Zaświadczenie dla innego współużytkownika wieczystego. SN uchylił oddalenie wniosku o wpis

Na podstawie aktu notarialnego z 19 listopada 2021 r., zawierającego

umowy częściowych działów spadków i częściowego zniesienia wspólności praw,

W.O. wniósł m.in. o wpisanie go jako współwłaściciela w udziale 414/1000 części w

II CSKP 705/25

2

dziale II księgi wieczystej […], prowadzonej dla zabudowanej nieruchomości

gruntowej położonej w W. przy ulicy […]. Z wymienionego aktu wynikało, że w

dziale II tej księgi wieczystej jako właściciel gruntu ujawnione było miasto stołeczne

Warszawa w udziale wynoszącym 624/1000 oraz właściciele wyodrębnionych lokali

położonych w budynku zlokalizowanym na gruncie objętym tą księgą. Jednocześnie

jako współużytkownicy wieczyści gruntu oraz współwłaściciele budynku

stanowiącego odrębną nieruchomość ujawnieni byli właściciele innych

wyodrębnionych z budynku lokali, a także strony umowy z 19 listopada 2021 r., tj.

W.O. w udziale 14490/96000, M.O. w udziale 13248/96000, M.U. w udziale

3726/96000, J.U. w udziale 4968/96000, M.S. i P.S. w udziałach po 1656/96000.

W akcie notarialnym z 19 listopada 2021 r. strony oświadczyły, że nie

otrzymały zaświadczeń potwierdzających przekształcenie prawa użytkowania

wieczystego gruntu objętego księgą wieczystą […] w prawo własności, jednak

nastąpienie takiego przekształcenia z dniem 1 stycznia 2019 r. potwierdza

zaświadczenie dołączone do wniosku o wpis zarejestrowanego pod nr Dz.Kw. […].

Ponadto, zgodnie z wymienionym aktem notarialnym, W.O. nabył całość

praw stron umowy, tj. M.O., M.U., J.U., M.S. i P.S. do nieruchomości objętej księgą

wieczystą […], stając się w ten sposób wyłącznym właścicielem wszystkich

samodzielnych, lecz prawnie niewyodrębnionych lokali znajdujących się w budynku

wzniesionym na tej nieruchomości wraz z udziałem 39744/96000 (414/10000) w

nieruchomości wspólnej.

Wniosek o wpis został oddalony postanowieniem referendarza sądowego

z 22 września 2022 r. Postanowienie to utraciło moc na skutek skargi

wnioskodawcy, jednak Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w Warszawie

postanowieniem z 31 marca 2023 r. ponownie oddalił wniosek o wpis.

W uzasadnieniu Sąd stwierdził, że wnioskodawca nie przedłożył zaświadczenia

potwierdzającego, iż dotychczasowi współużytkownicy wieczyści nieruchomości

stali się jej współwłaścicielami. Jednocześnie Sąd pierwszej instancji wskazał, że

nie jest uprawniony do badania zasadności wcześniejszych wpisów w księdze

wieczystej i należy je wziąć pod uwagę przy rozpoznawaniu kolejnego wniosku.

II CSKP 705/25

3

Apelacja wnioskodawcy od postanowienia Sądu pierwszej instancji została

oddalona postanowieniem Sądu Okręgowego w Warszawie z 20 listopada 2023 r.

Sąd ten podzielił stanowisko, że do uwzględnienia wniosku brakowało zaświadczeń

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. Osoba,

która chce wykazać, że przysługujące jej prawo użytkowania wieczystego uległo

przekształceniu w prawo własności, może to uczynić jedynie na podstawie

zaświadczenia wydanego na podstawie art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.

o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele

mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: „ustawa przekształceniowa”).

Przed wydaniem takiego zaświadczenia nie jest możliwe powoływanie się na

przekształcenie.

