Za puste miejsca noclegowe w Ż. zapłaty nie będzie. Umowa z datą wsteczną nieważna

P. G. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. kwoty 71.280 zł wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwot:

- 23.760 zł od dnia 8 października 2021 roku do dnia zapłaty,

- 23.760 zł od dnia 7 listopada 2021 roku do dnia zapłaty

- 23.760 zł od dnia 8 grudnia 2021 roku do dnia zapłaty

oraz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych. Uzasadniając swoje roszczenie powódka wskazała, że łączyła ją z pozwaną umowa najmu. Do sierpnia 2021 roku pozwana dokonywała płatności za usługi noclegowe. Umowa została wypowiedziana 29 listopada 2021 roku. Pozwana nie wnosiła o obniżenie czynszu najmu z uwagi na wady, czy o zmianę warunków umowy, również na podstawie art. 357

(

1) § 1 k.c. Bez znaczenia pozostaje fakt, że w treści umowy doszło do błędnego oznaczenia stron, skoro powódka działała jako wynajmujący, a pozwana jako najemca. Pozwana zobowiązała się do utrzymywania min. 75% miejsc noclegowych, czyli 40 miejsc w każdym miesiącu. Ponieważ w grudniu 2020 roku, w styczniu 2021 roku, w maju 2021 roku, w sierpniu 2021 roku i grudniu 2021 roku pozwana nie wykonała tego obowiązku – powódka obciążyła pozwaną czynszem za niewykorzystane miejsca noclegowe wg stawki 550 zł od osoby – to jest w łącznej kwocie 116.810 zł. W tym postępowaniu powódka dochodzi należności z 3 faktur: nr (...), nr (...) i nr (...) (

pozew – karty: 2-7 akt sprawy).

uePozwana nie uregulowała czynszu najmu za okres od września do listopada i opłat dodatkowych. W dniu 28 grudnia 2023 roku powódka złożyła oświadczenie, iż umowa najmu uległa rozwiązaniu i zakreśliła pozwanej trzydniowy termin na wydanie, opróżnienie lokalu i spisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. Pozwana pismo odebrała w dniu 15 stycznia 2024 roku, jednakże nie wydała lokalu, ani nie skontaktowała się z powódką w celu spisania protokołu. Pozwana przedmiotowy lokal wydała 30 lipca 2024 roku. Kwota żądana w pozwie stanowi odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu od 15 grudnia 2023 roku do 30 czerwca 2024 roku w kwotach po 2.600 zł miesięcznie (

pozew - karty: 4-7 akt sprawy).

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenia na jej -rzecz od powódki kosztów procesu. Podniosła zarzut nieistnienia roszczenia oraz jego niewykazania. Wskazała, że umowa obowiązywała do końca sierpnia 2021 roku, gdyż na przełomie sierpnia i września 2021 roku odbyło się spotkanie, na którym strony ustaliły warunki zakończenia współpracy. Pozwana zarzuciła, iż warunki w budynku, w którym znajdowały się miejsca noclegowe, nie spełniały warunków bytowych, socjalnych oraz wymogów związanych z obostrzeniami w okresie pandemii. Podniosła, iż w okresie pandemii maksymalny stopień wykorzystania miejsc noclegowych powinien zostać ustalony na 30%. Pozwana podniosła także, iż do casu zakończenia współpracy powódka wyliczała należność na podstawie liczby osób faktyczni korzystających z miejsc noclegowych i nigdy nie domagała się zapłaty za miejsca, które nie były wykorzystywane. Nigdy zamiarem stron nie było wprowadzenia zasad rozliczania jak w powołanym przez powódkę zapisie umowy. Pozwana nie zaksięgowała spornych faktur (

odpowiedź na pozew - karty: 57-62 akt sprawy).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny w sprawie:

