Przedsiębiorstwo upadłego sprzedane bez zawiadomienia gminy. Umowa nieważna

II CSKP 798/24

2

W dniu 25 listopada 2020 r. do Sądu Rejonowego w Żyrardowie wpłynęły

wnioski zawarte w sporządzonym w Kancelarii Notarialnej w W. przez zastępcę

notarialnego K. R. (zastępca notariusza W. Ż.) akcie notarialnym Rep. […],

dokumentującym umowę sprzedaży przedsiębiorstwa, wnioski o wpis w księdze

wieczystej […] prawa użytkowania wieczystego gruntu oraz własności budynku na

rzecz M. sp. z o.o. w Ż. i wykreślenie w dziale III ostrzeżeń o toczących się

postępowaniach egzekucyjnych oraz wykreślenie w dziale IV opisanych w akcie

notarialnym hipotek.

Postanowieniem z 26 sierpnia 2021 r. Referendarz sądowy Sądu Rejonowego

w Żyrardowie oddalił wnioski M. sp. z o.o. w Ż. o wpis w księdze wieczystej nr […]

prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynku, o wykreślenie ostrzeżeń w

dziale III oraz o wykreślenie hipotek przymusowych z działu IV, z uzasadnieniem, że

nieruchomość stanowiąca przedmiot umowy sprzedaży z 25 listopada 2020 r. jest

objęta ustawowym prawem pierwokupu.

Na skutek skarg wnioskodawcy M. sp. z o.o. w Ż. i uczestnika Syndyka masy

upadłości F. sp. z o.o. w likwidacji w upadłości w Ż. na powyższe orzeczenie Sąd

Rejonowy w Żyrardowie postanowieniami z 7 października 2021 r. i 25 lutego

2022 r. oddalił opisane wyżej wnioski o wpis w księdze wieczystej […].

Sąd Rejonowy ustalił, że akt notarialny Rep. […] z 25 listopada 2020 r.

dokumentuje zawartą pomiędzy uczestnikiem Syndykiem masy upadłości F. sp. z

o.o. w likwidacji w upadłości w Ż. i wnioskodawcą M. sp. z o.o. w Ż. umowę

sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55¹ k.c., a w skład tego

przedsiębiorstwa wchodziło m.in. prawo użytkowania wieczystego gruntu,

stanowiącego działkę ewidencyjną nr […], położonego w Ż. wraz z prawem

własności usytuowanego na tym gruncie budynku przemysłowego stanowiącego

odrębną nieruchomość. Zgodnie z załączonym do tego aktu notarialnego

zaświadczeniem wydanym przez Urząd Miasta Ż. nieruchomość składająca się z

działki ewidencyjnej nr […] znajduje się na obszarze rewitalizacji Miasta Ż. i w

związku z tym została objęta prawem pierwokupu na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1

ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji (dalej: „ustawa o rewitalizacji”)

II CSKP 798/24

3

oraz uchwały […] Rady Miasta Ż. z 30 sierpnia 2018 r. w sprawie wyznaczenia

obszaru zdegradowanego i obszaru rewitalizacji Miasta Ż.

Sąd pierwszej instancji powołując się na przepisy art. 109 i 110 ustawy

z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej: „u.g.n.”) oraz art.

8 ustawy o rewitalizacji wyjaśnił, że w odniesieniu do nieruchomości położonych na

obszarze rewitalizacji oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów gminie

przysługuje prawo pierwokupu, a to oznacza, że sprzedaż takiej nieruchomości,

a także prawa użytkowania wieczystego może nastąpić jeżeli wójt, burmistrz albo

prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu, a wobec tego notariusz

sporządzający umowę sprzedaży jest zobowiązany do zawiadomienia wójta,

burmistrza albo prezydenta o treści umowy sprzedaży.

W takim stanie rzeczy w ocenie Sądu Rejonowego w świetle art. 599 § 2 k.c.

umowa sprzedaży dokonana bezwarunkowo jest nieważna. Sąd pierwszej instancji

uznał, że w umowie sprzedaży uczestnik (zbywca) nieskutecznie powołał się na art.

602 § 1 k.c., jako wyłączający prawo pierwokupu gminy wynikające z art. 109

u.g.n., gdyż przepis ten stanowi jedynie o niezbywalności i niepodzielności prawa

pierwokupu.

Postanowieniem z 4 stycznia 2023 r. Sąd Okręgowy w Płocku oddalił

apelacje wnioskodawcy i uczestnika.

Sąd odwoławczy aprobując ustalenia faktyczne i wywody prawne Sądu

pierwszej instancji podkreślił, że w skład zbywanego w postępowaniu

upadłościowym przedsiębiorstwa wchodzi m.in. prawo użytkowania wieczystego

gruntu stanowiącego: działkę ewidencyjną nr […] o powierzchni 0,6195 ha,

położoną w Ż., wraz z prawem własności usytuowanego na tym gruncie

trzykondygnacyjnego budynku przemysłowego, stanowiącego odrębną

nieruchomość […] oraz działkę ewidencyjną nr […], o powierzchni 0,1709 ha,

położoną w Ż. wraz z prawem własności usytuowanego na tym gruncie

jednokondygnacyjnego budynku przemysłowego, stanowiącego odrębną od gruntu

nieruchomość […]. Nieruchomość składająca się z obu wyżej opisanych działek

ewidencyjnych, znajduje się w obszarze rewitalizacji Miasta Ż. i w związku z tym

jest objęta prawem pierwokupu Gminy Miasta Ż. na podstawie art. 11 ust. 5 pkt 1

II CSKP 798/24

4

ustawy o rewitalizacji oraz uchwały nr […] Rady Miasta Ż. z 30 sierpnia 2018 r.

