Brak uzbrojenia działek nie podważył operatu. Sąd oddalił skargę właścicieli

Zaskarżoną decyzją z 30 marca 2026 r., nr KO.701/3/26 KO.701/4/26, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Suwałkach (dalej: "SKO" lub "Kolegium") utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Sejny (dalej: "Wójt") z 9 grudnia 2025 r., nr Roi.3134.3.2025, w przedmiocie ustalenia na rzecz Gminy Sejny opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność G. i T. B. (dalej: "skarżący"), położonej w P., oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu 0044 jako działka nr [...] o powierzchni 0,6552 ha, w wyniku jej podziału, w kwocie 9 600,00 zł. W pkt 2 opłatę rozłożono na 10 równych rat rocznych po 960,00 zł każda, z zastrzeżeniem, że raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanych przez Narodowy Bank Polski, a należne odsetki podlegają zapłacie wraz z każdą ratą. W pkt 3 rozstrzygnięcia wskazano, że wierzytelność Gminy z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową, a ostateczna decyzja jest podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej [...].

Powyższe decyzje zostały wydane w następującym stanie faktycznym i prawnym

Wójt pismem z 28 maja 2025 r. zawiadomił skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości.

Po przeprowadzonym postępowaniu Wójt decyzją z 11 czerwca 2025 r. ustalił na rzecz Gminy opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiącej własność skarżących w kwocie 10 417,80 zł. Decyzja ta, wskutek odwołania wniesionego przez skarżących, została uchylona w całości mocą decyzji Kolegium z 11 sierpnia 2025 r., a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia.

Kolegium negatywnie oceniło kluczowy dowód w sprawie, tj. pozyskany od rzeczoznawcy majątkowego J. W. operat pod kątem zgodności z obowiązującym prawem oraz ustalonym stanem faktycznym. Organ odwoławczy w zaleceniach zwrócił również uwagę, iż w przypadku udowodnienia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości, organ I instancji ustali zarówno wysokość opłaty adiacenckiej, jak i rozpozna wniosek stron o rozłożenie na raty ustalonej opłaty.

W ponownym postępowaniu Wójt pozyskał nowy operat szacunkowy z 24 października 2025 r. autorstwa rzeczoznawcy majątkowego L. P. Zgodnie z tym operatem, na skutek dokonanego podziału działki nr [...] wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 32 000,00 zł. Wartość nieruchomości przed podziałem - 363 000,00 zł, wartość nieruchomości po podziale - 395 000,00 zł.

Następnie Wójt opisaną na wstępie decyzją z 9 grudnia 2025 r. ustalił na rzecz Gminy opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości w kwocie 9 600,00 zł (pkt 1 sentencji), rozłożył opłatę na 10 równych rat rocznych po 960,00 zł każda (pkt 2 sentencji) oraz wskazał, że wierzytelność Gminy z tytułu opłaty podlega zabezpieczeniu hipoteką przymusową, a ostateczna decyzja jest podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej [...] (pkt 3 sentencji).

W motywach rozstrzygnięcia Wójt wskazał, że ziściły się ustawowe przesłanki umożliwiające ustalenie opłaty adiacenckiej. Wyjaśnił, że działka oznaczona nr ewid. [...] została podzielona. Podział ten zatwierdził Wójt decyzją z 14 kwietnia 2023 r., znak Roi.6831.5.2023, która tego samego dnia stała się ostateczna. Obowiązywała wtedy uchwała Nr XXXII/2[...]/2022 Rady Gminy Sejny z dnia 20 grudnia 2022 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej obowiązującej na obszarze Gminy Sejny. Stawka ta została ustalona w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością, jaką nieruchomość ma po podziale. Dlatego też, jak wyjaśnił organ I instancji, należało oszacować wartość działki nr [...]. I tak, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego L. P. z 24 października 2025 r., na skutek podziału wartość ta wzrosła o kwotę 32 000,00 zł, tj. przed podziałem wynosiła 363 001,00 zł, zaś po podziale - 395 000.00 zł. Podkreślił, że weryfikacja operatu dokonywana w trybie art. 80 i art. 84 k.p.a. dotyczy prawidłowości jego sporządzenia, w szczególności zbadania czy nie zawiera on nieścisłości, błędów metodologicznych, rachunkowych, czy jest jasny i nie pomija niektórych składników majątkowych, czy wyliczenie wartości nieruchomości jest oparte o przewidziany prawem sposób jej określania. Poza tym Wójt zwrócił uwagę, iż dokument ten zawiera oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego. Stąd kwestionowanie operatu jest dopuszczalne tylko w wyjątkowych i oczywistych wypadkach.

Wójt opisał istotne ustalenia oraz wnioski rzeczoznawcy, po czym stwierdził, że wycena została sporządzona zgodnie z obowiązującymi przepisami, jest logiczna i wiarygodna, a poczynione wyliczenia poprawne. W dalszej treści uzasadnienia organ I instancji podniósł, iż w dniu 9 grudnia 2025 r. do organu wypłynął wniosek Państwa B. o rozłożenie opłaty na 10 równych rat, umotywowany tym, iż wysokość opłaty stanowi znaczną kwotę, jednorazowa płatność stanowiłaby dla budżetu domowego znaczne obciążenie. Wójt postanowił przychylić się do przedmiotowego wniosku. Kończąc, poinformował strony postępowania o sposobie oraz terminie uiszczenia pierwszej i kolejnych rat (wraz z należnymi odsetkami) opłaty adiacenckiej.

Odwołanie od powyższej decyzji wywiedli skarżący.

Kolegium opisaną na wstępie decyzją z 30 marca 2026 r. utrzymało w mocy decyzje organu I instancji.