M. G., działający w imieniu i na rzecz P. G. zawarł z (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. w 2020 roku umowę najmu miejsc noclegowych dla pracowników, wykonujących prace zlecone spółce przez jej kontrahenta. P. G. udostępniła wynajmującemu miejsca noclegowe znajdujące się w budynku położonym przy ulicy P. (...) (...) w Ż. w cenie 550 zł netto miesięcznie za jedno miejsce. Rozliczenie następowało na podstawie wykazu osób korzystających w danym miesiącu z miejsc noclegowych. Wykazy te były sporządzane przez T. D.. Faktury w początkowym okresie współpracy były wystawiane co 2 tygodnie, a nastąpieni co miesiąc (

wydruk wiadomości sms z 1 sierpnia 2021 roku – karta 83, zeznania świadków: A. B. – karta 129 verte, T. D. – karta 130 verte i karta 158 verte oraz zeznania świadka M. G. – karta 183-184 i karta 185 i zeznania B. M. – karta 195 verte akt sprawy

P. G. wystawiła (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. z tego tytułu faktury:

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 1 do 31 stycznia 2021 roku na kwotę 12.031,20 zł, płatną do 26 stycznia 2021 roku (

faktura – karta 85 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 23 do 31 stycznia 2021 roku na kwotę 1.706,40 zł, płatną do 5 lutego 2021 roku (

faktura – karta 84 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 1 do 15 lutego 2021 roku na kwotę 10.962 zł, płatną do 8 lutego 2021 roku (

faktura – karta 87 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 3 do 15 lutego 2021 roku na kwotę 1.101,60 zł, płatną do 10 lutego 2021 roku (

faktura – karta 86 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 14 do 28 lutego 2021 roku na kwotę 11.923,20 zł, płatną do 21 lutego 2021 roku (

faktura – karta 88 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 1 do 15 marca 2021 roku na kwotę 16.491,60 zł, płatną do 8 marca 2021 roku (

faktura – karta 89 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 1 do 15 kwietnia 2021 roku na kwotę 14.148 zł, płatną do 8 kwietnia 2021 roku (

faktura – karta 90 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 15 do 30 kwietnia 2021 roku na kwotę 11.113,20 zł, płatną do 22 kwietnia 2021 roku (

faktura – karta 91 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 15 do 31 maja 2021 roku na kwotę 11.264,40 zł, płatną do 22 maja 2021 roku (

faktura – karta 92 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 1 do 15 czerwca 2021 roku na kwotę 12.128,40 zł, płatną do 8 czerwca 2021 roku (

faktura – karta 94 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 15 do 30 czerwca 2021 roku na kwotę 12.214,80 zł, płatną do 21 czerwca 2021 roku (

faktura – karta 93 akt sprawy),

- nr (...) tytułem usługi noclegowej od 15 do 31 lipca 2021 roku na kwotę 11.931 zł, płatną do 22 lipca 2021 roku (

faktura – karta 96 akt sprawy), przy czym faktura ta została skorygowana do wysokości 10.476 zł (

faktura korygująca nr (...) – karta 95 akt sprawy).

W lipcu 2021 roku – na prośbę M. G. - strony podpisały umowę datowaną na 19 stycznia 2021 roku zatytułowaną „umowa najmu lokalu mieszkalnego” (

umowa – karty: 22-23, zeznania świadków: A. B. – karta 130, T. D. – karta 131 i częściowo - M. G. – karta 185 akt sprawy).

Pod koniec sierpnia 2021 roku doszło do spotkania w Ż., w którym uczestniczyli: M. G., A. B. i T. D.. Wówczas M. G. został poinformowany, że spółka z uwagi na warunki sanitarne, brak zabezpieczenia dostępu do budynku przed osoba trzecimi - rozwiązuje umowę najmu i od września 2021 roku nie będzie korzystała z miejsc noclegowych (

zeznania świadków: A. B. – karta 129 verte i T. D. – karta 130 verte i zeznania B. M. – karta 195 verte oraz pośrednio wydruk wiadomości e-mail z dnia 31 października 2021 roku – karta 71 akt sprawy).

P. G. wystawiła (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w R. za usługi noclegowe faktury:

- datowaną na 30 września 2021 roku na kwotę 23.760 zł płatną do dnia 7 października 2021 roku (

faktura nr (...) – kart 30 akt sprawy),

- datowaną na 30 października 2021 roku na kwotę 23.760 zł płatną do dnia 6 listopada 2021 roku (

faktura nr (...) – kart 31 akt sprawy),

- datowaną na 30 listopada 2021 roku na kwotę 23.760 zł płatną do dnia 7 grudnia 2021 roku (

faktura nr (...) – kart 32 akt sprawy).

