Zalewanie działki z osiedla. Sąd uchylił decyzje, bo nie sprawdzono, czy problem ustał

Stan sprawy zakończonej zaskarżoną decyzją przedstawiał się następująco:

Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Nowodworskim (PINB) pismem z 29 lipca 2022 r. zawiadomił o wszczęciu postępowania administracyjnego, w sprawie sposobu odprowadzania i zagospodarowania wód opadowych z budynków mieszkalnych wielorodzinnych, usytuowanych na terenie działek ewidencyjnych nr [...] i [...], położonych przy ul. [...] i [...] w N. oraz na terenie drogi wewnętrznej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w N.

Następnie PINB postanowieniem z 23 sierpnia 2022 r nałożył na S. w N. z siedzibą przy ul. [...] – zarządcę nieruchomości, obowiązek dostarczenia ekspertyzy wyjaśniającej przyczynę zalewania wodami opadowymi terenów sąsiedniej działki nr [...], zabudowanej budynkiem mieszkalnym, a także wskazanie sposobu zagospodarowania wód opadowych.

Pomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Gdańsku (WINB) postanowieniem z 24 lutego 2023 r. uchylił postanowienie PINB i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia wskazując, że nałożenie obowiązku na zarządcę nieruchomości może nastąpić, gdy nie ma możliwości nałożenia tego obowiązku na inwestora bądź właściciela oraz że nie wyjaśniono powodów zastosowania art. 81c Prawa budowlanego.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku wyrokiem z 20 grudnia 2023 r., II SA/Gd 358/23 oddalił skargę na postanowienie WINB.

PINB decyzją z 7 listopada 2024 r. stwierdził brak podstaw do wydania decyzji nakazowej w trybie art. 66 Prawa budowlanego w sprawie sposobu odprowadzania i zagospodarowania wód opadowych z budynków mieszkalnych wielorodzinnych, usytuowanych na terenie działek ewidencyjnych nr [...] i [...], położonych przy ul. [...] i [...] w N. oraz na terenie drogi wewnętrznej, oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...] w N.

W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał między innymi, że w toku postępowania wyjaśniającego ustalił, że na terenie osiedla mieszkaniowego położonego na działkach nr [...], [...] i [...] znajdują się 4 budynki mieszkalne wielorodzinne, budynki garażowe oraz zagospodarowany teren, a na nim: wyznaczone utwardzone miejsca parkingowe, dojścia do budynków, a także tereny zielone oraz wiaty śmietnikowe. Budynki mieszkalne wielorodzinne usytuowane zostały na terpach, które aktualnie porośnięte są trawą. Widoczne jest, że teren pomiędzy budynkami, który stanowi wewnętrzną drogę dojazdową, został ukształtowany ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości – działki nr [...], co może stanowić problem z możliwością odbioru wód opadowych, w sytuacji obfitych odpadów atmosferycznych. Organ stwierdził ponadto, że wody opadowe z dachów obu budynków wielorodzinnych są odprowadzane na tereny zielone przylegające do budynku – trawniki ukształtowane ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości, co w sytuacji obfitych opadów może dodatkowo nasilać problem. PINB wyjaśnił, że w jego ocenie naruszona została dyspozycja § 28 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w związku z czym uznał za konieczne sporządzenie ekspertyzy wyjaśniającej przyczyny zalewania sąsiedniej działki, do przedłożenia której zobowiązał S. Postanowienie to jednak zostało uchylone przez organ odwoławczy.