Gmina ujawniła ustawowe prawo pierwokupu w księdze wieczystej […]

(prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr […]) na

podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a w zw. z art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n., natomiast

prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej nr […] (prowadzonej dla

nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr […]). Przedmiotowe

przedsiębiorstwo stanowi jeden zabudowany kompleks i zgodnie z planem

zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta Ż. z 21

września 2015 r., jest zlokalizowane na obszarze zabudowy usługowej.

W ocenie Sądu drugiej instancji dysponowanie przez Syndyka

postanowieniem Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy z 4 października 2019 r.,

wydanego na skutek złożenia wniosku w trybie art. 56a ust. 1 ustawy z dnia 28 lutego

2003 r. - Prawo upadłościowe (dalej: „pr. upadł.”), w którym Sąd upadłościowy

upoważnił Syndyka do sprzedaży na rzecz nabywcy – M. sp. z o.o. w Ż. za cenę

2 780 000 zł ww. przedsiębiorstwa upadłego, nie zwalniało go od obowiązku

zachowania trybu sprzedaży uwzględniającego ustawowe prawo pierwokupu, zaś

Sąd upadłościowy nie miał obowiązku wskazywania wymogów, które Syndyk musi

wypełnić, aby umowa sprzedaży była ważna.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 602 § 1 k.c. Sąd ad quem wyjaśnił,

że prawo pierwokupu Gminy dotyczy wyłącznie ww. nieruchomości i nie ma mowy

o jego podziale, przy czym prawo pierwokupu nie obejmuje wszystkich rzeczy

wchodzących w skład tego przedsiębiorstwa. Ustawowe prawo pierwokupu nie

wygasa tylko dlatego, że obciąża jeden ze składników przedsiębiorstwa, które

podlega szczególnej postaci sprzedaży realizowanej przez Syndyka w toku

postępowania upadłościowego. Oceny tej nie zmienia uchylenie z dniem 2 maja

2009 r. art. 319 ust. 5 pr. upadł., który stanowił, że wchodząca w skład

przedsiębiorstwa nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu przysługujące

z mocy ustawy, podlega wyłączeniu i oddzielnej sprzedaży. Zdaniem Sądu

Okręgowego celem tego zabiegu ustawodawczego było zabezpieczenie interesów

wierzycieli przed ryzykiem obniżenia wartości rzeczy (nieruchomości) obciążonej

prawem pierwokupu, a nie wprowadzenie do postępowania upadłościowego skutku

w postaci wygaśnięcia prawa pierwokupu w przypadku sprzedaży bezwarunkowej

II CSKP 798/24

5

nieruchomości obciążonej tym prawem, a to oznacza, że nie wystąpiły skutki

określone w art. 313 ust. 1 i 2 pr. upadł.

Skargi kasacyjne zostały wywiedzione przez wnioskodawcę i uczestnika.

Wnioskodawca zaskarżając postanowienie Sądu Okręgowego w Płocku w całości

wniósł o jego uchylenie i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego

rozpoznania oraz o zasądzenie od uczestnika kosztów postępowania. Zarzucił

naruszenie prawa materialnego, tj. a) art. 317 ust. 2 w zw. z art. 313 ust. 1-4 pr.

upadł. na skutek przyjęcia, że Gminie Miasta Ż. przysługuje prawo pierwokupu

nieruchomości objętej księgą wieczystą nr […], wchodzącej w skład

przedsiębiorstwa F. sp. z o.o. w likwidacji w upadłości w Ż., podczas gdy sprzedaż

przedsiębiorstwa dokonana w toku postępowania upadłościowego ma skutki

sprzedaży egzekucyjnej, a co za tym idzie powoduje wygaśnięcie wszelkich

obciążeń na składnikach przedsiębiorstwa, poza wymienionymi w art. 313 ust. 3 i 4

pr. upadł.; b) art. 599 § 2 k.c. w zw. z art. 313 ust. 1 pr. upadł. na skutek braku

uznania, że sprzedaż w postępowaniu upadłościowym nie jest sprzedażą w

rozumieniu art. 596 i n. k.c., a ma charakter sprzedaży egzekucyjnej zgodnie z art.

313 ust. 1 pr. upadł., co powoduje, że art. 599 § 2 k.c. nie znajduje zastosowania i

nie wywołuje sankcji w postaci nieważności czynności prawnej; c) art.109 ust. 1 pkt

4 u.g.n. w zw. z art. 55¹ k.c. i 55² k.c. w zw. z art. 56a ust. 1 i 316 ust. 1 pr. upadł.

przez uznanie, że Gminie Miasta Ż. przysługiwało prawo pierwokupu

nieruchomości, podczas gdy w postępowaniu upadłościowym doszło do sprzedaży

przedsiębiorstwa, a nie nieruchomości, i to na podstawie prawomocnego

postanowienia właściwego sądu upadłościowego zatwierdzającego warunki

sprzedaży przedsiębiorstwa zgodnie z art. 56c ust. 2 pr. upadł.

