do uznania za stronę w postępowaniu.

3. 138 § 2 k.p.a. w zw. z art. 28 ust. 2 u.P.b. w zw. z art. 20 ust. 1 pkt 1 c u.P.b. polegające na uchyleniu decyzji i przekazaniu sprawy do ponownego rozpatrzenia wobec uznania, iż z uwagi na wskazane przepisy, ustalony obszar oddziaływania inwestycji, determinujący zakres stron postępowania w niniejszym postępowaniu obejmuje również działk[...] i [...], podczas gdy nie było podstaw do uchylenia decyzji, bowiem powinna ona zostać utrzymana w mocy, nadto nie sposób zgodzić się że istnieje zakres ustaleń faktycznych, których organ odwoławczy nie może przeprowadzić, tym bardziej że podstawą uchylenia decyzji były kwestie interpretacyjne pojęcia "obszar oddziaływania".

4. art. 9 w zw. z art. 107 § 1 pkt 7 k.p.a. poprzez niezamieszczenie pouczenia o przysługującym trybie odwołania się od decyzji, co w tym przypadku było kluczowe, bowiem od decyzji przysługuje sprzeciw a nie skarga.

W rezultacie wniesiono o: uchylenie zaskarżonej decyzji organu odwoławczego w całości i zasądzenie kosztów postępowania na rzecz skarżącego, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na sprzeciw Wojewoda podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wnosząc o oddalenie sprzeciwu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:

Sprzeciw podlegał uwzględnieniu

Rozpoznając sprzeciw sąd dokonuje jedynie oceny istnienia przesłanek do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. Wynika to jednoznacznie z art. 64e ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej: u.p.p.s.a.).

Zgodnie z art. 138 § 2 k.p.a., organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Przepis powyższy musi być oczywiście interpretowany w świetle art. 12 k.p.a. (zasada szybkości i prostoty postępowania), art. 15 k.p.a. (zasada dwuinstancyjności) i art. 136 k.p.a. (postępowanie dowodowe na etapie odwoławczym). Z jednej strony decyzja odwoławcza typu kasacyjnego nie może prowadzić do nieuzasadnionego wydłużania postępowania administracyjnego, z drugiej zaś – nie może naruszać istoty postępowania dwuinstancyjnego, a więc prawa stron do dwukrotnego rozpoznania i rozstrzygnięcia sprawy w jej całokształcie. Określone w art. 136 § 1 k.p.a. uprawnienie do przeprowadzenia na etapie odwoławczym uzupełniającego postępowania dowodowego nie może naruszać zasady dwuinstancyjności, chyba że zachodzą wyjątki przewidziane w § 2 i 3.

Powołane wyżej przepisy znacznie ograniczają zakres kontroli sądowoadministracyjnej w sprawach ze sprzeciwu. Sąd w takim przypadku ustala jedynie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania przez organ odwoławczy kompetencji z art. 138 § 2 k.p.a., a więc uchylenia decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. sąd nie jest więc władny odnosić się do jakichkolwiek innych kwestii, które nie wiążą się bezpośrednio z problematyką stosowanej przez organ odwoławczy normy z art. 138 § 2 k.p.a. Innymi słowy, sąd rozpoznając sprzeciw powinien ocenić tylko te kwestie, które warunkują prawidłowość wydania decyzji kasacyjnej na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. (por. wyrok NSA z dnia 9 września 2020 r., sygn. akt I GSK 1170/20 – dostępny w centralnej bazie orzeczeń sądów administracyjnych: http://orzeczenia.nsa.gov.pl, jak i pozostałe orzeczenia powołane w niniejszym uzasadnieniu).

W okolicznościach sprawy zasadnicze znaczenie dla jej rozstrzygnięcia w ocenie organu odwoławczego miało ustalenie, czy w sprawie ziściła się przesłanka wznowienia postępowania wymieniona w art. 145 ust. 1 pkt 4 k.p.a. Powodem wydania decyzji kasatoryjnej przez Wojewodę było nieprawidłowe ustalenie przez organ I instancji, że w sprawie nie ziściła się przesłanka wznowienia postępowania wymieniona w art. 145 ust. 1 pkt 4 k.p.a. Wojewoda uznał, że planowane zamierzenie budowlane po przedłożeniu przez inwestora kolejnego projektu zamiennego, wywołuje potencjalne ograniczenia w zabudowie działek nr: [...] i [...] należących do odwołujących się. Jednocześnie wskazano, że § 15 ust. 1 pkt 8 m.p.z.p. w powiązaniu z przepisami przeciwpożarowymi, stanowi okoliczność, którą odwołujący się winni uwzględnić projektując budynki w granicy swoich działek zgodnie z m.p.z.p., uwzględniając przy tym zabudowę zaprojektowaną na działce skarżącego.