Organ wskazał na mający zastosowanie w sprawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 399 z późn. zm., dalej: "u.g.n."). Następnie zaznaczył, że w sprawie nie ma sporu co do tego, że ziściły się trzy przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej. Doszło do podziału nieruchomości położonej w miejscowości P., gminie Sejny, oznaczonej jako działka nr [...] o powierzchni 0,6552 ha, na działki: nr [...] o powierzchni 0,1190 ha, nr [...] o powierzchni 0,2735 ha i nr [...] o powierzchni 0,2627 ha. Przy czym podział ten nastąpił na wniosek właścicieli nieruchomości nr [...], czyli G. B. oraz T. B.. Decyzję zatwierdzającą opisany wyżej podział wydał Wójt w dniu 14 kwietnia 2023 r. Tego samego dnia, na podstawie art. 127a k.p.a., przedmiotowa decyzja stała się ostateczna i prawomocna. Postępowanie wszczęto 3 czerwca 2025 r., czyli w terminie 3 lat od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. W dniu 14 kwietnia 2023 r. obowiązywała też uchwała nr XXXIl/2[...]/2022 Rady Gminy w Sejnach z dnia 20 grudnia 2022 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej obowiązującej na obszarze Gminy Sejny.

W ocenie Kolegium operat szacunkowy z 24 października 2025 r. może stanowić podstawę ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie, ponieważ spełnia wszystkie wymogi formalne stawiane temu dowodowi przez przepisy ustawy oraz rozporządzenia. Organ wskazał na § 78 ust. 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832: dalej: "rozporządzenie"), po czym stwierdził, że podstawy opracowania, istotne daty, opis prawny i faktyczny stanu nieruchomości, jej przeznaczenie oraz charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Zdaniem organu biegły prawidłowo opisał rodzaj określanej nieruchomości, wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wynik końcowy wyceny wraz z obliczeniami oraz uzasadnienie dokonanej wyceny również wynika z treści operatu. Jest on sporządzony w sposób przejrzysty, zawiera kompletne i spójne ustalenia co do stanu faktycznego. Zdaniem organu nie budzi wątpliwości część charakteryzująca rynek nieruchomości podobnych, zestawienie transakcji nabywania nieruchomości podobnych, jak i część operatu przedstawiająca przyjęty sposób wyceny (podejście porównawcze, metoda porównywania parami). Nie dają się również stwierdzić "na pierwszy rzut oka" jakiekolwiek uchybienia części rachunkowej, wynik końcowy wyceny wynika zaś z przedstawionych obliczeń.

SKO wyjaśniło, że wzrost wartości rynkowej nieruchomości na skutek podziału wyniósł 32 000.00 zł (różnica między wartością 363 000.00 zł przed podziałem i 395 000.00 zł po podziale). Biegły ustalił wartość nieruchomości wg stanu na dzień podziału ("przed") i na dzień uprawomocnienia się decyzji podziałowej ("po"). W obydwu miarodajnych dla wyceny datach, dla przedmiotowej nieruchomości obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Gminy Sejny (zatwierdzony uchwałą Nr XV/71/03 Rady Gminy Sejny z dnia 19 grudnia 2003 r., Dz. Urz. Woj. Podl. nr 136 poz. 2930, zmienioną uchwałą nr IV/21/2011 Rady Gminy Sejny z dnia 28 lutego 2011 r., Dz. Urz. Woj. Podl. nr 107, poz. 1226). Plan ten przewidywał dla nieruchomości przed podziałem, jak i po podziale - trzy kategorie przeznaczenia: M - tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z towarzyszącą infrastrukturą techniczną, KW - tereny komunikacji wewnętrznej, ZR - tereny zieleni rekreacyjnej.

W celu określenia wartości rynkowej nieruchomości, działki ozn. nr [...] o pow. 0,6552 ha (przed podziałem) rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z mieszanym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod drogi wewnętrzne i tereny zieleni rekreacyjnej w tym rolnicze, na terenie powiatu sejneńskiego z okresu od stycznia 2021 r. do kwietnia 2023 r. Ze względu na brak stwierdzonych zmian cen nieruchomości na analizowanym rynku, przy zachowaniu zasady ceteris paribus, odstąpiono od korygowania cen jednostkowych na datę wyceny z tytułu upływu czasu. Biegły stwierdził, iż posiada dane z wystarczającej ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, aby zastosować podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca do dalszej analizy przyjął dane z 6 transakcji, na podstawie których ustalił, że różnica między ceną maksymalną i minimalną w owym zbiorze wynosi 57,65 zł/m2. Następnie określił cechy nieruchomości (podając ich opis) oraz ich wagi, które w największym stopniu wpływają na zróżnicowanie cen: lokalizacja (waga cechy - 40%, poprawka kwotowa 23.06 zł), otoczenie (waga cechy - 30%, poprawka kwotowa 17,30 zł), kształt działki (waga cechy - 20%, poprawka kwotowa - 11,53 zł), jakość drogi dojazdowej (waga cechy - 10%, poprawka kwotowa - 5,76 zł). Nieruchomość wyceniana, w aspekcie cech rynkowych została oceniona następująco: atrakcyjność lokalizacji - bardzo dobra (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, przeciętna, niska); otoczenie - bardzo dobre (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, dobre, średnie); kształt działki - niekorzystny (gradacja trzystopniowa: korzystny, średnio korzystny, niekorzystny); jakość drogi dojazdowej - zła (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, dobra, zła). Rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki 3 nieruchomości przyjętych do porównań (z bazy transakcji nieruchomości podobnych) w aspekcie przyjętych cech rynkowych i dokonał wyliczenia ich wartości i na tej podstawie określił średnią cenę za m2, stanowiącą wartość rynkową w wysokości 55,39 zł/m2 (55.39 zł/m2 x 6552 m2 = 363 000.00 zł).

