Plan zakazał studni, a wodociągu przez 19 lat nie było. Sąd unieważnił część przepisów

Rada m.st. Warszawy podjęła w dniu 6 grudnia 2007 r. uchwałę nr XX/679/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego N. - część "[...]".

Pismem z dnia 28 października 2025 r. (które wpłynęło do Kancelarii Urzędu m.st. Warszawy w dniu 31 października 2025 r.) K. D. i M. D. wezwali Radę m.st. Warszawy do usunięcia naruszenia prawa dokonanego powyższą uchwałą Rady m.st. Warszawy z dnia 6 grudnia 2007 r., w którym wnieśli o usunięcie naruszeń przez uchylenie: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2, 3 i 8, § 6 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 6 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 6, § 13 ust. 3 i 4, § 16 ust. 1 i 7, § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy rodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej". W wezwaniu tym wskazali, że dotyczy ono działki nr [...] w całości z wyjątkiem § 6 pkt 2 i 3 mpzp oraz działek nr [...] i [...] w zakresie § 6 pkt 2 i 3, § 7 pkt 2 i 3 oraz § 5 ust. 1 pkt 8 mpzp.

Na powyższe wezwanie Rada m.st. Warszawy nie udzieliła odpowiedzi.

Wobec powyższego K. D. i M. D., reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika będącego adwokatem, wnieśli w dniu 23 grudnia 2025 r. (data nadania pisma w polskiej placówce pocztowej) do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na powyższą uchwałę Rady m.st. Warszawy z dnia 6 grudnia 2007 r.

Uchwałę tę skarżący zaskarżyli w odniesieniu do działki nr [...] w zakresie: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2, 3 i 8, § 7 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 6, § 13 ust. 3 i 4, § 16 ust. 1 i 7, § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej".

Natomiast w odniesieniu do działek nr [...] i [...] skarżący zaskarżyli uchwałę w zakresie: § 5 ust. 1 pkt 8, § 6 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 6 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych".

Skarżący zarzucili wydanie uchwały w zaskarżonym zakresie z naruszeniem:

1) § 3 pkt 22 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225) poprzez wprowadzenie w mpzp definicji powierzchni terenu biologicznie czynnej sprzecznej z definicją wynikającą z tego rozporządzenia;

2) § 6 powyższego rozporządzenia poprzez wprowadzenie w mpzp definicji wysokości zabudowy sprzecznej z definicją wynikającą z tego rozporządzenia oraz poprzez wprowadzenie definicji mającej zastosowanie wyłącznie do budynków, nie zaś do innych obiektów budowlanych;

3) art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139) poprzez wykluczenie wykorzystywania ul. [...] w dotychczasowy sposób, tj. jako drogi publicznej zapewniającej nieruchomościom przy niej położonym dostęp do drogi publicznej dla celów inwestycyjnych, pomimo że mpzp nie zawiera postanowień dotyczących tymczasowego zagospodarowania tego terenu;

4) § 26 ust. 1 oraz § 26 ust. 3 powołanego rozporządzenia poprzez wykluczenie stosowania indywidualnych ujęć wody, nieprecyzyjne określenie dopuszczalności stosowania indywidualnych systemów usuwania ścieków, podczas gdy przepisy prawa powszechnie obowiązującego dopuszczają taką możliwość oraz wprowadzenie wymogu wyposażenia działki budowlanej w urządzenia infrastruktury technicznej niewymagane przepisami prawa powszechnie obowiązującego;

5) art. 2 Konstytucji RP poprzez brak przestrzegania zasady pewności prawa i zasad poprawnej legislacji, tj. obowiązku redagowania przepisów prawa powszechnie obowiązującego w sposób jednoznaczny i zrozumiały dla adresatów w zakresie, w jakim mpzp nakazuje wydzielenie działki budowlanej przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę, podczas gdy mpzp nie zabrania budowy więcej niż jednego budynku na działce budowlanej oraz w zakresie, w jakim mpzp dopuszcza stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków jedynie w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej;

6) art. 10 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym polegającego na przekroczeniu władztwa planistycznego i ustanowieniu w mpzp ograniczeń prawa własności wykraczających poza granice ustawowego upoważnienia, tj. określeniu minimalnej powierzchni działki budowlanej;

7) art. 25 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 23 ust. 1, art. 24 ust. 1 i art. 27 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez uchwalenie mpzp niezgodnego z treścią projektu planu wyłożonego do publicznego wglądu, który może być przedmiotem protestów i zarzutów oraz pozbawienie ówczesnych właścicieli nieruchomości możliwości ustosunkowania się do zmian wprowadzonych w § 6 ust. 6 mpzp oraz w § 7 ust. 6 mpzp;

8) art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne poprzez nakazanie odprowadzanie wód opadowych na działki sąsiednie, podczas gdy przepisy ustawy jednoznacznie tego zakazują;

9) art. 31 ust. 3 Konstytucji RP w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP poprzez arbitralne i nieuzasadnione ograniczenie możliwości sytuowania piwnic;

10) art. 31 ust. 3 Konstytucji RP w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP w zw. z art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez dopuszczenie zmiany linii rozgraniczających ulic, ciągów pieszo-jezdnych i dróg pieszo-rowerowych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę, co nie spełnia warunku ograniczenia prawa własności wyłącznie w drodze ustawy;

11) art. 31 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP poprzez wprowadzenie ograniczeń prawa własności bez zachowania wskazanych w tym przepisie warunków oraz bez należytego uzasadnienia przyjętych rozwiązań planistycznych.

Podnosząc powyższe zarzuty skarżący wnieśli o stwierdzenie nieważności uchwały w zaskarżonym zakresie oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, a ponadto o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Wykazując interes prawny skarżący wskazali, że są współwłaścicielami nieruchomości położonej w [...] przy ul. [...] , obejmującej działki ew. nr [...] , [...] i [...], obręb [...]. Dla działek tych Sąd Rejonowy dla [...] w [...] XIII Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgi wieczyste o nr [...], [...] oraz [...]. Nieruchomość ta w świetle ustaleń mpzp położona jest na terenie oznaczonym MN1 – tereny zabudowy jednorodzinnej rezydencjalnej oraz MN2 – tereny ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej. Skarżący zarzucili, że mpzp definiuje podstawowe wskaźniki zabudowy, takie jak: wysokość zabudowy oraz minimalną powierzchnię biologicznie czynną, w sposób odmienny od przepisów prawa powszechnie obowiązującego, czym ogranicza prawo właścicieli do zabudowy nieruchomości. Skarżący wskazali, że zgodnie z § 13 ust. 3 planu, realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych i we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] ([...]), o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej. Zgodnie z § 16 ust 1 i 2 mpzp, zaopatrzenie w wodę możliwe jest jedynie z wodociągów miejskich. Odprowadzanie ścieków sanitarnych możliwe jest jedynie do kanalizacji miejskiej. Do czasu realizacji kanalizacji, w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej, dopuszcza się stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków. Skarżący podnieśli, że do dziś na terenie objętym mpzp nie została wykonana sieć wodociągowa ani kanalizacyjna, co uniemożliwia zabudowę nieruchomości.

Skarżący podali, że zgodnie z § 2 pkt 11 mpzp, ilekroć w mpzp jest mowa o minimalnej powierzchni biologicznie czynnej, należy przez to rozumieć wyrażoną w procentach, najmniejszą wielkość powierzchni działki budowlanej niezabudowaną powierzchniowo lub kubaturowo w głąb gruntu, na nim oraz nad nim - nie stanowiącej nawierzchni dojazdów, dojść pieszych, pokrytej roślinnością lub wodą powierzchniową. Za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się: powierzchni tarasów i stropodachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki. Zgodnie z § 6 pkt 3 mpzp i § 7 pkt 3 mpzp, minimum 80%/70% powierzchni działki budowlanej musi być biologicznie czynnej i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych. Tymczasem zgodnie z § 3 pkt 22 rozporządzenia o warunkach technicznych, powierzchnia terenu biologicznie czynna to grunt rodzimy oraz woda powierzchniowa na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację. Ponadto, zgodnie z § 2 pkt 9 mpzp, ilekroć w mpzp jest mowa o nieprzekraczalnej wysokości zabudowy, należy przez to rozumieć największy, nieprzekraczalny wymiar pionowy budynku (w metrach) mierzony od poziomu gruntu rodzimego do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy) lub punktu zbiegu połaci dachowych. Zgodnie z § 6 pkt 2 mpzp i § 7 pkt 2 mpzp, nieprzekraczalna wysokość zabudowy wynosi 8,5 m/10,5 m od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu. Natomiast zgodnie z § 6 warunków technicznych (w brzmieniu obowiązującym w dniu uchwalenia mpzp), wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku do górnej płaszczyzny stropu bądź najwyżej położonej krawędzi stropodachu nad najwyższą kondygnacją użytkową, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, albo do najwyżej położonej górnej powierzchni innego przekrycia. Postanowienia mpzp nie tylko więc, zdaniem skarżących, regulują kwestie już uregulowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale również czynią to w sposób sprzeczny z tymi przepisami. Z tego względu, zdaniem skarżących, postanowienia § 2 pkt 11 mpzp, § 6 pkt 3 mpzp oraz § 7 pkt 3 mpzp dotknięte są nieważnością.

Skarżący zwrócili też uwagę, że "wysokość budynku" i "wysokość zabudowy" to dwa odmienne pojęcia, a plan miejscowy nie definiuje, co to jest wysokość budynku, w istocie nakazuje on w inny - sprzeczny z przepisami rozporządzenia - sposób mierzenia tej wysokości. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie, gdyż wysokość tego samego budynku mierzona zgodnie z mpzp będzie inna niż mierzona zgodnie z rozporządzeniem, co świadczy zdaniem skarżących o nieważności § 2 pkt 9 mpzp, § 6 pkt 2 mpzp i § 7 pkt 2 mpzp. Ponadto, pomimo, że § 2 pkt 9 mpzp zawiera definicję "nieprzekraczalnej wysokości zabudowy", to określa on jedynie sposób pomiaru tej wysokości dla budynku. Definicja ta nie może być więc zastosowana do innych niż budynki obiektów budowlanych, np. do budowli, co również świadczy o wadliwości mpzp w tym zakresie.