W ocenie Sądu – zasadnicza podstawa wydania decyzji kasatoryjnej – a więc dokonana przez Wojewodę wykładnia art. 28 ust. 2 w zw. z art. 3 pkt 20 u.P.b. była nieprawidłowa.

Należy zatem wyjaśnić, że w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę krąg stron wyznacza art. 28 ust. 2 u.P.b., który stanowi lex specialis względem art. 28 k.p.a. Zgodnie z tym przepisem stronami są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Co równie istotne art. 3 pkt 20 u.P.b. w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie, a więc po nowelizacji u.P.b. dokonanej ustawą z dnia 13 lutego 2020 r., wiąże obszar oddziaływania obiektu wyłącznie z ograniczeniami w zabudowie terenu. Nie chodzi już o szerzej ujmowane ograniczenia w zagospodarowaniu. Ta zmiana ma charakter istotny i nie może być pomijana w praktyce stosowania prawa. Jak przyjęto w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, w tym w wyroku z dnia 15 grudnia 2021 r., sygn. akt II OSK 34/19, w wyroku z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2282/23, oraz w wyroku z dnia 6 maja 2025 r., sygn. akt II OSK 2391/22, przepisy u.P.b. regulujące kwestię przymiotu strony w sprawie pozwolenia na budowę należy wykładać ściśle, a nie rozszerzająco. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2282/23 trafnie zauważono, że "(...) w związku z realizacją inwestycji musi rzeczywiście wystąpić prawne ograniczenie w możliwości zabudowy innej nieruchomości, a nie tylko potencjalna możliwość jakiegokolwiek oddziaływania danego obiektu. Wobec tego, sama w sobie okoliczność, że dany podmiot jest właścicielem sąsiedniej nieruchomości nie jest wystarczająca do przyjęcia, że podmiotowi temu przysługuje status strony. Chodzi bowiem nie o jakiekolwiek oddziaływanie na nieruchomość, ale o oddziaływanie w sposób ograniczający jej zabudowę. Wobec tego niezbędne jest wyraźne sprecyzowanie konkretnego przepisu prawa administracyjnego, wykluczającego bądź ograniczającego zabudowę działki sąsiedniej ze względu na powstanie projektowanej zabudowy. Ograniczenia wyprowadzane ze wskazanego przepisu prawa administracyjnego muszą być rzeczywiste a nie hipotetyczne (spekulatywne). Potencjalne oddziaływanie nie może zostać sprowadzone do spekulacji. Chodzi o wskazanie jakiego rodzaju konkretne ograniczenia zabudowy sąsiedniej działki zaktualizują się na skutek powstania projektowanej zabudowy."

Podkreślenia przy tym wymaga, że obowiązek projektowania (budowy) zgodnie z wymaganiami technicznymi nie stanowi sam w sobie ograniczenia w zabudowie. Obowiązek zachowania norm wynikających z przepisów r.w.t. dotyczy każdego inwestora i nie może być traktowany jako wprowadzający ograniczenia w zabudowie w rozumieniu art. 3 pkt 20 u.P.b. Zgodnie bowiem z § 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, warunki techniczne w nim ustalone zapewniają spełnienie wymagań art. 5 i 6 u.P.b.

Zdaniem Sądu nader ogólne i niewystarczające okazały się rozważania organu odwoławczego dotyczące nasłonecznienia oraz kwestii bezpieczeństwa pożarowego. Analiza stanowiska Wojewody pozwala na stwierdzenie, że organ ten uznał, iż planowana inwestycja oddziałuje na potencjalną zabudowę działek nr [...] i [...]. Jak już jednak sygnalizowano w ramach art. 3 pkt 20 u.P.b. nie chodzi o oddziaływanie jako takie, ale o wynikające z przepisów realne ograniczenia w zabudowie terenu, w rozpoznawanym przypadku działek nr [...] i [...]. Fakt, że planując zabudowę na działce nr [...] i [...] przyszły inwestor będzie musiał uwzględnić kwestie przesłaniania i zacienienia nie świadczy o tym, że z tego tytułu wynikają ograniczenia w zabudowie tej działki. Tak samo nieskuteczne są twierdzenia Wojewody odnośnie sytuowania budynków ze względu na bezpieczeństwo pożarowe nie prowadzą do wskazania konkretnego, wynikającego z parametrów technicznych projektowanej inwestycji, ograniczenia w zabudowie działki nr [...] i [...]. Samo bowiem tylko powołanie na § 15 ust. 1 pkt 8 m.p.z.p. w kontekście potencjalnej tylko zabudowy jak na działce niezabudowanej nie stanowi jeszcze o ograniczeniu w zabudowie działek nr [...] i [...]. Stanowisko Wojewody jest w tym względzie niezrozumiałe, ponieważ organ ten sam wskazał co następuje: "Wprowadzane ograniczenia muszą być rzeczywiste a nie hipotetyczne (spekulatywne). Potencjalne oddziaływanie nie może zostać sprowadzone do spekulacji."

