Sąd nie uchylił uchwały wspólnoty o pokrywaniu kosztów sporów właściciela z zarządem

Powód J. S. wniósł o uchylenie uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej (...) (...) w Z., o numerze (...) z dnia 4 marca 2022r. z powodu jej niezgodności z prawem oraz z powodu naruszenia jego interesów i interesu Wspólnoty. W uzasadnieniu podał, że zaskarżona uchwała pozwala na finansowanie przez członków zarządu Wspólnoty ich prywatnych spraw ze środków Wspólnoty.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podnosiła, że powód wytacza przeciwko pozwanej Wspólnocie i członkom jej zarządu kolejne sprawy sądowe, co generuje koszty obsługi prawnej. Zarzuty, iż uchwała pozwala na finansowania prywatnych spraw członków zarządu bez żadnej kontroli są niezasadne.

Sąd ustalił co następuje:

Powód jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Z..

Zaskarżona uchwała z dnia 4 marca 2022r. nr (...) brzmi:

„Wspólnota Mieszkaniowa uchwala, że:

Wyraża zgodę na pokrywanie wszystkich kosztów sądowych i kosztów zastępstwa procesowego wynikających z powództw właściciela lokalu położonego w Z. przy ul. (...) – Pana J. S., przeciwko członkom Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, jak i przeciw samej Wspólnocie Mieszkaniowej położonej w Z. przy ul (...).

Koszty będą pokrywane ze środków gromadzonych na koncie Wspólnoty. Podstawę zapłaty będą stanowiły rachunki wystawione przez Kancelarię Prawnę.

Uchwałę podejmowano w drodze indywidualnego zbierania głosów.”

W głosowaniu wzięło udział 30 właścicieli, którym łącznie przypada 62,83 % udziałów. Za podjęciem uchwały głosowało 28 właścicieli, którym przypadał łącznie 58,95% udziałów, przeciwko głosował jeden właściciel (1,94% udziałów) , jeden właściciel wstrzymał się od głosu (1,94%).

Informację o treści uchwały przesłano powodowi pismem z dnia 19 kwietnia 2022r.

Bezsporne jest, że przed Sądem Rejonowym w Zabrzu oraz przed Sądem Okręgowym w Gliwicach w okresie ostatnich kilku lat toczyły się sprawy pomiędzy stronami (powodem i pozwaną), a także pomiędzy powodem, a członkami zarządu pozwanej D. O. i Z. P., przy czym sprawy z udziałem członków zarządu pozwanej toczyły się z powództwa J. S. o naruszenie dóbr osobistych jakiego członkowie zarządu mieli dopuścić się wykonując obowiązku członków zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Spośród wymienionych w odpowiedzi na pozew spraw toczących się w Sądzie Okręgowym w Gliwicach sprawami przeciwko członkom zarządu były procesu zarejestrowane pod sygnaturą I C 147/20 i I C 690/21, zaś sprawami z powództwa J. S. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej były I C 1616/22, I C 103/20 i połączone sprawy I C 579/19 i I C 500/19, w której powód złożył powództwo wzajemne. Jak wynika z wypowiedzi powoda złożonej na rozprawie poprzedzającej wydanie wyroku, spory między stronami toczą się również przed Sądem Rejonowym w Zabrzu, a powód w jednej ze spraw pozwał również pełnomocnika pozwanej ( w niniejszej sprawie substytuta pełnomocnika – r. pr. Ł. S.).

Opisany stan faktyczny nie był między stronami sporny. Przedmiotem sporu jest jedynie ocena prawne zaskarżonej uchwały.

Sąd zważył co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Co prawda powód w niniejszym postępowaniu powołał się na trzy przesłanki mogące stanowić podstawę jej uchylenia, tj. sprzeczność z przepisami prawa, naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i naruszenie jego interesów, niemniej z dalszej część uzasadnienia wynika, że faktycznie zarzuca uchwale naruszenie zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną, czego upatruje w przyznaniu zarządowi możliwości finasowania swoich prywatnych spraw ze środków wspólnoty.

Analizując treść zaskarżonej uchwały należy zauważyć, że sporna jest tylko ta jej część, która odnosi się do pokrywania ze środków gromadzonych na koncie wspólnoty kosztów postepowań w sprawach z powództwa J. S. przeciwko członkom zarządu Wspólnoty. Postanowienia dotyczące pokrywania kosztów postępowań sądowych z udziałem Wspólnoty jako strony nie mają w sobie żadnej treści normatywnej. Obowiązek ponoszenia tych kosztów jako kosztów zarządu nieruchomością wspólną wynika bowiem wprost z art. 12 ust. 2 zdanie 2 ustawy o własności lokali.