W zakresie dostępu do drogi publicznej skarżący wskazali, że zgodnie z § 13 ust. 3 mpzp, realizacja zabudowy możliwa jest wyłącznie na terenach wyposażonych we wszystkie urządzenia infrastruktury technicznej oraz posiadających możliwość dojazdu innymi ulicami urządzonymi niż ul. [...] ([...]), o ile inne ustalenia planu nie stanowią inaczej. Jednakże zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, tereny, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala inne przeznaczenie, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, chyba że w planie ustalono zasady ich tymczasowego zagospodarowania. Przepis ten został powtórzony w art. 35 ust. 1 w obecnie obowiązującej ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Plan miejscowy nie zawiera żadnych ustaleń w przedmiocie tymczasowego zagospodarowania terenów oznaczonych jako 35 KP-R, co oznacza, że do czasu jego zagospodarowania w sposób zgodny z planem (jako ciąg pieszo-rowerowy) ul. [...] może być wykorzystywana w sposób dotychczasowy. Obecnie ul. [...] zarówno pełni funkcję komunikacyjną, jak i zapewnia nieruchomościom położnym bezpośrednio przy niej oraz przy ulicach przyległych dostęp do drogi publicznej dla celów budowlanych i takie jej przeznaczenie powinno, zdaniem skarżących, zostać zachowane aż do czasu przebudowy układu komunikacyjnego na obszarze objętym planem. W tym miejscu skarżący wskazali, że przepis § 13 ust. 3 mpzp był już przedmiotem kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z dnia 27 marca 2025 r., sygn. akt VII SA/Wa 3101/24 i wyrokiem z dnia 15 kwietnia 2025 r., sygn. akt VII SA/Wa 3100/24 stwierdził jego nieważność.

W zakresie korzystania z indywidualnego ujęcia wody, skarżący wskazali, że zgodnie z § 16 ust 1 i 2 planu, zaopatrzenie w wodę możliwe jest jedynie z wodociągów miejskich. Odprowadzanie ścieków sanitarnych możliwe jest jedynie do kanalizacji miejskiej. Do czasu realizacji kanalizacji, w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej, dopuszcza się stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków. Zgodnie zaś z § 5 ust. 2 i 3 planu, na nieruchomości obowiązuje zakaz poboru wód podziemnych (ujęć, studni, pompowni i urządzeń odwadniających) oraz zakaz wykopów głębszych niż zwierciadło wody gruntowej I poziomu. Zaskarżony plan nie dopuszcza więc możliwości korzystania z indywidualnych ujęć wody, nawet w przypadku braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowej. W ocenie skarżących, w zakresie korzystania z indywidualnych ujęć wody, plan miejscowy wprowadza ograniczenia dalej idące niż przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Jednocześnie nie istnieje podstawa prawna upoważniająca radę gminy do wprowadzania takich ograniczeń w planie miejscowym. W ocenie skarżących przepisy planu miejscowego dotyczące możliwości stosowania indywidualnych systemów usuwania ścieków są nieprecyzyjne i naruszają zarówno warunki techniczne, jak i ustawę o utrzymaniu czystości i porządku w gminach. Ponadto, przepis § 16 ust. 2 planu dopuszcza stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków jedynie "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej", nie precyzując, czym są pojedyncze realizacje zabudowy. Skarżący nie wiedzą, w jaki sposób § 16 ust. 2 planu będzie interpretowany przez organy administracji oraz nie mogą jednoznacznie przewidzieć, czy w przypadku budowy na ich działce budynku jednorodzinnego będą mogli oni skorzystać z indywidualnego ujęcia ścieków.

W zakresie konieczności wydzielenia działki przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, skarżący podali, że niezrozumiałym jest, na czym miałaby polegać dodatkowa czynność wydzielenia działki budowlanej, mająca według planu stanowić warunek wystąpienia o pozwolenie na budowę. Jednocześnie plan nie wprowadza żadnych ograniczeń co do liczby budynków lub innych obiektów budowlanych na jednej działce. Ograniczenie takie nie wynika również z żadnego przepisu prawa powszechnie obowiązującego. Przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie zabraniają również podziału działek zabudowanych jednym lub kilkoma budynkami. Nie można więc uznać zdaniem skarżących, że przepisy planu są jasne i klarowne dla ich adresatów, czyli dla mieszkańców podejmujących na podstawie planu miejscowego decyzje co do zagospodarowania swojej nieruchomości oraz planujących, jakie czynności muszą podjąć przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Skarżący wskazali również, że ustalenia planu dotyczące wysokości zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej nie tylko więc regulują kwestie już uregulowane w przepisach prawa powszechnie obowiązującego, ale również czynią to w sposób sprzeczny z tymi przepisami.

W zakresie minimalnej wielkości działki budowlanej, skarżący podnieśli, że obowiązujący porządek prawny nie zawiera regulacji uprawniających do precyzowania przez organy gminy na etapie planu miejscowego, jaką minimalną powierzchnię ma mieć działka lub teren objęty pozwoleniem na budowę. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w art. 15 ust. 3 pkt 10 pozwalają wprawdzie na ustalenie w planie miejscowym (lub jego zmianie) minimalnej powierzchni nowo wydzielanej działki budowlanej, nie dopuszczają jednak ustalania minimalnej powierzchni wszystkich działek (w tym także tych położonych obecnie w obszarze objętym planem), objętych pozwoleniami na budowę.

W zakresie ograniczenia sytuowania piwnic, skarżący podnieśli, że ograniczenie takie nie wynika z aktów prawnych ustanawiających [...] Obszar Chronionego Krajobrazu ani innych przepisów z zakresu ochrony środowiska. Także Prognoza oddziaływania na środowisko nie odnosi się do kwestii piwnic. Organ nie przedstawił również żadnego uzasadnienia takiego ograniczenia, zarówno co do zasady, jak i co do przyjętej głębokości piwnic, która nie została powiązana z żadną obiektywną okolicznością. W konsekwencji, nie jest nawet możliwe ustalenie, jakiemu celowi (ochronie, której z wartości wymienionej w art. 31 ust. 3 Konstytucji) miałoby służyć to ograniczenie prawa własności. Tym bardziej nie można ocenić, czy ograniczenie to spełnia przesłanki konieczności, celowości i proporcjonalności, czy też (na co może wskazywać dokumentacja planistyczna) ma ono charakter całkowicie dowolny i arbitralny. Z tego względu ograniczenie to, zdaniem skarżących stanowi nadużycie władztwa planistycznego gminy, gdyż zostało dokonane bez należytego uzasadnienia oraz bez zachowania konstytucyjnych wymogów ograniczenia prawa własności.

Skarżący podnieśli ponadto, że to w planie miejscowym należy ustalić linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania. Tymczasem w planie dopuszczono "uściślenie" (a więc zmianę) przebiegu linii rozgraniczających w ramach postępowania o wydanie pozwolenia na budowę, a więc przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. W ocenie skarżących, zmiana przebiegu linii rozgraniczających ulice lub inne ciągi komunikacyjne może doprowadzić do przeznaczenia pod drogę terenów stanowiących własność prywatną i przeznaczonych dotychczas pod inne cele (w niniejszej sprawie – pod zabudowę mieszkaniową). Tym samym dojdzie do ograniczenia, a nawet pozbawienia dotychczasowych właścicieli prawa własności.

W uzasadnieniu skargi stwierdzono ponadto, że doszło do naruszenia zasad sporządzania planu poprzez przekroczenie granic władztwa planistycznego polegające na ograniczeniu prawa własności skarżących bez zachowania konstytucyjnych przesłanek ograniczenia tego prawa. Organ nie przedstawił jakiegokolwiek uzasadnienia, że wprowadzone ograniczenia były konieczne, proporcjonalne i celowe ani nie wykazał, że osiągnięcie zakładanych celów było możliwe w sposób mniej ingerujący w prawo własności. Wskutek sprzecznych z prawem i wykraczających poza granice ustawowego upoważnienia przepisów planu właściciele działek budowlanych zostali więc de facto pozbawieni możliwości wykonywania podstawowego elementu swojego prawa, tj. zabudowy działek. Treść planu w zaskarżonym zakresie stanowi nadużycie władztwa planistycznego gminy, a ograniczenie praw skarżących jest nieproporcjonalne do jakiegokolwiek celu.

W odpowiedzi na skargę Rada m.st. Warszawy wniosła o odrzucenie skargi w całości, a w przypadku gdyby Sąd nie przychylił się do tego wniosku, wniosła o:

1) odrzucenie skargi w części odnoszącej się do działek nr [...] i [...], oraz

2) oddalenie skargi w części odnoszącej się do działki nr [...],

ewentualnie oddalenie skargi w całości.

W uzasadnieniu odpowiedzi podniesiono, że wezwanie skarżących do usunięcia naruszenia prawa z 31 października 2025 r., dotyczące działek ewid. nr: [...] oraz [...] i [...] z obrębu [...], nie jest pierwszym wezwaniem skarżących na zaskarżoną uchwałę. Organ podał, że w dniu 18 grudnia 2024 r. skarżący złożyli wezwanie do usunięcia naruszenia prawa powyższą uchwałą, w którym to wezwaniu wnieśli o uchylenie: § 2 pkt 11 i pkt 9, § 13 ust. 4, § 16 ust. 1 i ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej" oraz § 4 ust. 1 zaskarżonej uchwały.

Wezwanie to pozostawiono bez rozpoznania.

Następnie w dniu 13 lutego 2025 r. skarżący złożyli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie skargę na uchwałę, wnosząc o stwierdzenie nieważności: § 2 pkt 11 i pkt 9, § 13 ust. 4, § 16 ust. 1 i ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej | wolnostojącej lub bliźniaczej" oraz § 4 ust. 1 zaskarżonej uchwały w zakresie, w jakim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotyczy działek ewid. nr: [...] oraz [...].

Ponadto, w dniu 11 lipca 2025 r. skarżący złożyli do Sądu rozszerzenie skargi na tę uchwałę, w którym to piśmie wnieśli o stwierdzenie nieważności: § 5 ust. 1 pkt 2 i pkt 3, § 6 pkt 6, § 7 pkt 6 i § 16 ust. 7 zaskarżonej uchwały, w zakresie, w jakim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dotyczy działki ewid.nr: [...] oraz [...] . Co ważne rozszerzenie skargi zostało poprzedzone wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa z 17 czerwca 2025 r., w którym skarżący wezwali Radę m.st. Warszawy do usunięcia naruszenia prawa poprzez uchylenie: § 5 ust. 1 pkt 2 i pkt 3, § 6 pkt 6 ewentualnie uchylenie § 6 pkt 6 w zakresie słów "dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego", § 7 pkt 6 ewentualnie uchylenie § 7 pkt 6 w zakresie słów "dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego" oraz § 16 ust. 7 zaskarżonej uchwały.