Dalej SKO wyjaśniło, że w celu określenia wartości rynkowej działki o nr [...] (po podziale) rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z mieszanym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod drogi wewnętrzne i tereny zieleni rekreacyjnej, na terenie powiatu sejneńskiego z okresu od listopada 2021 r. do kwietnia 2023 r. Ze względu na brak stwierdzonych zmian cen nieruchomości na analizowanym rynku, przy zachowaniu zasady ceteris paribus, odstąpiono od korygowania cen jednostkowych na datę wyceny z tytułu upływu czasu. Biegły stwierdził, iż posiadane dane z wystarczającej ilość transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, aby zastosować podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Rzeczoznawca do dalszej analizy przyjął dane z 6 transakcji, na podstawie których ustalił, że różnica między ceną maksymalną i minimalną w owym zbiorze wynosi 31,95 zł/m2. Następnie określił cechy nieruchomości (podając ich opis) oraz ich wagi, które w największym stopniu wpływają na zróżnicowanie cen: lokalizacja (waga cechy - 40%, poprawka kwotowa 12.78 zł), otoczenie (waga cechy - 30%, poprawka kwotowa 9,59 zł), kształt działki (waga cechy - 20%, poprawka kwotowa - 6.39 zł), Jakość drogi dojazdowej (waga cechy - 10%, poprawka kwotowa - 3,19 zł). Nieruchomość wyceniana, w aspekcie cech rynkowych została oceniona następująco: atrakcyjność lokalizacji - bardzo dobra (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, przeciętna, niska); otoczenie - bardzo dobre (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, dobre, średnie); kształt działki - niekorzystny (gradacja trzystopniowa; korzystny, średnio korzystny, niekorzystny); jakość drogi dojazdowej - zła (gradacja trzystopniowa: bardzo dobra, dobra, zła). Do wyceny nieruchomości gruntowej, oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,11190 ha, [...] o pow. 0,2735 ha, [...] o pow. 0,2627 ha (powstałych po podziale działki nr [...]) rzeczoznawca majątkowy dokonał charakterystyki 3 nieruchomości przyjętych do porównań (z bazy transakcji nieruchomości podobnych) w aspekcie przyjętych cech rynkowych i dokonał wyliczenia ich wartości i na tej podstawie określił średnią cenę za m2, stanowiącą wartość rynkową w wysokości 60.28 zł/ m2 oraz wartość nowopowstałych działek (po zaokrągleniu): 72 000.00 zł - działka nr [...] (1190 m2 x 60.28 zł/ m2); 165 000,00 zł-działka nr [...] (2735 m2 x 60,28 zł/ m2); 158 000,00 zł - działka nr [...] (2627 m2 x 60,28 zł/m2). Na tej podstawie biegły określił wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej po podziale na poziomie 395 000,00 zł.

Odnosząc się do zarzutów odwołania SKO stwierdziło, że w uzasadnieniu wyceny biegły wskazał, iż określając wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale uwzględnił m.in. przeznaczenie terenu wynikające z planu miejscowego, czego zresztą dał wyraz w treści opracowania, podkreślając Jego mieszane przeznaczenie. W okolicznościach sprawy rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje działkami podobnymi do działki zarówno przed, jak i po podziale, i skorygował cechy je różniące, odpowiednio kwotowo na podstawie ustalonej wartości przyjętych do porównania ceny minimalnej nieruchomości i ceny maksymalnej, ustalając ich cenę średnią niezbędną do określenia kwotowego każdej z wagi cech. W ocenie Kolegium przyjęte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy. Rzeczoznawca, wbrew zarzutowi odwołania, przeprowadził analizę i dokonał charakterystyki rynku lokalnego, tj. transakcji nieruchomości gruntownych niezabudowanych o przeznaczeniu mieszanym (budownictwo mieszkaniowe oraz tereny zieleni rekreacyjnej). To rzeczoznawca, na podstawie swojej wiedzy przyjmuje, jakimi cechami różnią się przyjęte do porównania nieruchomości porównawcze w stosunku do nieruchomości wycenianej i jaki te cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość rynkową. Przy każdej z nieruchomości porównawczej wskazane zostały cechy nieruchomości porównywalnej różniące je od nieruchomości wycenianej (atrakcyjność lokalizacji, otoczenie, kształt działki, jakość drogi dojazdowej). Ustalenie, które cechy nieruchomości mają najistotniejsze znaczenie - w konkretnym przypadku - zależy od oceny rzeczoznawcy wyposażonego nie tylko w szczególne kompetencje ustawowe, ale także posiadającego profesjonalną wiedzę na temat czynników oddziaływających na wartość nieruchomości.

W kwestii uzbrojenia działki podlegającej wycenie, organ wskazał, że w opracowaniu L. P. widnieje informacja, iż: "działka nr [...] przed podziałem posiadała kształt regularnego prostokąta - uzbrojona w wodociąg i sieć energetyczną". Strony w odwołaniu zarzucili, iż owo stwierdzenie jest niezgodne z rzeczywistym stanem faktycznym, ponieważ nieruchomość nie była uzbrojona zarówno przed podziałem, jak i po podziale. Z uwagi na wskazane rozbieżności, Kolegium postanowiło zlecić Wójtowi przeprowadzenie dodatkowego postępowania wyjaśniającego, w tym mającego na celu ustalenie stanu nieruchomości w zakresie uzbrojenia terenu na dzień 14 kwietnia 2023 r. (data wydania i uprawomocnienia się decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości). W ocenie odwołujących się rzeczoznawca majątkowy przyjął, iż działka przed podziałem i po podziale była uzbrojona, co wpłynęło na wyliczenie wartości nieruchomości.