Ponadto Sąd Okręgowy wskazał, że nie jest uprawniony do samodzielnego

rozstrzygania kwestii wymagających potwierdzenia w zaświadczeniu

administracyjnym. Tylko organ administracji może zaś ocenić, czy konkretny grunt

objęty jest działaniem ustawy przekształceniowej. Jako zasadne Sąd drugiej

instancji ocenił stanowisko Sądu Rejonowego, zgodnie z którym nie był on

uprawniony do badania zasadności wcześniejszych wpisów w dziale II księgi

wieczystej, do której skierowany został wniosek. Wobec rozbieżności między

zawartą umową a treścią działu II księgi co do przysługujących uczestnikom

udziałów wniosek nie mógł zostać uwzględniony.

W skardze kasacyjnej od postanowienia Sądu Okręgowego wnioskodawca

zarzucił naruszenie:

1) art. 385 w zw. z art. 13 § 2 i art. 6269 k.p.c. przez oddalenie apelacji

w sytuacji, gdy powinna ona zostać uwzględniona;

2) art. 6268 § 2 k.p.c. w zw. z art. 1 ust. 1 ustawy przekształceniowej przez

nieuwzględnienie treści księgi wieczystej oraz załączonych do niej dokumentów,

podczas gdy zarówno z treści księgi, jak i dokumentów wynika, że prawo

użytkowania wieczystego całego gruntu objętego księgą uległo przekształceniu

z mocy prawa w prawo własności;

3) art. 4 ust. 1, 3 i 4 ustawy przekształceniowej przez błędne przyjęcie, że

przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności może być wykazane

II CSKP 705/25

4

jedynie zaświadczeniem zaadresowanym do współwłaściciela (współużytkownika

wieczystego) wnioskującego o ujawnienie przysługującego mu prawa w księdze

wieczystej, a nie można tego wykazać za pomocą zaświadczenia wydanego

innemu współwłaścicielowi (współużytkownikowi wieczystemu);

4) art. 3 ust. 3 i art. 4 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 232 § 1 k.c. przez przyjęcie, że

ta sama nieruchomość gruntowa może stanowić przedmiot współwłasności

w częściach ułamkowych właścicieli wyodrębnionych lokali oraz podmiotu

publicznego, przy czym w zakresie udziałów przysługujących podmiotowi

publicznego możliwe jest oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz

osób trzecich;

5) art. 1 ust. 1 u.k.w.h. przez zaniechanie dążenia do tego, aby stan prawny

ujawniony w księdze wieczystej odpowiadał rzeczywistemu stanowi prawnemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Uwzględnienie skargi kasacyjnej wynika przede wszystkim z zasadności

zarzutu naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, rozpoznając

wniosek o wpis, sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku

dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Odnosząc się do treści księgi wieczystej, której dotyczył wniosek, Sąd

drugiej instancji podtrzymał jedynie pogląd Sądu Rejonowego, że Sądy nie były

uprawnione do badania zasadności wcześniejszych wpisów w księdze wieczystej,

przy czym – jak należy przypuszczać – chodziło o wpisy, zgodnie z którymi

wnioskodawca oraz pozostałe strony umowy z 19 listopada 2021 r. zostali ujawnieni

jako współużytkownicy wieczyści nieruchomości. Stwierdzenie takie było formalnie

prawidłowe, jednak rozpoznanie wniosku o wpis nie wymagało kwestionowania

prawidłowości wpisów dokonanych wcześniej. Złożony wniosek był nakierowany na

ich zmianę w związku ze zmianą stanu prawnego nieruchomości, a nie na

podważenie zasadności dokonania wpisów w przeszłości.

Przy badaniu treści księgi wieczystej w związku ze złożonym wnioskiem

Sądy powinny uwzględnić całą jej treść, co nie znalazło jednak odzwierciedlenia

w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Jak wynika z łatwych do weryfikacji

twierdzeń skarżącego, typ księgi wieczystej został zmieniony i obecnie nie jest już

II CSKP 705/25

5

ona prowadzona dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku

stanowiącego odrębną nieruchomość, lecz dla nieruchomości gruntowej. Z kolei

z działu I-Sp księgi wykreślono wszelkie wpisy dotyczące użytkowania wieczystego,

a wykreślenie to zostało dokonane na podstawie zaświadczenia wydanego na

podstawie ustawy przekształceniowej, które znajduje się w aktach innej księgi

wieczystej (jak należy przypuszczać – prowadzonej dla lokalu wyodrębnionego

z księgi wieczystej objętej wnioskiem).