Oznacza to, że ci sami skarżący trzykrotnie złożyli do Rady m.st. Warszawy wezwanie do usunięcia naruszenia prawa na tą samą uchwałę względem tych samych działek ewid. o nr: [...] i [...]. Pierwsze wezwanie zostało złożone w dniu 18 grudnia 2024 r., drugie wezwanie zostało złożone w dniu 17 czerwca 2025 r., zaś trzecie wezwanie zostało złożone w dniu 31 października 2025 r. Tym samym trzy wezwania dotyczyły działki ewid. nr: [...] i [...], zaś trzecie wezwanie z 31 października 2025 r. dotyczyło również działki ewid. nr [...].

Organ podał, że na skutek skargi z 13 lutego 2025 r., następnie rozszerzonej w dniu 11 lipca 2025 r., Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2025 r., sygn. akt VII SA/Wa 580/25 w sprawie ze skargi K. D. i M. D. na uchwałę Rady m.st. Warszawy z dnia 6 grudnia 2007 r. nr XX/679/2007 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] - część " [...]", w punkcie I. stwierdził nieważność § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 6 pkt 6, § 7 pkt 6, § 13 ust. 4 oraz § 16 ust. 1 i 7 zaskarżonej uchwały w zakresie odnoszącym się do działek o nr ew. [...] i [...], obręb [...], położonych w Dzielnicy [...] Miasta [...], zaś w punkcie II. oddalił skargę w pozostałej części.

W związku z powyższym organ powołując się na postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 czerwca 2025 r., II OZ 844/25 i na uchwałę z dnia 24 czerwca 2002 r., OPS 2/02 podniósł, że wezwanie do usunięcia naruszenia prawa jest czynnością prawną, która przysługuje podmiotowi, którego interes prawny narusza zaskarżona uchwała, jednokrotnie. Dalsze wezwania do usunięcia naruszenia prawa nie mają takiego charakteru. Zatem wezwanie do usunięcia prawa jest swoistą odmianą środka odwoławczego, który może zostać zastosowany tylko raz w stosunku do konkretnej uchwały przy założeniu, że dotyczy określonego zakresu naruszenia interesu prawnego i tego samego skarżącego. Nie można instytucji wezwania, o której mowa w art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym traktować, jak czynności nie wywołującej żadnych skutków prawnych, mogącej być powtarzaną wielokrotnie bez ograniczeń.

Odnosząc się merytorycznie do zarzutów skargi, organ podniósł, że skarżący nie przedstawili żadnych zarzutów ani argumentów potwierdzających, że zgodnie z art. 27 ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym doszło do naruszenia trybu postępowania bądź właściwości organów określonych w art. 18 ustawy, powodujące nieważność uchwały w całości lub części. Skarżący nie wykazali, aby treść przywołanych w skardze przepisów zaskarżonego miejscowego planu była sprzeczna z przepisami prawa obowiązującymi na dzień uchwalenia zaskarżonego planu, a w konsekwencji, aby ich naruszenie było istotne.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 13 ust. 4 uchwały, organ wyjaśnił, że przepis ten, jak mylnie wskazują skarżący, w żaden sposób nie odnosi się do obowiązku wydzielenia działki budowlanej w zależności od tego czy jest ona zabudowana jednym czy kilkoma budynkami, ale odnosi się do konieczności określenia jej granic jeszcze przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.

W zakresie zarzutów dotyczących naruszenia: § 2 pkt 11, § 5 ust. 1 pkt 2, 3 i 8, § 6 pkt 3, § 7 pkt 3, § 16 ust. 1, § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej" i § 16 ust. 7 zaskarżonej uchwały, organ podał, że według ustaleń studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...] z [...] października 2006 r., działki ewid. o nr: [...], [...] i [...] objęte zostały zasięgiem Systemu Przyrodniczego [...] (SPW). Zgodnie z ustaleniami studium: "System Przyrodniczy [...] (SPW) jest zidentyfikowaną i wyodrębnioną częścią miasta, pełniącą nadrzędne funkcje przyrodnicze (biologiczną, klimatyczną i hydrologiczną) oraz podporządkowane jej funkcje poza przyrodnicze, m.in. mieszkaniową, rekreacyjną i wypoczynkową oraz estetyczną. SPW tworzą obszary o różnym charakterze, sposobach zagospodarowania i zainwestowania, a także o różnych cechach i walorach środowiska przyrodniczego. (...) W celu wzmocnienia ochrony funkcji przyrodniczych i stworzenia optymalnych warunków zamieszkania, pracy i wypoczynku określono zasady zagospodarowania SPW, zapewniające jego ciągłość przestrzenną i funkcjonalną w relacji z ponadregionalnym i regionalnym układem powiązań przyrodniczych, przy planowanym przeznaczeniu terenów. Na obszarach SPW - za wyjątkiem kolejowych korytarzy wymiany powietrza - ustala się:

- zakaz lokalizacji przedsięwzięć mogących zawsze znacząco oddziaływać na środowisko lub przedsięwzięć mogących potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko, poza przedsięwzięciami infrastrukturalnymi służącymi poprawie stanu środowiska i obsłudze mieszkańców, pod warunkiem zastosowania najkorzystniejszych rozwiązań z punktu widzenia ochrony środowiska i ochrony przyrody;

- zakaz dokonywania trwałych zmian stosunków wodnych, a w szczególności prowadzenia odwodnień i innych robót powodujących trwałe obniżenie poziomu wód podziemnych lub ograniczenie zasilania poziomów wodonośnych, cieków i zbiorników wodnych, jeżeli służą innym celom niż ochrona przyrody i racjonalna gospodarka wodna;

- wyposażenie terenów przeznaczonych pod zabudowę w sieci wodociągowe i kanalizacyjne, z możliwością zastosowania systemów indywidualnych do odprowadzania i oczyszczania ścieków na terenach zabudowy jednorodzinnej w strefie przedmieść wyposażonych w sieć wodociągową.".

Co więcej, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy na dzień uchwalenia zaskarżonego miejscowego planu, w rozdziale XIII.A. wyraźnie określiło, że "dla terenów położonych w zasięgu Systemu Przyrodniczego [...] (SPW) do powierzchni biologicznie czynnej nie wlicza się sumy powierzchni tarasów i stropodachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki". Tym samym zdaniem organu, zgodnie z treścią art. 18 ust. 2 pkt 2a ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym definicja minimalnej powierzchni biologicznie czynnej określona w zaskarżonym planie była spójna z ustaleniami dotyczącymi Systemu Przyrodniczego [...] (SPW) określonymi w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...] . Dodatkowo organ podkreślił, że działki skarżących znajdują się w odległości około 30 - 120 metrów od rezerwatu przyrody [...]. Organ podniósł, że w dniu 5 października 2016 r. w Dzienniku Urzędowym Województwa Mazowieckiego opublikowane zostało zarządzenie Regionalnego Dyrektora Ochrony Środowiska w [...]w sprawie ustanowienia planu ochrony dla rezerwatu przyrody [...] im. [...], które objęło działki ewid. nr [...] i [...] strefą otuliny B.6., zaś działkę ewid. nr [...] strefą otuliny B.7. Zgodnie z planem ochrony na terenie otuliny rezerwatu w strefie B.6 według § 6 ust. 1 pkt 16 w/w zarządzenia:

"a) dopuszcza się wprowadzenie sposobu przeznaczenia i użytkowania gruntów w formie terenów zabudowy jednorodzinnej budynkami wolnostojących lub bliźniaczych, z możliwością realizacji usług wbudowanych w budynki mieszkalne,

należy zachować co najmniej 80 % powierzchni biologicznie czynnej umożliwiającej bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych, dla każdej działki budowlanej w przypadku budowy obiektów budowlanych innych niż inwestycje drogowe dróg publicznych i wewnętrznych oraz obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej inwestycji liniowych celu publicznego, rozumianej, jako część działki na gruncie rodzimym, która pozostaje nie zabudowana kubaturowo lub powierzchniowo w głąb gruntu na nim oraz nad nim, nie stanowiąca nawierzchni dojazdów oraz dojść pieszych, pokryta trwałą roślinnością lub użytkowana rolniczo. Powierzchnią biologicznie czynną są tereny zieleni towarzyszące zabudowie w tym zadrzewienia, zakrzewienia, trawniki, zbiorniki wodne powierzchniowe i uprawy rolne. W szczególności za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się: zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych, nawierzchni żwirowych, grysowych i ażurowych,

należy zachować wielkość działek budowlanych nie mniejszą niż 1500 m2 dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego,

nie należy wykonywać wykopów głębszych niż zwierciadło wody gruntowej i poziomu,

nie należy sytuować piwnic głębiej niż 1 m poniżej poziomu terenu,

przy realizacji sieci kanalizacyjnej należy wykonywać ją w formie wypłyconej,

należy zachować stosunki wodne na poziomie nieprzyczyniającym się do ich zmiany w sposób mogący negatywnie wpływać na rezerwat,

należy prowadzić ochronę wód podziemnych i powierzchniowych poprzez nieprowadzenie poboru wód podziemnych, w szczególności ujęć, studni, pompowni i urządzeń odwadniających,

nie należy wprowadzać nie oczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do gruntu,

należy umożliwić przemieszczanie się drobnej faunie poprzez niestosowanie ogrodzeń pełnych na całej ich wysokości".