Sąd Rejonowy rozważył, co następuje:

Strony łączyła umowa najmu, przy czym biorąc pod uwagę cel pobytu osób faktycznie korzystających z pomieszczeń udostępnianych na podstawie tej umowy – bardziej zbliżona była do umowy o świadczenie usług hotelowych. Osoby te bowiem nie zaspokajały potrzeb mieszkaniowych w sensie stałego zamieszkania, ale korzystały z lokalu tymczasowo w związku z wykonywaną pracą. W praktyce oznacza to, że powódka pełniła funkcję zbliżoną do usługodawcy hotelowego.

W ocenie Sądu – strony łączyła ustna umowa zawarta prawdopodobnie w styczniu 2020 roku, gdyż do 31 lipca 2021 roku powódka wystawiała po 2 faktury miesięcznie, a kwoty w nich wskazane ustalane były w oparciu o wykaz osób faktycznie korzystających z miejsc noclegowych, sporządzony przez T. D. i weryfikowany przez M. G..

Jakkolwiek M. G. nigdy nie przedstawił pełnomocnictwa udzielonego mu przez P. G., jednakże faktury wystawiane były w ramach działalności gospodarczej P. G., a strona pozwana w tym zakresie nie zgłaszała zastrzeżeń do faktur i nie podjęła czynności określonych w art. 103 § 2 k.c. Z tego też względu Sąd uznał, iż stroną umowy najmu była powódka.

Umowa pisemna, została wprawdzie podpisana przez strony, jednakże faktycznie nie była wykonywana, gdyż strony kontynuowały współpracę na dotychczasowych zasadach, skoro jeszcze w lipcu 2021 roku powódka dokonała korekty ujemnej faktury za okres od 15-31 lipca 2021 roku, a nadto powódka przed październikiem 2021 roku nie zgłaszała żadnych roszczeń z powołaniem się na § 2 ust 2 umowy pisemnej. Roszczenie takie zostały zgłoszone po powzięciu przez M. G. informacji o zaprzestaniu przez pozwaną korzystania z usług powódki.

Z zeznań świadków wynika, iż to M. G. domagał się sporządzenia umowy na piśmie, a biorąc pod uwagę zapis zawarty w § 2 ust. 2 tej umowy – jest oczywiste dla Sądu, że to właśnie M. G. był autorem umowy. Sam fakt podpisania umowy przez prezesa zarządu pozwanej – B. M. bez zapoznania się z jej zapisami – oczywiście nie wyłączałby faktu zawarcia umowy o tej treści, jednakże – jak wskazano powyżej – w ocenie Sądu strony łączyła umowa ustna, nie zawierająca uzgodnień o treści odpowiadającej § 2 ust. 2. Skoro zatem umowa została zawarta ustnie, tym samym mogła zostać również w tej formie wypowiedziana. Wypowiedzenia umowy dokonała strona pozwana na spotkaniu, które odbyło się pod koniec sierpnia 2021 roku (

zeznania świadków: A. B. – karta 129 verte i T. D. – karta 131 akt sprawy). Sąd uznał za wiarygodne zeznania świadków strony pozwanej w tym zakresie, gdyż korespondują one z odpowiedzią na fakturę nr (...) (

wydruk wiadomości email z dnia 31 października 2021 roku – karta 71 akt sprawy), która z kolei świadczy o przekonaniu strony pozwanej, iż nastąpiło zakończenie współpracy. W związku z powyższym – zeznania M. G. odnośnie przebiegu tego spotkania – Sąd uznał za niewiarygodne. Umowa nie została rozwiązana z dniem 31 sierpnia 2021 roku z uwagi na miesięczny okres wypowiedzenia (art. 673 § 2 k.c.), bowiem nie zostały spełnione przesłanki z art. 664 § 2 k.c. (brak wezwania lub nie wykazanie braku możliwości usunięcia wad). Oświadczenie o wypowiedzeniu umowy datowane na 29 listopada 2021 roku nie było skuteczne, skoro umowa została rozwiązana przez tym dniem, a nadto – przy założeniu, że strony faktycznie łączyła umowa pisemna – byłoby nieważne wobec zapisu § 6 co do formy tego oświadczenia, która – zgodnie z art. 78 § 1 k.c. - wymaga podpisu.