Ze wskazanej treści księgi wieczystej wynika jednoznacznie, że prawo

użytkowania wieczystego gruntu objętego księgą uległo przekształceniu w prawo

własności, przy czym – co oczywiste - przekształcenie to musiało nastąpić

w stosunku do całości prawa użytkowania wieczystego, a więc również

w odniesieniu do udziałów w tym prawie przysługujących stronom umowy

z 19 listopada 2021 r., gdyż ustawa przekształceniowa nie przewiduje możliwości

przekształcenia jedynie niektórych udziałów w prawie użytkowania wieczystego.

Zasadnie skarżący podnosi przy tym, że niezależnie od samej treści księgi

wieczystej przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo

własności było udokumentowane również wydanymi na podstawie ustawy

przekształceniowej zaświadczeniami skierowanymi do właścicieli poszczególnych

wyodrębnionych lokali, które znajdują się w aktach ksiąg wieczystych

prowadzonych dla tych lokali. W odniesieniu do możliwości uwzględnienia

wymienionych zaświadczeń jako podstawy wpisu w księdze wieczystej, której

dotyczy wniosek, należy zauważyć, że zgodnie z dominującym stanowiskiem Sądu

Najwyższego co do zasady nie mogą być podstawą wpisu dokumenty załączone do

wniosków o wpis w innej sprawie lub znajdujące się w aktach innych ksiąg

wieczystych niż ta, w której wpis ma być dokonany (zob. np. postanowienia SN:

z 9 grudnia 2010 r., IV CSK 168/10; z 1 grudnia 2011 r., I CSK 83/11, OSNC-ZD

2012, nr C, poz. 60; z 31 stycznia 2014 r., II CSK 218/13; z 31 stycznia 2014 r.,

II CSK 225/13; z 17 marca 2016 r., II CSK 122/15; z 10 lipca 2020 r., II CSK 719/18,

i z 2 lipca 2021 r., III CSKP 101/21). Pogląd ten jednak bywa kwestionowany

w literaturze (zob. np. K. Podsiadły, Glosa do postanowienia SN z 31 stycznia

2014 r., II CSK 225/13, OSP 2015, nr 7-8, poz. 75; A.J. Szereda, w: Kodeks

postępowania cywilnego. t. III, Komentarz do art. 425–729, red. A. Marciniak,

II CSKP 705/25

6

Warszawa 2020, nb. 15 do art. 6262). Ponadto także w orzecznictwie Sądu

Najwyższego przyjmuje się istnienie wyjątków od wskazanej zasady, gdy wnioski

dotyczące wpisów są bezpośrednio powiązane lub uzależnione od treści innych

ksiąg, co odnosi się między innymi do powiązania między księgami wieczystymi

dotyczącymi wyodrębnionych lokali i księgą wieczystą prowadzoną dla

nieruchomości wspólnej (zob. postanowienia SN: z 13 kwietnia 2005 r.,

IV CK 469/04; z 31 stycznia 2014 r., II CSK 225/13, i z 2 lipca 2021 r.,

III CSKP 101/21). Za przyjęciem takiego wyjątku w niniejszej sprawie przemawia

dodatkowo to, że dokumenty (zaświadczenia o przekształceniu) załączone do akt

ksiąg wieczystych dotyczących nieruchomości lokalowych wymienione są już jako

podstawa wpisu w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości wspólnej,

której dotyczy wniosek, a więc zostały objęte jej treścią podlegającą badaniu przez

sąd.

Przyjęcie zasadności zarzutu naruszenia art. 6268 § 2 k.p.c. przez

pominięcie treści księgi wieczystej, w której miał zostać dokonany wpis, prowadzi

do wniosku, iż za zasadny musi zostać uznany również zarzut naruszenia art. 1

ust.1 u.k.w.h., zgodnie z którym księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia

stanu prawnego nieruchomości. Skarżący trafnie wywodzi, że z tego przepisu

wynika nakaz, by sąd wieczystoksięgowy dążył do osiągnięcia stanu, w którym

treść księgi wieczystej odzwierciedla rzeczywisty stan prawny. Jest oczywiste, że