Zaś na terenie otuliny rezerwatu w strefie B.7 według § 6 ust. 1 pkt 17 w/w zarządzenia:

"a) dopuszcza się wprowadzenie sposobu przeznaczenia i użytkowania gruntów w formie terenów zabudowy jednorodzinnej budynkami wolnostojących lub bliźniaczych z możliwością realizacji usług wbudowanych w budynki mieszkalne,

należy zachować co najmniej 70% powierzchni biologicznie czynnej umożliwiającej bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych, dla każdej działki budowlanej w przypadku budowy obiektów budowlanych innych niż inwestycje drogowe dróg publicznych i wewnętrznych oraz obiekty i urządzenia infrastruktury technicznej inwestycji liniowych celu publicznego, rozumianej, jako część działki na gruncie rodzimym, która pozostaje nie zabudowana kubaturowo lub powierzchniowo w głąb gruntu na nim oraz nad nim, nie stanowiąca nawierzchni dojazdów oraz dojść pieszych, pokryta trwałą roślinnością lub użytkowana rolniczo. Powierzchnią biologicznie czynną są tereny zieleni towarzyszące zabudowie w tym zadrzewienia, zakrzewienia, trawniki, zbiorniki wodne powierzchniowe i uprawy rolne. W szczególności za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się: zieleni projektowanej na dachach i ścianach budynków oraz budowli nadziemnych i podziemnych, nawierzchni żwirowych, grysowych i ażurowych,

należy zachować wielkość działek budowlanych nie mniejszą niż 750 m2 dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego,

nie należy wykonywać wykopów głębszych niż zwierciadło wody gruntowej i poziomu,

nie należy sytuować piwnic głębiej niż 1 m poniżej poziomu terenu,

przy realizacji sieci kanalizacyjnej należy wykonywać ją w formie wypłyconej,

należy zachować stosunki wodne na poziomie nieprzyczyniającym się do ich zmiany w sposób mogący negatywnie wpływać na rezerwat,

należy prowadzić ochronę wód podziemnych i powierzchniowych poprzez nieprowadzenie poboru wód podziemnych, w szczególności ujęć, studni, pompowni i urządzeń odwadniających,

nie należy wprowadzać nie oczyszczonych ścieków do wód powierzchniowych i do gruntu,

należy umożliwić przemieszczanie się drobnej faunie poprzez niestosowanie ogrodzeń pełnych na całej ich wysokości.

Organ podał, że w uzasadnieniu uchwały wyraźnie wskazano, że "Definicja powierzchni biologicznie czynnej jest zgodna z definicją zapisaną w obowiązującym na tym terenie Rozporządzeniu Wojewody Mazowieckiego w sprawie utworzenia obszaru chronionego krajobrazu na terenie województwa warszawskiego (Dz. Urz. Woj. Warsz. z dn. 16 września 1997 r. Nr 43 poz. 149 z późn. zm.)".

W odniesieniu do przepisu § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej", w ocenie organu nie budzi wątpliwości, że sfomułowanie "pojedyncza realizacja zabudowy" należy odczytywać jako realizacja jednej odosobnionej inwestycji budowlanej, która nie stanowi części większego zamierzenia urbanistycznego. Tym samym, skoro § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej" wyraźnie określa, co do jakiego rodzaju inwestycji, do czasu realizacji kanalizacji, dopuszcza się stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków, tym samym w/w ustalenie zaskarżonego miejscowego planu nie jest sprzeczne z § 26 ust. 3 w/w rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Organ zwrócił też uwagę, że na działkach skarżących nr [...] i [...] projektowana jest sieć wodociągowa - zielona przerywana linia oznaczona nr w-[...]), zaś w ulicy [...] bezpośrednio graniczącej z działką ewidencyjną skarżących nr [...] projektowana jest sieć kanalizacyjna - zielona przerywana linia oznaczona nr k-[...].

Podsumowując, organ podał, że zarówno przepisy zaskarżonego planu dotyczące: definicji minimalnej powierzchni biologicznie czynnej (§ 2 pkt 11), zakazu poboru wód podziemnych (§ 5 ust. 1 pkt 2), zakazu wykopów głębszych niż zwierciadło wody gruntowej I poziomu (§ 5 ust. 1 pkt 3), sytuowania piwnic maksymalnie do 1 m poniżej poziomu terenu (§ 5 ust. 1 pkt 8), umożliwienia bezpośredniego przesiąkania wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych (§ 6 pkt 3 i § 7 pkt 3), zaopatrzenia w wodę z wodociągów miejskich (§ 16 ust. 1), ograniczenia w dopuszczeniu stosowania indywidualnych systemów usuwania ścieków (§ 16 ust. 2) czy odprowadzanie wód deszczowych po ich podczyszczeniu do oczek wodnych (§ 16 ust. 7), wynikają z wytycznych i uwarunkowań środowiskowych dla przedmiotowego obszaru ujętych w Prognozie oddziaływania na środowisko, miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego m.[...] , studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m. [...]oraz w Planie ochrony rezerwatu przyrody [...] im. [...] , jak również z treści art. 10 ust. 1 pkt 4, pkt 8 i pkt 9 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym. Organ podniósł, że nie wolno zapomnieć również o tym, że przedmiotowy obszar ze względu na swoje uwarunkowania wymaga szczególnej ochrony. Otulina rezerwatu pełni funkcję strefy buforowej, chroniącej cenne siedliska i gatunki przed wpływem działalności człowieka. Zbytnia ingerencja w naturalny ekosystem może doprowadzić do degradacji środowiska i naruszenia równowagi ekologicznej, zwiększając tym samym efekt wyspy ciepła oraz osłabiając zdolności rezerwatu do magazynowania wody.

Odnośnie zarzutu dotyczącego § 2 ust. 9, § 6 pkt 2 i § 7 pkt 2 zaskarżonej uchwały, organ podniósł, że skarżący nie wykazali co do treści w/w definicji na czym polega naruszenie ich interesu prawnego, czego de facto nie mogą zrealizować na swojej działce w związku z określoną w zaskarżonym planie definicją nieprzekraczalnej wysokości zabudowy.

Dodatkowo organ wskazał, że plan był procedowany na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawodawca dopiero w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nowelizacją ustawy obowiązującą od dnia 23 września 2023 r. wprowadził w § 2 pkt 30 definicję wysokości zabudowy. Oznacza to, że organ miał prawo zdefiniowania w zaskarżonym planie pojęcia nieprzekraczalnej wysokości zabudowy, skoro taka definicja na etapie procedowania zaskarżonego planu nie znajdowała się w żadnym akcie prawnym wyższego rzędu. Poza tym skarżący w żaden sposób nie wykazali naruszenia ich interesu prawnego przepisem § 6 pkt 2 i § 7 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kaletnicy dachu".

Odnośnie zarzutu dotyczącego naruszenia § 4 ust. 1 planu, czyli linii rozgraniczających co do działki nr [...], organ podniósł, że zaskarżony przepis odnosi się do linii rozgraniczających ulic, ciągów pieszo-jezdnych i dróg pieszo-rowerowych, a skarżący nie są właścicielami ani użytkownikami wieczystymi działki, która została w zaskarżonym planie przeznaczona na teren ulic, ciągów pieszo-jezdnych czy dróg pieszo-rowerowych. Tym samym, w ocenie organu, skarżący w żaden sposób nie wykazali posiadania interesu prawnego w odniesieniu do nieruchomości znajdujących się w granicach obszaru planu, których nie są ani właścicielem, ani użytkownikiem wieczystym. Wobec powyższego, zdaniem organu, skarga w tym zakresie powinna zostać odrzucona.

Odnośnie zarzutu naruszenia § 13 ust. 3 organ wyjaśnił, że dopiero po realizacji ulic odbarczających umożliwiających obsługę komunikacyjną ustalony został zakaz wjazdu pojazdów mechanicznych na tereny [...] (a zatem dojazd do działki skarżących ulicą [...]) jest zasadą tymczasowego zagospodarowania. Ponadto, w takiej sytuacji istnieje możliwość wystąpienia o wjazd na działkę skarżących nr [...] od drogi projektowanej ustalonej w planie symbolem 10KUD (po jej zrealizowaniu) oraz wjazdu tymczasowego od ul. [...], która "do czasu jej zagospodarowania zgodnie z planem", jest drogą publiczną wyposażoną w niezbędną infrastrukturę techniczną. Dodatkowo organ podał, że ulica [...] docelowo ma zostać wyłączona z obsługi komunikacyjnej działek do niej przylegających.

Odnośnie zarzutu naruszenia § 7 ust. 6 uchwały organ podniósł, że w uchwale Rady m.st. Warszawy z 26 lutego 2009 r. nr L/1520/2009 w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...] - część "[...]" w § 6 pkt 6 znajduje się taka sama treść co w § 7 pkt 6 zaskarżonego planu. Organ podał, że ma to o tyle istotne znaczenie, albowiem § 6 pkt 6 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego [...]- część "[...]" podlegał kontroli Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który wyrokiem z dnia 1 grudnia 2011 r. wydanym w sprawie o sygn. akt IV SA/Wa 1640/10 nie stwierdził nieważności całego przepisu, a jedynie stwierdził nieważność w zakresie sformułowania "dla budynku wolnostojącego i segmentu budynku bliźniaczego". Tym samym, w ocenie organu, organ miał prawo określić w zaskarżonym miejscowym planie dla terenu oznaczonego symbolem MN2 wielkość działki budowlanej, na której można dokonać zabudowy zgodnie z ustaleniami zaskarżonego miejscowego planu. Ponadto organ podniósł, że skarżący negują ustaloną dla terenu oznaczonego symbolem MN2 wielkość działki budowlanej, jednak w żaden sposób nie wykazują na czym de facto ich naruszenie interesu prawnego polega oraz czy wielkość istniejącej działki nr [...] uniemożliwia im realizację zabudowy zgodnie z ustaleniami zaskarżonego miejscowego planu.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje.

Skarga w znacznej części zasługuje na uwzględnienie.

