Podział domu na dwa lokale mimo konfliktów. SN uchylił postanowienie sądu

1. K.M. i M.W. wnieśli o zniesienie współwłasności nieruchomości gruntowej

zabudowanej domem jednorodzinnym, stanowiącej działkę o powierzchni […] ha.

II CSKP 510/23

2

Wnioskodawcy domagali się ustanowienia w budynku odrębnej własności dwóch

lokali.

Uczestniczka E.M. sprzeciwiła się fizycznemu podziałowi nieruchomości i

wniosła o przyznanie tej nieruchomości na jej wyłączną własność - z obowiązkiem

spłaty wnioskodawców.

2. Sąd Rejonowy dla Warszawy Pragi-Południe w Warszawie

postanowieniem wstępnym z 23 kwietnia 2018 r.:

1) upoważnił wnioskodawców do wykonania na nieruchomości, której

dotyczył wniosek tymczasowo na ich koszt, po sporządzeniu wymaganych prawem

projektów, robót adaptacyjnych określonych jako „wariant 3” w opiniach biegłego

M.M. - pisemnej oraz ustnej złożonej do protokołu rozprawy;

2) nakazał uczestniczce postępowania wydanie wnioskodawcom

nieruchomości w zakresie koniecznym do wykonania przez nich opisanych wyżej

robót i zakazał jej czynienia przeszkód w wykonaniu tychże robót.

Zdaniem Sądu podstawą zniesienia współwłasności przez podział fizyczny

nieruchomości i ustanowienie w posadowionym na niej domu jednorodzinnym

odrębnej własności dwóch lokali mieszkalnych, powinno być opracowanie biegłego

oznaczone jako wariant drugi w opinii pisemnej z modyfikacją dokonaną ustnie na

rozprawie do wariantu trzeciego. Według wariantu drugiego wnioskodawcy

i uczestniczka mieliby otrzymać odpowiednio lokale oznaczone numerami […] i […]

o identycznej powierzchni (po 67,66 m2) oraz pomieszczenia przynależne o takiej

samej powierzchni (38,91 m2).

Biegły w opinii pisemnej stwierdził, że pionowy podział budynku w celu

wyodrębnienia samodzielnych lokali mieszkalnych jest niemożliwy. Natomiast

poziomy podział budynku jest praktycznie wykonalny, ale wymaga bardzo dużych

zmian technicznych, konstrukcyjnych i instalacyjnych, co wiąże się z poniesieniem

odpowiednich nakładów organizacyjnych i finansowych. Po dokonaniu oględzin

i pomiarów budynku biegły przyjął, że wiele paramentów technicznych budynku nie

spełnia warunków określonych między innymi w § 69, 75 ust. 1 i § 95

rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie

warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,

wymogów określonych w ustawie o własności lokali w zakresie samodzielności

II CSKP 510/23

3

lokali oraz przepisów o ochronie przeciwpożarowej.

Zastosowanie wariantu drugiego wymagałoby

znacznej

przebudowy

budynku, a w szczególności przebudowy wymaga:

1) instalacja zewnętrzna doprowadzenia wody do budynku oraz instalacja

wewnętrzna rozprowadzenia wody w budynku;

2) instancja zewnętrzna odprowadzania nieczystości płynnych oraz instalacja

wewnętrzna kanalizacyjna w budynku;

3) instalacja energii elektrycznej od miejsca zabezpieczenia głównego;

4) instalacja doprowadzenia gazu do budynku, gdyż nie spełnia wymagań

technicznych dla dwóch samodzielnych lokali i nie pozwala na samodzielne odczyty

liczników;

5) instalacja centralnego ogrzewania, gdyż nie spełnia wymagań

technicznych dla dwóch samodzielnych lokali i nie pozwala na samodzielne

ogrzewanie lokali i odczyty liczników gazowych.

Opina biegłego zawiera jedynie ogólnikowe stwierdzenia o konieczności

przebudowy poszczególnych instalacji, nie ma zaś w niej wskazań szczegółowych

co do zakresu ani sposobu ich przebudowy.

