Bank chce wykreślić z księgi wieczystej działkę kupioną na licytacji. SN uchylił wyrok

II CSKP 345/23

2

Powód Bank S.A. w W. wniósł o uzgodnienie z rzeczywistym stanem prawnym

treści księgi wieczystej nr [...], prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Elblągu dla

nieruchomości położonej w J. gmina G. przez wykreślenie z niej wszystkich wpisów

dotyczących działki geodezyjnej nr [...] o pow. 0,4931 ha, tj. w dziale I danych o

prowadzeniu księgi dla tej działki i w dziale II - prawa własności ujawnionego na rzecz

J. P., z uwagi na to, że dla zabudowanej nieruchomości gruntowej stanowiącej

działkę nr [...] prowadzona jest księga wieczysta nr [...]1, o treści zgodnej z

rzeczywistym stanem prawnym. Powód tłumaczył swój interes w doprowadzeniu

wpisów w księgach do zgodności z rzeczywistym stanem prawnym tym, że jest

wierzycielem osobistym i hipotecznym M. Z. i T. Z. - aktualnych właścicieli

zabudowanej nieruchomości gruntowej złożonej z działki nr [...] o pow. 0,4931 ha w

J., gmina G., dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi księgi wieczyste nr [...]1

i nr [...], a warunkiem przeprowadzenia egzekucji z tej nieruchomości jest

uporządkowanie wpisów w księgach wieczystych.

Pozwana J. P. wniosła o oddalenie powództwa, zarzucając, że nieruchomość

wpisaną do księgi wieczystej KW nr [...]2, złożoną także z działki nr [...], nabyła w

postępowaniu egzekucyjnym VI Km [...] prowadzonym przez Komornika Sądowego

przy Sądzie Rejonowym w Elblągu W. K. pod nadzorem Sądu Rejonowego w

Elblągu. Pozwana wygrała przetarg i zapłaciła cenę, po czym postanowieniem z 12

października 2005 r., I Co 1984/02 Sąd Rejonowy w Elblągu przysądził własność

nieruchomości na jej rzecz. W 2017 r. pozwana dowiedziała się, że dla działki nr [...]

prowadzona jest też księga wieczysta KW nr [...]1, gdyż uwzględnienie wniosku z 11

kwietnia 2000 r. o założenie księgi wieczystej dla działki nr [...] w związku z

przeniesieniem jej własności nie zostało połączone z wykreśleniem działki z księgi

wieczystej nr [...].

Pozwani M. Z. oraz T. Z. wnieśli o uwzględnienie powództwa. Podali, że nabyli

nieruchomość stanowiącą działkę nr [...] o pow. 0,4931 ha w J., gmina G. umową z

1 czerwca 2005 r. Nieruchomość była wpisana w księdze wieczystej nr [...]1 i treść

tych wpisów jest zgodna z rzeczywistym stanem prawnym. Błędem zaś było

zaniechanie wykreślenia działki nr [...] z księgi wieczystej nr [...] po jej wyłączeniu z

gospodarstwa rolnego przez sprzedaż.

II CSKP 345/23

3

Wyrokiem z 7 lipca 2021 r. Sąd Rejonowy w Elblągu usunął niezgodność

między stanem prawnym nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi

księgę wieczystą nr [...] przez wykreślenie z tej księgi wszystkich wpisów dotyczących

działki nr [...] o powierzchni 0,4931 ha, w J. gmina G..

Bezsporne było, że H. S. była właścicielką nieruchomości położonej w J.

gmina G., złożonej z działek nr [...]4, nr [...]5, nr [...]1, nr [...]2, nr [...], nr [...]3, na której

zorganizowane było gospodarstwo rolne, a Sąd Rejonowy w Elblągu prowadził dla

tej nieruchomości księgę wieczystą KW nr [...]2.

Sąd Rejonowy ustalił, że 13 kwietnia 2000 r. H. S. wystąpiła o wyłączenie z

księgi wieczystej KW nr [...]2 działki nr [...] i założenie dla niej księgi wieczystej. Sąd

Rejonowy w Elblągu 14 kwietnia 2000 r. założył księgę wieczystą nr [...]1 dla

nieruchomości stanowiącej działkę nr [...]. Jednocześnie nie została ona jednak

wyłączona z księgi wieczystej KW nr [...]2.