W rozpoznawanej sprawie skarga została poprzedzona wezwaniem z 28 października 2025 r. do usunięcia naruszenia prawa i została wniesiona w ustawowym terminie. Należy przypomnieć, że obowiązek poprzedzenia skargi wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa ma ten skutek, że strona skarżąca formułując zarzuty w tym wezwaniu określa już granice sprawy, w której następnie wnosi skargę do sądu administracyjnego. W sytuacji, gdy wniesiona skarga wykracza poza zarzuty objęte wezwaniem, podlega odrzuceniu w części dotyczącej zarzutów niepoprzedzonych wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa, jako niedopuszczalna z tej przyczyny. Jednak taka sytuacja nie miała miejsca w niniejszej sprawie. Zakres zaskarżenia skargą nie wykracza poza zakres zarzutów wskazanych w wezwaniu z 28 października 2025 r. do usunięcia naruszenia prawa. W tym miejscu należy odnieść się do stanowiska organu, który w odpowiedzi na skargę wniósł o odrzucenie skargi w całości, ewentualnie odrzucenie skargi w części odnoszącej się do działek nr [...] i [...]oraz oddalenie skargi w części odnoszącej się do działki nr [...] , ewentualnie oddalenie skargi w całości. Zdaniem organu za odrzuceniem skargi przemawia fakt trzykrotnego złożenia przez tych samych skarżących wezwania do usunięcia naruszenia prawa na tę samą uchwałę względem tych samych działek nr [...] i [...]. Na poparcie swojego stanowiska organ powołał się na postanowienie Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 czerwca 2025 r., II OZ 844/25. Sąd w składzie orzekającym w rozpoznawanej sprawie podziela stanowisko NSA wyrażone w powyższym postanowieniu z dnia 10 czerwca 2025 r., niemniej jednak tezy tego orzeczenia nie są adekwatne do stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy. W sprawie rozstrzygniętej powyższym postanowieniem NSA, strona skarżąca dwukrotnie wzywała organ do usunięcia naruszenia prawa w zakresie dotyczącym tego samego przedmiotu kontroli. Istotnie, w takiej sytuacji ponowne wezwanie do usunięcia naruszenia prawa nie otwiera możliwości ponownego zaskarżenia aktu prawa miejscowego. W niniejszej sprawie jednak mamy do czynienia z zupełnie innym stanem faktycznym sprawy. Faktem jest, że skarżący K. D. i M. D. trzykrotnie wnieśli wezwanie do usunięcia naruszenia prawa w dniach: 13 grudnia 2024 r., 11 czerwca 2025 r. i 28 października 2025 r. Wezwanie z 13 grudnia 2024 r. znajduje się aktach sądowych sprawy o sygn. akt VII SA/Wa 580/25 (k. 29). Wezwanie z 11 czerwca 2025 r. znajduje się w akta administracyjnych nadesłanych do sprawy o sygn. akt VII SA/Wa 580/25, zaś wezwanie z 28 października 2025 r. znajduje się w aktach administracyjnych nadesłanych do sprawy rozpoznawanej. Pierwotne wezwanie do usunięcia naruszenia prawa z 13 grudnia 2024 r. dotyczyło postanowień uchwały zawartych w: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 13 ust. 4, § 16 ust. 1 i § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej" – w odniesieniu do działek nr [...] i [...]. Drugie - z 11 czerwca 2025 r. obejmowało wezwanie do usunięcia naruszenia prawa w zakresie: § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 6 pkt 6 (ewentualnie § 6 pkt 6 w zakresie słów "dla budynku wolnostojącego i segmentu bliźniaczego"), § 7 pkt 6 (ewentualnie § 7 pkt 6 w zakresie słów "dla budynku wolnostojącego i segmentu bliźniaczego"), § 16 ust. 7 – w odniesieniu do działek nr [...] i [...]. Natomiast trzecie wezwanie z 28 października 2025 r. dotyczy naruszeń: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2, 3 i 8, § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 6, § 13 ust. 3 i 4, § 16 ust. 1 i 7, § 16 ust. 2 w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy rodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej" – w odniesieniu do działki nr [...] , zaś w odniesieniu do działek nr [...] i [...] naruszeń w zakresie: § 6 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 6 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 2 w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" oraz § 5 ust. 1 pkt 8. Porównanie treści wezwań wskazuje, że w odniesieniu do działki nr [...] wezwanie z 28 października 2025 r. jest pierwszym wezwaniem do usunięcia naruszenia prawa zaskarżoną uchwałą, natomiast w odniesieniu do działek nr [...] i [...] jest to trzecie wezwanie. Analiza treści tych trzech wezwań w odniesieniu do działek nr [...] i [...] prowadzi do wniosku, że istota zaskarżenia uchwały w każdym z tych wezwań jest różna. Każde z tych wezwań dotyczy bowiem innych postanowień zaskarżonej uchwały, a zatem przedmiot i zakres zaskarżenia nie jest tożsamy. Różne są też granice zaskarżenia uchwały w jakich Sąd bada legalność tej uchwały. Poza tym dwa pierwsze wezwania zostały skonsumowane wniesieniem przez skarżących skargi do Sądu, który wyrokiem z dnia 21 sierpnia 2025 r. w sprawie VII SA/Wa 580/25 w punkcie I. stwierdził nieważność § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 6 pkt 6, § 7 pkt 6, § 13 ust. 4 oraz § 16 ust. 1 i 7 zaskarżonej uchwały w zakresie odnoszącym się do działek o nr ew. [...] i [...] , zaś w punkcie II. oddalił skargę w pozostałej części. Należy wyjaśnić, że sam fakt, że wezwania powyższe opierają się o ten sam tytuł prawny do tej samej nieruchomości, nie skutkuje automatycznym wykluczeniem możliwości wniesienia kolejnej skargi na ten sam akt prawa miejscowego – o ile dotyczy innych przepisów tego aktu. Dlatego też również w omawianym zakresie Sąd przeprowadził merytoryczną kontrolę zaskarżonej uchwały, uznając wniosek organu o odrzucenie skargi za bezzasadny. W świetle powyższych ustaleń wymóg formalny skargi został wypełniony i skarga podlegała rozpoznaniu co do meritum.

Przystępując do kontroli legalności inkryminowanej uchwały w zaskarżonym zakresie, Sąd uwzględnił, że jej ocena powinna odbywać się na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (powoływanej dalej jako "upz"). Przepis art. 27 ust. 1 upz, jako podstawę stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy przyjmującej plan miejscowy przewiduje naruszenie trybu postępowania oraz właściwości organów określonych w art. 18 upz. Uwzględnienie przez sąd administracyjny skargi na uchwałę przyjmującą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest zatem możliwe tylko w przypadku wystąpienia w planie wad, którym ustawodawca nadał sankcję nieważności, zarówno na podstawie art. 27 ust. 1 upz, jak i art. 91 ust. 1 i 4 ustawy o samorządzie gminnym. Są to sprzeczność z prawem, jeżeli naruszenie prawa jest istotne, naruszenie trybu postępowania lub właściwości organów. Przepis art. 27 ust. 1 upz, jako przepis szczególny wobec art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, wprowadza dodatkowe, dalej idące przesłanki stwierdzenia nieważności uchwały w sprawie planu miejscowego, co jest wynikiem wprowadzenia w powyższej ustawie szczególnej procedury uchwalania planu miejscowego. Wprowadzenie w art. 27 ust. 1 upz obowiązku stwierdzenia nieważności uchwały w razie naruszenia trybu postępowania jest ponadto uzasadnione tym, że plan miejscowy kształtuje sposób wykonywania prawa własności. Niezbędne było zatem zagwarantowanie ochrony praw podmiotów, które mogą zostać naruszone w wyniku sporządzenia planu miejscowego poprzez zapewnienie im możliwości udziału w procedurze sporządzania planu miejscowego. Konsekwentnie przyjęcie, że art. 27 ust. 1 upz stanowi lex specialis w stosunku do art. 91 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym, nie prowadzi do kolizji tych norm prawnych. W myśl zatem zasady lex specialis derogat legi generali przepisy szczególne derogują przepisy o charakterze ogólnym, ale tylko w zakresie, w którym wprowadzają one unormowania odrębne wyznaczające adresatom wzajemnie wyłączające się sposoby zachowania. Przepis art. 27 ust. 1 upz uzupełnia zatem przesłanki stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w stosunku do generalnej reguły wprowadzonej w ustawie o samorządzie gminnym (zob. Niewiadomski, [w:] ZagospPrzestrzU. Komentarz, wyd. 6, art. 28, Nb 269, Warszawa 2011).

Sąd w pierwszej kolejności zbadał przebieg procedury planistycznej. Sąd wziął pod uwagę, że zaskarżona uchwała podlegała już wielokrotnej kontroli sądowoadministracyjnej, dokonanej wyrokami Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia: 23 maja 2016 r., IV SA/Wa 793/16; 22 maja 2019 r., IV SA/Wa 318/19; 27 marca 2025 r., VII SA/Wa 3101/24; 15 kwietnia 2025 r., VII SA/Wa 3100/24 oraz 21 sierpnia 2025 r., VII SA/Wa 580/25 i w wyrokach tych nie stwierdzono żadnego naruszenia trybu sporządzania zaskarżonej uchwały, w tym oddziałującego szerzej niż wyznaczają to granice interesu prawnego skarżących w tychże sprawach.

Odnosząc się natomiast do uchybień zarzucanych w skardze, w ocenie Sądu, w odniesieniu do ewentualnego naruszenia interesu prawnego skarżących, w toku procedury planistycznej nie doszło do naruszeń prawa. Skarżący wskazywali na naruszenie trybu sporządzania planu z uwagi na to, że § 7 ust. 1 i ust. 6 planu w uchwalonej treści różni się od brzmienia tych przepisów zawartych w projekcie uchwały wyłożonym do publicznego wglądu w dniach 22 sierpnia – 22 września 2003 r. Jak wynika z odpowiedzi na skargę i danych z ksiąg wieczystych, skarżący nabyli działki nr [...], [...] i [...] w roku 2017 oraz w 2024 r., a więc odpowiednio około 9 i 16 lat po wejściu w życie zaskarżonego planu miejscowego. Skoro zaskarżona uchwała obowiązywała już w dacie nabycia powyższych nieruchomości przez skarżących jako prawidłowo ogłoszona we właściwym dzienniku urzędowym, to skarżący mieli (a przynajmniej przy dochowaniu należytej staranności powinni byli mieć) świadomość przeznaczenia tej nieruchomości w planie miejscowym oraz innych ustaleń dotyczących tego gruntu, a zawartych w zaskarżonej uchwale. Z perspektywy interesu prawnego skarżących nie ma natomiast znaczenia, czy poprzedni właściciele spornej nieruchomości byli zaskoczeni treścią § 7 ust. 1 i ust. 6 planu ogłoszoną w dzienniku urzędowym, w porównaniu z treścią tych przepisów zawartą w wyłożonym do wglądu projekcie. Omawiane uchybienie mogłoby naruszać interes prawny tylko ówczesnego właściciela nieruchomości, nie zaś osoby, która nabyła tę nieruchomość wiele lat po zakończeniu procedury planistycznej (zob. wyrok NSA z dnia 10 lipca 2012 r., II OSK 1064/12).

Sąd stwierdził natomiast istotną sprzeczność z prawem: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 6, § 13 ust. 3 i 4, § 16 ust. 1 i 7 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do działki skarżących nr [...], natomiast w odniesieniu do działek skarżących nr [...] i [...]: § 6 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 6 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" zaskarżonej uchwały.

W odniesieniu do § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 7 pkt 6, § 13 ust. 4, § 16 ust. 1 i 7 zaskarżonego planu Sąd w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 21 sierpnia 2025 r. w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 580/25. Natomiast w odniesieniu do § 13 ust. 3 zaskarżonego planu miejscowego Sąd podziela stanowisko wyrażone w wyrokach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 marca 2025 r., VII SA/Wa 3101/24 i z dnia 15 kwietnia 2025 r., VII SA/Wa 3100/24.