Uczestnik również zaskarżył postanowienie Sądu drugiej instancji w całości,

wnosząc o jego uchylenie i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego

rozpoznania z pozostawieniem rozstrzygnięcia o kosztach postępowania

kasacyjnego, w tym opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł,

ewentualnie o jego uchylenie i orzeczenie co do istoty sprawy przez zmianę

postanowienia Sądu Rejonowego w Żyrardowie z 25 lutego 2022 r. i dokonanie

wpisu w księdze wieczystej nr […] zgodnie z treścią wniosku określonego w

umowie sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego i zasądzenie od Skarbu Państwa na

II CSKP 798/24

6

rzecz uczestnika zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego oraz kosztów

postępowania kasacyjnego, w tym opłaty skarbowej od pełnomocnictwa w kwocie

17 zł, według norm przepisanych. Zarzucił naruszenie: 1) prawa procesowego, tj.

art. 385 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. przez oddalenie apelacji, podczas gdy w sprawie

istniały podstawy do zmiany postanowienia Sądu pierwszej instancji i dokonania

wnioskowanego wpisu; 2) prawa materialnego, tj. a) art. 55¹ k.c. i art. 55² k.c. przez

przyjęcie, że w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa może dojść do wykonania

ustawowego prawa pierwokupu, zastrzeżonego na wypadek sprzedaży

nieruchomości, w stosunku do nieruchomości wchodzącej w skład sprzedawanego

przedsiębiorstwa w sytuacji, w której przedmiotem umowy sprzedaży jest

przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 55¹ k.c., podczas gdy ustawowe prawo

pierwokupu można w takim przypadku wykonać jedynie w razie sprzedaży

nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa w skład którego taka nieruchomość wchodzi,

gdyż w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa w rozumieniu tego przepisu nie

będzie zachowana tożsamość przedmiotu umowy sprzedaży i przedmiotu prawa

pierwokupu; b) art. 313 ust. 1 i ust. 2 pr. upadł. przez uznanie, iż w sytuacji, w której

doszło do sprzedaży przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym Gminie

Miasta Ż. przysługiwało prawo pierwokupu użytkowania wieczystego nieruchomości

objętej księgą wieczystą nr […], wchodzącej w skład przedsiębiorstwa F. sp. z o.o.

w likwidacji w upadłości, podczas gdy sprzedaż dokonana w toku postępowania

upadłościowego ma skutki sprzedaży egzekucyjnej, a co za tym idzie - powoduje

wygaśnięcie praw i roszczeń osobistych ujawnionych w księdze wieczystej, a także

praw i roszczeń osobistych nieujawnionych w księdze wieczystej, jak również

roszczeń osobistych nieujawnionych, ale zgłoszonych sędziemu - komisarzowi,

wobec czego w przypadku sprzedaży dokonywanej w postępowaniu

upadłościowym nie jest dopuszczalne skorzystanie z ustawowego prawa

pierwokupu przez gminę; c) art. 2 ust. 1 in fine pr. upadł. oraz art. 316 ust. 1 pr.

upadł. przez uznanie, że w sytuacji, w której w postępowaniu upadłościowym

dochodzi do sprzedaży przedsiębiorstwa, w skład którego wchodzi nieruchomość

objęta ustawowym prawem pierwokupu uregulowanym w art. 109 u.g.n.,

dopuszczalne jest wykonanie przez gminę ustawowego prawa pierwokupu w

stosunku do tego prawa, podczas gdy prawidłowe zastosowanie wskazanych

II CSKP 798/24

7

przepisów powinno doprowadzić Sąd drugiej instancji do uznania, że z uwagi na

ogólną zasadę prawa upadłościowego - zgodnie z którą, jeśli racjonalne względy na

to pozwalają przedsiębiorstwo dłużnik powinno zostać zachowane, a w razie

sprzedaży, sprzedane w całości - niedopuszczalne jest w razie sprzedaży

przedsiębiorstwa dłużnika wykonanie ustawowego prawa pierwokupu; d) art. 599 §

2 k.c. przez uznanie za nieważną - zawartej bezwarunkowo - umowy sprzedaży

przedsiębiorstwa upadłego z dnia 25 listopada 2020 r., podczas gdy w niniejszej

sprawie Gmina nie była uprawniona do wykonania prawa pierwokupu w stosunku

do nieruchomości wchodzącej w skład sprzedawanego przedsiębiorstwa, w

związku z czym umowa sprzedaży przedsiębiorstwa zawarta bez zastrzeżenia

warunku była ważna i skuteczna; e) art. 109 ust. 1 pkt 4a i art. 110 ust. 1 u.g.n.

przez przyjęcie, że Gminie Miasta Ż. przysługiwało prawo pierwokupu użytkowania

wieczystego oraz związanej z nim własności budynku na nieruchomości objętej

księgą wieczystą nr […], w związku z czym umowa sprzedaży przedsiębiorstwa

mogła zostać zawarta jedynie pod warunkiem zawieszającym, że uprawniony z

prawa pierwokupu nie wykona tego prawa, podczas gdy prawo pierwokupu może

zostać wykonane w stosunku do nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa, a wobec

tego w przypadku sprzedaży przedsiębiorstwa jako odrębnego zorganizowanego

zespołu składników majątkowych nie jest zachowana tożsamość przedmiotu

sprzedaży i przedmiotu prawa pierwokupu, a ponadto w przypadku sprzedaży

dokonywanej w postępowaniu upadłościowym wyłączone jest wykonanie

ustawowego prawa pierwokupu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Zgodnie z art. 6268 § 2 k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis sąd bada

jedynie treść i formę wniosku, dołączonych dokumentów oraz treść księgi

wieczystej. Przepis ten został wprowadzony do k.p.c. ustawą z dnia 11 maja 2001 r.

o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece - Kodeks postępowania

cywilnego, ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych oraz ustawy -

Prawo o notariacie (Dz. U. Nr 63, poz. 635) i był dosłownym powtórzeniem

uchylonego tą ustawą art. 46 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (dalej: „u.k.w.h.”).

II CSKP 798/24

8

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wyrażono pogląd, że art. 6268 § 2 k.p.c.

zawiera pełną regulacje przebiegu postępowania wieczysto-księgowego, tak

w zakresie przebiegu postępowania dowodowego jak i podstaw orzekania.

W związku z tym wyłączną podstawą ustaleń faktycznych i prawnych sądu przy

rozpoznawaniu wniosku o wpis w księdze wieczystej jest jedynie treść wniosku, treść

dołączonych do niego dokumentów i treść księgi wieczystej (zob. uchwała składu 7

sędziów z dnia 16 grudnia 2009 r. - zasada prawna - III CZP 80/90, OSNC 2010, nr

6, poz. 84, wyrok z dnia 19 marca 2003 r., I CKN 152/01, OSNC 2004, nr 6, poz. 92).