15 lipca 2005 r. w dziale II księgi wieczystej KW nr [...]1 wpisano prawo

własności na rzecz M. Z. oraz T. Z. na zasadach wspólności ustawowej majątkowej

małżeńskiej, a podstawą wpisu była umowa sprzedaży z 1 czerwca 2005 r.

Wierzyciel Bank1 S.A. Oddział w E. wystąpił przeciwko H. S. z wnioskiem o

przeprowadzenie egzekucji z nieruchomości. Termin pierwszej licytacji

nieruchomości dłużniczki w J., gmina G., złożonej z działek nr [...]4, nr [...]5, nr [...]1,

nr [...]2, nr [...], nr [...]3, stanowiącej zorganizowane gospodarstwo rolne o łącznej

pow. 3,3823 ha, lokalu mieszkalnego o pow. 49 m2 w budynku wielolokalowym i

budynku gospodarczego o pow. 66 m2, dla której Sąd Rejonowy w Elblągu prowadzi

księgę wieczystą KW nr [...]2 został wyznaczony na 17 grudnia 2002 r. Termin drugiej

licytacji tej nieruchomości wyznaczony został na 11 maja 2004 r. Jedyną osobą, która

wzięła udział w licytacji i zaoferowała cenę nabycia była J. P.. Postanowieniem z 13

maja 2004 r., I Co 1984/02 Sąd Rejonowy w Elblągu udzielił J. P. przybicia, a

postanowieniem z 12 października 2005 r. przysądził na jej rzecz prawo własności

nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr [...]4, nr [...]5, nr [...]1, nr [...]2, nr [...], nr

[...]3, lokalu mieszkalnego w budynku wielomieszkaniowym i budynku

gospodarczego, dla której Sąd ten prowadzi księgę wieczystą KW nr [...]2 za cenę

25.000 zł. Postanowienie to uprawomocniło się 31 października 2005 r., zaś tytuł

II CSKP 345/23

4

wykonawczy wydano nabywcy 21 lutego 2006 r.

19 maja 2006 r. w dziale II księgi wieczystej KW nr [...]2, a aktualnie - [...], na

podstawie postanowienia Sądu Rejonowego w Elblągu z 12 października 2005 r., I

Co 1984/02 ujawniono prawo własności na rzecz J. P..

Ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej KW nr [...]2

z rzeczywistym stanem prawnym wpisane zostało z urzędu 9 lutego 2018 r.

Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Elblągu S. K. na wniosek

wierzyciela Bank S.A. w W. wszczął postępowanie egzekucyjne w sprawie Km [...]

przeciwko dłużnikom M. Z. i T. Z. na podstawie tytułu wykonawczego: nakazu zapłaty

wydanego w postępowaniu nakazowym przez Sąd Okręgowy w Elblągu 16 stycznia

2018 r., I Nc 206/17, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności 4 kwietnia 2018 r.

Komornik 23 maja 2018 r. zajął nieruchomość dłużników położoną w J. gmina G., dla

której w Sądzie Rejonowym w Elblągu prowadzi księgę wieczystą KW Nr [...]1.

Postanowieniem z 21 września 2018 r., I Co 879/18 Sąd Rejonowy w Elblągu

nakazał Komornikowi Sądowemu przy Sądzie Rejonowym w Elblągu S. K., aby

wezwał wierzyciela w sprawie Km [...] do usunięcia niezgodności treści księgi

wieczystej nr [...]1 z rzeczywistym stanem prawnym pod rygorem zawieszenia

postępowania w części dotyczącej egzekucji z nieruchomości.

W rejestrze gruntów 15 lipca 2019 r. wpisano, że dla działki gruntu nr [...]

stanowiącej tereny mieszkaniowe, tereny przemysłowe, grunty orne, grunty pod

rowami o pow. 0,4931 ha prowadzona jest księga wieczysta nr [...]1, a jej

właścicielami są T. Z. oraz M. Z..