wymagania tego nie spełnia aktualna treść księgi, z której z jednej strony wynika, iż

księga nie jest prowadzona dla nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste,

a z drugiej strony znajdują się w niej wpisy wskazujące, że niektórym ujawnionym

w księdze podmiotom przysługują udziały w prawie użytkowania wieczystego

gruntu, podczas gdy inni są jego współwłaścicielami. Oddalając wniosek o wpis,

Sądy meriti doprowadziły do utrwalenia tego stanu, przedkładając swoje

oczekiwania co do złożenia określonych dokumentów nad postulatem, by stan

księgi odzwierciedlał rzeczywisty stan prawny.

Trudny do jednoznacznej oceny jest zarzut naruszenia przez Sąd Okręgowy

art. 4 ust. 1, 3 i 4 ustawy przekształceniowej przez przyjęcie, że jedynie

zaświadczenie o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność

skierowane indywidualnie do konkretnego współwłaściciela/współużytkownika

II CSKP 705/25

7

wieczystego może być podstawą ujawnienia przekształcenia jego udziału,

natomiast przekształcenia takiego nie można wykazać na podstawie zaświadczenia

wydanego innemu współuprawnionemu. Trudność w ocenie tego zarzutu polega na

tym, że Sąd Okręgowy (podobnie zresztą jak Sąd pierwszej instancji) nie wyraził

wprost takiego stanowiska, a skarżący wywodzi je jedynie pośrednio, odtwarzając

hipotetyczny sposób rozumowania Sądów meriti.

W związku z tym przypomnieć należy, że zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy

przekształceniowej podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze

wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie wydane

przez odpowiedni organ. Z przepisu tego nie wynika wprost, że zaświadczenie takie

jest jedyną możliwą podstawą ujawnienia przekształcenia, natomiast stanowisko

takie za zasadne uznał Sąd Okręgowy, „uwzględniając treść i systematykę całej

ustawy”. Nie odnosząc się do trafności tego poglądu, gdyż nie jest to niezbędne dla

oceny zasadności skargi kasacyjnej, należy wskazać, że z żadnego przepisu

ustawy nie wynika jednak, aby dotychczasowy współużytkownik wieczysty

nieruchomości mógł wykazać przekształcenie jego prawa we współwłasność

jedynie zaświadczeniem skierowanym imiennie do niego. Nie powinno ulegać

wątpliwości, że także zaświadczenie skierowane do innego współużytkownika

wieczystego może być podstawą ujawnienia przekształcenia prawa, jeżeli wynika

z niego jednoznacznie, że doszło do przekształcenia całego prawa użytkowania

wieczystego w prawo własności.

Za przyjęciem powyższego wniosku przemawia przede wszystkim potrzeba

jednolitego traktowania wszystkich współużytkowników wieczystych w sytuacji,

w której jasne jest, że przekształceniu uległo całe prawo (udziały ich wszystkich).

Ponieważ z różnych powodów zaświadczenia mogą być wydawane poszczególnym

współuprawnionym w różnym czasie, akceptacja odmiennego założenia wiązałaby

się z niemożliwością ujawnienia praw niektórych z nich, co w wypadku ksiąg

wieczystych mogłoby niekiedy prowadzić do długotrwałej sprzeczności treści księgi

z rzeczywistym stanem prawnym.

Trafnie podnosi przy tym skarżący, że dopuszczalności powołania się na

zaświadczenie wydane innemu współuprawnionemu nie sprzeciwia się to, iż

II CSKP 705/25

8

zgodnie z art. 4 ust. 4 ustawy przekształceniowej w zaświadczeniu wskazuje się

wysokość rocznej opłaty przekształceniowej obciążającej adresata zaświadczenia,

a zgodnie z art. 4 ust. 5 tej ustawy zaświadczenie stanowi podstawę wpisu

roszczenia o opłatę w dziale III księgi wieczystej. Wydanie zaświadczenia nie jest

konstytutywne dla powstania obowiązku uiszczania opłaty przekształceniowej, gdyż

wynika on wprost z ustawy. Takiego charakteru pozbawiony jest również wpis

roszczenia o opłatę w dziale III księgi wieczystej. Żaden przepis ustawy

przekształceniowej nie przewiduje swoistego „zabezpieczenia” roszczenia o opłatę,