Organ pierwszej instancji wyjaśnił również, że pismem z 23 maja 2024 r. zawiadomił właścicieli nieruchomości zalewanej, że na poparcie twierdzenia, iż przyczyną zalewania jest niewłaściwe odprowadzenie i zagospodarowanie wód opadowych z sąsiedniej nieruchomości, mogą przedstawić tutejszemu organowi stosowne dowody. W odpowiedzi na to wezwanie przedstawiono zdjęcie i nagrania na nośniku– płycie cd obrazujące zalanie wodami opadowymi teren działki nr [...] i wniesiono o przeprowadzenie dowodu z tych materiałów oraz opinii biegłego celem ustalenia przyczyn zalewania wodami opadowymi terenu działki. W ocenie PINB, ani zdjęcia, ani nagrania nie wskazują na przyczynę zalania wodami opadowymi posesji, a jedyne co można na ich podstawie stwierdzić to znany organowi fakt, że posesja została zalana. Nie jest to jednak dowód potwierdzający czy wody opadowe zalewające posesje spłynęły z działek sąsiednich, czy wskutek obfitych opadów wody opadowe nie spływały z działki nr [...]. Organ wyjaśnił także, że nie było podstaw do powołania w sprawie biegłego i powołując się na uprzednio wydane orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku wskazał, że sprawę należało rozstrzygnąć przy użyciu posiadanej wiedzy i środków, którymi organ dysponuje. W tej mierze PINB wyjaśnił, że na podstawie informacji uzyskanych od pracowników S. ustalono, że system odprowadzania wód opadowych zbierających się na terenie działek nr [...], [...] oraz [...] działa poprawnie, to jest pomimo nadmiernych odpadów deszczu występujących w ciągu ostatnich 2 lat, nie nastąpiło ponowne zalanie wodami opadowymi terenu działki sąsiedniej nr [...]. Organ pierwszej instancji powołał się również na przeprowadzoną rozmowę z Zastępcą Burmistrza Nowego Dworu Gdańskiego – panem R.K., który wyjaśnił, że Miasto zweryfikowało system odprowadzania wód opadowych ustalając, że na końcu ul. [...] (w jednej ze studzienek) było przewężenie mogące spowolnić odprowadzanie wód opadowych. Ponadto w celu dodatkowego usprawnienia tego systemu, postanowiono połączyć go z kanalizacją ul. [...]. Ponadto stosowne działanie podjęła Spółka S., która w przypadku opadów deszczu podejmuje działania związane z monitorowaniem ulic, w tym tych zagrożonych zalaniem a także przy nadmiernych opadach deszczu zwiększa ilość przepompowywania zwanych wód opadowych w celu uniemożliwienia zalania ulic miejskich. W ocenie Zastępcy Burmistrza, podjęte przez Miasto i Gminę N. oraz firmę S. działania spowodowały, że obecnie system kanalizacji deszczowej przejmuje wody opadowe, w tym te odprowadzane ze zbiornika retencyjnego [...].

Konkludując, PINB stwierdził, że biorąc pod uwagę w szczególności fakt, że nadmiar wód opadowych zbierających się na terenie działek nr [...], [...] oraz [...] jest odprowadzany do systemu miejskiej kanalizacji deszczowej, która została usprawniona w taki sposób, aby zapewnić przejęcie wód opadowych z terenów do niej przyległych, organ nie znalazł podstaw, aby w tej sytuacji kwestionować sposób działania kanalizacji deszczowej na terenie wskazanych działek.

WINB decyzją z 23 marca 2026 r. utrzymał w mocy decyzję PINB.

Organ odwoławczy uznał, że w tej sprawie ustalenia dokonane przez organ pierwszej instancji nie wskazują, że wystąpiła jakakolwiek przesłanka określona w art. 66 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego. Budynki mieszkalne usytuowany przy ul. [...] zostały zrealizowane na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Ponadto uzyskano pozwolenie na użytkowanie jednego z budynków, natomiast wobec drugiego organ zaświadczył o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu na przystąpienie do jego użytkowania. To oznacza, że PINB potwierdził realizację powyższych inwestycji zgodnie z zatwierdzonymi pozwoleniami na budowę. Każda inwestycji swoim zakresem obejmowała także wykonanie kanalizacji deszczowej.

W dalszym toku uzasadnienia zaskarżonej decyzji WINB powołał się na ustalenia organu pierwszej instancji i zgodził się z twierdzeniem, że system kanalizacji deszczowej przejmuje wody opadowe, w tym te odprowadzane ze zbiornika retencyjnego [...].

Odnosząc się do zarzutów odwołania, organ odwoławczy wyjaśnił, że w ramach postępowania administracyjnego zobowiązany jest do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego. Należy jednak podkreślić, że organ uprawniony jest do dokonania swobodnej oceny materiału dowodowego i do decydowania o tym, kiedy i jakie czynności czy środki dowodowe należy podjąć, aby sprawa została wyjaśniona. Nie jest natomiast zobligowany do przeprowadzenia dowodu, którego żąda strona postępowania. Odnośnie zarzutu naruszenia art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, WINB wskazał, że pismem z 31 grudnia 2024 r. poinformował strony postępowania o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym w toku postępowania materiałem dowodowym lub wypowiedzenia się, co do zebranego materiału dowodowego. Do dnia wydania decyzji strony postępowania nie skorzystały z powyższego uprawnienia.