Sąd Rejonowy stwierdził, że zgodnie z art. 25 ustawy z 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2025 r., poz. 341; dalej - u.k.w.h.)

ujawniony w księdze wieczystej stan prawny nieruchomości gruntowej tworzą wpisy

w dziale I, wpisy w dziale II, dotyczące własności i użytkowania wieczystego, wpisy

w dziale III, dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipotek),

ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz

innych praw i roszczeń (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek), wpisy w dziale

IV, dotyczące hipotek.

II CSKP 345/23

5

Jeśli przyczyną wpisania z urzędu (art. 62613 § 1 i 2 k.p.c.) ostrzeżenia

o niezgodności stanu prawnego nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym

było prowadzenie dla tej samej nieruchomości lub prawa dwóch lub więcej ksiąg

wieczystych ujawniających odmienny stan prawny, wykreślenie ostrzeżenia może

nastąpić dopiero po doprowadzeniu do sytuacji, gdy dla tej samej nieruchomości lub

prawa prowadzona będzie jedna księga wieczysta. Jeśli w księgach ujawniony jest

inny stan prawny, uzgodnienie ich stanu z rzeczywistym stanem prawnym wymaga

nakazania zamknięcia tej z ksiąg, w której widnieją wpisy niezgodne z rzeczywistym

stanem prawnym lub innych działań. Wykreślenie wpisu w dziale I księgi wieczystej

prowadzi nie tylko do sprostowania danych faktycznych, lecz zmierza do ustalenia

zakresu prawa przysługującego uprawnionemu w celu uzyskania zgodności

pomiędzy stanem prawnym wynikającym z wpisu w dziale II księgi wieczystej,

a rzeczywistym stanem prawnym, którego przedmiot i zakres wyraża dział I. W takim

wypadku wykreślenie dokonane w dziale I księgi wieczystej dotyczy praw osoby

wpisanej w dziale II tej księgi wieczystej oraz praw osób trzecich i nie może być

wynikiem sprostowania w trybie art. 62613 § 2 k.p.c. lub art. 27 u.k.w.h., lecz wymaga

uzgodnienia na podstawie art. 10 u.k.w.h. Powództwo przewidziane w art. 10 ust. 1

u.k.w.h. może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis

w księdze wieczystej w rozumieniu art. 6262 § 5 k.p.c. W niniejszej sprawie

legitymacja procesowa stron nie była kwestionowana.

Oceny czy treść księgi wieczystej odpowiada rzeczywistemu stanowi

prawnemu dokonuje się, zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c., mając na względzie stan

istniejący w chwili orzekania, w warunkach związania sądu żądaniem pozwu.

Przewidzianą w art. 5 u.k.w.h. rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych

wyłącza m.in. ostrzeżenie o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze

wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego

w złej wierze. W ocenie Sądu Rejonowego, zwrot „z łatwością mógł się dowiedzieć”

daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nieruchomości nie ma obowiązku

przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu

prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności.

II CSKP 345/23

6

Skuteczność nabycia własności w postępowaniu egzekucyjnym nie podlega

ocenie według kryteriów przewidzianych w art. 6-9 u.k.w.h. (uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2007 r., III CZP 93/07, OSNC 2008, nr 7-

8, poz. 68). Rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze

postępowanie, lecz powoduje wyłącznie skutki określone w art. 930 § 1 k.p.c. Zajęcie

nieruchomości następuje z momentem określonym w art. 925 k.p.c., a zatem

ostatecznie z chwilą wpisania w księdze wieczystej ostrzeżenia o wszczęciu

egzekucji (wyrok Sądu Najwyższego z 6 maja 2009 r., II CSK 651/08). Prawomocne

postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest

tytułem do ujawnienia na jego rzecz prawa własności w katastrze nieruchomości oraz

przez wpis w księdze wieczystej (art. 999 k.p.c.); jest też tytułem wykonawczym do

wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się

na niej pomieszczeń bez potrzeby nadania mu klauzuli wykonalności. Działanie art.