W doktrynie trafnie zwrócono uwagę na konieczność odróżnienia „stanu

rzeczy” rozumianego jako treść wniosku, księgi wieczystej, treść i forma

dokumentów tworzących stan będący podstawą wpisu, od „stanu prawnego”

wymagającego zbadania pod względem formalnym i materialno-prawnym

dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Dla wyjaśnienia „stanu prawnego”

może być niezbędne również zbadanie dokumentów dołączonych do skargi na

czynność referendarza lub apelacji, w granicach wyznaczonych zawartymi w nich

zarzutami.

Zatem w postępowaniu wieczysto-księgowym, kontroli sądu podlega również

skuteczność materialno-prawna czynności prawnej, która stanowi podstawę wpisu

(zob. postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 1955 r., II CO 116/54,

OSN 1956, nr 1, poz. 15; z dnia 11 czerwca 2008 r., V CSK 17/08, niepubl.; z dnia

7 grudnia 2011 r., II CSK 604/10, niepubl.). Wynika to ze szczególnej roli sądu

w przeciwdziałaniu dokonywania wpisów sprzecznych z rzeczywistym stanem

rzeczy. Księgi wieczyste są publicznym rejestrem praw dotyczących nieruchomości

i dlatego ich funkcje muszą być rozpatrywane z punktu widzenia interesu

publicznego, a jest nim zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego. Istnienie

możliwości usunięcia niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej

z rzeczywistym stanem prawnym w drodze powództwa przewidzianego w art. 10

u.k.w.h. nie powinno jednak wyłączać obowiązku sądu zapobiegania dokonywaniu

wpisów niezgodnych z rzeczywistym stanem prawnym, zwłaszcza gdy sąd ma

stosowną wiedzę odnośnie do przeszkód wykluczających wnioskowany wpis.

Oznacza to, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej powinien być stanem

pewnym, wynikającym ze zdarzeń lub czynności prawnych, które nie budzą

II CSKP 798/24

9

wątpliwości (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 grudnia 2007 r., V

CSK 295/07, niepubl.). Nie znajduje uzasadnienia ograniczenie roli sądu

w postępowaniu o wpis w księdze wieczystej do organu rejestrowego (por.

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2011 r., IV CSK 123/11,

niepubl.).

W uchwale składu 7 sędziów z dnia 25 lutego 2016 r., III CZP 86/15, Sąd

Najwyższy wyjaśnił, że przepis art. 6288 § 2 k.p.c. nie wyłącza możliwości brania

przez sąd pod uwagę przy rozstrzyganiu wniosku o wpis do księgi wieczystej

okoliczności znanych mu urzędowo, w świetle których istnieje przeszkoda do

żądanego wpisu (por. też postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23 czerwca

2010 r., II CSK 661/09, OSNC 2011, nr 1, poz. 12). W judykaturze ukształtował się

pogląd, że wystąpienie przeszkody w rozumieniu art. 6269 k.p.c. należy wiązać

z zaistnieniem takiego zdarzenia, które mimo formalnego wykazania przez

wnioskodawcę podstawy wpisu, nie zezwala z punktu widzenia prawa na jego

dokonanie, zatem z okolicznościami natury prawnej determinującymi skuteczność

czynności stanowiącej podstawę wpisu (zob. też postanowienie Sądu Najwyższego

z dnia 23 czerwca 2010 r., II CSK 661/09, OSNC 2011, nr 1, poz. 12). Przepis art.

6288 § 2 k.p.c. należy łączyć jedynie z ograniczeniem środków dowodowych,

z jakich można korzystać w postępowaniu o wpis (zob. też postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 3 marca 2004 r., III CK 331/02 niepubl.; z dnia 15 grudnia

2005 r., V CK 54/05, OSNC 2006, nr 7-8, poz. 138; z dnia 11 czerwca 2008 r., V

CSK 17/08, niepubl.).

2. Rewitalizacja stanowi proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego

obszarów zdegradowanych, prowadzony w sposób kompleksowy, poprzez

zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki,

skoncentrowanie terytorialne, prowadzone przez interesariuszy rewitalizacji na

podstawie gminnego programu rewitalizacji (art. 2 ust. 1 ustawy o rewitalizacji).

W przypadku gdy gmina zamierza realizować zadania własne, o których mowa

w art. 3 ust. 1 tej ustawy (tj. przygotowanie, koordynowanie i tworzenie warunków

do prowadzenia rewitalizacji, a także jej prowadzenia w zakresie właściwości

gminy), rada gminy wyznacza, w drodze uchwały, z własnej inicjatywy albo na

wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, obszar zdegradowany i obszar

II CSKP 798/24

10

rewitalizacji (art. 8 ust. 1 ustawy o rewitalizacji). W uchwale, o której mowa w art. 8

tej ustawy, rada gminy może ustanowić na rzecz gminy prawo pierwokupu

wszystkich nieruchomości, nieruchomości określonego rodzaju lub określonych

nieruchomości - położonych na obszarze lub wskazanych podobszarach

rewitalizacji (art. 11 ust. 5 pkt 1 ustawy o rewitalizacji).