Organ wyjaśnił, jak należy rozumieć pojęcie uzbrojenia terenu, po czym wskazał, że biegły w dodatkowych wyjaśnieniach (pismo z 17 lutego 2026 r.) wskazał, iż lokalizacja linii przesyłowej energii elektrycznej oraz wodociągu gminnego na działce lub w jej pobliżu, w jego ocenie oznacza, iż można uznać, że działki są uzbrojone w podstawowe media. Natomiast z wyjaśnień organu zawartych w piśmie z dnia 27 lutego 2026 r., opartych na załączonej kopii mapy zasadniczej wynika, iż w datach istotnych dla wyceny, bezpośrednio na terenie wycenianej nieruchomości (przed podziałem jak i po podziale), ani w jej granicach fizycznie nie umieszczono przyłączy sieci energetycznej oraz wodociągowej, jednakże działka nr [...] (i działki powstałe po jej podziale) miała faktyczny oraz prawny dostęp (poprzez drogę wewnętrzną, działkę ozn. nr [...]) do sieci wodociągowej i energetycznej, umiejscowionych w pasie drogi gminnej ozn. [...]. Skarżący w toku postępowania odwoławczego przedłożyli do akt sprawy kopię pisma Obsługi Komunalnej Gminy Sejny z dnia 12 marca 2026 r. oraz kopię pisma PGE Dystrybucja S.A. z 16 marca 2026 r., z których wynika, iż działki nr [...], [...] i [...] na dzień 14 kwietnia 2023 r. nie były uzbrojone w wodociąg (wodociąg gminny znajduje się w odległości ok. 250 m) oraz w sieć elektroenergetyczną. Jednak jak wyjaśnił autor operatu, dla potrzeb wyceny (przed podziałem nieruchomości jak i po jej podziale) przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych, niezabudowanych, przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz pod drogi wewnętrzne i tereny zieleni rekreacyjnej. Do wyceny nieruchomości (zarówno przed jak i po podziale) rzeczoznawca wyszczególnił cechy wpływające na wysokość cen transakcyjnych. Wskazał, że są to takie cechy jak: atrakcyjność lokalizacji, otoczenie, kształt działki, jakość drogi dojazdowej. Rzeczoznawca w uzasadnieniu wyceny wyjaśnił, że przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnił tylko te cechy, które wpływają na jej wartość, zaś niewymienione atrybuty nieruchomości porównawczych oznaczają brak ich wpływu na wartość przedmiotu wyceny. Wśród wybranych cech biegły nie ważył cech związanych z dostępem tych nieruchomości do mediów (uzbrojeniem terenu) czy ich możliwości inwestycyjnych. Skoro w tym przypadku rzeczoznawca majątkowy dokonał porównania nieruchomości wycenianych z nieruchomościami wycenianymi nie ze względu na uzbrojenie tych nieruchomości w media, to oznacza, że taka cecha nie służyłaby wyszukaniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. SKO powtórzyło, że wyboru cech, z punktu widzenia których dochodzi do porównania nieruchomości wycenianej z nieruchomościami podobnymi, dokonuje rzeczoznawca majątkowy i prawidłowości takiego wyboru w tej sprawie skutecznie nie podważono.

Kolegium uznało, że operat szacunkowy jest wiarygodny i jako taki może stanowić podstawę do ustalenia kwestionowanej opłaty adiacenckiej. Organ administracji publicznej, w tym Kolegium, jest uprawniony do sprawdzenia operatu jedynie pod względem formalnym, skutkiem czego nie może oceniać operatu pod kątem zasadności przyjętych do porównania metod, nieruchomości porównawczych, doboru cech porównawczych, wagi tych cech oraz współczynników. Jest to wiedza specjalistyczna, której organ nie posiada. Zresztą strony nie zwróciły się też do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która to organizacja w oparciu o przepisu art. 157 u.g.n. mogła na ich wniosek dokonać oceny prawidłowości tego operatu.

Końcowo SKO stwierdziło, że Wójt prawidłowo nałożył opłatę na G. i T. B., ponieważ w wyniku dokonanego na ich wniosek podziału działki nr [...] doszło do wzrostu jej wartości. Innymi słowy, suma wartości nowo powstałych działek nr: [...], [...], [...] okazała się wyższa niż wartość działki przed jej podziałem. Udowodnione zostało, że pierwsza z tych wartości wynosi 395 000,00 zł, a druga 363 000.00 zł. Różnica między obiema wyniosła więc 32 000.00 zł, co przy stawce 30% dało opłatę adiacencką w wysokości 9 600.00 zł. Organ I instancji uwzględnił również zasadę płynącą z art. 147 ust. 1 u.g.n. i jednocześnie rozstrzygnął o rozłożeniu ustalonej opłaty adiacenckiej na 10 równych rat, zgodnie z żądaniem stron zawartym we wniosku z 5 grudnia 2025 r.

Nie zgadzając się z powyższym rozstrzygnięciem skarżący, reprezentowani przez profesjonalnego pełnomocnika, wywiedli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie:

1) art. 98a ust. 1 u.g.n. poprzez wydanie decyzji pomimo braku realnego wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie skarżących nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości, który uzasadniałby naliczenie opłaty adiacenckiej. Wskazana w decyzji wartość przed i po podziale została ustalona na podstawie operatu szacunkowego, który nie odzwierciedla rzeczywistych cen rynkowych nieruchomości w tej lokalizacji, co zniekształca obraz wartości nieruchomości;

2) art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez niewłaściwe jego zastosowanie polegające na utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji Wójta Gminy Sejny, pomimo istnienia przesłanek do jej uchylenia;

2) art. 7, art. 77 § 1 k.p.a. poprzez niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz nierozpatrzenie w wyczerpujący sposób zebranego materiału dowodowego;

3) § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości poprzez nieprawidłowy doboru nieruchomości porównawczych.