999 k.p.c. w stosunku do osób trzecich uzależnione jest od skutecznego wobec nich

zajęcia nieruchomości. Pozwani T. Z. i M. Z. nie wiedzieli, że kupiona przez nich 1

czerwca 2005 r. nieruchomość była zajęta w toczącym się postępowaniu

egzekucyjnym. Postanowienie o przysądzeniu własności między innymi tej

nieruchomości na rzecz J. P. nie było wówczas prawomocne, a w księdze wieczystej

nie było ujawnione ostrzeżenie o niezgodności treści księgi wieczystej z

rzeczywistym stanem prawnym. W stosunku do tych pozwanych zajęcie

nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] wpisaną do księgi wieczystej KW Nr [...]2

stało się skuteczne dopiero z chwilą powzięcia przez nich wiadomości o wpisaniu

ostrzeżenia o niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym,

co miało miejsce 9 lutego 2018 r. Pozwani kupili rzecz niezajętą, zatem zasada

przewidziana w art. 930 k.p.c. nie ma do nich zastosowania i to oni są właścicielami

nieruchomości stanowiącej tę działkę.

Wyrokiem z 24 maja 2022 r. Sąd Okręgowy w Elblągu oddalił apelację J. P. od

wyroku Sądu Rejonowego.

Sąd Okręgowy zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Rejonowego i z urzędu

uzupełniająco ustalił, że H. S. była właścicielką nieruchomości stanowiącej m.in.

działkę nr [...] na podstawie umowy z 30 marca 1998 r. Umową darowizny z 16

czerwca 2000 r. H. S. darowała tę działkę A. S., a ten 14 listopada 2000 r. umową

II CSKP 345/23

7

sprzedaży przeniósł własność tej nieruchomości na rzecz Przedsiębiorstwa

Wielobranżowego „M.” Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w E.. Umową z 14

marca 2001 r. Spółka ta sprzedała nieruchomość D. W. i Z. W., a ci umową z 1

czerwca 2005 r. sprzedali ją M. Z. i T. Z..

W żadnej z ksiąg wieczystych nie został dokonany wpis o wszczęciu egzekucji

z nieruchomości. Wprawdzie 9 lipca 2001 r. komornik skierował do sądu

wieczystoksięgowego wniosek o wpisanie wzmianki o wszczęciu egzekucji

z nieruchomości w księdze wieczystej KW nr [...]2. Wniosek wpłynął do sądu 12 lipca

2001 r., o czym w księdze uczyniono wzmiankę, lecz ostatecznie nie doszło do

wpisania w niej ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji.

Sąd Okręgowy podzielił stanowisko apelującej, że M. Z. i T. Z. w

okolicznościach, w jakich nabyli nieruchomość nie mogą powoływać się na przepisy

o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stany faktyczne analizowane w

uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 6 listopada 2007 r., III CZP

93/07 i w wyroku Sądu Najwyższego z 30 czerwca 2016 r., I CSK 770/15 nie przystają

do okoliczności niniejszej sprawy, gdyż orzeczenia te nie dotyczyły przypadków, gdy

dla zajętych nieruchomości prowadzone były dwie księgi wieczyste.

Pozwani M. Z. i T. Z. nie wiedzieli o zajęciu nieruchomości, gdyż w jednej z

prowadzonych dla niej ksiąg wieczystych zdarzenie to nie zostało ujawnione, a w

drugiej z ksiąg ([...]) wpisana została wyłącznie wzmianka o wniosku o wpis

wszczęcia egzekucji z nieruchomości, lecz do chwili licytacyjnej sprzedaży

nieruchomości ostrzeżenie w księdze nie zostało wpisane. Wszystkie czynności w

sprawie egzekucyjnej przeciwko H. S. przypadały na czas po zbyciu własności

nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] umową darowizny z 16 czerwca 2000 r., a

także po kolejnych przeniesieniach własności tej nieruchomości.