Postanowienia § 2 pkt 9 zaskarżonej uchwały pozostają w związku z § 6 pkt 2 planu w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu" i z § 7 pkt 2 planu w zakresie słów "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu" i należy je rozpoznać łącznie. W § 2 pkt 9 zaskarżonej uchwały przewidziano, że "Ilekroć w dalszych przepisach uchwały jest mowa o nieprzekraczalnej wysokości zabudowy – należy przez to rozumieć największy, nieprzekraczalny wymiar pionowy budynku (w metrach) mierzony od poziomu gruntu rodzimego do najwyżej położonej krawędzi dachu (kalenicy) lub punktu zbiegu połaci dachowych". W § 6 pkt 2 planu wskazano, że "Na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem MN1, obowiązują następujące zasady zagospodarowania: (2) nieprzekraczalna wysokość zabudowy wynosi 8,5 m od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu". W § 7 pkt 2 planu wskazano, że "Na terenach ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej oznaczonych na rysunku planu symbolem MN2, obowiązują następujące zasady zagospodarowania: (2) nieprzekraczalna wysokość zabudowy wynosi 10,5 m od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu". Działki skarżących nr [...] i [...] położone są na tym właśnie terenie oznaczonym symbolem MN1, zaś działka skarżących nr [...] położona jest na terenie oznaczonym symbolem MN2. W dacie podjęcia zaskarżonego planu obowiązywał § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75, poz. 690 z późn. zm.), powoływanego dalej jako "rozporządzenie", z którego wynikało, że wysokość budynku mierzy się od poziomu terenu przy najniżej położonym wejściu do budynku lub jego części pierwszej kondygnacji nadziemnej budynku do górnej płaszczyzny stropu bądź najwyżej położonej krawędzi stropodachu nad najwyższą kondygnacją użytkową, łącznie z grubością izolacji cieplnej i warstwy ją osłaniającej, albo do najwyżej położonej górnej powierzchni innego przekrycia. Jak trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 15 czerwca 2010 r., w sprawie o sygn. akt II OSK 699/10, wysokość zabudowy zdefiniowana w planie miejscowym to ze swej istoty całkowicie inny parametr niż wysokość budynku na potrzeby projektu budowlanego, o którym mowa w § 6 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych. W związku z powyższym nie można stwierdzić, że definicja wysokości zabudowy w mpzp co do zasady reguluje materię należącą do przepisów wyższego rzędu i jest z nimi sprzeczna. Definicja wysokości zabudowy ma wyłącznie charakter urbanistyczny. Wprowadzenie tego parametru w planie miejscowym ma bowiem na celu zachowanie istniejącego ukształtowania terenu i zachowanie ładu przestrzennego (por. wyrok NSA z dnia 24 maja 2022 r., II OSK 1210/19). Niemniej jednak w ocenie Sądu, wspomniane przepisy naruszają zasady prawidłowej legislacji, albowiem definiens nie odpowiada zakresowo definiendum. W członie definiowanym organ planistyczny wskazał, że definiuje "wysokość zabudowy", a w definiensie zawarł rozwiązania odnoszące się wyłącznie do "budynków". W tym zakresie doszło zatem do naruszenia zasady określoności prawa oraz reguł prawidłowej legislacji, co stanowi istotne naruszenie art. 2 Konstytucji RP.

Postanowienia § 2 pkt 11 zaskarżonej uchwały pozostają w związku z § 6 pkt 3 planu w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" i z § 7 pkt 3 planu w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" i również należy je rozpoznać łącznie.

Z § 2 pkt 11 zaskarżonej uchwały wynika, że "Ilekroć w dalszych przepisach uchwały jest mowa o minimalnej powierzchni biologicznie czynnej – należy przez to rozumieć, wyrażoną w procentach, najmniejszą wielkość powierzchni działki budowlanej niezabudowaną powierzchniowo lub kubaturowo w głąb gruntu, na nim oraz nad nim - nie stanowiącej nawierzchni dojazdów, dojść pieszych, pokrytej roślinnością lub wodą powierzchniową. W § 6 pkt 3 planu wskazano, że "Na terenach zabudowy rezydencjonalnej, oznaczonych na rysunku planu symbolem MN1, obowiązują następujące zasady zagospodarowania: (3) minimum 80% powierzchni działki budowlanej musi być biologicznie czynne i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych". W § 7 pkt 3 planu wskazano, że "Na terenach ekstensywnej zabudowy jednorodzinnej oznaczonych na rysunku planu symbolem MN2, obowiązują następujące zasady zagospodarowania: (3) minimum 70% powierzchni działki budowlanej musi być biologicznie czynne i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych". Za powierzchnię biologicznie czynną nie uznaje się: powierzchni tarasów i stropodachów urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki". Natomiast w świetle § 3 pkt 22 rozporządzenia, przez powierzchnię terenu biologicznie czynną należy rozumieć grunt rodzimy oraz wodę powierzchniową na terenie działki budowlanej, a także 50% sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 m2 urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację. W ocenie Sądu, zestawienie tych definicji prowadzi do wniosku, że zachodzi między nimi istotna różnica m.in. co do zasad wliczania do terenu biologicznie czynnego powierzchni tarasów i stropodachów. Definicja zawarta w planie przewiduje w tym zakresie reguły bardziej restrykcyjne z punktu widzenia właścicieli nieruchomości niż definicja z rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, gdzie dopuszcza się możliwość wliczenia do terenu biologicznie czynnego aż 50% powierzchni tarasów i stropodachów. Uznać w tej sytuacji należy, że zawarta w planie definicja istotnie modyfikuje definicję zawartą w akcie wykonawczym do ustawy, co przesądza o wadliwości definicji przewidzianej w planie i konieczności jej wyeliminowania z obrotu prawnego. Organ planistyczny nie jest uprawniony do modyfikacji definicji terenu biologicznie czynnego zawartej w § 3 pkt 22 rozporządzenia (zob. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2021 r., II OSK 2762/18). Dlatego też należało stwierdzić, że § 2 pkt 11 oraz § 6 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" i § 7 pkt 3 w zakresie słów "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych" zaskarżonej uchwały w sposób istotny naruszają art. 2 ust. 1 w zw. z art. 10 uzp.

Odnosząc się do § 4 ust. 1 uchwały, który brzmi "Przebieg linii rozgraniczających ulic, ciągów pieszo – jezdnych i dróg pieszo – rowerowych może być uściślony w procedurze zatwierdzania projektów budowlanych tych urządzeń przy spełnianiu wymogów określonych w Rozdziale 4. Uściślone w ten sposób linie rozgraniczające nie wymagają dokonywania zmiany Planu i mogą być traktowane równocześnie jako linie rozgraniczające terenów sąsiadujących." wskazać należy, że jego postanowienia naruszają ustawę tak w brzmieniu obowiązującym w dacie podjęcia uchwały, jak i obecnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z art. 10 ust. 1 pkt 1 uzp w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnych funkcjach lub różnych zasadach zagospodarowania (...). Obecne brzmienie art. 15 ust. 2 pkt 1 upzp stanowi, że w planie miejscowym określa się obowiązkowo przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania. Przepis art. 10 uzp chociaż nie wskazywał słowa "obowiązkowo" ujmował wyłączną kompetencję organu gminy do ustalenia w zależności od potrzeb linii rozgraniczających tereny o różnym przeznaczeniu. Uznać należy zatem za istotne naruszenie zasad sporządzania miejscowego planu postanowienia, że przebieg linii rozgraniczających może zostać ustalony w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę. W tym przypadku niedopuszczalne jest przeniesienie kompetencji do dookreślenia przebiegu linii rozgraniczających na organ inny niż rada gminy. Niedopuszczalne jest zatem, aby uściślenie (zmiany) przebiegu linii rozgraniczających ulic, ciągów pieszo-jezdnych i dróg pieszo-rowerowych nastąpiło w procedurze zatwierdzania projektów budowlanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Powoduje to, że przepis § 4 ust. 1 planu pozostaje w sprzeczności z art. 10 ust. 1 pkt 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującym w dacie uchwalenia planu oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP. Dopuszczenie możliwości "uściślenia" (zmiany) przebiegu linii rozgraniczających ulic, ciągów pieszo-jezdnych i dróg pieszo-rowerowych w procedurze zatwierdzania projektów budowlanych przez organ administracji architektoniczno-budowlanej narusza kompetencje rady gminy do ustalania linii rozgraniczających, a w konsekwencji może prowadzić do nieuprawnionego ograniczenia, a nawet pozbawienia prawa własności poprzez przeznaczenie prywatnych terenów pod drogi na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, co jest sprzeczne z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

Z tych względów Sąd stwierdził nieważność postanowień § 4 ust. 1 uchwały w odniesieniu do nieruchomości będącej własnością skarżących.

Zarzut odnoszący się do postanowień § 5 ust. 1 pkt 2 i 3 uchwały łączy się z § 16 ust. 1 uchwały, a zatem zostaną one omówione łącznie. Zgodnie z wyjaśnieniami organu, przepis § 5 ust. 1 pkt 2 i 3 planu zostały przeniesione z innego aktu prawa miejscowego jakim jest rozporządzenie Wojewody Mazowieckiego nr 3 z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu. We wskazanym akcie w § 5 ust. 1 pkt 6 uregulowano zakaz dokonywania zmian stosunków wodnych. Ponadto, obowiązującym aktem było wówczas zarządzenie Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 11 sierpnia 1980 r. o utworzeniu rezerwatu "[...]" (M.P. Nr 19, poz. 94). W § 14 pkt 2 wskazano na zakaz zmiany stosunków wodnych naruszających w sposób istotny warunki ekologiczne. Uwzględniono, że plan ochrony rezerwatu przyrody [...] im. [...], opracowany został na podstawie art. 19 ust. 6 ustawy o ochronie przyrody i przyjęty zarządzeniem RDOŚ z dnia 22 września 2016 r., a zatem już po uchwaleniu planu miejscowego. Obowiązujące wówczas akty nie wykluczały budowy studni, a jedynie naruszenie stosunków wodnych. Nie zawsze budowa studni musi naruszać stosunki wodne, może ona wpływać na nie, lecz zależy to od rodzaju studni, głębokości jej wiercenia, czy eksploatacji.

