Przyłączenie wody i kanalizacji nie czyni z właściciela działek podatnika VAT

Przedmiotem skargi jest interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: "DKIS" lub "Dyrektor KIS") z 13 marca 2026 r. w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego stanu faktycznego oraz zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w której uznano stanowisko Wnioskodawcy (dalej: "Strona" lub "Skarżący") za nieprawidłowe.

Interpretacja została wydana w następujących okolicznościach przedstawionego we Wniosku stanu faktycznego.

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości, którą w 2006 roku otrzymał w ramach umowy darowizny od rodziców. Darowana nieruchomość pochodziła z majątku osobistego darczyńców. W momencie nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę na podstawie umowy darowizny nieruchomość stanowiła jedną działkę. Od czasu jej nabycia, Wnioskodawca dokonał podziałów geodezyjnych nieruchomości na odrębne działki. Pierwszy podział został dokonany w styczniu 2023 roku a kolejny podział został dokonany w czerwcu 2025 roku. Wnioskodawca planuje kolejne podziały i sprzedaż działek.

Sprzedawane Działki są i będą na moment sprzedaży niezabudowane (tj. nie znajdują się na nich budynki, budowle lub ich części w rozumieniu prawa budowlanego). Sprzedawane Działki znajdują się na terenie przeznaczonym pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (tj. na terenie z przeznaczeniem "tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej" oraz częściowo "teren drogi wewnętrznej"). Teren Sprzedawanych Działek pozostawał niezabudowany od momentu nabycia nieruchomości przez Wnioskodawcę w 2006 roku na podstawie umowy darowizny. Od momentu nabycia nieruchomości Wnioskodawca nie ponosił żadnych nakładów na Sprzedawane Działki za wyjątkiem wydatków związanych z planowanym doprowadzeniem do Sprzedawanych Działek instalacji dostarczających wodę oraz kanalizacji. Wspomniane media (woda i kanalizacja) będą doprowadzone do Sprzedawanych działek w drodze wewnętrznej sąsiadującej ze Sprzedawanymi Działkami, tj. na działkach nr [...] i [...].

Na moment sprzedaży Sprzedawanych Działek na ich terenie nie będzie instalacji gazowej oraz elektrycznej. Wnioskodawca nie występował z wnioskami o te przyłącza ani nie ponosił żadnych wydatków związanych z doprowadzeniem do Sprzedawanych działek prądu lub gazu. Sprzedawane Działki nie były w żaden sposób wykorzystywana przez Wnioskodawcę dla celów działalności gospodarczej, w szczególności w ramach czynności podlegających opodatkowaniu VAT lub zwolnionych z VAT. Od dnia nabycia do sprzedaży Sprzedawanych Działek Wnioskodawca nie czerpał żadnych pożytków związanych z wykorzystywaniem ich (np. z tytułu wydzierżawiania Sprzedawanych Działek).

W związku ze sprzedażą Sprzedawanych Działek Wnioskodawca nie podejmował szczególnych, zorganizowanych czynności marketingowych i promocyjnych dotyczących Sprzedawanych Działek. Wnioskodawca realizował działania sprzedażowe samodzielnie, bez współpracy z innymi podmiotami (np. profesjonalnym agentem nieruchomości). Wnioskodawca nie podejmował jakichkolwiek czynności mających na celu uatrakcyjnienie Sprzedawanych Działek.

Wnioskodawca nie podejmował żadnych działań marketingowych, takich jak np. tworzenie stron internetowych związanych ze sprzedażą Sprzedawanych Działek, wizualizacje prezentujące zagospodarowanie Sprzedawanych Działek, itp.

Wnioskodawca nie występował z wnioskiem o sporządzenie ani o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Sprzedawanych Działek. Uchwalenie planów zagospodarowania przestrzennego nie nastąpiło z inicjatywy Wnioskodawcy. Wnioskodawca nie wnosił również o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla Sprzedawanych Działek.