W uzasadnieniu skargi skarżący wskazali, że zaskarżone decyzje I i II instancji nie zawierają wyjaśnienia, w jaki sposób potwierdzony w postępowaniu fakt, że przedmiotowe nieruchomości nie były i nie są uzbrojone, wpłynął na wartość przedmiotowych nieruchomości. Nie można przyjąć tłumaczenia organu, że wartość nieruchomości nie stanowiła kryterium wyceny. Biegły bowiem w opisie nieruchomości każdorazowo ustalał, że nieruchomości są uzbrojone. Tak więc ustalając wartość nieruchomości musiał zakładać, że wycena dotyczy nieruchomości uzbrojonych. Biegły powinien odpowiednio skorygować ustaloną wartość nieruchomości, organy administracji powinny go wezwać do korekty operatu szacunkowego lub dopuścić dowód z innej wyceny nieruchomości. Organy administracji są obowiązane do wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, zgodnie z zasadą prawdy obiektywnej i nie mogą przerzucać na stronę obowiązków w zakresie ustalania faktów. Organ I instancji w ogóle nie wziął pod uwagę zarzutów wynikających z decyzji SKO z dnia 11 sierpnia 2025 r., a jedynie ograniczył się do zlecenia nowej wyceny. Organ II instancji bezzasadnie podtrzymał w mocy decyzję organu I instancji, pomimo tego, że podniesione przez skarżących zarzuty są aktualne.

Skarżący podnieśli, że organ I instancji nie wykazał, iż po podziale wartość nieruchomości wzrosła oraz że istnieje podstawa do ustalenia opłaty adiacenckiej. Wskazali też, że ich zarzuty dotyczą stwierdzonych uchybień organu I instancji, który w sposób niewłaściwy przeanalizował zebrany materiał dowodowy. tj. opinię biegłego L. P.. Skarżący w dalszym ciągu podnoszą, że wycena zawiera szereg błędów i braków, które były omówione w odwołaniu. Organ I instancji pomimo tego, że błędy i braki są ewidentne, nie analizował ich w ogóle w treści wydanej decyzji. Zarzuty dotyczą tych zagadnień, które mogły być dostrzeżone przez organ I instancji bez potrzeby posiadania fachowej wiedzy w zakresie wyceny nieruchomości.

Pierwszy zarzut dotyczy niezgodnego ze stanem faktycznym ustaleniem, że przedmiotowa nieruchomość zarówno przed jak i po podziale była uzbrojona. Organy I i II instancji nie wzięły również pod uwagę faktu, że biegły w operacie szacunkowym nie dokonał analizy wpływu przeznaczenia nieruchomości na wycenę nieruchomości. Z materiałów dołączonych do opinii wynika, że każda z działek po podziale jak również działka przed podziałem znajdowała się w trzech równych jednostkach planistycznych, co skutkowało rozmaitym przeznaczeniem poszczególnych części każdej z działek. Biegły nie przeanalizował jaki jest wpływ "poszatkowanego" przeznaczenia nieruchomości na ich wycenę. Co więcej, biegły nie przeanalizował, czy takie zróżnicowane przeznaczenie nieruchomości ma wpływ na wzrost lub obniżenie wartości nieruchomości przy ustalaniu tej wartości w odniesieniu do nieruchomości porównywanych z wycenianą. Nieruchomości brane pod uwagę do porównania nie znajdowały się w podobnej sytuacji, a więc rolę biegłego było zastosowanie odpowiednich wskaźników korygujących. Jakichkolwiek rozważań na ten temat brakuje również w decyzji Wójta, organ nie zwrócił się do autora operatu szacunkowego o wyjaśnienie tej kwestii. Z powyższych względów zdaniem skarżących uzasadniony jest zarzut, że biegły w nieprawidłowy sposób dobrał nieruchomości do analizy porównawczej.

W związku z powyższym w ocenie skarżących wycena została sporządzona nierzetelnie i nie odzwierciedla rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości, co skutkuje brakiem podstaw prawnych do naliczenia opłaty adiacenckiej w przedstawionej wysokości. Ich zdaniem decyzja powinna zostać uchylona w całości, względnie po uchyleniu zaskarżonej decyzji sprawa powinna zostać przekazana sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ I instancji w celu przeprowadzenia ponownej wyceny nieruchomości przez niezależnego rzeczoznawcę.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku zważył, co następuje.

Skarga podlega oddaleniu.

Przedmiotem sporu w sprawie niniejszej jest legalność decyzji ustalającej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem na wniosek właściciela.

Z przepisu art. 98a ust. 1 i ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami, wynika, że: w przypadku wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem na wniosek właściciela, wójt, burmistrz lub prezydent miasta mogą wydać decyzję ustalającą opłatę adiacencką z tego tytułu, przy zastosowaniu stawki procentowej tej opłaty ustalonej w drodze uchwały przez radę gminy w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości; uchwała wprowadzająca stawkę musi obowiązywać w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna lub orzeczenie o podziale stało się prawomocne i również według tej daty ustala się stawkę procentową opłaty; wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja podziałowa stanie się ostateczna.

Bezspornie powyższych warunków w sprawie dochowano.

W obrocie prawnym pozostaje decyzja podziałowa Wójta z 14 kwietnia 2023 r., wydana na wniosek skarżących jako właścicieli działki nr [...] o powierzchni 0,6552 ha (przed podziałem). Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wszczęto 3 czerwca 2025 r., czyli w terminie 3 lat od daty, w której decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna (14 kwietnia 2023 r.). W dniu ostateczności decyzji podziałowej obowiązywała uchwała ustalająca wysokość stawki procentowej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wywołanego jej podziałem. Zgodnie z § 1 uchwały nr XXXIl/2[...]/2022 Rady Gminy w Sejnach z dnia 20 grudnia 2022 r. w sprawie ustalenia stawki opłaty adiacenckiej obowiązującej na obszarze Gminy Sejny (Dz. Urz. Woj. Podl. poz. 5925) stawka procentowa opłaty adiacenckiej została ustalona na 30 % wzrostu wartości nieruchomości.