We wniesionej do Sądu skardze, decyzji WINB zarzucono naruszenie przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, to jest:

- art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego w zw. z art. 140 tej ustawy, polegające na niewyczerpującym rozpatrzeniu materiału dowodowego oraz na jego dowolnej ocenie, przejawiającej się w stwierdzeniu, że system odprowadzania wód opadowych zbierających się na terenie działek nr [...], [...] i [...] położonych w N. działa poprawnie, wody opadowe zbierające się na terenie tych działek są częściowo retencjonowane na terenie [...], a ich nadmiar jest odprowadzany do miejskiego systemu kanalizacji deszczowej, pomimo nadmiarowych opadów deszczu od 2022 r. nie nastąpiło ponowne zalanie wodami opadowymi terenu działki nr [...];

- art. 10 § 1, art. 79a § 1 i 2 oraz art. 81 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niezapewnienie Skarżącym prawa czynnego udziału w postępowaniu administracyjnym polegającym na:

niepoinformowaniu Skarżących o możliwości wypowiedzenia się, co do zebranych dowodów i materiałów, pomimo orzekania przez WINB na podstawie szerszego materiału dowodowego;

niewskazaniu Skarżącym przed wydaniem zaskarżonej decyzji przesłanek zależnych od nich, które nie zostały zdaniem organu wykazane, z informacją, że może to skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony;

uznaniu za udowodnione okoliczności, na których organ odwoławczy oparł swoje rozstrzygnięcie, pomimo że skarżące nie miały możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów;

- art. 75 § 1 w zw. z art. 77 § 1 w zw. art. 78 § 1 w zw. z art. 81 § 1 w zw. z art. 140 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez nieuwzględnienie wniosku Skarżących o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego.

Skarżące wniosły o przeprowadzenie dowodu z zaświadczenia Komendanta Powiatowego Państwowej Straży Pożarnej w N. z 13 sierpnia 2025 r oraz 6 zdjęć na fakt zalania w dniu 28 lipca 2025 r nieruchomości Skarżących, obejmujących działkę nr [...] położoną przy ul. [...] w N. oraz zalania pomieszczeń położonych na parterze budynku znajdującego się na tej nieruchomości.

Skarżące domagały się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji PINB oraz zasądzenia kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

WINB w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki sąd administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje:

Skargę należało uznać za zasadną.

Na wstępie wyjaśnić należy, że na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej: "P.p.s.a."), sprawę rozpoznano w postępowaniu uproszczonym na posiedzeniu niejawnym. Wniosek w tej mierze złożyły Skarżące w piśmie z 3 czerwca 2026 r., natomiast WINB nie zażądał przeprowadzenia rozprawy.

Zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a -c P.p.s.a., decyzja może zostać uchylona przez Sąd w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania. Z przepisu art. 134 § 1 P.p.s.a. wynika z kolei, że Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wykładnia tego przepisu wskazuje, że Sąd ma prawo, ale i obowiązek dokonania oceny zgodności z prawem zaskarżonego aktu administracyjnego, nawet wówczas, gdy dany zarzut nie został w skardze podniesiony.

Jak wynika z treści zaskarżonej decyzji, materialnoprawną podstawą jej wydania był art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2025 r. poz. 418). Stosownie do tego przepisu, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia

- organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.

Organy obu instancji uznały, że w sprawie nie zachodzą przesłanki jego zastosowania, ponieważ w ich ocenie nie dochodzi do zalewania działki Skarżących.