Stwierdzić należy, że wyłącznie w sytuacji, gdy inwestycja będąca przedmiotem niniejszego postępowania wprowadzałaby realne ograniczenia w zabudowie na działce nr [...] i [...], to działki te znalazłyby się w obszarze oddziaływania tej inwestycji. W konsekwencji nie było słuszne stanowisko organu odwoławczego, że zaliczenie działek nr [...] i [...] do obszaru oddziaływania inwestycji wynika z faktu, że w przyszłości, w przypadku projektowania zabudowy na działkach nr [...] i [...] w pobliżu granicy z terenem inwestycji niezbędne będzie określenie oddziaływania tej zabudowy na zabudowę będącą przedmiotem niniejszego postępowania. Taka wykładnia w sposób nieuprawniony rozszerza definicję pojęcia obszaru oddziaływania obiektu. W art. 3 pkt 20 u.P.b. mowa jest o obszarze oddziaływania obiektu będącego przedmiotem postępowania, nie zaś o oddziaływaniu ewentualnych przyszłych inwestycji na działkach sąsiednich na ten obiekt (por. wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 2282/23, publ. CBOSA).

W tym miejscu należy zaznaczyć, że Sąd nie kwestionuje uprawnienia organu do wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., jednak – w okolicznościach sprawy – argumentacja na którą powołał się organ nie jest wystarczająca do przyjęcia, że właścicielom działek nr [...] i [...] przysługuje przymiot strony w postępowaniu zakończonym wydaniem decyzji Starosty z dnia 24 września 2024 r. (Nr 800/24). Co istotne w postępowaniu o wznowienie postępowania administracyjnego zainicjowanym wnioskiem uczestników postępowania (opartym o art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.) to właśnie kwestia posiadania przymiotu strony przez dany podmiot ma kluczowe znaczenie. Jak już zatem podkreślano przepisy regulujące kwestię przymiotu strony w sprawie pozwolenia na budowę należy zatem wykładać ściśle, nie zaś rozszerzająco (zob. wyrok NSA z dnia 15 października 2025 r., sygn. akt II OSK 2611/24, publ. CBOSA). Jednocześnie w zakresie przymiotu strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę kluczowe znaczenie ma pojęcie obszaru oddziaływania obiektu. W judykaturze wskazuje się przy tym, że: "pojęcie obszaru oddziaływania obiektu, które ma kluczowe znaczenie dla przyznania statusu strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, będzie się materializować wówczas, gdy na podstawie konkretnych indywidualnych parametrów danej inwestycji (jej przedmiotu) będą się również konkretyzować odpowiednie wynikające z odrębnych przepisów normy prawa administracyjnego, które będą wytyczać pewną strefę wobec projektowanego obiektu" (tak wyrok NSA z dnia 24 października 2023 r., sygn. akt II OSK 1085/23, publ. CBOSA). Tym samym organ powinien konkretnie i precyzyjnie wskazać dlaczego właścicielom działek nr [...] oraz [...] przysługuje przymiot stron postępowania, zwłaszcza że zgromadzony dotychczas materiał dowodowy tego nie wyjaśnia. W tym zakresie organ może skorzystać z uprawnień jakie przewiduje dla niego art. 136 k.p.a., które pozwolą na wykazanie, że podmiotom tym przysługuje status stron postępowania. Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że w okolicznościach sprawy nie było podstaw do wydania przez Wojewodę decyzji kasatoryjnej.

Mając na uwadze powyższe, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję, orzekając o tym na podstawie art. 151a § 1 p.p.s.a. O kosztach postępowania sądowego orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Stosownie do art. 64d § 1 p.p.s.a., Sąd rozpoznał sprawę na posiedzeniu niejawnym.