Zgodnie z art. 109 ust. 1 pkt 4a u.g.n. gminie przysługuje prawo pierwokupu

w przypadku sprzedaży m.in. nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji,

jeśli przewiduje to uchwała, o której mowa w art. 8 ustawy o rewitalizacji, przy czym

z mocy art. 110 ust. 1 u.g.n. dotyczy to także sprzedaży prawa użytkowania

wieczystego takiej nieruchomości, zwłaszcza że zarówno art. 109 ust. 1 pkt 4a

u.g.n., jak i art. 8 ustawy o rewitalizacji nie ogranicza pojęcia nieruchomości

wyłącznie do nieruchomości gruntowej, zaś w przypadku prawa użytkowania

wieczystego nieruchomości gruntowej zabudowanej, znajdujące się na takim

gruncie budynki i inne urządzenia, stanowią własność użytkownika wieczystego

i jakkolwiek własność budynków jest prawem związanym z użytkowaniem

wieczystym (art. 235 § 2 k.c.), to budynki te stanowią odrębną nieruchomość

(budynkową). W obrocie funkcjonują jeszcze nieruchomości lokalowe. Podział

nieruchomości na gruntowe, budynkowe i lokalowe wynika także z definicji

nieruchomości gruntowej zawartej w art. 4 pkt 1 u.g.n.

Wprawdzie Sąd drugiej instancji zwrócił uwagę, że Gmina Miasta Ż. ujawniła

ustawowe prawo pierwokupu jedynie w księdze wieczystej […] (prowadzonej dla

działki ewidencyjnej nr […]) na podstawie art. 109 ust. 1 pkt 4, 4a w zw. z art. 109

ust. 3 pkt 5 u.g.n., natomiast prawo to nie zostało ujawnione w księdze wieczystej

nr […] (prowadzonej dla nieruchomości składającej się z działki ewidencyjnej nr

[…]), ale w świetle art. 109 ust. 3 pkt 5 u.g.n., w przypadku określonym w art. 109

ust. 1 pkt 4a u.g.n. prawo pierwokupu przysługuje nawet jeśli nie zostało ujawnione

w księdze wieczystej.

W tym miejscu odnotować należy, że w odniesieniu do wniosków M. sp. z

o.o. w Ż. o dokonanie wpisów w księdze wieczystej […] na podstawie ww. umowy

sprzedaży przedsiębiorstwa upadłego Sąd Okręgowy w Płocku postanowieniem z 4

stycznia 2023 r. w sprawie IV Ca 583/22 również oddalił apelacje wnioskodawcy i

II CSKP 798/24

11

uczestnika. Z kolei postanowieniem z 19 grudnia 2023 r., I CSK 2300/23, Sąd

Najwyższy odmówił przyjęcia skarg kasacyjnych wnioskodawcy i uczestnika do

rozpoznania, aczkolwiek w składzie z udziałem sędziego powołanego na

stanowisko sędziego Sądu Najwyższego po rekomendacji Krajowej Rady

Sądownictwa ukształtowanej ustawą nowelizującą ustawę o Krajowej Radzie

Sądownictwa z 8 grudnia 2017 r.

Według art. 110 u.g.n. sprzedaż nieruchomości, o których mowa w art. 109

u.g.n., oraz prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości może nastąpić,

jeżeli wójt, burmistrz albo prezydent miasta nie wykona prawa pierwokupu (ust. 1).

Prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania

przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta zawiadomienia o treści umowy

sprzedaży (ust. 2). Notariusz sporządzający umowę sprzedaży jest obowiązany do

zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o treści umowy (art. 110

ust. 3 u.g.n.). Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie przez wójta,

burmistrza albo prezydenta miasta oświadczenia w formie aktu notarialnego.

Z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu prawo użytkowania

wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży

prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność

gminy (art. 110 ust. 4 pkt 2 u.g.n.), natomiast gdy wykonanie prawa pierwokupu

dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej

stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa, gmina uzyskuje

prawo użytkowania wieczystego (art. 109 ust. 4 pkt 3 u.g.n.).

Postępowanie upadłościowe należy prowadzić tak, aby roszczenia wierzycieli

mogły zostać zaspokojone w jak najwyższym stopniu, a jeśli racjonalne względy na

to pozwolą - dotychczasowe przedsiębiorstwo dłużnika zostało zachowane (art. 2 ust.

1 pr. upadł.). Przedsiębiorstwo upadłego powinno być sprzedane jako całość, chyba

że nie jest to możliwe (art. 316 ust. 1 pr. upadł.).

W postępowaniu o ogłoszenie upadłości uczestnik postępowania może

złożyć wniosek o zatwierdzenie warunków sprzedaży przedsiębiorstwa dłużnika lub

jego zorganizowanej części lub składników majątkowych stanowiących znaczną

część przedsiębiorstwa na rzecz nabywcy (art. 56a ust. 1 pr. upadł.). Sąd

II CSKP 798/24

12

uwzględnia wniosek o zatwierdzenie warunków sprzedaży, jeżeli cena jest wyższa

niż kwota możliwa do uzyskania w postępowaniu upadłościowym przy likwidacji na

zasadach ogólnych, pomniejszona o koszty postępowania oraz inne zobowiązania

masy upadłości, które należałoby ponieść przy likwidacji w takim trybie (art. 56c pr.

upadł.). Uwzględniając wniosek, sąd w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości

zatwierdza warunki sprzedaży, określając co najmniej cenę oraz nabywcę mienia

będącego przedmiotem sprzedaży (art. 56d pr. upadł.). Syndyk masy upadłości

zawiera umowę sprzedaży na warunkach określonych w postanowieniu sądu

o zatwierdzeniu warunków sprzedaży nie później niż w terminie trzydziestu dni od

dnia stwierdzenia prawomocności tego postanowienia, chyba że zaakceptowane

przez sąd warunki umowy przewidywały inny termin. Do skutków takiej sprzedaży

stosuje się art. 313, art. 314 i art. 317 pr. upadł. (art. 56 ust. 1 i 3 pr. upadł.).