Zdaniem biegłego samodzielność lokali można osiągnąć tylko przez

wykonanie drugiego wejścia do budynku, tj. dobudowania klatki schodowej

prowadzącej na piętro budynku. Na rysunku stanowiącym element opinii biegły

wskazał, w jaki sposób miałaby być dobudowana przybudówka zawierająca klatkę

schodową. Natomiast dla wyrównania wielkości lokali potrzebne jest zabudowanie

tarasu na pierwszym piętrze nad budynkiem parterowym, co spowodowałoby

powstanie tam pokoju o powierzchni 16,20 m2.

Biegły wycenił wartość prac koniecznych dla wydzielenia lokali na

141 366,57 zł. Natomiast nakłady związane z wybudowaniem dodatkowego pokoju

na tarasie budynku, ponadto na 37 132,31 zł. Opinia została sporządzona 25 maja

2017 r.

Modyfikacja wariantu drugiego do wariantu trzeciego, dokonana przez

biegłego ustnie na rozprawie 9 kwietnia 2018 r., polega na rezygnacji z budowy

pokoju nad werandą. Biegły stwierdził na tej rozprawie, że nie wie, czy konstrukcja

II CSKP 510/23

4

budynku wytrzyma dobudowanie pokoju na piętrze i że jego zdaniem „bez sensu

jest ruszanie budynku w takim stanie w jakim on teraz jest”.

3. Sąd Okręgowy w Warszawie postanowieniem z 23 listopada 2021 r.

oddalił apelację uczestniczki postępowania, podzielając ustalenia faktyczne Sądu

pierwszej instancji oraz dokonaną przez ten Sąd ocenę dowodów. W szczególności

Sąd Okręgowy stwierdził, że przy orzekaniu Sąd Rejonowy oparł się w swej decyzji

na opiniach biegłego z zakresu budownictwa. Biegły wskazał, jak dokładnie

wyglądać mają pracę budowlane. Sądy nie mają kompetencji do dokonywania

samodzielnych wyliczeń i projektów wymagających wiedzy specjalistycznej.

Koniecznym jest więc skorzystanie z opinii biegłego i tak też Sąd Rejonowy postąpił

w niniejszej sprawie.

4. W skardze kasacyjnej uczestniczka postępowania zarzuciła Sądowi

Okręgowemu naruszenie:

1) art. 211 k.c. przez wybór metody zniesienia współwłasności polegającej

na wyodrębnieniu dwóch samodzielnych lokali mieszkalnych, która jest

niedopuszczalna w okolicznościach sprawy jako sprzeczna ze społeczno-

gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdyż w związku z koniecznością ustalenia

w postanowieniu końcowym nierównych udziałów w nieruchomości wspólnej,

prowadzi do takiego ukształtowania zarządu nieruchomością wspólną, w której

jedynie właściciel jednego z dwóch wyodrębnionych lokali będzie miał możliwość

żądania rozstrzygnięcia przez sąd, na podstawie art. 199 k.c., w przypadku braku

zgody wszystkich współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczającej zakres

zwykłego zarządu nieruchomością wspólną (właściciel drugiego lokalu będzie takiej

możliwości trwale pozbawiony), a ponadto nie doprowadzi do zmniejszenia

konfliktów pomiędzy stronami;

2) art. 211 k.c. przez wybór metody zniesienia współwłasności

niedopuszczalnej w okolicznościach niniejszej sprawy, gdyż zakres i koszt prac

koniecznych do wykonania przekracza zakres pojęcia „prace adaptacyjne”

w rozumieniu art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(dalej: „u.w.l.”), a także (wobec wielkości nieruchomości podlegającej podziałowi)

prowadzi jedynie do częściowego i iluzorycznego zniesienia współwłasności;

3) art. 11 ust. 2 u.w.l. przez uznanie, że w zakresie pojęcia „prace

II CSKP 510/23

5

adaptacyjne” mieszczą się także prace polegające na daleko idącej przebudowie

i dobudowie do budynku, których potencjalne koszty przekraczają zwykłą miarę;