Przyjmując założenie, że strony faktycznie zawarły umowę na piśmie wskazać należy, iż umowa ta nie została podpisana w dniu 19 stycznia 2021 roku. Wynika to z zeznań świadka T. D., które to zeznania Sąd uznał za wiarygodne. Taka ocena zeznań świadka jest uzasadniona biorąc pod uwagę brak po stronie powodowej do października 2021 roku roszczeń o zapłatę za 40 miejsc noclegowych, to jest roszczeń wyartykułowanych w wezwaniu do zapłaty datowanym na 23 lutego 2022 roku za okres sprzed września 2021 roku (

karty: 26-27 akt sprawy). Rezygnacja do tego czasu z żądania zapłaty ponad 45.000 zł jest nieracjonalna i sprzeczna z sensem prowadzenia działalności gospodarczej, ukierunkowanej co do zasady na zysk.

Tym samym umowa pisemna mogłaby obowiązywać od sierpnia 2021 roku (skoro faktura za lipiec 2021 roku została skorygowana). W §3 zamieszczono zapis, że umowa została zawarta od 19 sierpnia 2020 roku, a zatem albo miałaby moc wsteczną, albo był to błąd co do roku, skoro faktyczne podpisanie umowy przez drugą stronę nastąpiło albo w lipcu albo w sierpniu 2021 roku.

Co do zasady strony zawierając umowę dążą do uregulowania wzajemnych obowiązków i praw od tego momentu lub późniejszego, na co wskazuje art. 70 k.c. Tym samym oświadczenia woli stron wywierają skutek na przyszłość (ex nunc). Wprowadzenie takiego skutku z mocą wsteczną mogłoby doprowadzić np. do skomplikowania rozliczenia się stron z tytułu spełnionych już świadczeń, czy przedawnienia roszczeń, których teoretycznie wynajmujący mógłby żądać za okres sprzed podpisania umowy. W konsekwencji zawarcie umowy z mocą wsteczną należy uznać za sprzeczne z wynikającą z założeń kodeksu cywilnego naturą zobowiązania trwałego (art. 353

1 k.c.) i nieważne na podstawie art. 58 § 1 k.c.

Sąd Rejonowy podziela pogląd, że wątpliwości interpretacyjne, które nie dają się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli, powinny być rozstrzygnięte na niekorzyść strony, która zredagowała tekst wywołujący te wątpliwości (in dubio contra proferentem), ta bowiem strona umowy powinna ponieść ryzyko nie dających się usunąć w drodze ogólnych dyrektyw wykładni oświadczeń woli niejasności tekstu umowy, która tekst zredagowała (

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2017 roku, w sprawie IV CSK 501/16). Zapis § 2 ust. 2 umowy jest niejasny bowiem nie określa konsekwencji nie wypełnienia przez najemcę tego zobowiązania, nie zawiera odniesienia do okresu rozliczeniowego oraz nie nawiązuje w żaden sposób do rozliczenia comiesięcznego np. poprzez wskazanie, iż miesięczny czynsz najmu nie może być niższy niż iloczyn miejsc noclegowych wskazanych w § 2 ust. 2 i stawki za osobę. Powyżej opisane wątpliwości interpretacyjne w powiązaniu z odpowiedzią pozwanej na fakturę nr (...) (

wydruk wiadomości email z dnia 31 października 2021 roku – karta 71 akt sprawy) – wskazują na brak porozumienia stron w zakresie, jaki – zdaniem powódki – wynika z powołanego zapisu umowy. Ubocznie wskazać należy, iż – z uwagi na charakter udostępnianych miejsc – wobec ograniczeń wprowadzonych w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 6 maja 2021 roku w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz. U. z 2021 nr 861) od dnia 26 czerwca 2021 roku do dnia 30 listopada 2021 roku w przypadku prowadzenia usług hotelarskich dla gości można było udostępnić nie więcej niż 75% pokoi znajdujących się w danym obiekcie. Zakaz ten wyłączałby możliwość wykonania przez pozwaną obowiązku określonego w § 2 ust. 2 umowy pisemnej. Była to niemożliwości świadczenia, za którą żadna ze stron nie ponosiła odpowiedzialności

(

art. 495 k.c.).