Zgodnie z art. 313 pr. upadł. sprzedaż dokonana w postepowaniu

upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej (ust. 1). Sprzedaż

nieruchomości, a także użytkowania wieczystego powoduje wygaśnięcie praw oraz

praw i roszczeń osobistych ujawnionych przez wpis do księgi wieczystej lub

nieujawnionych w ten sposób, lecz zgłoszonych w terminie określonym w art. 51

ust. 1 pkt 5 pr. upadł. W miejsce prawa, które wygasło, uprawniony nabywa prawo

do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży

obciążonej nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego (ust. 2 w zw.

z ust. 5). Pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia służebność

drogi koniecznej, służebność przesyłu oraz służebność budynkowa. Użytkowanie

oraz prawa dożywotnika pozostają w mocy, jeżeli przysługuje im pierwszeństwo

przed wszystkimi hipotekami lub jeżeli nieruchomość nie jest hipotekami obciążona

albo jeżeli wartość użytkowania i praw dożywotnika znajduje pełne pokrycie w cenie

nabycia, przy czym w tym ostatnim wypadku wartość tych praw będzie zaliczona na

cenę nabycia (ust. 3). Na wniosek właściciela nieruchomości władnącej, sędzia -

komisarz może postanowić, że służebność gruntowa, która nie znajduje pełnego

pokrycia w cenie nabycia, zostanie utrzymana w mocy, jeżeli jest dla nieruchomości

władnącej konieczna, a nie obniża w sposób istotny wartości nieruchomości

obciążonej (ust. 4).

II CSKP 798/24

13

Według art. 314 ust. 1 i 2 pr. upadł. w razie zbycia przedsiębiorstwa lub

zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w skład których wchodzą przedmioty

obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, wartość składników mienia

obciążonych tymi prawami podlega ujawnieniu w umowie sprzedaży, a uzyskana

cena podlega podziałowi z uwzględnieniem art. 336 i art. 340 pr. upadł.

3. Prawo pierwokupu stanowi zastrzeżenie uprawnienia pierwszeństwa przy

kupnie oznaczonej rzeczy w razie, gdyby rzecz ta była komukolwiek sprzedawana.

Instytucja ustawowego prawa pierwokupu stanowi jeden ze sposobów władczego

wkraczania państwa w wolny obrót i nabywania przez określone podmioty, w tym

podmioty prawa publicznego własności (prawa użytkowania wieczystego) danego

rodzaju rzeczy, w ramach realizacji określonych zadań publicznych w sferze

militarnej, gospodarczej i społecznej. Wymienione w art. 599 § 2 k.c. podmioty,

w tym wskazane w nim podmioty prawa publicznego, stanowią grupę

uprzywilejowaną, gdyż dokonana z naruszeniem ich ustawowego prawa

pierwokupu sprzedaż bezwarunkowa jest z mocy prawa nieważna (zob. też wyroki

Sądu Najwyższego z 14 lutego 2003 r., IV CK 427/02 oraz z 21 lipca 2016 r.,

II CSK 644/15, niepubl.)

W stanie faktycznym sprawie przysługujące Gminie Miasta Ż prawo

pierwokupu prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności znajdującego się na

nim budynku zostało zastrzeżone w ustawie, które to prawa stanowią składniki

przedsiębiorstwa objętego sprzedażą w postępowaniu upadłościowym. Zarówno

ustawa o rewitalizacji oraz o gospodarce nieruchomościami, jak i prawo

upadłościowe nie regulują sytuacji, gdy w odniesieniu do nieruchomości

stanowiącej jeden ze składników zbywanego przedsiębiorstwa w postępowaniu

upadłościowym, określonemu podmiotowi przysługuje ustawowe prawo

pierwokupu. Ze względu na charakter prawa pierwokupu może być ono

zrealizowane przed definitywną sprzedażą przedmiotu tego uprawnienia i wobec

tego nie jest to prawo, o którym mowa w art. 313 ust. 2 pr. upadł., a zatem nie

wchodzi też w rachubę możliwość realizacji prawa pierwokupu z ceny uzyskanej ze

sprzedaży przedmiotu prawa pierwokupu. Dlatego przez wzgląd na sekwencję

czasową realizacji ustawowego prawa pierwokupu nie można skutecznie

powoływać się na jego wygaśnięcie po dokonaniu sprzedaży przedmiotu prawa

II CSKP 798/24

14

pierwokupu w postępowaniu upadłościowym, która to sprzedaż ma skutki

sprzedaży egzekucyjnej. Poza tym w przypadku zbycia nieruchomości

w postępowaniu egzekucyjnym, uprawniony z prawa pierwokupu może wziąć udział

w publicznej jej licytacji, natomiast w stanie faktycznym niniejszej sprawy sprzedaż

przedsiębiorstwa nastąpiła na rzecz nabywcy wskazanego przez uczestnika

postępowania upadłościowego na podstawie art. 56a ust. 1 pr. upadł.

Zgodnie z art. 311 ust. 1 pr. upadł. likwidacji masy upadłości dokonuje się

przez sprzedaż z wolnej ręki lub w drodze przetargu lub aukcji przedsiębiorstwa

upadłego w całości lub jego zorganizowanych części, nieruchomości i ruchomości,

wierzytelności oraz innych praw majątkowych wchodzących w skład masy

upadłości albo przez ściągnięcie wierzytelności od dłużników upadłego i wykonanie

innych jego praw majątkowych.

Zważywszy na to, że ustawodawca wskazuje wypadki, w których

zastrzeżone ustawą prawo pierwokupu jednak nie przysługuje (zob. art. 109 ust. 3

u.g.n., art. 37a ust. 4 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach, art. 3 ust. 5

ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego), należy uznać, że

pozbawienie uprawnienia z prawa pierwokupu, w przypadku sprzedaży

w postępowaniu upadłościowym przedsiębiorstwa w skład którego wchodzi

przedmiot prawa pierwokupu, powinno wynikać z konkretnego przepisu prawa.