Podsumowując tę część opisu stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego wniosku, jedyne czynności jakie podjął Wnioskodawca w odniesieniu do Sprzedawanych Działek to:

• dokonanie opisanych Podziału 1 i Podziału 2 oraz podjęcie czynności w celu dokonania Podziału 3 (czynności te na moment składania wniosku objęły uzyskanie

geodezyjnej koncepcji Podziału 3);

• podjęcie czynności (i poniesienie związanych z tym wydatków) mających na celu

doprowadzenie do Sprzedawanych Działek wody oraz kanalizacji.

Środki uzyskane z planowanej sprzedaży Wnioskodawca planuje przeznaczyć na własne potrzeby (głównie na zakończenie budowy i wyposażenie domu). Wnioskodawca prowadzi obecnie (od listopada 2024 roku) działalność gospodarczą i jest czynnym podatnikiem VAT. Przedmiotem działalności Wnioskodawcy jest przede wszystkim świadczenie usług w zakresie doradztwa dotyczącego prowadzenia działalności gospodarczej i zarządzania (kod PKD:70.22.Z). Prowadzona działalność gospodarcza nie dotyczy branży nieruchomościowej.

Poza Sprzedawanymi Działkami, pozostałymi działkami opisanymi powyżej we wniosku (tj. składającymi się na nieruchomość otrzymaną darowizną od rodziców w 2006 roku), prawem udziału w mieszkaniu oraz domu w których zamieszkuje, Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości.

Wnioskodawca nie udzielił jakichkolwiek pełnomocnictw bądź jakiegokolwiek umocowania prawnego do działania w jego imieniu w ramach sprzedaży Sprzedawanych Działek.

Wnioskodawca wskazuje (co powinno zostać przyjęte dla celów tego wniosku), że gdy w przyszłości dojdzie do sprzedaży Pozostałych Działek, to nastąpi to w analogicznych okolicznościach i w analogiczny sposób jak w przypadku opisanym powyżej w odniesieniu do Sprzedawanych Działek, tj. w szczególności:

- bez ponoszenia nakładów na pozostałe Działki (w tym w szczególności nakładów mających na celu uatrakcyjnienie nieruchomości), za wyjątkiem wskazanych powyżej (w części wniosku dotyczącej Sprzedawanych Działek) wydatków związanych z doprowadzeniem do Pozostałych Działek wody i kanalizacji, a także potencjalnie prądu i gazu,

- bez podejmowania zorganizowanych działań sprzedażowych/marketingowych. Przy czym, Wnioskodawca nie wyklucza, że w celu sprzedaży Pozostałych Działek może zamieścić prywatne ogłoszenia na internetowym serwisie przeznaczonym do sprzedaży nieruchomości i/lub umieścić na terenie Pozostałych Działek baner informujący o ofercie sprzedaży.

Także status Pozostałych Działek będzie – w momencie ich sprzedaży - analogiczny jak opisany powyżej w odniesieniu do Sprzedawanych Działek (w szczególności, Sprzedawane Działki pozostaną niezabudowane).

Pytania

1) Czy w zakresie sprzedaży Sprzedawanych Działek Wnioskodawca uznany powinien zostać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż Sprzedawanych Działek przez Wnioskodawcę podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

2) Czy w zakresie przyszłej sprzedaży Pozostałych Działek Wnioskodawca uznany powinien zostać za podatnika VAT w rozumieniu ustawy o VAT, a w konsekwencji czy sprzedaż Pozostałych Działek przez Wnioskodawcę będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług?

Stanowisko Wnioskodawcy:

Ad. 1 Sprzedaż Sprzedawanych Działek przez Wnioskodawcę nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż majątku osobistego Wnioskodawcy, w stosunku do której Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT.

Ad. 2 Przyszła sprzedaż Pozostałych Działek przez Wnioskodawcę nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako sprzedaż majątku osobistego Wnioskodawcy, w stosunku do której Wnioskodawca nie powinien być uznany za podatnika VAT.