Ocena czy zaskarżona uchwała narusza zasady zarządu nieruchomością wspólną musi być w każdym przypadku przeprowadzona indywidualnie, z uwzględnieniem uwarunkowań i sposobu funkcjonowania konkretnej wspólnoty. W realiach niniejszej sprawy sprowadza się do oceny czy koszty postepowań sądowych toczących się z powództwa J. S. przeciwko osobom pełniącym funkcję członków zarządu wspólnoty mieszczą się w ramach kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Katalog kosztów zarządu nieruchomością wspólną zawiera art. 14 ustawy o własności lokali. Jest to wyliczenie przykładowe, co wynika z użytego tam zwrotu „w szczególności”. Co za tym idzie kosztami zarządu nieruchomością wspólną będą też inne wydatki i obciążenia związane z funkcjonowaniem wspólnoty, w tym oczywiście koszty procesów. O tym jakie koszty generowane są w związku z funkcjonowaniem wspólnoty decydują konkretne zdarzenia faktyczne wymagające podejmowania czynności w ramach zarządu nieruchomością. Z reguły takimi nie będą koszty procesów z udziałem członków wspólnoty lub członków zarządu wspólnoty, a nigdy nie będą nimi koszty takich procesów, które nie mają żadnego powiązania faktycznego z funkcjonowaniem wspólnoty i zarządem wspólnotą. Niemniej w realiach niniejszej sprawy członkowie wspólnoty zaskarżoną uchwałą podjęli decyzję o włączeniu w poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną również kosztów postępowań sądowych wytaczanych przez powoda członkom zarządu. Rozwiązanie takie jest w ocenie Sądu dopuszczalne i mieści się w granicach prawa właścicieli lokali do podejmowanie decyzji w ramach określonych w art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali. Skoro bowiem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zalicza się wynagrodzenie członków zarządu (art. 14 pkt 5 ustawy o własności lokali), to tym bardziej można zaliczyć do tych kosztów zwrot ponoszonych przez członków zarządu wydatków.

Pewną niedokładnością w treści zaskarżonej uchwały jest niedopowiedzenie, iż chodzi o postępowania sądowe powiązane faktycznie ze sprawowaniem funkcji członka zarządu pozwanej, co powód odczytuje jako brak kontroli i przyznanie zarządowi prawa dowolnego finansowania swoich prywatnych spraw. W ocenie Sądu jednak kontekst uchwały i jej logiczna wykładnia jednoznacznie wskazują, że chodzi o koszty związane ze sprawowaniem zarządu we wspólnocie, a brak wyraźnego wyartykułowania tego zastrzeżenia nie daje podstaw do uchylenia spornej uchwały. Analizując treść art. 14 ustawy o własności lokali, w szczególności jego pkt 5 można zauważyć, że ustawodawca wypowiadając się o wynagrodzeniu członków zarządu wspólnoty, również nie dopowiada, iż chodzi wyłącznie o wynagrodzenie związane ze sprawowaniem funkcji, uznając to za oczywistą i logiczną konsekwencję kontekstu ustawy. Wspólnota przy tworzeniu treści uchwał nie jest zobowiązania do korzystania z profesjonalnej pomocy prawnej, a domaganie się od członków wspólnoty precyzji stanowienia reguł na profesjonalnym poziomie, prowadziłoby z jednej strony do tworzenia nadmiernych wymagań formalnych utrudniających funkcjonowanie wspólnoty i podejmowanie uchwał, z drugiej strony mogłoby doprowadzić do nadmiernej kazuistyki w podejmowaniu uchwał co również mogłoby odnosić negatywne skutki dla funkcjonowania wspólnoty.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała jest wyrazem woli współwłaścicieli lokali zmierzającej do pokrywania wydatków ponoszonych przez członów zarządu pozwanej w związku ze sprawowaniem zarządu. Wola ta mieści się w granicach zakreślonych przywołanymi wyżej regulacjami ustawy o własności lokali i została wyrażona w sposób wystarczająco skonkretyzowany i jasny, aby można było określić jakiego rodzaju wydatków dotyczy. Nie ma podstaw do przyjęcia, iż zaskarżona uchwała jest sprzeczna z prawem, zasadami zarządu nieruchomością wspólną lub godzi w indywidualny interes powoda. W tych warunkach powództwo wobec braku przesłanek określonych w ar.t 25 ust. 1 ustawy o własności lokali podlegało oddaleniu.

O kosztach procesu orzeczono na zasadzie art. 98 k.p.c. w związku z § 8 rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych.

SSO Łucja Oleksy-Miszczyk.