Z drugiej jednak strony trzeba też mieć na uwadze przypadki wyraźnej regulacji

zasad realizacji ustawowego prawa pierwokupu w postępowaniu egzekucyjnym

(por. art. 1069 k.p.c.). Jednak nie wydaje się uprawiony pogląd, że z powodu braku

wyraźnej normatywnej regulacji zasad wykonania ustawowego prawa pierwokupu

w razie sprzedaży dokonywanej w ramach postępowania upadłościowego, prawo to

wygasa. Ponadto wbrew stanowisku skarżących wydanie postanowienia przez sąd

upadłościowy w trybie art. 56a i n. pr. upadł. również nie skutkuje wygaśnięciem

ustawowego prawa pierwokupu.

Sąd odwoławczy, jak i skarżący zauważyli, iż z dniem 2 maja 2009 r. został

uchylony art. 319 ust. 5 pr. upadł., który stanowił, że wchodząca w skład

przedsiębiorstwa nieruchomość, której dotyczy prawo pierwokupu przysługujące

z mocy ustawy, podlegała wyłączeniu i oddzielnej sprzedaży. Niemniej jednak

II CSKP 798/24

15

z uchylenia tego przepisu nie sposób wywieść, że po 2 maja 2009 r. w przypadku

zbycia przedsiębiorstwa w postępowaniu upadłościowym, w skład którego wchodzi

nieruchomość, której dotyczy ustawowe prawo pierwokupu, prawo to wygasa.

Uchylając bowiem ten przepis ustawodawca nie postanowił, że w takim przypadku

prawo to wygasa. Należy zauważyć, iż co do zasady dopuszczalność wykonywania

w postępowaniu upadłościowym prawa pierwokupu nie jest wykluczona, skoro

zgodnie z art. 316 ust. 2 pr. upadł. sprzedaż przedsiębiorstwa upadłego, może być,

po wyrażeniu zgody przez sędziego-komisarza, poprzedzona umową dzierżawy na

czas określony z prawem pierwokupu, jeśli przemawiają za tym względy

ekonomiczne. Poza tym ustawodawca przewidział w prawie upadłościowym na

rzecz Skarbu Państwa reprezentowanego przez Ministra Obrony Narodowej

uprawnienie do wykupu zbywanych składników majątkowych, wchodzących do

masy upadłości, służących do prowadzenia działalności w dziedzinie obronności i

bezpieczeństwa państwa (zob. art. 311 ust. 1a).

Nie wydaje się też prawidłowe stanowisko, że uprawniony z ustawowego

prawa pierwokupu może zrealizować swoje prawo jedynie poprzez nabycie

przedmiotu prawa pierwokupu na aukcji lub przetargu przeprowadzanych w ramach

postępowania upadłościowego. Po pierwsze, jak już wspomniano wyżej, w stanie

faktycznym sprawy, ze względu na sposób sprzedaży przedsiębiorstwa,

uprawniony z ustawowego prawa pierwokupu i tak nie miał jakichkolwiek szans na

zrealizowanie w ten sposób swojego prawa. Po drugie, przepisy regulujące sposób

wykonania prawa pierwokupu nieruchomości przewidują obowiązek zawiadomienia

uprawnionego z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży przedmiotu objętego

prawem pierwokupu (art. 110 ust. 3 u.g.n.) oraz określają termin na wykonanie

prawa pierwokupu (art. 110 ust. 2 u.g.n.).

W konsekwencji należy uznać, że w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży

w postępowaniu upadłościowym jest przedsiębiorstwo (w rozumieniu art. 551 k.c.),

w skład którego wchodzi nieruchomość, co do której określonemu podmiotowi

przysługuje ustawowe prawo pierwokupu, to przy braku przepisów regulujących

zasady wykonania prawa pierwokupu oraz braku przepisu, z którego wynikałoby, że

prawo to w takim przypadku wygasa, dochodzi do zbiegu uprawnień wynikających

z ustawowego prawa pierwokupu z celami postępowania upadłościowego, skoro

II CSKP 798/24

16

zarówno w z przepisów regulujących konkretne ustawowe prawo pierwokupu, jak

i z przepisów prawa upadłościowego nie wynika pierwszeństwo pozostających

w zbiegu uprawnień. Wobec tego rozstrzygnięcie tej kolizji powinno nastąpić przez

wyważenie interesów uprawnionego z tytułu ustawowego prawa pierwokupu

i interesów wierzycieli upadłego, z uwzględnieniem okoliczności faktycznych

konkretnej sprawy, a w szczególności znaczenia nieruchomości objętej ustawowym

prawem pierwokupu dla integralności i funkcjonowania przedsiębiorstwa upadłego.

Z perspektywy celów prawa upadłościowego, a w szczególności interesów

wierzycieli upadłego nie ma istotnego znaczenia to jaki podmiot nabędzie

przedsiębiorstwo, lecz cena uzyskana ze sprzedaży, która będzie miała przełożenie

na zakres zaspokojenia wierzycieli. Wobec tego wykonanie prawa pierwokupu

w postępowaniu upadłościowym nie odbywa z uszczerbkiem dla interesów

wierzycieli upadłego, skoro zgodnie z art. 111 u.g.n. prawo pierwokupu wykonuje

się po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Z techniczno-prawnego punktu widzenia nie ma więc przeszkód do zawarcia

w ramach postępowania upadłościowego warunkowej umowy sprzedaży

składników majątkowych obciążonych ustawowym prawem pierwokupu,

zawiadomienia uprawnionego z prawa pierwokupu o treści umowy sprzedaży oraz

wykonania prawa pierwokupu.

