Sąsiedzi chcieli wznowienia pozwolenia na 9-piętrowy blok, sąd oddalił skargę

Przedmiotem rozpatrzenia w niniejszej sprawie jest skarga z dnia 20 listopada 2025 r. J. T. – K. i P. K., zwanymi dalej Stroną lub Skarżącymi, na decyzję z dnia 6 października 2025 r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, dalej jako organ lub GINB, utrzymującą w mocy decyzję Wojewody Małopolskiego z 31 lipca 2025 r., znak WI-I.7840.1.76.2021.JO, odmawiającą, po wznowieniu postępowania na wniosek Skarżących, uchylenia ostatecznej decyzji Wojewody Małopolskiego z 12 kwietnia 2019 r., znak: WN-IV.7840.1.2019, uchylającej decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2018 r" nr [...], znak: [...] (w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę) i orzekającej o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu [...] S.A. pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi, w tym 1 - segmentowego, jednego z trzema segmentami połączonymi wspólnym garażem podziemnym i jednego z czterema segmentami połączonymi wspólnym garażem podziemnym wraz z naziemnymi miejscami parkingowymi, infrastrukturą techniczną i wjazdem, na działkach nr ewid. [...], [...] (po podziale. [...] i [...]), [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] [...] , a w zakresie infrastruktury i wjazdu na działkach nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...] (po podziale [...] i [...]), [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...] [...] przy ul. [...] w [...]- Etap II - obejmujący budowę budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...] z garażem podziemnym wraz z instalacjami wewnętrznymi: wod.-kan., c.o., wentylacją mechaniczną, elektryczną i teletechniczną, wjazdem oraz drogami wewnętrznymi i miejscami parkingowymi naziemnymi, wewnętrzną instalacją kanalizacji sanitarnej i deszczowej w gruncie oraz likwidacją nieczynnych wewnętrznych instalacji na działkach nr ewid. [...], [...], [...], [...], [...] obr. [...]przy ul. [...] w [...].

Zaskarżona decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym. Wojewoda Małopolski postanowieniem z 25 sierpnia 2022 r., znak: Wl-1.7840.1.76.2021.SD, wznowił na wniosek Skarżących postępowanie w sprawie zakończonej ostateczną decyzją Wojewody Małopolskiego z 12 kwietnia 2019 r., znak: WN-IV.7840.1.2019, którą uchylił wskazaną decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] listopada 2018 r. i orzekł o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę dla ww. zamierzenia budowlanego, tj. zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu [...] S.A. pozwolenia na budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami podziemnymi.

Skarżący składając wniosek o wznowienie postępowania, albowiem nie byli uznani za stronę postępowania wywodzili swój przymiot strony z faktu, że są współwłaścicielami lokalu mieszkalnego położonego w budynku [...] , ul. [...] w [...] , znajdującego się na działce [...], położonego w sąsiedztwie inwestycji

Organ w uzasadnieniu wskazał, że obszar oddziaływania przedmiotowej inwestycji, zgodnie z art. 3 pkt 20 Pb stanowiły działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...], [...], [...], [...] , [...], [...], [...], [...], [...],[...], [...] obr [...]. jednostka ewidencyjna [...]. Z powyższego wynika zdaniem organu, że działka nr [...], na której zlokalizowany jest budynek nr [...], znajduje się w obszarze oddziaływania przedmiotowej inwestycji, co oznacza, że to zarządca nieruchomości wspólnej był stroną postępowania w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę. Ponadto, wskazuje się, że prawodawca w ustawie o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. z 2020 r., poz.1920) doprecyzował kwestię zarządu nieruchomością wspólną (tj. gruntem oraz częściami budynku i urządzeniami, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali - art. 3 ust 2 ww. ustawy) oraz występowania zarządu w imieniu członków wspólnoty.

Wniosek o wznowienie złożyli Skarżący jako współwłaściciele lokalu nr [...], który znajduje się na szóstym piętrze od strony północnej budynku nr [...] przy ul. [...]w [...]. Projektowany budynek nr [...] położony jest od strony północnej względem budynku nr [...].

Z uwagi na powyższe, organ I instancji uznał, że przedmiotowa inwestycja nie ogranicza prawa zabudowy lokalu należącego do Strony, a więc nie są oni stroną postępowania i z tego powodu nie są uprawnieni do złożenia wniosku o wznowienie postępowania.