Co istotne, jak wynika z uzasadnienia decyzji organu pierwszej instancji, wątpliwości tego organu wzbudziło spełnienie wymogu określonego w obowiązującym w dacie orzekania § 28 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2022 r. poz. 1225 ze zm.). Zgodnie bowiem z tym przepisem, działka budowlana, na której sytuowane są budynki, powinna być wyposażona w kanalizację umożliwiającą odprowadzenie wód opadowych do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej (ust. 1). W przypadku budynków niskich lub budynków, dla których nie ma możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej lub ogólnospławnej, dopuszcza się odprowadzenie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych (ust. 2). WINB ustalił bowiem, że teren pomiędzy budynkami, stanowiący wewnętrzną drogę dojazdową, został ukształtowany ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości - działki Skarżących, co może w ocenie organu stanowić problem z możliwością odbioru wód opadowych w sytuacji obfitych odpadów atmosferycznych. Organ pierwszej instancji ustalił także, że wody opadowe z dachów obu budynków są odprowadzane na trawniki ukształtowane ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości, co w sytuacji obfitych odpadów może dodatkowo nasilać problem. WINB uznał przy tym konieczność sporządzenia ekspertyzy wyjaśniającej przyczyny zalewania sąsiedniej działki i jednocześnie wskazującej jakie roboty budowlane należy wykonać, aby w przyszłości zapobiec zalewaniu sąsiedniej nieruchomości. Z tego powodu organ pierwszej instancji nałożył postanowieniem na zarządcę budynku obowiązek dostarczenia ekspertyzy wyjaśniającej przyczynę zalewania wodami opadowymi terenu sąsiedniej działki nr [...]. WINB uchylił to postanowienie uznając, że budynek na działce zalewanej zlokalizowany jest w odległości mniejszej niż 4 m od granicy działek sąsiednich, a teren osiedla posiada kanalizację deszczową. Dowodem na naruszenie przepisów uzasadniających nałożenie przez organ nadzoru budowlanego obowiązków w stosunku do wykonanych robót budowlanych mogłaby być ekspertyza wykonana przez właściciela działki zalewanej nr [...], która wskazywałaby jednoznacznie, że jedyną przyczyną zalewania są wody opadowe, które napływają z sąsiednich terenów osiedla. Organ odwoławczy zakwestionował także określenie adresata obowiązku.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku oddalając skargę na postanowienie WINB, w uzasadnieniu prawomocnego wyroku z 20 grudnia 2023 r. stwierdził, że "w uzasadnieniu wydanego postanowienia, organ stwierdził, że w niniejszej sprawie naruszony został przepis § 28 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, powołując się przy tym na ustalenia dokonane podczas kontroli przeprowadzonej w dniu 19 lipca 2022 r. Podczas kontroli tej ustalono zaś, że budynki mieszkalne wielorodzinne oznaczone nr [...] i [...] w ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez Starostę Nowodworskiego, usytuowane przy ul. [...] i [...] (wschodnia część osiedla), usytuowane zostały na terpach, które aktualnie porośnięte są trawą. Widoczne jest, że teren pomiędzy budynkami, który stanowi wewnętrzną drogę dojazdową (działka nr [...]) został ukształtowany ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości -działki nr [...], co może stanowić problem z możliwością odbioru wód opadowych w sytuacji obfitych opadów atmosferycznych. Stwierdzono ponadto, że wody opadowe z dachów obu budynków wielorodzinnych usytuowanych przy ul. [...] i [...], są odprowadzane na tereny zielone przylegające do budynku - trawniki (a nie bezpośrednio do systemu kanalizacji deszczowej), ukształtowane ze spadkiem w kierunku zalewanej nieruchomości, co w sytuacji obfitych opadów może dodatkowo nasilać problem. Tym samym, przyczyny zalewania sąsiedniej działki wynikają z ustaleń dokonanych podczas powołanej kontroli."

Stosownie do art. 153 P.p.s.a., ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie organy, których działanie, bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania było przedmiotem zaskarżenia, a także sądy, chyba że przepisy prawa uległy zmianie. W doktrynie i judykaturze przyjmuje się, że podobny skutek, tj. ustanie mocy wiążącej wspomnianej oceny, może spowodować zmiana – po wydaniu orzeczenia sądowego – istotnych okoliczności faktycznych oraz wzruszenie orzeczenia zawierającego ocenę prawną w przewidzianym do tego trybie (por. A. Kabat [w:] B. Dauter, M. Niezgódka-Medek, A. Kabat, Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Komentarz, wyd. IX, Warszawa 2024, art. 153).

W realiach rozpoznawanej sprawy, kwestia przyczyn ustalenia zalewania nieruchomości Skarżących została już ustalona, co jasno wynika z przywołanego orzeczenia sądu. To powodowało, że w prowadzonym postępowaniu obowiązkiem organu była ocena zasadności zastosowania określonej normy prawa materialnego – w tym przypadku art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. Bezzasadne są zatem dywagacje dotyczące obowiązku przedłożenia przez Skarżące stosownej ekspertyzy technicznej albo konieczności powołania w sprawie biegłego.