Uchylenie z dniem 2 maja 2009 r. art. 319 ust. 5 pr. upadł. może być

natomiast wskazówką, co zakresu i sposobu wykonania ustawowego prawa

pierwokupu nieruchomości, która stanowi jeden ze składników zbywanego

przedsiębiorstwa. Otóż skoro zasadniczym celem postępowania upadłościowego

jest, aby wierzyciele zostali zaspokojeni w jak najwyższym stopniu (art. 2 ust. 1 pr.

upadł.), to o ile zbycie przedsiębiorstwa upadłego pozwoli lepiej zrealizować ten cel

niż sprzedaż poszczególnych składników majątkowych, uprawniony z ustawowego

prawa pierwokupu może zrealizować swój interes prawny nie poprzez wykonanie

prawa pierwokupu tylko w odniesieniu do przedmiotu tego prawa, lecz odnośnie do

całego przedsiębiorstwa, przy czym oczywistym jest, że zakup pozostałych

składników przedsiębiorstwa, tj. poza tymi objętymi prawem pierwokupu, następuje

ze względu na integralność zbywanego przedsiębiorstwa w kontekście celów

II CSKP 798/24

17

postępowania upadłościowego. W takim przypadku oświadczenie o wykonaniu

ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości powinno obejmować również

oświadczenie o nabyciu przedsiębiorstwa w całości w formie aktu notarialnego (art.

110 ust. 4 u.g.n. w zw. z art. 751 § 1 i 4 k.c.). Gdy zbycie przedsiębiorstwa realizuje

cele postępowania upadłościowego i ma podstawę w przepisach prawa

upadłościowego, za nieskuteczne należy uznać wykonanie prawa pierwokupu

wyłącznie w odniesieniu do tych składników przedsiębiorstwa, które stanowią

przedmiot tego prawa, bez oświadczenia o nabyciu całości przedsiębiorstwa

upadłego.

W stanie faktycznym sprawy prawo użytkowania wieczystego gruntów

stanowiących działki ewidencyjne nr […] wraz z prawem własności znajdujących się

na tych gruntach budynków, dla których prowadzone są księgi wieczyste […]

stanowią podstawowe składniki tego przedsiębiorstwa i decydują o jego istocie, zaś

ich wartość przekracza 90% wartości całego przedsiębiorstwa (k. 507-508). W

takim przypadku wykonanie prawa pierwokupu wyłącznie w stosunku do tych praw

doprowadziłoby do zniesienia przedsiębiorstwa i w efekcie miałoby wpływ na

wysokość ceny możliwej do uzyskania w odniesieniu do pozostałych składników

tego przedsiębiorstwa, a także spowodowałoby odwleczenie w czasie możliwości

ich spieniężenia nawet za niższą cenę. Oczywiście może się zdarzyć, że określona

nieruchomość obciążona ustawowym prawem pierwokupu jakkolwiek stanowi

element przedsiębiorstwa, ale jej wyłącznie nie ma wpływu na integralność i dalsze

funkcjonowanie przedsiębiorstwa zbywanego w postępowaniu upadłościowym.

Wówczas nie można wykluczyć skuteczności wykonania ustawowego prawa

pierwokupu wyłącznie do tej nieruchomości, gdyż pozostałe składniki

przedsiębiorstwa stanowić będą zorganizowaną część przedsiębiorstwa, która

może być przedmiotem odrębnej sprzedaży w postępowaniu upadłościowym, w tym

w trybie art. 56a pr. upadł., zwłaszcza gdy suma cen możliwych do uzyskania ze

sprzedaży takiej nieruchomości i zorganizowanej części przedsiębiorstwa będzie

zbliżona do ceny sprzedaży przedsiębiorstwa wraz z wchodzącą w jego skład

nieruchomością obciążoną ustawowym prawem pierwokupu.

Sądy obu instancji prawidłowo przyjęły, że umowa sprzedaży

przedsiębiorstwa upadłego z 25 listopada 2020 r. jest nieważna z powodu zawarcia

II CSKP 798/24

18

jej bez powiadomienia uprawnionego z ustawowego prawa pierwokupu. Rzecz

jasna, ustawowe prawo pierwokupu nie dotyczyło wprawdzie wszystkich składników

tego przedsiębiorstwa, ale jego wykonanie w stosunku do praw użytkowania

wieczystego gruntów składających się z działek ewidencyjnych nr […] wraz z

własnością znajdujących się na tych gruntach budynków, pociągałoby za sobą

konieczność zakupu pozostałych składników tego przedsiębiorstwa, a to ze

względu na przedstawione wyżej cele postępowania upadłościowego oraz

znaczenie składników objętych ustawowym prawem pierwokupu dla integralności

przedmiotu sprzedaży w kontekście możliwości uzyskania wyższej ceny na

zaspokojenie wierzycieli upadłego.

Wprawdzie w świetle art. 2 ust. 2 pkt 1) ustawy o rewitalizacji

interesariuszami rewitalizacji są także właściciele i użytkownicy nieruchomości

znajdujących się obszarze objętym rewitalizacją, ale ocena, czy w takim przypadku

Gmina Miasta Ż. zdecydowałaby się na zakup całego przedsiębiorstwa upadłego za

cenę wskazaną w umowie z 25 listopada 2020 r. jest jednak bezprzedmiotowa,

skoro umowa ta została zawarta jako bezwarunkowa bez umożliwienia Gminie

Miasta Ż. realizacji ustawowego prawa pierwokupu.

Z tych przyczyn, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39814 k.p.c. w zw.

z art. 13 § 2 k.p.c., a o kosztach postępowania kasacyjnego w oparciu o art. 520 §

1 k.p.c. w zw. z art. 39821 k.p.c. i art. 13 § 2 k.p.c.

Władysław Pawlak

Paweł Grzegorczyk

Marta Romańska

[PG]

[r.g.]