Zgodnie zaś z § 16 ust. 1 planu, zaopatrzenie w wodę jest możliwe jedynie z wodociągów miejskich. Działka skarżących nr [...] została oznaczona w planie jako teren MN2, a zatem pod ekstensywną zabudowę jednorodzinną, co oznacza, że dopuszczalna jest realizacja zabudowy jednorodzinnej w formie budynków wolnostojących lub bliźniaczych. Brak realizacji przez miasto [...] inwestycji w postaci wodociągu przez 19 lat, w powiązaniu z postanowieniami § 5 ust. 1 pkt 2 i 3 planu, które wyłączają możliwość realizacji za pomocą głębszych wykopów indywidualnych studni powodują, że wyłączone zostało prawo zabudowy dla działki skarżących. Natomiast zgodnie z przepisami prawa inwestor może wnioskować o wydanie pozwolenia na budowę nawet pomimo braku możliwości podłączenia do sieci wodociągowo-kanalizacyjnej, o której wspomina plan miejscowy tylko, gdy zachodzą warunki do skorzystania z jednego z przewidzianych prawem rozwiązań zamiennych (indywidualne ujęcia wody). Zgodzić się należy z organem, że ze względu na położenie działki w obszarze granic [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu w otulinie rezerwatu " [...] im. [...]", może ograniczyć czy zakazać dla określonych działek prawa zabudowy. Jak wskazał WSA w Warszawie w wyrokach w sprawach o sygn. akt VII SA/Wa 3100/24 i VII SA/Wa 301/24 ważąc interes publiczny i słuszny interes strony organ powinien to jednak uczynić określając wówczas działkę skarżących jako działkę o przeznaczeniu innym niż pod zabudowę jednorodzinną. Takie bowiem ukształtowanie przeznaczenia terenu uprawniałoby skarżących do dochodzenia odszkodowania w związku z brzmieniem art. 36 ust. 2 uzp. Tymczasem miasto [...], dokonując zabiegu wyłącznie możliwości zabudowy za sprawą postanowień dotyczących braku rozwiązań tymczasowych zanim zostanie zrealizowany wodociąg, wyłączyło prawo zabudowy z przeznaczeniem zgodnym z planem bez jakiegokolwiek prawa do odszkodowania. Zgodnie z ugruntowaną linią orzeczniczą istotne naruszenia zasad sporządzania planu, w tym zasady prawidłowej legislacji wynikającej z art. 2 Konstytucji RP skutkują nieważnością planu. Oznacza to więc, że nie każde naruszenie zasad techniki legislacyjnej automatycznie skutkuje nieważnością planu, lecz jedynie takie, które nosi znamiona naruszenia "istotnego" (por. M. Bogusz, Usytuowanie aktów prawa miejscowego stanowionych przez organy samorządu terytorialnego w hierarchii źródeł prawa (kolejny przyczynek do dyskusji) [w:] Prawne formy działania stosowane przez organy samorządu terytorialnego. Księga jubileuszowa Profesora Krystiana Ziemskiego, pod red. M. Szewczyka i M. Jędrzejczak, Warszawa 2022, s. 18-19). I choć w większości przypadków sprzeczność z konkretnymi, szczegółowymi dyrektywami legislacyjnymi zawartymi w załączniku do rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 20 czerwca 2002 r. w sprawie "Zasad techniki prawodawczej" (powoływanego dalej jako "ZTP") będzie miała charakter nieistotnego naruszenia prawa, to jednak nie można wykluczyć sytuacji, w których konkretne uchybienie zasadom techniki prawodawczej przyjdzie zakwalifikować jako istotne naruszenie prawa. Będzie to zwłaszcza dotyczyć reguł określanych w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego mianem "rudymentarnych kanonów techniki prawodawczej" (zob. np. postanowienie TK z dnia 27 kwietnia 2004 r., P 16/03, OTK-A 2004, nr 4, poz. 36; wyrok TK z dnia 23 maja 2006 r., SK 51/05, OTK-A 2006, nr 5, poz. 58; wyrok TK z dnia 16 grudnia 2009 r., Kp 5/08, OTK-A 2009, nr 11, poz. 170; wyrok TK z dnia 3 grudnia 2015 r., K 34/15, OTK-A 2015, nr 11, poz. 185), nakaz przestrzegania których postrzegany jest jako jeden z elementów konstytucyjnej zasady prawidłowej legislacji (por. T. Zalasiński, Zasady prawidłowej legislacji w poglądach Trybunału Konstytucyjnego, Warszawa 2008, s. 51). Podobne stanowisko zajął w doktrynie G. Wierczyński, zdaniem którego sytuacje, w których naruszone zostały ZTP, powinny być traktowane jako nieistotne naruszenie prawa, a sytuacje, w których wraz z naruszeniem ZTP doszło do naruszenia konstytucyjnych zasad tworzenia prawa – jako naruszenie prawa skutkujące stwierdzeniem nieważności aktu prawa miejscowego (zob. G. Wierczyński, Redagowanie i ogłaszanie aktów normatywnych. Komentarz, Warszawa 2016, s. 32; por. też: D. Dąbek, Prawo miejscowe, Warszawa 2020, s. 241; A. Ostrowska, Niepewność sytuacji prawnej jednostki w sferze stanowienia i obowiązywania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Lublin 2020, s. 140). Konsekwentnie należy przyjąć, że naruszenie przez organ planistyczny owych "rudymentarnych kanonów techniki prawodawczej" będzie równoznaczne z istotnym naruszeniem zasad sporządzania planu miejscowego, uzasadniającym stwierdzenie jego nieważności (por. wyrok NSA z dnia 18 listopada 2020 r., II OSK 3746/18). Sankcją nieważności objęte więc będą m.in. te postanowienia, które w swej treści zawierają zakazy, nakazy i obowiązki w zagospodarowaniu terenu sformułowane na tyle nieprecyzyjne, że otworzą pole do niejednoznacznej wykładni, a w konsekwencji do naruszenia zasad kształtowania zabudowy (zob. np. wyrok WSA w Gliwicach z dnia 26 lipca 2013, II SA/Gl 501/13; wyrok WSA w Krakowie z dnia 14 kwietnia 2022 r., II SA/Kr 197/22). Z taką sytuacją mamy do czynienia w realiach badanej sprawy, w których ujawniła się wewnętrzna sprzeczność postanowień planu, tj. § 6 ust. 1, które dopuszcza zabudowę na działce skarżących z postanowieniami uniemożliwiającymi realizację indywidualnego ujęcia wody zgodnie z § 5 ust. 1 pkt 2 i 3 w zw. z § 16 ust. 1 planu, w kontekście nierealizowania inwestycji wodociągowej przez 19 lat obowiązywania planu miejscowego, przy braku uregulowania jakichkolwiek rozwiązań tymczasowych. Organ stosując zakaz realizacji indywidualnych studni i ujęć wody powinien mieć na uwadze przepisy § 26 ust. 1 rozporządzenia o warunkach technicznych, które wskazują, że działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej. Oznacza to, że wyłączenie w miejscowym planie możliwości skorzystania z indywidualnego ujęcia wody w sytuacji, gdy z przyczyn obiektywnych nie jest możliwe podłączenie do zewnętrznej sieci wodociągowej, pozostaje w sprzeczności z aktem prawa powszechnie obowiązującego. Organ stanowiący gminy wbrew przepisom rozporządzenia uniemożliwił skarżącym, których działka nie znalazła się od 19 lat w zasięgu zewnętrznej sieci wodociągowej, wykorzystania jej zgodnie z przeznaczeniem, stanowiąc chociażby o tymczasowej możliwości realizacji studni. Sąd w pełni podziela pogląd wyrażony w wyrokach WSA w Warszawie o sygn. akt IV SA/Wa 1740/18 i IV SA/Wa 1746/18, że ustawodawca nie przyznał organom gminy kompetencji do stanowienia wszelkich norm prawnych, lecz jedynie kompetencję do precyzowania rozwiązań zawartych w ustawach. Tym samym organy gminy nie mogą zmieniać lub uchylać przepisów zawartych w źródłach prawa powszechnie obowiązującego, o których mowa w art. 87 ust. 1 Konstytucji RP, w tym też w rozporządzeniach. Wyjście poza katalog spraw określonych w przepisie kompetencyjnym oznacza wydanie aktu normatywnego z przekroczeniem granic ustawowego upoważnienia i powoduje, że taki plan dotknięty jest w tej części wadą nieważności. Tego typu wada, w ocenie Sądu mieści się w zakresie określonym w art. 27 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym obowiązującej w dacie uchwalania planu. Niniejsze ograniczenie co do zagospodarowania działki skarżących prowadzi do wątpliwości interpretacyjnych i wprowadza brak jasności co do przyjętych rozwiązań planistycznych w zakresie dopuszczalności zabudowy jednorodzinnej. Tymczasem, zaskarżona uchwała jest aktem prawa miejscowego i jak każdy akt prawny musi spełniać podstawowe wymagania dobrej legislacji, zarówno co do zgodności z prawem, jak i poprawnego wyrażenia norm prawnych językiem prawnym. Przyjęcie regulacji wewnętrznie sprzecznej w swej treści stanowi naruszenie § 6 w zw. z § 143 ZTP, które stanowią, że przepisy aktów prawa miejscowego redaguje się tak, aby dokładnie i w sposób zrozumiały dla adresatów zawartych w nich norm wyrażały intencje prawodawcy.

Z tych względów postanowienia § 5 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz § 16 ust. 1 planu ocenić należało jako sprzeczne z prawem i stwierdzić ich nieważność w odniesieniu do nieruchomości skarżących.