Spór w sprawie dotyczy natomiast legalności wykazania wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem, zwłaszcza w aspekcie uzbrojenia działek (skarżący podnoszą, że działki nie były i nie są uzbrojone) oraz wartości dowodowej operatu szacunkowego z 24 października 2025 r. W ocenie jednak Sądu, a wbrew zarzutom skargi, bez naruszenia prawa zarówno wzrost wartości został wykazany, jak i uczyniono to w operacie niebudzącym wątpliwości uzasadniających uchylenie zaskarżonych decyzji. Zarzuty skargi w całości nie zasługiwały na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, do których należy wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, przy uwzględnieniu w szczególności celu wyceny, rodzaju i położenia nieruchomości, przeznaczenia w planie miejscowym, stanu nieruchomości oraz dostępnych danych o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Aktem wykonawczym określającym sposób dokonania wyceny jest obecnie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832 z późn. zm.). Określono w nim m.in. rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego. Zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Stosownie do treści § 79 pkt 1-12 rozporządzenia w operacie przedstawia się sposób dokonania wyceny, w tym m.in. określenie przedmiotu i zakresu wyceny; określenie celu wyceny; podstawę formalną wyceny; podstawę prawną wyceny; źródła danych wykorzystanych przy sporządzaniu operatu szacunkowego; daty istotne dla określenia wartości nieruchomości; opis stanu nieruchomości; wskazanie przeznaczenia nieruchomości; analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; wskazanie rodzaju określonej wartości oraz zastosowanego podejścia, metody i techniki szacowania wraz z uzasadnieniem dokonanego wyboru; przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości; podanie wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. W operacie powinno się znaleźć uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m. in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, zabudowa) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazanie na właściwe ustalenie współczynników korygujących.

W orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że operat szacunkowy jest wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek dokonania jej podziału. Operat, będący podstawą ustaleń faktycznych w sprawie o ustalenie opłaty adiacenckiej, podlega ocenie organów przy zastosowaniu art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego, art. 7 K.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 K.p.a., który nakłada na organ obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. W konsekwencji, organ nie jest zwolniony od wyczerpującej oceny operatu oraz podjęcia działań zmierzających do usunięcia powstałych wątpliwości. Ograniczony jest organ wyłącznie tym, że nie może zastąpić dowodu z operatu innym dowodem na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości. Podkreśla się jednak w orzecznictwie, że należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego dokumentu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.). Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych do porównania nieruchomości może nastąpić wyłącznie w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. (vide np. wyrok NSA w sprawie I OSK 2191/18, orzeczenia.nsa.gov.pl). To zatem wyłącznie do rzeczoznawcy majątkowego należy dokonanie wyboru: podejścia, metody i techniki szacowania nieruchomości, według zasad wynikających z przepisów u.g.n. i w zależności od okoliczności wymienionych w art. 154 ust. 1 u.g.n. W sytuacji gdy opinia tego biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej wiedzy specjalistycznej (np. wyrok NSA w sprawie I OSK 305/20). Jak z kolei wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w sprawie I OSK 3563/18 oraz I OSK 1181/19, w sytuacji, gdy wartość nieruchomości jest określana przez biegłego, polemika strony skarżącej z przyjętą metodologią i wkraczanie w wiadomości specjalne przez osobę nieposiadającą jakichkolwiek kwalifikacji w tej materii, musi być oceniane przez sąd ze szczególną ostrożnością. Samo bowiem subiektywne przekonanie o nieprawidłowości wyceny, nie potwierdzone obiektywnie weryfikowalnymi dowodami, jest niewystarczające dla skutecznego podważenia jej wiarygodności. Jeśli wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego, a w ślad za tym – dokonana wycena – nie jest dla strony satysfakcjonująca, to powinna przedłożyć organowi kontrdowód w postaci operatu szacunkowego sporządzonego na własne zlecenie lub też zlecić ocenę operatu organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.).

W ocenie Sądu, w przedmiotowej sprawie skarżący nie wykazali wad operatu dyskwalifikujących ten dokument jako dowód w sprawie, jak również Sąd nie stwierdza ich z urzędu.

Z analizy operatu w kontekście wymagań art. 98a ust. 1b u.g.n. wynika, że prawidłowo ustalił biegły wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale według cen na dzień uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności (14 kwietnia 2023 r.) oraz według stanu wycenianej nieruchomości przed podziałem (14 kwietnia 2023 r.), tj. datę wydania decyzji podziałowej a po podziale na datę uzyskania przez tę decyzję przymiotu ostateczności (również 14 kwietnia 2023 r.). Przez stan nieruchomości, zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n., rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Na s. 8-10 operatu biegły przedstawił stan prawny wycenianej nieruchomości, a na pozostałych stronach inne cechy wymienione w art. 4 pkt 17 u.g.n. składające się na ogólny stan nieruchomości. Z opisu wynika, że działki posiadają dostęp do drogi publicznej przez wydzieloną drogę wewnętrzną [...]. W operacie znajduje się opis działki przed podziałem (ze wskazaniem na s. 8, że działka była uzbrojona w wodociąg i sieć energetyczną – o czym będzie szerzej mowa w dalszej części uzasadnienia) oraz opis każdej z działek po podziale z podaniem powierzchni, klasy użytków rolnych (RIVa, RIVb, PsV), opisem kształtu, sąsiedztwa, dojazdu oraz ukształtowania terenu. Zamieszczona w operacie charakterystyka działek tak przed jak i po podziale nie budzi zastrzeżeń.

Stosownie do treści § 3 ust. 1, 2 i 5 rozporządzenia określanie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji, a także oględzinami nieruchomości; rynek określa się odpowiednio do przedmiotu, zakresu, celu, sposobu wyceny oraz dostępności danych, przez wskazanie jego rodzaju i obszaru oraz okresu badania. Ten warunek został w sprawie spełniony.