4) art. 11 ust. 2 u.w.l. przez wydanie postanowienia wstępnego

niezawierającego wszystkich elementów wymaganych przez ten przepis, a ponadto

oparcie się na wariancie podziału, który został przez biegłego wskazany jako

możliwy, ale nie zostały do niego wykonane obliczenia dotyczące docelowej

powierzchni lokalu nr […], jak też plany i rysunki techniczne;

5) art. 278 ust. 1 k.p.c. przez dokonanie ustaleń na temat stosunku wartości

nieruchomości do wartości ewentualnych lokali bez zasięgnięcia opinii biegłego,

mimo, że wymaga to posiadania wiadomości specjalnych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

5. Przede wszystkim trafny jest zarzut kasacyjny wadliwego sformułowania

sentencji postanowienia wstępnego przez Sąd Rejonowy. Mianowicie istotą

postanowienia wstępnego, także w postępowaniu o zniesienie współwłasności,

podobnie jak wyroku wstępnego, jest przesądzenie, że roszczenie jest

usprawiedliwione w zasadzie.

Rozstrzygniecie to musi być wyrażone expressis verbis w treści orzeczenia,

nie może zaś być przyjęte milcząco przez sąd jako przesłanka innych

rozstrzygnięć. Wynika to z art. 318 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c., a ponadto jest

powtórzone w art. 11 ust. 2 u.w.l. Uznanie roszczenia za usprawiedliwione

w zasadzie oznacza także, że sąd zaakceptował sposób zniesienia współwłasności

określony przez wnioskodawcę. Jeżeli zaś wnioskodawca wskazałby we wniosku

różne sposoby zniesienia współwłasności, sąd w postanowieniu wstępnym

powinien określić, który sposób uznaje za usprawiedliwiony w zasadzie.

Jeżeli zaś w orzeczeniu sądu nie ma stwierdzenia o uznaniu roszczenia za

usprawiedliwione w zasadzie, to nie zostało przesądzone, że sąd aprobuje dany

sposób zniesienia współwłasności, a nawet, że w ogóle uznaje żądanie zniesienia

współwłasności za uzasadnione. W istocie nie jest to zatem postanowienie

wstępne. Mimo wydania takiego „postanowienia wstępnego”, sąd może bowiem

II CSKP 510/23

6

następnie zastosować inny sposób zniesienia współwłasności albo oddalić

wniosek.

Natomiast w razie uznania roszczenia za usprawiedliwione w zasadzie, sąd

jest związany tym, że zniesienie współwłasności jest uzasadnione i że nastąpi

w sposób wskazany przez wnioskodawcę. Postanowienie wstępne może być

zaskarżone i uchylone w wyniku rozpoznania apelacji, a więc określanie zakresu

robót adaptacyjnych jest bezcelowe, jeżeli sąd nie wybierze jako sposobu

zniesienia współwłasności ustanowienia odrębnej własności lokali i nie uzasadni

zadowalająco swego stanowiska. W art. 11 ust. 2 u.w.l. dopuszczono określenie

robót adaptacyjnych od razu w postanowieniu wstępnym, aby przyśpieszyć

rozpoznanie sprawy. Jednakże przepis ten jedynie dopuszcza, a nie nakazuje,

zamieszczenie w postanowieniu wstępnym rozstrzygnięcia o robotach

adaptacyjnych. Tym bardziej określenie zakresu robót adaptacyjnych nie jest istotą

postanowienia wstępnego.

W niniejszej sprawie, w konsekwencji braku rozstrzygnięcia o uznaniu

roszczenia za usprawiedliwione w zasadzie, Sąd w istocie nie wybrał sposobu

zniesienia współwłasności, a w szczególności nie zaaprobował sposobu

wskazanego we wniosku. W konsekwencji nie ma podstaw do dopuszczania

wykonania robót adaptacyjnych i określania ich zakresu, gdyż zgodnie z art. 11

ust. 2 u.w.l., jeżeli uczynienie zadość przesłance samodzielności lokali wymaga

wykonania robót adaptacyjnych, sąd może w postanowieniu wstępnym, uznającym

żądanie ustanowienia odrębnej własności lokali w zasadzie za usprawiedliwione,

upoważnić zainteresowanego uczestnika postępowania do ich wykonania -

tymczasowo na jego koszt. W razie przeszkód stawianych przez innych

uczestników, sąd - w postanowieniu wstępnym lub w postanowieniu oddzielnym -

może wydać stosowne nakazy lub zakazy.