Sąd Okręgowy odwołał się do zasady nemo plus iuris in alium transferre potest

quam ipse habet oraz konstytucyjnej zasady ochrony prawa własności (art. 21 i 64

Konstytucji RP) i ostatecznie przyjął, że zajęcie nieruchomości w toku egzekucji

dokonane po przeniesieniu własności mającym miejsce 16 czerwca 2000 r.

i kolejnych, nie mogło wywołać skutku dla postępowania egzekucyjnego, ponieważ

w czasie jego prowadzenia nieruchomość nie znajdowała się już w majątku

II CSKP 345/23

8

dłużniczki. Konstytucyjna zasada ochrony własności nakazuje rygoryzm przy

kształtowaniu sytuacji, w których majątek osoby niebędącej dłużnikiem może być

wykorzystany do zaspokojenia cudzego długu.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Okręgowego z 24 maja 2022 r.

pozwana J. P., zaskarżywszy ten wyrok w części, tj. punkcie 2, zrzuciła, że

orzeczenie to zostało wydane z naruszeniem prawa materialnego, tj. art. 999 § 1 i

art. 1000 § 1 k.p.c. przez uznanie, że pozwana nie nabyła własności nieruchomości

stanowiącej działkę nr [...] w J. gmina G. wraz z uprawomocnieniem się

postanowienia Sądu Rejonowego w Elblągu z 12 października 2005 r., I Co 1984/02

o przysądzeniu własności także tej działki oraz że z momentem uprawomocnienia

się tego postanowienia nie wygasły prawa powoda i pozwanych M. Z. i T. Z. do tej

nieruchomości.

Pozwana J. P. wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Możliwe różnice w sposobie rozumienia pojęcia „nieruchomość gruntowa”

w przepisach prawa rzeczowego (art. 46 § 1 k.c.) i dla potrzeb prowadzenia ksiąg

wieczystych (art. 24 w związku z art. 21 u.k.w.h.), prowadziły do wątpliwości, jak ma

być oznaczony przedmiot egzekucji, a zatem i granice zajęcia egzekucyjnego, gdy

zostaje one skierowana do nieruchomości, gdyby jedna księga wieczysta

prowadzona była dla gruntów wyodrębnionych geodezyjnie jako działki, które

niekonieczne sąsiadują ze sobą. Problem ten był aktualny także w odniesieniu do

gruntów składających się na gospodarstwo rolne H. S., objętych księgą wieczystą

KW nr [...]2 (nr [...]).

Określona przez ustawodawcę technika zajęcia nieruchomości, zakładająca,

że ma ono nastąpić przez wpisanie w księdze wieczystej prowadzonej dla

nieruchomości ostrzeżenia o wszczęciu z niej egzekucji (art. 925 § 1 k.p.c.),

uzasadnia opowiedzenie się nauki i praktyki za stanowiskiem, że przedmiotem

egzekucji jest nieruchomość w znaczeniu wieczystoksięgowym, a zatem zajęciem

objęte te są te grunty, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Ujawniony

w księdze wieczystej podział gruntu na działki ewidencyjne umożliwia co najwyżej

II CSKP 345/23

9

zastosowanie w sprawie art. 946 k.p.c. i dokonanie sprzedaży części zajętej

nieruchomości, gdy wystarcza ona na zaspokojenie wierzyciela. Za takim

rozmienieniem przedmiotu egzekucji z nieruchomości przemawia też art. 948 § 3

k.p.c., w brzmieniu nadanym mu ustawą z 11 września 2011 r. (Dz. U. Nr 233,

poz. 1381).

W konsekwencji wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości i wpis

ostrzeżenia o jej wszczęciu odnosi skutek względem wszystkich gruntów

(stanowiących geodezyjnie jedną działkę lub kilka działek), dla których prowadzi się

jedną księgę wieczystą. Po założeniu księgi wieczystej dla nieruchomości gruntowej

należy kierować się zasadą „jedna księga - jedna nieruchomość” w odniesieniu do

czynności, których taka nieruchomość byłaby przedmiotem. Zajęcie egzekucyjne

w postępowaniu egzekucyjnym przeciwko H. S. formalnie dotyczyło nieruchomości,

dla której prowadzona była księga wieczysta KW nr [...]2 (nr [...]), a zatem także

gruntu stanowiącego działkę nr [...], gdyż i ta działka była wpisana do wspomnianej

księgi wieczystej, niezależnie od tego, że już od 16 czerwca 2000 r., a zatem przed

zajęcie, stała się przedmiotem własności innej osoby niż ujawniona w dziale II tej

księgi i – z uwagi na jej wpisanie do księgi nr [...]1 – inną nieruchomością także

wieczystoksięgowo. Niewykreślona z księgi wieczystej KW nr [...]2 (nr [...])