Skarżący zaskarżyli tę decyzję odwołaniem, ale GINB decyzją z dnia 6 października 2025 r. utrzymał jaw mocy. W uzasadnieniu GINB wskazał, że budynek 6, zaprojektowany został (południowa elewacja z otworami) w odległości od ok. 13 do ok. 23 do m od granicy z działką nr ewid. [...] oraz w odległości ok. 27,5 m od północnej elewacji budynku mieszkalnego wielorodzinnego nr [...], w którym lokal posiadają Skarżący. Projekt budowalny nie przewiduje żadnych robót budowlanych obejmujących należący do Skarżących lokal mieszkalny nr [...], mieszczący się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym położonym przy ul. [...] w [...]. Wnioskodawcy nie wykazali zaś zdaniem organu, że ich lokal znajduje się w zindywidualizowanym obszarze oddziaływania projektowanej inwestycji. O posiadaniu legitymacji procesowej Skarżących do kwestionowania decyzji Wojewody Małopolskiego z 12 kwietnia 2019 r. z całą pewnością nie może zdaniem organu stanowić argumentacja oparta o twierdzeniu, że "kwestia wzniesienia w bezpośrednim sąsiedztwie 9 - piętrowego bloku zasłaniającego praktycznie cały widok w kierunku Al. [...] rzutuje choćby na spadek wartości nieruchomości Wnioskodawców co świadczy jedynie o interesie faktycznym, nie zaś o interesie prawnym Skarżących.

Skarżący zaskarżyli decyzję GINB skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie.

W skardze zarzucili decyzji naruszenie przepisów postępowania obrazę przepisów postępowania, tj. art. 145 § 1 pkt. 4 k.p.a., poprzez odmowę uchylenia ostatecznej decyzji w następstwie niezasadnego przyjęcia, jakoby w okolicznościach sprawy niniejszej nie zaszła przesłanka wznowienia postępowania. W uzasadnieniu wskazali, że kwestia wzniesienia w bezpośrednim sąsiedztwie 9- piętrowego bloku {wbrew ich zdaniem ustaleniom aktualnie obowiązującego MPZP - a przy tym uchwalonego przez datą wydania kwestionowanej decyzji z dn. 12 kwietnia 2019 r, - limitującego wysokość zabudowy do 5 - ciu kondygnacji), zasłaniającego praktycznie cały widok w kierunku Al, [...] rzutuje choćby na spadek wartości nieruchomości Wnioskodawców (co jest faktem notoryjnym). Całkowite pominiecie ww. faktu przez Organ I instancji w ramach prowadzonego postępowania zakończonego decyzją z dnia 31 lipca br. (w tym - np. brak zasięgnięcia opinii biegłego na ww. okoliczność) legitymuje tezę o konieczności wyeliminowania z obrotu prawnego kontestowanej decyzji Organu I instancji. Podkreślili także, udział w postępowaniu zarządcy ich Wspólnoty Mieszkaniowej nie wyłącza indywidualnego prawa Skarżących - jako właścicieli nieruchomości pozostających w obszarze odziaływania inwestycji - do udziału w rzeczonym postępowaniu na prawach strony, Dalej, podnieśli, iż [...] S.A. (jako ówczesny Zarząd wspólnoty) - niezależnie od okoliczności, iż w żaden sposób nie informował właścicieli - członków Wspólnoty Mieszkaniowej o prowadzonym postępowaniu - w istocie pozostawał inwestorem w sprawie, której dotyczy kontestowana decyzja Wojewody Małopolskiego z dnia 12 kwietnia 2019 r, znak: WN- IV.7840.1.2019, a zatem - miał absolutnie sprzeczny interes w kontekście prowadzonego postępowania, w stosunku do interesów poszczególnych członków oraz całej Wspólnoty Mieszkaniowej (którą rzekomo reprezentował). Okoliczność absolutnie jawnej sprzeczności interesów w rozważanym zakresie umknęła uwadze organów przesądzając zarazem o konieczności uchylenia zaskarżonej decyzji z dnia 31 lipca br. w całości.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje.

Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267, z późn. zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że Wojewódzki Sąd Administracyjny bada, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na ten wynik. Co istotne, sąd ocenia legalność zaskarżonego aktu według stanu faktycznego i prawnego istniejącego w dacie jego wydania.

Biorąc pod uwagę tak określone kryteria kontroli, Sąd uznał, że wniesiona skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 6 października 2025 r. oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji odpowiadają prawu. Organy obu instancji prawidłowo i w sposób wyczerpujący ustaliły stan faktyczny sprawy oraz dokonały właściwej wykładni przepisów regulujących instytucję wznowienia postępowania, słusznie uznając, że Skarżącym nie przysługuje status strony w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę.