Sentencja „postanowienia wstępnego” jest dotknięta także inną wadliwością.

Mianowicie, Sąd określił zakres robót adaptacyjnych przez odesłanie do opinii

biegłego. Odesłanie takie jest w zasadzie dopuszczalne zwłaszcza, jeżeli

powtórzenie treści dokumentu (np. opinii biegłego) miałoby znaczne rozmiary.

W odesłaniu zawsze jednak powinno być zastrzeżenie, że dany (precyzyjnie

II CSKP 510/23

7

określony) dokument albo fragment dokumentu stanowi „integralną część

orzeczenia”. W wówczas bowiem ewentualny odpis orzeczenia powinien być

wydany łącznie z dokumentem, do którego sąd odesłał. Ponadto, jeżeli dany

dokument (fragment dokumentu) stanowi część sentencji, to sąd jest związany jego

treścią (art. 332 § 1 k.p.c.) oraz na wszystkich uczestników danego postępowania

i organy wszelkich postępowań rozciąga się jego moc wiążąca (art. 365 § 1 k.p.c.).

Skutki te nie występują zaś, jeżeli dany dokument znajdujący się w aktach sprawy

nie stanowi części sentencji orzeczenia.

6. Zarzut naruszenia art. 211 k.c. ma dwa aspekty. Zarzucono mianowicie,

że sposób zniesienia współwłasności przez ustanowienie odrębnej własności lokali

jest wadliwy, po pierwsze bowiem uniemożliwi uczestniczce, która miałaby mniej

niż połowę udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpienie do sądu

o rozstrzygniecie w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199

k.c.). Po drugie zaś, że nie usunie to konfliktów pomiędzy wnioskodawcami

a uczestniczką postępowania.

Zgodnie z art. 211 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby

zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że

podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub

znaczne zmniejszenie jej wartości. Dalsze sposoby zniesienia współwłasności

w postaci przyznania rzeczy jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem

spłaty lub dopłat, a w ostatniej kolejności – przez sprzedaż rzeczy według

przepisów Kodeksu postępowania cywilnego, przewiduje art. 212 k.c. Zgodnie zaś

z art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które

przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich

współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą

co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając

na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W tym zakresie zarzut naruszenia art. 211 k.c. nie może być uznany za

uzasadniony. Mianowicie jest tu problem ogólny, gdyż uznanie trafności tego

zarzutu oznaczałoby, że podział fizyczny nieruchomości zabudowanej budynkiem

II CSKP 510/23

8

przez wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali byłby dopuszczalny tylko wtedy,

gdyby udziały współwłaścicieli w nieruchomości wspólnej kształtowały się równo po

połowie. W świetle art. 199 k.c. bowiem, tylko mający co najmniej połowę udziałów

może wystąpić do sądu o rozstrzygniecie co do czynności przekraczających zakres

zwykłego zarządu. Osiągnięcie równości udziałów w nieruchomości wspólnej jest

zaś trudne (a nawet prawie niemożliwe) w praktyce ze względów technicznych.

Wyłączenie dopuszczalności ustanowienia odrębnej własności dwóch lokali,

gdy nie ma równych udziałów - po 50 procent - w nieruchomości wspólnej,

wykluczyłoby w zasadzie ten sposób podziału budynku, gdyby nie było zgody

współwłaścicieli na taki podział. Tymczasem podział fizyczny rzeczy jest

preferowany przez Kodeks cywilny przez umieszczenie art. 211 k.c. na pierwszym

miejscu wśród przepisów regulujących sposoby zniesienia współwłasności.