ruchomość stanowiąca działkę nr [...] była przed wszczęciem egzekucji przedmiotem

obrotu pomiędzy kilkoma innymi osobami niż dłużniczka egzekwowana. Wniosek

egzekucyjny banku będącego wierzycielem H. S. i w konsekwencji też wniosek

komornika o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (jak wynika

z ustaleń Sądu Okręgowego nierozpoznany do czasu złożenia wniosku o ujawnienie

w księdze wieczystej postanowienia o przysądzeniu własności) dotyczył jednak

wszystkich gruntów objętych księgą wieczystą nr [...]1, a zatem formalnie także

działki nr [...] w J.. Z ustaleń faktycznych dokonanych w sprawie wynika, że M. Z. i T.

Z. kupili tę nieruchomość wprawdzie po wszczęciu egzekucji przeciwko H. S., jednak

nie od niej jako dłużniczki egzekwowanej, a od kolejnego nabywcy nieruchomości.

J. P. ujawniła się w księdze wieczystej [...] jako nabywca nieruchomości, dla

której prowadzona jest ta księga na podstawie sprzedaży mającej miejsce w

postępowaniu egzekucyjnym (art. 972 i n. k.p.c.). Zagadnieniem wymagającym

rozważenia w sprawie i ważącym na jej wyniku była jednak nie tyle kwestia przedmiotu

II CSKP 345/23

10

i granic zajęcia egzekucyjnego, co kwestia przedmiotu sprzedaży w postępowaniu

egzekucyjnym przeciwko H. S..

Sprzedaż egzekucyjna nie jest czynnością cywilnoprawną, a w szczególności

równoważną umowie sprzedaży, do której można by stosować przytoczoną przez

Sąd Okręgowy zasadę nemo plus iuris (…). Jest to czynność o charakterze

publicznoprawnym. Nabycie nieruchomości na licytacji prowadzonej według

przepisów o egzekucji z nieruchomości ma charakter pierwotny (art. 999 k.p.c.). Nie

stosuje się do niego przepisów o wadach oświadczenia woli i o rękojmi za wady

rzeczy (art. 971 k.p.c.). Z tej przyczyny nabywca nie może dochodzić zmniejszenia

ceny z powodu wad nieruchomości lub przedmiotów razem z nią nabytych ani

unieważnienia przetargu. Nabywca może powoływać się na naruszenie swoich praw

z uwagi na wady nieruchomości lub przedmiotów razem z nią zajętych tylko w drodze

zażalenia na postanowienie o przybiciu lub przysądzeniu własności, ale ograniczony

jest zakres zarzutów, które w tych środkach zaskarżenia można skutecznie podnosić.

Obojętne jest przy tym, czy nabywca znał przed przetargiem stan nieruchomości i jej

wady, czy też nie miał na ten temat wiadomości, jak również to, czy protokół opisu

i oszacowania odpowiadał rzeczywistemu stanowi nieruchomości.

O przesłankach dopuszczalności sprzedaży egzekucyjnej i skutkach decyduje

wola ustawodawcy. Według art. 947 k.p.c. przedmiotem przetargu jest nieruchomość

według stanu objętego opisem i oszacowaniem z uwzględnieniem zmian podanych

do wiadomości przez komornika na terminie licytacyjnym. Opis i oszacowanie

stanowi etap postępowania o egzekucję z nieruchomości, złożony i rozciągnięty

w czasie, a jego celem jest zidentyfikowanie przedmiotu egzekucji i jego wartości

oraz ujawnienie roszczeń i praw do nieruchomości przysługujących osobom trzecim.

Z opisu nieruchomości sporządza się protokół, który powinien zawierać dane

dotyczące jej stanu fizycznego, jej obciążeń i praw zgłoszonych przez uczestników

postępowania, a nadto dane odnoszące się do części składowych nieruchomości i jej

przynależności. Jeśli zatem nieruchomość, do której skierowana jest egzekucja jest

zabudowana albo trwa proces jej zabudowy, to dokonanie na nią tego rodzaju

nakładów musi być ujawnione w opisie, którego dokonuje zwykle sam komornik,

z udziałem stron postępowania i osób zgłaszających roszczenia do nieruchomości.