Przedmiotem kontroli Sądu w niniejszej sprawie jest decyzja odmawiająca uchylenia decyzji ostatecznej w trybie nadzwyczajnym, jakim jest wznowienie postępowania administracyjnego. Skarżący upatrują podstawy prawnej swojego żądania w art. 145 § 1 pkt 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572), dalej: "k.p.a.", zgodnie z którym postępowanie wznawia się, jeżeli strona bez własnej winy nie brała w nim udziału.

Sąd pragnie podkreślić, że skuteczne powołanie się na tę przesłankę wymaga kumulatywnego spełnienia dwóch warunków: braku zawinienia w nieuczestniczeniu w postępowaniu oraz – co kluczowe w kontrolowanej sprawie – faktycznego posiadania przymiotu strony w rozumieniu przepisów prawa materialnego. Samo subiektywne przekonanie danego podmiotu, że sprawa dotyczy jego praw lub obowiązków, nie jest wystarczające do przyznania mu legitymacji procesowej we wznowionym postępowaniu. Jeżeli w toku weryfikacji wniosku okaże się, że podmiot wnioskujący o wznowienie nie posiadał interesu prawnego w sprawie głównej, organ zobligowany jest wydać decyzję o odmowie uchylenia decyzji dotychczasowej.

W realiach spraw z zakresu prawa budowlanego pojęcie strony nie jest rekonstruowane na ogólnych zasadach z art. 28 k.p.a., lecz podlega autonomicznej regulacji zawartej w art. 28 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (w brzmieniu właściwym dla daty wydania kontrolowanej decyzji z 2019 r.), dalej: "Pb". Przepis ten stanowi wprost, że stronami w postępowaniu o pozwolenie na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Obszar ten, w myśl art. 3 pkt 20 Pb, wyznaczany jest w oparciu o przepisy odrębne (w szczególności przepisy techniczno-budowlane), które wprowadzają konkretne, mierzalne ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowie, danej nieruchomości. Wykazanie interesu prawnego przez podmiot trzeci domagający się uznania za stronę wymaga zatem udowodnienia, że konkretna norma prawna nakłada na inwestora ograniczenia ze względu na ochronę praw właśnie tej sąsiedniej nieruchomości.

Odnosząc powyższe rozważania teoretyczne do realiów kontrolowanej sprawy, w pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć podnoszony w skardze zarzut dotyczący wadliwej reprezentacji interesów Skarżących przez spółkę [...] S.A., pełniącą wówczas funkcję zarządcy powierzonego Wspólnoty Mieszkaniowej. Skarżący upatrują naruszenia przepisów postępowania w fakcie, że spółka ta – będąc jednocześnie inwestorem projektowanego budynku nr [...] – znajdowała się w oczywistym konflikcie interesów, co doprowadziło do zatajenia przed członkami Wspólnoty informacji o toczącym się postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

W ocenie Sądu argumentacja ta, aczkolwiek zrozumiała z punktu widzenia subiektywnego poczucia krzywdy Skarżących, nie może podważyć legalności zaskarżonej decyzji. Zgodnie z art. 21 ust. 1 w zw. z art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r. poz. 1048), zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono, reprezentuje wspólnotę na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Nieruchomość wspólną stanowi natomiast grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Skoro organ I instancji w toku postępowania głównego ustalił, że w obszarze oddziaływania inwestycji (art. 3 pkt 20 Pb) znajduje się działka nr [...], na której posadowiony jest budynek nr [...], to przymiot strony w postępowaniu o pozwolenie na budowę zyskała Wspólnota Mieszkaniowa jako jednostka organizacyjna, a nie poszczególni właściciele wyodrębnionych lokali. Z perspektywy organów administracji architektoniczno-budowlanej oraz organów nadzoru budowlanego, stroną reprezentującą prawa do całej działki nr [...] był jej legalny, wpisany do księgi wieczystej zarządca.

Okoliczność, że podmiot ten ([...]S.A.) łączył rolę inwestora i zarządcy, nie modyfikuje bezwzględnie obowiązujących, publicznoprawnych reguł reprezentacji. Organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa (art. 6 k.p.a.) i nie posiadają kompetencji do badania wewnętrznych konfliktów, stopnia lojalności zarządcy wobec członków wspólnoty czy też rozstrzygania sporów dotyczących należytego wykonania umowy o zarządzanie. Kwestia ta w całości konstytuuje spór o charakterze cywilnoprawnym. Skarżący mogą dochodzić swoich roszczeń odszkodowawczych lub z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania przez zarządcę wyłącznie przed sądami powszechnymi. Podnoszona "sprzeczność interesów" nie mogła zatem skutkować automatycznym i bezpodstawnym przyznaniem indywidualnej legitymacji procesowej poszczególnym współwłaścicielom lokali w procedurze administracyjnej.