jaką byłoby uzależnienie ujawnienia przekształcenia prawa od wpisu roszczenia

o opłatę do księgi wieczystej. Przyjęcie przeciwnego założenia pozostawałoby

w sprzeczności z podstawową funkcją ksiąg wieczystych, którą jest ujawnianie

aktualnego stanu prawnego nieruchomości. Co więcej, nawet posłużenie się przez

współuprawnionego zaświadczeniem skierowanym do innej osoby i ujawnienie na

tej podstawie jego prawa, w żaden sposób nie zwalnia odpowiedniego organu

administracji od wydania zaświadczenia skierowanego indywidualnie do tego

współuprawnionego. W takim zaświadczeniu określona zostanie zaś wysokość

opłaty i może być ono podstawą odpowiedniego wpisu w dziele III księgi wieczystej.

Za nietrafny musi natomiast zostać uznany zarzut naruszenia przepisów

ustawy o własności lokali w związku z art. 232 § 1 k.c. przez przyjęcie, że ta sama

nieruchomość gruntowa może stanowić przedmiot współwłasności w częściach

ułamkowych właścicieli wyodrębnionych lokali oraz podmiotu publicznego, przy

czym w zakresie udziałów przysługujących podmiotowi publicznemu nieruchomość

może być oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz osób trzecich. Mimo że

aktualna treść księgi wieczystej, którą Sądy meriti utrwaliły, oddalając wniosek,

rzeczywiście mogłaby wskazywać, iż istnieje stan prawny ujęty w treści zarzutu, to

z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia nie można w żaden sposób wywodzić

wniosku, że Sąd Okręgowy rzeczywiście dopuszcza istnienie takiego stanu.

Za pozbawiony rzeczywistej treści, a przez to bezzasadny należało uznać

zarzut naruszenia art. 385 k.p.c. Przepis ten wyraża jedynie normę adresowaną do

sądu drugiej instancji, z której wynika, w jaki sposób sąd ten ma rozstrzygnąć

sprawę, jeżeli stwierdzi bezzasadność apelacji. Naruszenie art. 385 k.p.c. mogłoby

hipotetycznie nastąpić wówczas, gdyby sąd odwoławczy stwierdził, że apelacja była

II CSKP 705/25

9

bezzasadna, a jednocześnie ją uwzględnił. Przypadek taki jest jednak trudny do

wyobrażenia. W rzeczywistości dokonanie oceny prawidłowości rozstrzygnięcia

sądu drugiej instancji w skardze kasacyjnej wiąże się ze stosowaniem przez ten

sąd innych przepisów postępowania lub prawa materialnego (zob. postanowienie

SN z 31 stycznia 2017 r., I CSK 267/16; wyroki SN: z 28 października 2005 r.,

II CK 37/05; z 5 października 2012 r., IV CSK 166/12; z 22 lutego 2018 r.,

I CSK 272/17; z 28 lutego 2019 r., V CSK 633/17, OSNC-ZD 2020, nr B, poz. 31,

i z 26 lutego 2020 r., V CSK 459/18). Mimo że teza taka jest niekiedy prezentowana

w orzecznictwie, trudno nawet przyjąć, że zarzut naruszenia art. 385 k.p.c.

(lub art. 386 k.p.c.) mógłby okazać się skuteczny, gdyby bezzasadne

uwzględnienie, ewentualnie oddalenie, apelacji wynikało z naruszenia innych

przepisów. W takim przypadku mamy w rzeczywistości do czynienia z naruszeniem

tych innych przepisów, a nie norm wynikających z art. 385 lub 386 k.p.c.

Z tych przyczyn, na podstawie art. 39815 § 1 zd. 2 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.,

Sąd Najwyższy uchylił zaskarżone orzeczenie oraz orzeczenie Sądu pierwszej

instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu dla

Warszawy-Mokotowa w Warszawie, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego.

Marcin Krajewski Joanna Misztal-Konecka Marcin Łochowski

(E.M.)

[r.g.]