Ponadto, po ustanowieniu odrębnej własności lokali, dotychczasowi

współwłaściciele mają odrębne lokale (odrębne przedmioty własności), którymi

mogą samodzielnie zarządzać i dysponować. Jedyny problem z zastosowaniem art.

199 k.c. dotyczy nieruchomości wspólnej (art. 3 ust. 2 u.w.l.), co znacznie

zmniejsza możliwość wystąpienia konfliktów na tle czynności przekraczających

zakres zwykłego zarządu i w rezultacie ogranicza potrzebę wystąpienia do sądu

o rozstrzygnięcie na podstawie art. 199 k.c.

Trzeba jednak przyznać, że art. 199 k.c. jest bardzo restrykcyjny, wymagając

co najmniej połowy udziałów dla samej dopuszczalności wystąpienia do sądu,

może zatem budzić wątpliwości co do zgodności z art. 45 ust. 1 oraz art. 21 ust. 1

i art. 64 Konstytucji.

Inny problem stanowi podniesiona w zarzucie kwestia występujących

konfliktów między współwłaścicielami. Mianowicie art. 211 k.c. zakazuje fizycznego

podziału rzeczy, jeżeli byłby sprzeczny między innymi ze społeczno-gospodarczym

przeznaczeniem rzeczy. Społeczno-gospodarczym przeznaczeniem budynku

mieszkalnego (lokalu mieszkalnego) jest możliwość spokojnego w nim

zamieszkiwania. Po podziale budynku zamieszkiwanie w nim powinno odbywać się

bez znaczniejszych konfliktów i awantur, a co za tym idzie, w szczególności bez

zgłoszeń na Policję, wszczynania spraw sądowych bądź administracyjnych.

II CSKP 510/23

9

Uczestniczka oponuje przeciwko wyodrębnieniu własności lokali powołując się

właśnie na konflikty z wnioskodawcami. W ocenie Sądu Najwyższego wybór

sposobu zniesienia współwłasności przez wyodrębnienie dwóch lokali,

a w konsekwencji zamieszkanie na stałe wnioskodawców w jednym z tych lokali,

obok dotychczas mieszkającej tam uczestniczki, rzeczywiście może nie tylko nie

usunąć konfliktów, lecz nawet je spotęgować. Mimo zaś, że według art. 211 k.c.

niesprzeczność podziału ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy jest

warunkiem dopuszczalności fizycznego podziału rzeczy, Sądy nie rozważyły

dostatecznie tego zagadnienia w uzasadnieniach swoich postanowień. Sąd

Rejonowy stwierdził jedynie, bez szczegółowych rozważań, że wyodrębnienie

dwóch samodzielnych lokali może spowodować zmniejszenie konfliktów. Należy

jednak podkreślić, że jeżeli konflikty między wnioskodawcami a uczestniczką

występują i są nasilone, to zniesienie współwłasności przez ustanowienie odrębnej

własności dwóch lokali mieszkalnych byłoby sprzeczne z ich społeczno-

gospodarczym przeznaczeniem.

7. Dwa kolejne zarzuty kasacyjne - naruszenia art. 211 k.c. i art. 11 u.w.l.

dotyczą zbyt szeroko zakreślonych przez Sądy zakresu robót adaptacyjnych, a co

za tym idzie zbyt wysokich kosztów tych robót i w konsekwencji niedopuszczalności

zniesienia współwłasności przez wyodrębnienie samodzielnych lokali.

Sąd pierwszej instancji określił zakres robót adaptacyjnych przez odesłanie

do opinii biegłego. Jednakże w samej opinii biegłego zakres robót adaptacyjnych

również nie został określony precyzyjnie. Opinia zawiera ogólnikowe stwierdzenia,

że poszczególne rodzaje instalacji (elektrycznej, gazowej, wodnej, kanalizacyjnej,

centralnego ogrzewania) wymagają przebudowy. W konsekwencji wnioskodawcy

i uczestniczka postępowania w istocie nie znają zakresu robót, których wykonanie

Sąd dopuścił. Natomiast dla upoważnionych do dokonania przebudowy

wnioskodawców oznacza to przyznanie bardzo szerokiej swobody w dokonywaniu

przebudowy poszczególnych instalacji.