W tym miejscu zauważyć należy, że w orzecznictwie trafnie przyjmuje się, że kwestia prawidłowości odprowadzania wód opadowych, nawet w sytuacji, w której nie wiązałoby się to z wykonywaniem robót budowlanych, podlega kompetencjom organów nadzoru i sprawdzeniu zgodności z wymogami warunków technicznych określonych w rozporządzeniu. Obowiązek stosowania w zakresie odprowadzania wód opadowych z działki budowlanej, w trakcie użytkowania obiektu budowlanego, reguł ustanowionych dla budowy budynków wynika z przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 5 ust. 2 w zw. z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b Prawa budowlanego. Przepisy te statuują obowiązek właściciela użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywania go w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Posłużenie się w art. 61 ust. 1 pkt 1, art. 5 ust. 2 oraz w art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego określeniem o należytym lub odpowiednim stanie technicznym, uzasadnia odwołanie się do obowiązujących w systemie prawnym przepisów technicznych powszechnie obowiązujących, istotnych w materii rozstrzyganej w danej sprawie. Można zatem stwierdzić, że obiekt budowlany znajduje się w nieodpowiednim stanie technicznym wówczas, kiedy zachodzi niezgodność tego stanu z przepisami techniczno-budowlanymi. Kontrola tego stanu zgodności podlega kompetencjom organu nadzoru budowlanego, co powinno było zostać przez nie sprawdzone w sposób niepozostawiający wątpliwości co do zgodności z wymogami technicznymi (por. wyrok NSA z 3 lipca 2024 r., II OSK 946/23; przywołane w niniejszym uzasadnieniu orzecznictwo, jeśli nie zastrzeżono inaczej, dostępne jest w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, na stronie internetowej: orzeczenia.nsa.gov.pl).

Jednocześnie zauważyć należy, przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego powinien być odczytywany z uwzględnieniem systematyki tej ustawy. Skoro przepis art. 66 ust. 1 pkt 3 znajduje się w rozdziale poświęconym utrzymaniu obiektów budowlanych, to ma on zastosowanie do sytuacji, które są konsekwencją używania obiektu budowlanego (patrz: Arkadiusz Despot-Mładanowicz (w:) "Prawo budowlane. Komentarz", pod red. A. Glinieckiego, WK 2016, pkt 5 do art. 66; wyrok NSA z 3 kwietnia 2009 r., II OSK 427/08). W świetle art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego, nie ma znaczenia przyczyna, która spowodowała nieodpowiedni stan techniczny (por. wyrok NSA z 3 lipca 2025 r., II OSK 1842/24).

W okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie ma zatem znaczenia to, że inwestycja na działkach nr [...] i [...] została zrealizowana na podstawie pozwolenia na budowę oraz że uzyskano pozwolenie na użytkowanie obiektów budowlanych bądź ich użytkowanie nie zostało objęte sprzeciwem.

Istotne natomiast w sprawie jest to, czy organy administracji uprawnione były do odstąpienia od wyrażonej uprzednio oceny Sądu w zakresie przyczyn zalewania nieruchomości skarżących, z powodu zmiany okoliczności faktycznych sprawy, polegających na ustaniu zalewania działki. Ta okoliczność ustalona została na podstawie informacji uzyskanych od pracowników S. oraz na podstawie rozmowy Zastępcą Burmistrza Nowego Dworu Gdańskiego. Tego rodzaju ustalenia wobec konsekwentnego podnoszenia przez Skarżące, że działka zalewana jest nadal i przedstawienia na tę okoliczność dowodów ze zdjęć oraz nagrań – budzą zasadnicze wątpliwości, których organy administracji nie wyjaśniły. W ocenie Sądu, ustalenia organów administracji są niewystarczające, a wydana w sprawie decyzja jest co najmniej przedwczesna.