Stanowisko organu.

Zdaniem DKIS należy wskazać, że czynności faktyczne związane ze sprzedażą opisanych działek wskazują, że od roku 2023 Wnioskodawca podejmuje sukcesywne działania związane ze sprzedażą nieruchomości. Podział działek w 3 etapach, wydzielenie dróg wewnętrznych, podłączenie wody i kanalizacji do Sprzedawanych działek, a w przyszłości doprowadzenie gazu i prądu jest istotnym elementem, świadczącym o takiej aktywności Wnioskodawcy w zakresie sprzedaży działek, która przybiera formę zawodową (profesjonalną), a w konsekwencji zorganizowaną. Wykonanie ww. czynności wskazuje na podjęcie świadomych, planowanych działań dążących do podniesienia wartości sprzedawanych nieruchomości. Przyłączenie działek do sieci wodno-kanalizacyjnej do każdej ze Sprzedawanych Działek oraz w przyszłości zamiar podłączenia gazu i prądu jest kosztowną inwestycją, która nie zostanie poniesiona przez Wnioskodawcę na własne potrzeby mieszkaniowe, lecz w celu zwiększenia atrakcyjności i wartości sprzedawanych działek.

Podkreślić należy, zdaniem DKIS, że z powołanego wyżej orzeczenia TSUE w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że w celu ustalenia czy podmiot dokonujący sprzedaży działek występuje w charakterze podatnika niezbędne jest przeanalizowanie wszystkich okoliczności sprawy. O opodatkowaniu danej transakcji przesądza ciąg działań podjętych w celu sprzedaży oraz angażowanie środków podobnych do podmiotów profesjonalnie zajmujących się sprzedażą gruntów. Jako jedną z takich przesłanek TSUE wymienił m.in. uzbrojenie terenu.

W tej sprawie w stosunku do sprzedaży działek, zarówno do Sprzedawanych Działek oraz Pozostałych Działek, podjął/podejmie Wnioskodawca na przestrzeni kilku lat ciąg ww. działań. Działania te rozłożone są w czasie, zaplanowane i sukcesywnie przeprowadzane, co świadczy o ich ciągłości. Zatem przedstawione powyżej okoliczności sprawy wskazują aktywność Wnioskodawcy w związku ze zbyciem działek, która jest porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem. W rezultacie powyższego planowana sprzedaż opisanych we wniosku działek (Sprzedawanych i Pozostałych) wraz z procentowym udziałem w drodze będzie dostawą dokonywaną przez Wnioskodawcę jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu przepisu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy. Nie można zatem uznać, aby w tej konkretnej sytuacji dostawa ta stanowiła realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym.

We wskazanych okolicznościach zatem wystąpi Wnioskodawca w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, a sprzedaż opisanych działek były/będą czynnością podlegającą opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. Tym samym stanowisko Wnioskodawcy w zakresie pytania 1 i 2 uznaję za nieprawidłowe.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem Wnioskodawca zaskarżył w całości interpretację indywidualną Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 13 marca 2026 r.

Zaskarżonej Interpretacji na podstawie art. 57a PPSA zarzucił naruszenie:

przepisów prawa materialnego, tj.: art. 15 ust. 1 i 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, polegające na przyjęciu, że planowana (a częściowo już dokonana) przez Skarżącego sprzedaż opisanych we wniosku o Interpretację działek wraz z procentowym udziałem w drodze stanowi dostawę dokonywaną przez Skarżącego jako podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a tym samym sprzedaż ta stanowi czynnością podlegającą opodatkowaniu VAT, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podczas gdy prawidłowa wykładnia tych przepisów powinna prowadzić do wniosku, że sprzedaż ta stanowi realizację prawa do rozporządzania majątkiem osobistym Skarżącego, a tym samym, że w ramach dokonywania sprzedaży tych działek Skarżący nie będzie działał (i nie działał - w zakresie działek już sprzedanych) jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji, że do sprzedaży przez Skarżącego działek nie znajdzie zastosowania art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT;