W pewnym zakresie zakres robót adaptacyjnych został określony pośrednio

poprzez dokonanie przez biegłego wyliczenia kosztów tych robót. Jednakże

ogólnikowe określenie zakresu robót stawia pod znakiem zapytania trafność

II CSKP 510/23

10

wyliczenia tych kosztów. Ponadto upływ czasu powoduje zawsze dezaktualizacje

tego rodzaju wyliczeń, a zatem nie mogą one być miarodajne dla zakresu robót.

Sąd nie zastrzegł zaś, że uprawnieni do wykonania robót mają się zmieścić

w kosztach wskazanych przez biegłego.

Zakres robót adaptacyjnych powinien być sprecyzowany, w szczególności

przez wskazanie na czym mają polegać i w jakim celu mają być przeprowadzone.

Przytoczone sformułowania z opinii biegłego nie spełniają zaś warunku ich

określoności. W szczególności na ich podstawie wnioskodawcy mogliby znacząco

wykroczyć poza zakres robót koniecznych dla wyodrębnienia lokali.

8. Zasadny jest także zarzut naruszenia art. 211 k.c. przez wybór

niedopuszczalnego sposobu podziału nieruchomości, gdyż zakres i koszt prac

koniecznych do wykonania przekracza zakres pojęcia „prace adaptacyjne”.

Biegły już w opinii pisemnej podnosił, że zakres robót, w następstwie których

możliwy będzie podział budynku, wymagać będzie znacznych nakładów. Natomiast

w opinii ustnej stwierdził, że „ruszanie budynku w takim stanie w jakim on jest

obecnie – jest bez sensu”. Wypowiedź ta jest bardzo ogólnikowa, a biegły nie został

wezwany do jej rozszerzenia.

Sąd Rejonowy zbagatelizował jednak stanowisko biegłego stwierdzając, że

za kwotę otrzymanej spłaty, a zatem za połowę wartości nieruchomości,

współwłaściciel nie będzie w stanie kupić podobnego lokalu w tej okolicy. Trzeba

zatem zauważyć, że nabycie podobnego lokalu za kwotę spłaty nie jest warunkiem

dokonania zniesienia współwłasności przez przyznanie rzeczy jednemu ze

współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty na rzecz drugiego. Przede wszystkim jednak

Sąd Rejonowy nie ustalił wartości całej nieruchomości nie da się więc stwierdzić, ile

wyniosłaby kwota ewentualnej spłaty.

Sąd Okręgowy zaś, mimo że przyjął, iż przy rozstrzyganiu sprawy należy

oprzeć się na opinii biegłego, gdyż sądy nie mają wiadomości specjalnych, to

wbrew wskazanym wypowiedziom biegłego zaaprobował zniesienie współwłasności

przez wyodrębnienie dwóch samodzielnych lokali po dokonaniu istotnej

przebudowy budynku.

II CSKP 510/23

11

Pojęcie „roboty adaptacyjne” nie jest zdefiniowane w ustawie. Jest to pojęcie

nieostre i dające dość dużą swobodę interpretacyjną. Nie jest to również odrębna

kategoria Prawa budowlanego. W szczególności nie da się stworzyć

abstrakcyjnego katalogu tych robót, lecz w konkretnej sprawie sądy muszą oceniać

czy zakres robót niezbędnych dla wyodrębnienia samodzielnych lokali nie wykracza

poza ustawowe pojęcie „roboty adaptacyjne”.

Nie da się jednak również przyjąć, że zakres tych robót może być

nieograniczony. Słowo „adaptacja” oznacza „przystosowanie”, a zatem roboty

adaptacyjne mają przystosować lokale do tego, aby mogły stać się samodzielnymi

lokalami i w konsekwencji stanowić odrębne przedmioty własności w świetle ustawy

o własności lokali.