W dalszej kolejności Sąd za nieuzasadnione uznał stanowisko Skarżących, w myśl którego sam fakt lokalizacji ich lokalu mieszkalnego nr [...] w budynku znajdującym się na działce włączonej do obszaru oddziaływania inwestycji, kreuje po ich stronie indywidualny interes prawny.

Jak słusznie wskazał Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, odrębna własność lokalu nr [...] stanowi prawo rzeczowe ograniczone do kubatury tegoż lokalu oraz związanego z nim udziału w nieruchomości wspólnej. Aby właściciel wyodrębnionego lokalu mógł samodzielnie (z pominięciem Wspólnoty) uzyskać status strony w postępowaniu budowlanym, musiałby wykazać, że projektowana inwestycja oddziałuje w sposób ponadnormatywny bezpośrednio na jego wyodrębnioną własność, naruszając konkretne przepisy prawa materialnego.

Tymczasem z niekwestionowanych ustaleń organu odwoławczego wynika, że południowa elewacja projektowanego 9-piętrowego budynku nr [...] zaplanowana została w odległości od ok. 13 do ok. 23 metrów od granicy z działką nr [...] oraz w odległości aż ok. 27,5 metra od północnej elewacji budynku nr [...] w którym znajduje się lokal Skarżących. Analiza dokumentacji projektowej jednoznacznie dowodzi, że tak zaprojektowane odległości w pełni korespondują z wymogami określonymi w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Projekt nie przewiduje również żadnych prac ingerujących w substancję lokalu nr [...].

Skarżący upatrują swój interes prawny w fakcie, że wzniesienie nowej zabudowy zasłoni widok w kierunku Al. [...] oraz doprowadzi do spadku wartości rynkowej ich nieruchomości. W ocenie Sądu organy obu instancji prawidłowo zakwalifikowały te argumenty jako interes faktyczny, który nie daje uprawnień do udziału w postępowaniu. W polskim systemie prawnym nie istnieje przepis rangi ustawowej, który gwarantowałby właścicielowi nieruchomości prawo do zachowania dotychczasowego widoku, panoramy, czy też chronił go przed naturalnymi zmianami w zagospodarowaniu przestrzennym terenów sąsiednich. Sam spadek wartości nieruchomości, będący wynikiem legalnej zabudowy działki sąsiedniej zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, stanowi szkodę o charakterze ekonomicznym (faktycznym), a nie naruszenie prawa.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP) poprzez zaprojektowanie 9 kondygnacji zamiast dopuszczalnych 5, Sąd wskazuje, że ewentualne badanie zgodności projektu z planem miejscowym leży w interesie prawnym Wspólnoty Mieszkaniowej reprezentującej całą nieruchomość wspólną. Skoro jednak wykazano, że gabaryty nowego budynku nie powodują naruszenia norm technicznych w zakresie nasłonecznienia czy przesłaniania w stosunku do konkretnego lokalu nr [...] (posadowionego na VI piętrze od strony północnej), to Skarżący nie wykazali, aby domniemane naruszenie MPZP naruszało ich indywidualną sferę uprawnień prawno-rzeczowych. Organ I instancji nie miał zatem obowiązku powoływania biegłego na okoliczność wyceny spadku wartości lokalu, gdyż okoliczność ta była całkowicie irrelewantna dla oceny legitymacji procesowej Skarżących na etapie badania przesłanek wznowieniowych.

W świetle powyższych ustaleń Sąd stwierdza, że kontrolowane orzeczenia organów obu instancji nie są dotknięte wadami prawnymi uzasadniającymi ich eliminację z obrotu prawnego. Skoro Skarżący nie wykazali, aby przysługiwał im indywidualny interes prawny w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę dla przedmiotowej inwestycji, to organy zasadnie uznały, że w sprawie nie zaszła przesłanka wznowieniowa z art. 145 § 1 pkt 4 k.p.a.

W konsekwencji za chybione należało uznać zarzuty skargi dotyczące obrazy przepisów postępowania, w tym art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Organy administracji w sposób wyczerpujący i rzetelny zebrały materiał dowodowy niezbędny do oceny legitymacji procesowej Skarżących, a zaskarżona decyzja GINB zawiera spójne uzasadnienie faktyczne i prawne, precyzyjnie wyjaśniające motywy podjętego rozstrzygnięcia. Odmowa uchylenia decyzji dotychczasowej w trybie wznowienia postępowania była w tych okolicznościach w pełni uzasadniona i zgodna z prawem.

Mając na uwadze, że zaskarżona decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 6 października 2025 r. oraz poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają przepisów prawa materialnego ani przepisów postępowania w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, Sąd nie znalazł podstaw do uwzględnienia skargi.

Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, działając na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (p.p.s.a.), skargę oddalił w całości.