przepisów postępowania, tj. art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, w zw. z art. 120 i art. 121 § 1 i art. 14h Ordynacji podatkowej, polegające na wybiórczej analizie przedstawionego przez Skarżącego opisu stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, dokonaniu przez organ własnych ustaleń faktycznych, odmiennych od okoliczności przedstawionych przez Skarżącego i niewypowiedzianych w treści wniosku, niepełnym i niespójnym wyjaśnieniu w Interpretacji przyczyn uznania stanowiska Skarżącego za nieprawidłowe, a w konsekwencji naruszenie zasad obowiązujących w postępowaniu podatkowym, to jest zasad legalizmu, prowadzenia postępowania w sposób pogłębiający zaufanie i przekonywania.

Mając na uwadze powyższe, na podstawie art. 146 § 1 w zw. z art. 135 PPSA wniósł o uchylenie zaskarżonej Interpretacji w całości. Jednocześnie na podstawie art. 200 PPSA wniósł o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje:

Skarga zasługiwała na uwzględnienie.

Spór w sprawie dotyczy tego czy Skarżący w zakresie sprzedaży i planowanej sprzedaży działek powinien zostać uznany za podatnika podatku VAT.

Zdaniem Sądu rację nalży przyznać Skarżącemu organ naruszył, co Sąd wyraźnie podkreśla, art. 14c § 1 O.p. oraz art. 15 ust. 1 i 2 w zw. z art. 5ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. W całości rację należy przyznać Skarżącemu.

Stanowisko organu jest błędne chociaż organ wskazał prawidłowo na zapatrywania judykatury na kwestię związaną ze sprzedażą działek.

W omawianym zakresie zapadły już liczne orzeczenia sądów administracyjnych jak również Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Zdaniem Sądu reprezentatywne jest stanowisko wyrażone w wyroku NSA z dnia 3 marca 2023 r. I FSK 25/20 w którym stwierdzono "W kontekście sprzedaży gruntu (działek budowlanych) przyjmuje się, że taka dostawa może zostać uznana za podlegającą opodatkowaniu, jeżeli sprzedający występuje jako profesjonalista w zakresie obrotu nieruchomościami, a więc w sposób zawodowy, tj. zorganizowany i ciągły. Takie działanie ma miejsce w szczególności w sytuacji, gdy sprzedawca podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców, np. polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. W każdej sprawie konieczne jest ustalenie, że w odniesieniu do danej czynności dany podmiot występował w charakterze podatnika, tj. jako osoba angażująca środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, a nie osoba wykonująca prawo własności w stosunku do tego gruntu. Nie może być bowiem mowy o działaniu w charakterze podatnika VAT w przypadku sprzedaży przez daną osobę jej majątku prywatnego (osobistego), tj. takiego, który nie jest przez nią wykorzystywany na potrzeby działalności gospodarczej i nie jest przedmiotem tej działalności".

Zdaniem Sądu błędne jest stanowisko organu, że przyłączenie działek do sieci wodno-kanalizacyjnej oraz w przyszłości zamiar podłączenia gazu i prądu wskazuje na zawodowy charakter działań Skarżącego. Nie można uznać, że Skarżący działa w charakterze profesjonalisty.

Zasadnie Skarżący wskazuje, że jego działania mieszczą się w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Skarżona interpretacja jest zdaniem Sądu oczywiście błędna organ pominą w całości wypracowane w judykaturze kryteria rozróżnienia działalności gospodarczej od zarządu majątkiem osobistym.

W ponownym postępowaniu organ uwzględni stanowisko Sądu wyrażone w niniejszej interpretacji.

Sąd, na podstawie art. 146 § 1 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 ze zm., dalej "P.p.s.a."), uchylił zaskarżoną interpretację indywidualną. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 oraz art. 205 § 2 i § 4 P.p.s.a.