Mając na uwadze powyższe – Sąd oddalił powództwo – na podstawie art. 353

1 k.c., 6 k.c. i art. 232 k.p.c.

Przepis art. 98 § 1 i 3 k.p.c. statuuje podstawowe zasady rozstrzygania o kosztach procesu:

- zasadę odpowiedzialności za wynik procesu, zgodnie z którą strona przegrywająca (merytorycznie albo formalnie i niezależnie od tego, czy ponosi winę w prowadzeniu procesu) zobowiązana jest zwrócić swojemu przeciwnikowi poniesione przez niego koszty procesu,

- zasadą kosztów celowych (niezbędnych do celowego dochodzenia swoich praw i celowej obrony).

W tym zakresie należy ustalić, czy czynność wywołująca koszty była obiektywnie wymagana dla realizacji praw strony, czy i w jakiej wysokości poniesione koszty stanowiły konieczny wydatek. Termin "koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i obrony" nie jest precyzyjny. Celowość kosztów ustawodawca łączy z czynnością dochodzenia praw (przez stronę powodową) i celowej obrony (przez stronę pozwaną). Jakkolwiek pojęcie "niezbędności" podlega ocenie sądu, to jednak kosztów wymienionych w art. 98 nie można uznać za zbędne. Pod pojęciem kosztów postępowania cywilnego należy rozumieć więc wszelkie koszty ponoszone przez podmioty postępowania (względnie Skarb Państwa) w związku z jego tokiem. Koszty postępowania cywilnego obejmują: koszty sądowe, na które składają się opłaty sądowe (opłata i opłata kancelaryjna), podlegające zwrotowi wydatki sądowe, koszty mediacji, koszty związane z udziałem strony występującej osobiście lub reprezentowanej przez pełnomocnika niewykwalifikowanego, na które składają się poniesione przez nią koszty sądowe, koszty przejazdów do sądu oraz równowartość zarobku utraconego wskutek stawiennictwa w sądzie, koszty zastępstwa procesowego strony przez pełnomocnika wykwalifikowanego, na które składają się jego wynagrodzenie i poniesione wydatki, w tym opłata skarbowa od pełnomocnictwa (

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 2003 roku, w sprawie III CZP 2/03). Mając na uwadze powyższe za koszty spełniające wskazane warunki, a poniesione przez pozwaną, która spór wygrała Sąd uznał: opłatę za czynności radcy prawnego ustaloną na podstawie § 3 pkt 6 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz.U. z 2026 roku, poz. 118) - 5.400 zł oraz opłatę skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł. Oplatę za czynności pełnomocnika pozwanej Sąd ustalił na poziomie stawki minimalnej. Sąd podziela bowiem stanowisko orzecznictwa i doktryny prawniczej, że ustawodawca określając wysokość stawek minimalnych wynagrodzenia profesjonalnych pełnomocników za poszczególne czynności lub za udział w postępowaniach rozważył i uwzględnił wszelkie okoliczności charakterystyczne dla danego typu spraw. Tym samym w stawkach minimalnych odzwierciedlona została swoista wycena koniecznego nakładu pracy pełnomocnika związana ze specyfiką określonego rodzaju postępowań. Jednocześnie ustawodawca pozostawił sądom orzekającym możliwość uwzględnienia nadzwyczajnych, szczególnych okoliczności, które pojawiając się w danej sprawie zwiększają nakład pracy niezbędnej do prawidłowej realizacji obowiązków profesjonalnego pomocnika procesowego. Brak jest przesłanek zasądzenia wynagrodzenia wyższego od stawek minimalnych w przedmiotowej sprawie, gdyż wskazane powyżej okoliczności nie wystąpiły, a skala aktywności pełnomocnika pozwanej pozostawała na przeciętnym poziomie.

Mając na uwadze powyższe Sąd orzekł w punkcie drugim wyroku na podstawie powołanych przepisów.