Sąd nie ma zastrzeżeń do opisanych szczegółowo w części sprawozdawczej uzasadnienia ustaleń w zakresie wartości rynkowej działki o nr [...] (przed podziałem) oraz wartości rynkowej działek po podziale. Wystarczy przytoczyć, że wartość wyniosła: w przypadku działki nr [...] - 72 000.00 zł, w przypadku działki nr [...] - 165 000,00 zł oraz przypadku działki nr [...] - 158 000,00 zł. Łącznie dało to wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej niezabudowanej po podziale na poziomie 395 000,00 zł, przy wartości 363 000.00 zł przed podziałem. Różnica wyniosła więc 32 000.00 zł. Rzeczoznawca przyjął do porównania transakcje działkami podobnymi do działki zarówno przed, jak i po podziale i skorygował cechy je różniące, odpowiednio kwotowo na podstawie ustalonej wartości przyjętych do porównania ceny minimalnej nieruchomości i ceny maksymalnej, ustalając ich cenę średnią niezbędną do określenia kwotowego każdej z wagi cech.

Nie ma podstaw do kwestionowania ustaleń biegłego, że istnieje wystarczająca ilość nieruchomości podobnych, których cechy i warunki zawarcia transakcji są znane, co przełożyło się na wybór podejścia porównawczego metodą porównywania parami, w której do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny (§ 4, § 6 ust. 1 i § 8 rozporządzenia). Biegły uzasadnił wybór metody wyceny. Zdaniem Sądu uzasadnienie wyboru podejścia i metody jest logiczne, spójne. Biegły na s. 11 wskazał na wystarczającą ilość transakcji nieruchomościami podobnymi przeprowadzonych na przestrzeni dwóch lat. Nie budzi również wątpliwości pod względem formalnym i logicznym wywód biegłego odnośnie wyboru cech cenotwórczych (atrakcyjność lokalizacji, otoczenie, kształt działki, jakość drogi dojazdowej; co istotne w kontekście zarzutów skargi – nie wybrano cechy w postaci poziomu uzbrojenia działek). Cechy te biegły zastosował do wyceny przed podziałem i po podziale, jednakże dokonał odrębnej wyceny dla tych dwóch przedziałów czasowych.

Zgodnie z § 6 rozporządzenia cechy rynkowe to właściwości, które różnicują ceny w zbiorze nieruchomości stanowiącym podstawę wyceny; ustala się je na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych ze zbioru stanowiącego podstawę wyceny oraz ich cen (ust. 1); każdą cechę rynkową należy opisać, a także określić i opisać jej skalę ocen. Przyjęta skala ocen cechy rynkowej powinna wynikać z cen i cech nieruchomości w zbiorze nieruchomości podobnych stanowiącym podstawę wyceny (ust. 2). Tych warunków biegły niewątpliwie dopełnił na podstawie znajomości cech nieruchomości podobnych z wyselekcjonowanego zbioru (zob. tabela, s. 14 – przed podziałem, a także s. 20 po podziale). Należy podkreślić, że wybór przez biegłego konkretnych cech cenotwórczych jest oparty na jego doświadczeniu, znajomości rynku i wiedzy specjalnej. Podważenie tego wyboru nie może nastąpić wyłącznie o oparciu o twierdzenia strony, bez wsparcia ich kontrdowodem o podobnym jak wiedza rzeczoznawcy ciężarze gatunkowym.

Powyższe ma szczególne znaczenie w kontekście podnoszonego konsekwentnie przez skarżących argumentu, że nieruchomość zarówno przed podziałem, jak i po jego dokonaniu nie była uzbrojona. Należy zauważyć, że rzeczoznawca majątkowy, określając wartość rynkową nieruchomości, wyodrębnił jedynie te cechy, które w jego ocenie rzeczywiście oddziaływały na poziom cen na analizowanym rynku. Pominięcie określonych właściwości nieruchomości w katalogu cech przyjętych do porównania oznacza zatem, że rzeczoznawca nie uznał ich za czynniki różnicujące wartość nieruchomości podobnych względem nieruchomości wycenianej. W szczególności wśród przyjętych cech rynkowych nie uwzględniono stopnia uzbrojenia terenu czy też dostępu do poszczególnych mediów. Oznacza to, że okolicznościom tym nie przypisano znaczenia cenotwórczego w ramach zastosowanej metody wyceny. Samo twierdzenie skarżących o braku uzbrojenia nieruchomości nie podważa więc prawidłowości oszacowania jej wartości, skoro cecha ta nie stanowiła kryterium różnicującego nieruchomość wycenianą i nieruchomości przyjęte do porównania. Ocena, które spośród właściwości nieruchomości mają istotny wpływ na kształtowanie się ich cen rynkowych i jako takie powinny zostać uwzględnione w procesie wyceny, należy zaś do wiedzy specjalnej rzeczoznawcy majątkowego.