W konsekwencji roboty te nie mogą tworzyć nowej substancji budynku na

użytek zniesienia współwłasności. Zniesienie współwłasności budynku odnosi się

bowiem do substancji budynku z chwili zamknięcia rozprawy, ale zmiana tej

substancji w czasie trwania postępowania sądowego (po złożeniu wniosku

o zniesienie współwłasności) może być tylko wynikiem zgodnych działań

współwłaścicieli (ewentualnie upoważnienia jednego albo niektórych przez sąd

w trybie art. 199 k.c.). Roboty adaptacyjne nie mogą zaś być pretekstem do

rozbudowywania budynku, zbędnego (nie koniecznego) z punktu widzenia

ustanowienia samodzielnych lokali. Co do zasady zatem budynek nie może być

rozbudowywany na użytek zwiększenia powierzchni dzielonej, podniesienia

kosztów (nakładów) danego współwłaściciela bądź zwiększenia wartości budynku

(dzielonej nieruchomości).

Potwierdza to treść art. 211 k.c., według którego podział fizyczny rzeczy jest

niedopuszczalny, jeżeli pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy. Prima facie

chodzi tu o nieco inną sytuację, a mianowicie, gdy ta istotna zmiana nastąpi przez

sam podział. Należy jednak wyprowadzić z tego także wniosek

o niedopuszczalności rozumienia pojęcia „robót adaptacyjnych” jako prowadzących

do istotnej zmiany rzeczy. Z zastrzeżeniem jednak, że mogą na to się zgodzić

wszyscy współwłaściciele.

II CSKP 510/23

12

Trafnie zatem Sąd pierwszej instancji zmodyfikował wariant podziału

budynku zaproponowany przez biegłego przez rezygnację z dobudowania pokoju

na tarasie, gdyż dobudowy części budynku w celu zwiększenia powierzchni

jednego z wyodrębnianych lokali w żaden sposób nie można by uznać za element

robót adaptacyjnych, tj. robót mających na celu wyodrębnienie samodzielnych

lokali.

Nie jest natomiast wykluczone uznanie za roboty adaptacyjne pozostałych

robót wskazanych przez biegłego, takich jak dobudowa klatki schodowej oraz

zupełna przebudowa poszczególnych rodzajów instalacji. W tym wypadku jednak

o dopuszczalności ich potraktowania jako robót adaptacyjnych muszą decydować

koszty tych robót, a w szczególności stosunek kosztów robót do wartości lokali i do

ogólnej wartości nieruchomości. Sądy nie ustaliły jednak ani wartości lokali ani

wartości całej nieruchomości, a zatem w niniejszej sprawie nie da się zająć

stanowiska, czy wymienione roboty można uznać za roboty adaptacyjne ze

względu na ich wartość.

9. Bezzasadny jest zarzut naruszenia art. 278 k.p.c., a zatem dokonania

ustaleń na temat stosunku wartości nieruchomości do wartości ewentualnych lokali

bez zasięgnięcia opinii biegłego. W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżąca sama

stwierdza, że Sąd Rejonowy nie dokonał wyceny nieruchomości, której

współwłasność znosi, ani lokali, które mają zostać wydzielone w budynku,

w związku z czym należy uznać, że okoliczności tej nie zbadał. W rzeczy samej

w uzasadnieniach orzeczeń Sądów powszechnych nie ma nigdzie wskazanej

wartości całej nieruchomości ani wartości poszczególnych lokali. Była już o tym

mowa przy ocenie wypowiedzi Sądów, że nie da się kupić podobnego lokalu w tej

okolicy za kwotę spłaty.

10. W związku z powyższym Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815

w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. jak w sentencji, a o kosztach postępowania na podstawie

art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1, art. 39821 i 13 § 2 k.p.c.

Adam Doliwa

Małgorzata Manowska

Ireneusz Kunicki

II CSKP 510/23

13

Na mocy art. 330 § 1 k.p.c. stwierdzam

niemożność podpisania uzasadnienia

postanowienia przez sędziego SN M.Manowską

z powodu długotrwałej nieobecności

Adam Doliwa

(M.M.)

[SOP]