Także słuszne jest stanowisko skarżących, że na stwierdzenie nieważności zasługuje uregulowanie § 13 ust. 3 mpzp dotyczące warunku posiadania przez nieruchomość możliwości dojazdu innymi ulicami niż ulica [...] . To postanowienie planu stanowi aktualnie ograniczenie prawa własności wykraczające poza granice władztwa planistycznego gminy i jest to ograniczenie sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa. Takie sformułowanie kategorycznie wyklucza dostęp do ulicy [...] jako drogi publicznej dla właściciela nieruchomości tak położonej bezpośrednio przy niej, jak i położonej w oddali jednak, dla której komunikacja ulicą [...] jest jedynym rozwiązaniem, mimo że jej przeznaczenie nie zostało jeszcze faktycznie zmienione. Nieruchomość przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową, aby mogła w rzeczywistości stać się nieruchomością pod inwestycję budowlaną musi mieć spełniony warunek dostępu do drogi publicznej. W związku z tym, § 13 ust. 3 planu należy rozumieć jako warunek posiadania dostępu do drogi publicznej, którym ulica [...] nie może być. Ponadto, Sąd zauważa, że uchwała z 2009 r. zmieniająca przeznaczenie ulicy [...] na ciąg pieszo-rowerowy nie przewidziała innego sposobu tymczasowego zagospodarowania tego terenu, co oznacza, że dopuszczalne jest jej wykorzystanie w sposób dotychczasowy, zgodnie z art. 37 uzp. Przepis art. 37 ust.1 uzp stanowi, że tereny, dla których miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ustala inne przeznaczenie, mogą być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z planem, chyba że w planie ustalono zasady ich tymczasowego zagospodarowania. W uchwale, w której zmienia się przeznaczenie terenu dopuszczalne są zatem tylko takie ustalenia, które realizują zasadę wyrażoną w art. 37 uzp, tj. ustalają sposób tymczasowego zagospodarowania terenu albo doprecyzowują warunki korzystania z dotychczasowego przeznaczenia. Uchwała nie może zawierać postanowień wykluczających zastosowanie tej zasady, a taki charakter ma ustalenie zawarte w § 13 ust. 3 planu, w części dotyczącej braku możliwości dojazdu ulicą [...] . W konsekwencji Sąd stwierdza, że wyłączenie dotychczasowego sposobu korzystania z ulicy [...] , jako drogi publicznej zapewniającej dostęp do drogi publicznej dla celów inwestycyjnych, zostało wprowadzone wbrew zasadzie określonej w art. 37 ust. 1 uzp, a zatem sprzecznie z obowiązującymi przepisami. Naruszenie art. 37 uzp stanowi z kolei o naruszeniu art. 3 ust. 1 uzp oraz art. 140 Kodeksu cywilnego i art. 64 Konstytucji RP. Sąd podzielając stanowiska wyrażone w wyrokach WSA w Warszawie w sprawach o sygn. akt VII SA/Wa 3100/24 i VII SA/Wa 3101/24 uznaje, że wymóg posiadania przez nieruchomość skarżących możliwości dojazdu innymi ulicami niż ulica [...] stanowi nieuzasadnione, nieproporcjonalne i godzące w istotę własności ograniczenie prawa własności prywatnej, co stanowi istotne naruszenie art. 64 ust. 3 Konstytucji, art. 140 Kodeksu cywilnego i art. 3 pkt 1 uzp. Sąd analogicznie, jak w powyższych sprawach o sygn. akt VII SA/Wa 3100/24 i VII SA/Wa 3101/24 stwierdził nieważność § 13 ust. 3 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do nieruchomości skarżących.

Stosownie do postanowień § 13 ust. 4 planu, "Wydzielenie działki budowlanej musi nastąpić przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę.". Jak wynika z art. 10 ust. 1 pkt 7 uzp, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ustala się, w zależności od potrzeb zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane. Wobec tego, działając na podstawie wymienionego przepisu uchwalając plan miejscowy gmina może zawrzeć w nim warunki określające między innymi liczbę i wielkość działek budowlanych i ich przeznaczenie, warunki ich tworzenia, np. określenia normatywów powierzchni działek budowlanych, ich tworzenia np. poprzez łączenie istniejących już działek itd. (zob. wyrok NSA z dnia 19 lutego 2003 r., IV SA 3054/02). W ocenie Sądu, kontrolowany § 13 ust. 4 zaskarżonej uchwały nie mieści się w tej kategorii. Przede wszystkim bowiem trudno odnaleźć sens tej regulacji. Skoro z przepisów Prawa budowlanego wynika, że projekt budowlany powinien zawierać projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie, obejmujący: określenie granic działki lub terenu (art. 34 ust. 3 pkt 1 pb), to oczywistym jest, że wydzielenie (utworzenie) działki budowlanej następuje przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. Nie sposób bowiem określić granic działki, która nie istnieje (nie jest wydzielona). W takim przypadku należałoby uznać, że wspomniany przepis jest pozbawiony treści normatywnej, tj. że jego istnienie lub brak w systemie prawnym nie zmienia zakresu uprawnień, obowiązków, praw lub kompetencji żadnego podmiotu prawa, nie reguluje żadnego stosunku społecznego – jest zbędny. Gdyby natomiast uchwałodawcy w § 13 ust. 4 planu chodziło o zakaz "wtórnego" podziału działek budowlanych już zabudowanych, to wprowadzenie takiego zakazu nie ma podstawy ustawowej i jest niedopuszczalne w planie miejscowym (zob. wyrok NSA z dnia 27 marca 2002 r., IV SA 950/01). Sąd stwierdził zatem, że wprowadzenie analizowanego przepisu nastąpiło z istotnym naruszeniem art. 10 ust. 1 pkt 7 uzp.

W myśl § 16 ust. 7 planu, "Odprowadzanie wód deszczowych, po ich podczyszczeniu, powinno następować do oczek wodnych znajdujących się poza obszarem planu.". Z przepisu tego wynika zatem, że obowiązkiem właściciela nieruchomości jest "podczyszczenie" wód deszczowych, a następnie zorganizowanie kanalizacji deszczowej, której celem będzie "oczko wodne" znajdujące się poza terenem planu. Plan nie definiuje pojęcia "oczko wodne", więc należałoby rozumieć pod tą nazwą "naturalne śródpolne i śródleśne zbiorniki wodne o powierzchni do 1 ha, niepodlegające klasyfikacji gleboznawczej" – jak to wynika z art. 4 pkt 10 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 z późn. zm.). Sąd, podzielając stanowisko wyrażone w wyroku WSA w Warszawie w sprawie o sygn. akt VII SA/Wa 580/25 stwierdza, że wprowadzenie takiej regulacji było niedopuszczalne w sposób oczywisty. Słusznie strona skarżąca wskazała, że wspomniany przepis narusza w sposób rażący art. 29 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne (Dz. U. z 2005 r. Nr 239, poz. 2019 z późn. zm.), który przewiduje, że właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Ponadto, w § 28 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, natomiast w razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych. W żadnym jednak wypadku, ogólnokrajowe przepisy prawa powszechnie obowiązującego nie mogą stanowić podstawy dla nałożenia na właściciela/inwestora takich obowiązków jak przewidziane w § 16 ust. 7 planu. Przepis ten należało zatem ocenić jako istotnie naruszający art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa wodnego oraz § 28 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z powyższych względów Sąd - na podstawie art. 147 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.) - stwierdził nieważność: § 2 pkt 9 i 11, § 4 ust. 1, § 5 ust. 1 pkt 2 i 3, § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 6, § 13 ust. 3 i 4, § 16 ust. 1 i 7 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do działki skarżących nr [...] zaś w odniesieniu do działek skarżących nr [...] i [...] Sąd stwierdził nieważność zaskarżonej uchwały w zakresie: § 6 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 6 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych", § 7 pkt 2 w zakresie sformułowania "od poziomu gruntu rodzimego do kalenicy dachu", § 7 pkt 3 w zakresie sformułowania "i umożliwiać bezpośrednie przesiąkanie wód opadowych do podziemnych warstw wodonośnych".

W związku z uwzględnieniem skargi w jej zasadniczym zakresie, Sąd orzekł o zwrocie kosztów postępowania (punkt 4. wyroku) na mocy art. 200 w zw. z art. 205 § 2 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, które obejmują kwotę uiszczonego wpisu sądowego od skargi w kwocie 300 zł i wysokość kosztów zastępstwa prawnego przed sądem administracyjnym w pierwszej instancji, ustalonych na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2026 r. poz. 215) w kwocie 480 zł oraz kwotę 17 zł uiszczonej opłaty skarbowej za złożenie dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa.

Sąd oddalił natomiast skargę w pozostałym zakresie (punkt 3. wyroku), tj. w zakresie obejmującym § 5 ust. 1 pkt 8 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do działek skarżących nr: [...], [...] i [...] oraz § 16 ust. 2 zaskarżonej uchwały w odniesieniu do działki skarżących nr [...]w zakresie słów "w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej". Ten ostatni przepis, dopuszczający stosowanie indywidualnych systemów usuwania ścieków jedynie w odniesieniu do pojedynczych realizacji zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub bliźniaczej, tj. § 16 ust. 2 planu, nie narusza – w ocenie Sądu – § 26 ust. 3 rwt, jak i ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która określa zasady wyposażania nieruchomości w zbiorniki bezodpływowe lub przydomowe oczyszczalnie ścieków mając na uwadze, że działka skarżących położona jest na szczególnych terenach. Co więcej, jeśli nawet organy architektoniczno-budowlane dokonałyby niekorzystnej interpretacji uniemożliwiając zabudowę rezydencjalną lub jednorodzinną ekstensywną, to skarżący powinni wówczas poszukiwać ochrony prawnej w środkach zaskarżenia od decyzji odmownej zatwierdzenia projektu architektoniczno-budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Z brzmienia § 16 ust. 2 planu wynika, że dopuszczalne jest realizowanie dla zabudowy jednorodzinnej także zbiorników bezodpływowych i przydomowych oczyszczalni ścieków do czasu realizacji kanalizacji miejskiej. W ocenie Sądu również nie zasługiwała na uwzględnienie skarga w zakresie obejmującym § 5 ust. 1 pkt 8 planu, który stanowi, że "Tereny znajdujące się w granicach [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu traktuje się jako strefę ochronną rezerwatu przyrody "[...]". W strefie tej wymogi ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu są nadrzędne nad innymi wymogami. Na terenach tych obowiązuje: (8) sytuowanie piwnic maksymalnie do 1m poniżej poziomu terenu.". Mając na uwadze, że działki skarżących położone są na szczególnych terenach, tj. w granicach [...]Obszaru Chronionego Krajobrazu w otulinie rezerwatu przyrody "[...]", na którym na mocy § 14 pkt 2 zarządzenia Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego z dnia 11 sierpnia 1980 r. o utworzeniu rezerwatu "[...]", a następnie w § 5 ust. 1 pkt 6 rozporządzenia Wojewody Mazowieckiego nr 3 z dnia 13 lutego 2007 r. w sprawie [...] Obszaru Chronionego Krajobrazu zakazano zmiany stosunków wodnych. Obowiązujące wówczas akty zakazywały naruszenia stosunków wodnych na tym obszarze. Sytuowanie więc piwnic poniżej 1m poziomu terenu mogłoby naruszyć stosunki wodne. Dodatkowo należy zwrócić uwagę, że sytuowanie piwnic maksymalnie do 1m poniżej poziomu terenu w odniesieniu do działek skarżących, w żaden sposób nie uniemożliwia zabudowy nieruchomości stanowiących własność skarżących i nie wpływa na dotychczasowe korzystanie przez nich z tej własności. W tym zakresie Sąd orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.

Mając na uwadze powyższe, Sąd orzekł jak w sentencji.