Abstrahując od doboru cech cenotwórczych, w ocenie Sądu biegły częściowo miał rację stwierdzając, że działka nr [...] była uzbrojona. Biegły z zaobserwowania podczas wizji terenowej trzech skrzynek elektrycznych na działkach nr [...], [...] i [...] (zdjęcia, s. 26 operatu) wywiódł, że działka przed podziałem oraz działki po podziale była/są podłączone do sieci energetycznej (zob. wyjaśnienia biegłego z 17 lutego 2026 r.). Założenie to okazało się jednak błędne, albowiem z pisma Wójta z 27 lutego 2026 r., a także pisma Obsługi Komunalnej Gminy Sejny z 12 marca 2026 r. oraz pisma PGE Dystrybucja S.A. wynika, że bezpośrednio na terenie wycenianej nieruchomości (przed podziałem jak i po podziale), ani w jej granicach fizycznie nie umieszczono przyłączy sieci energetycznej oraz wodociągowej. Nie polega jednak w pełni na prawdzie kategoryczne twierdzenie, że działka przed podziałem jak również działki po podziale nie miała/nie mają dostępu do mediów. Należy odróżnić faktyczne wyposażenie nieruchomości w poszczególne przyłącza od dostępności istniejących sieci uzbrojenia, a tym samym potencjalnej możliwości przyłączenia do nich nieruchomości. Jak wynika ze znajdującej się w aktach mapy zasadniczej (stan na 26.02.2026 r.), działki powstałe po podziale obecnie mają dostęp do sieci energetycznej, albowiem sieć ta, oznaczona kolorem czerwonym, jest doprowadzona aż do działki [...], bezpośrednio sąsiadującej z działką nr [...]. Sieć wodociągowa oraz telekomunikacyjna biegnie natomiast w pasie drogi gminnej o nr [...], do której wydzielone działki mają łatwy dostęp przez drogę wewnętrzną nr [...]. Dostrzec trzeba również, że na mapie widać, iż wodociąg jest projektowany do działki nr [...] (linia zielona oznaczona symbolem "wo50" wraz z elementem sieci wodociągowej oznaczonym symbolem "w" oraz rzędną wysokościową "139.21/136.85"). Natomiast jeśli chodzi o stan przed podziałem, to ww. sieci przebiegały albo w pasie drogi gminnej o nr [...] (sieć wodociągowa oraz telekomunikacyjna) albo w jej bezpośrednim sąsiedztwie (sieć energetyczna) – zob. mapa zasadnicza wg stanu na 14 kwietnia 2023 r. W ocenie Sądu nie można z góry wykluczyć, że za uzbrojoną można uznać również działkę, w pobliżu której przebiegają sieci infrastruktury technicznej, pod warunkiem że istnieje faktyczna i prawna możliwość przyłączenia jej do tych sieci.

Podkreślenia wymaga jednakże, że rozstrzygnięcie, czy działka nr [...] była uzbrojona, jest w sprawie prawnie irrelewantne, albowiem – jak już zaznaczono – rzeczoznawca majątkowy nie wyodrębnił stopnia uzbrojenia nieruchomości jako samodzielnej cechy rynkowej wpływającej na zróżnicowanie cen nieruchomości przyjętych do porównania. Zatem nawet przyjęcie, że założenie biegłego dotyczące dostępności infrastruktury technicznej było częściowo wadliwe, nie mogło podważyć wartości dowodowej operatu szacunkowego, albowiem nie miało wpływu na zastosowaną metodologię ani wynik oszacowania.

Jeszcze raz wskazać należy, że wybór cech mających wpływ na wartość nieruchomości oraz ocena stopnia ich istotności należy do takich kompetencji rzeczoznawcy, które pozostają poza zakresem ingerencji organów, jak i sądu. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 12 grudnia 2017 r., II OSK 746/17 stwierdził, że podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 u.g.n. Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (wyrok NSA z 15 grudnia 2017 r., I OSK 1604/17). Przy czym podkreślenia wymaga, że rzeczoznawca majątkowy porównuje nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n., co nie oznacza że identyczne. Różnice mogą dotyczyć wszystkich cech cenotwórczych, zaś rolą biegłego jest właściwe uwzględnienie tych różnic (vide tabele znajdujące się w operacie).

Sąd nie podziela również zarzutów skargi dotyczących prawidłowości doboru nieruchomości. Z operatu wynika, że na potrzeby wyceny określono lokalny rynek prawa własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego z mieszanym przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo jednorodzinną oraz pod drogi wewnętrzne i tereny zieleni rekreacyjnej, w tym rolnicze. Badaniem objęto obszar rynku lokalnego, tj. rynek powiatu sejneńskiego w latach od stycznia 2021 do kwietnia 2023 r. Nadto, do szacowania przyjęto transakcje zawarte w aktach notarialnych, zgromadzonych w Starostwie Powiatowym w Sejnach. Ustalenia biegłego w tym zakresie nie budzą zastrzeżeń Sądu. Skoro biegły dokonuje doboru nieruchomości stanowiących podstawię wyceny, kierując się definicją nieruchomości podobnej zawartą w art. 4 pkt 16 u.g.n., to nie można oczekiwać od organu, czy Sądu, weryfikacji operatu w zakresie doboru przez biegłego konkretnych nieruchomości do porównań (ocena podobieństwa). Jest to bowiem czynność stricte specjalistyczna, wymagająca wiedzy fachowej, i o ile jej wynik nie koliduje z kryteriami swobodnej oceny dowodów, jest ona procesowo nieweryfikowalna (zob. wyrok NSA z 12 listopada 2025 r., I OSK 2940/23).

Reasumując Sąd podziela stanowisko organów obu instancji, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu w sprawie wyceny z 2023 r. oraz opiera się na wiarygodnych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Nie zakwestionowano skutecznie ani doboru nieruchomości podobnych, ani zróżnicowania wag cech cenotwórczych. Operat nie zawiera także wad świadczących o naruszeniu przez rzeczoznawcę przepisów u.g.n. Zdaniem Sądu wycena nie budzi zastrzeżeń, a dokonana przez organy ocena operatu nie nosi cech dowolności. Organ dokonał wykładni powołanych przepisów, przytoczył najistotniejsze dla rozstrzygnięcia sprawy konkluzje, co wyklucza zarzut arbitralności. Trafnie rozróżnił między wartością dowodową operatu (podlegającą ocenie organu) a jego specjalistyczną poprawnością (pozostającą poza zakresem oceny organów).

Mając na względzie powyższe, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzeczono jak w sentencji.

Barbara Romanczuk Elżbieta Trykoszko Marta Joanna Czubkowska