W opisie budynków należy podać dane na temat roku ich postawienia, rodzaju

II CSKP 345/23

11

konstrukcji i materiałów, z których je wykonano, sposobu użytkowania i wyposażenia

w instalacje. Po ujawnieniu do protokołu wszystkich danych dotyczących

nieruchomości konieczne jest oszacowanie jej wartości i związanych z nią praw.

Przepisy kodeksu postępowania cywilnego wymagają zatem sporządzenia

protokołu z czynności opisu i oszacowania, gdyż obwieszczenie o licytacji

i późniejsze czynności w postępowaniu mają się bowiem odnosić do stanu

nieruchomości i praw ujawnionych w opisie. Końcowe wnioski i wyniki oszacowania

opracowane w elaboracie biegłego mają być zatem traktowane jak integralna część

protokołu opisu i oszacowania.

Sądy obu instancji ustaliły wprawdzie czego dotyczył wniosek egzekucyjny

banku będącego wierzycielem H. S., jaką treść miało postanowienie o przybiciu i

przysądzeniu własności na rzecz J. P., lecz nie poczyniły jakichkolwiek ustaleń na

temat tego, jak przedmiot tej egzekucji został przedstawiony w opisie i oszacowaniu

zajętej nieruchomości oraz w jaki sposób komornik określił przedmiot sprzedaży

licytacyjnej w postępowaniu prowadzonym przeciwko H. S.. W świetle art. 947 k.p.c.

te właśnie okoliczności, nie zaś tylko formalnie treść wniosku egzekucyjnego,

wniosku o wpis ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji i postanowień o przybiciu i

przysądzeniu własności, decydują o tym, w jaki sposób J. P. mogła postrzegać

przedmiot nabycia licytacyjnego.

Aktualnie nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] w J. jest zabudowana, lecz

otwarta pozostaje kwestia, czy i w jakim stopniu (np. w świetle oświadczenia zbywcy

w umowie z 14 listopada 2000 r., k. 353) była ona zabudowana w chwili prowadzenia

opisu i oszacowania nieruchomości objętej księgą wieczystą KW nr [...]2 (nr [...]),

zajętej w postępowaniu prowadzonym przeciwko H. S., czy cechy tej nieruchomości

ujawnione w opisie i oszacowaniu zostały uwzględnione w oszacowaniu przedmiotu

egzekucji, lecz wreszcie i to, czy J. P. po tym, gdy uzyskała postanowienie

o przysądzeniu własności przedmiotu nabycia podjęła jakiekolwiek działania w celu

wejścia w posiadanie działek wpisanych do księgi wieczystej KW nr [...]2 (nr [...]), w

tym i działki nr [...] i czy charakter tych jej działań był identyczny. Te okoliczności –

nie objęte jednak przez Sądy meriti ustaleniami – mają decydujące znaczenie z

punktu widzenia oceny, czy art. 999 k.p.c. został przez Sąd Okręgowy właściwie

II CSKP 345/23

12

zastosowany. Bez uzupełnienia w tym zakresie ustaleń o dane dotyczące opisu i

oszacowania nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji oraz działań nabywcy

w celu wejścia w posiadanie nabytej nieruchomości, nie sposób jest stwierdzić, czy

art. 999 k.p.c. został właściwie zastosowany.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815 § 1 k.p.c., Sąd Najwyższy

orzekł jak w sentencji. O wzruszeniu zaskarżonego orzeczenia także w pkt 1 i 3

zadecydowało to, że rozstrzygnięcie o kosztach postępowania nie jest samodzielne,

lecz zależy od wyniku postępowania co do istoty sprawy (art. 98 § 1 i art. 108 § 1

k.p.c.) i nie może się ostać, jeżeli wzruszone zostaje orzeczenie o istocie sprawy.

Władysław Pawlak

Paweł Grzegorczyk

Marta Romańska

[dr]

[r.g.]