Nie budzi wątpliwości, że obowiązkiem organów administracji jest podejmowanie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy (art. 7 Kodeksu postępowania administracyjnego), wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego (art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego), a następnie dokonanie na tej podstawie oceny czy dana okoliczność została udowodniona (art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego). Ponadto, prowadząc postępowanie administracyjne organy administracji obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego). Strona ma prawo brać udział w przeprowadzeniu dowodu, może zadawać pytania świadkom, biegłym i stronom oraz składać wyjaśnienia (art. 79 § 2 Kodeksu postepowania administracyjnego), przy czym jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny (art. 75 § 1 Kodeksu postepowania administracyjnego).

Odnosząc powyższe reguły prowadzenia postępowania administracyjnego, w którym warunkiem prawidłowego zastosowania normy prawa materialnego jest uprzednie prawidłowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, stwierdzić trzeba, że w niniejszej sprawie przeprowadzone postępowanie nie odpowiada przywołanym standardom. Postępowania Zwrócić należy uwagę, że PINB zakwestionował fakt zalewania działki Skarżących, powołując się na rozmowę przeprowadzoną z pracownikami zarządcy nieruchomości, czyli podmiotu przynajmniej pośrednio zainteresowanego wydaniem w tej sprawie decyzji o określonej treści. PINB powołał się także na rozmowę z Zastępcą Burmistrza Nowego Dworu Gdańskiego. Z rozmów sporządzono notatkę służbową. Taki sposób postępowania jest oczywiście sprzeczny z normami Kodeksu postępowania administracyjnymi, zarówno nakazującymi umożliwienie udziału stronom postępowania w każdej jego czynności, jak i regulującymi źródła dowodowe. I chociaż w zakresie dopuszczalnych źródeł dowodowych normy Kodeksu postępowania administracyjnego statuują otwarty katalog środków dowodowych, to w ocenie Sądu nie ma żadnego uzasadnienia, aby dowód z przesłuchania świadków zastępować notatką urzędową. W sytuacji, gdy Skarżące konsekwentnie wskazują na fakt zalewania ich nieruchomości, nie jest dopuszczalne przeprowadzenie dowodów przeciwnych bez umożliwienia im udziału w ich przeprowadzeniu. Jeśli jest to, tak jak w niniejszej sprawie, dowód przeprowadzany ze źródła osobowego, to powinien on przybrać formę przesłuchania, w ramach którego należało stronom postępowania umożliwić zadawanie pytań. Czynność powinna znaleźć odzwierciedlenie w protokole, do którego strony mógłby wnieść ewentualne zastrzeżenia.

W kontekście całokształtu tej sprawy niezrozumiałe jest również wewnętrznie sprzeczne stanowisko organów obu instancji, wskazujące, że z jednej strony nie dochodzi już do zalewania działki Skarżących, a z drugiej wskazywanie, że z przedstawionych zdjęć i nagrań wynika jedynie, że działka jest zalewana, natomiast nie wynikają przyczyny tego stanu rzeczy. Organy obu instancji pomijają całkowicie to, że przyczyny zalewania działki zostały ustalone przez organ pierwszej instancji w ramach czynności kontrolnych, co zostało wskazane przez Sąd w wyroku z 20 grudnia 2023 r.

Organy administracji nie mogły pominąć oceny przedkładanych przez Skarżące zdjęć i nagrań wskazujących ich zdaniem na dalsze zalewanie nieruchomości. Nawet na etapie sądowoadministracyjnym do skargi załączono 6 zdjęć potwierdzających w ocenie Skarżących zalanie nieruchomości w dniu 28 lipca 2025 r., a także zaświadczenie o interwencji straży pożarnej w tym dniu. Obowiązkiem organów obu instancji było zatem krytyczne podejście do twierdzeń pracowników S. o niezalewaniu działki nr [...]. Poza tym, że osoby te podobnie jak Zastępca Burmistrza powinny były zostać przesłuchane w toku prowadzonego postępowania, to podawane przez nich informacje powinny zostać skonfrontowane z pozostałym zebranym w sprawie materiałem dowodowym, w tym w szczególności przedstawianym przez Skarżące.

W tej sprawie stwierdzenie, że nie dochodzi do zalewania działki Skarżących, wymagało uprzedniej weryfikacji tego stanu rzeczy przez organy administracji publicznej, w ramach przysługujących im kompetencji, zwłaszcza że na początkowym etapie postepowania fakt zalewania nieruchomości oraz jego przyczyny nie budziły wątpliwości. Z akt sprawy nie wynika, aby wskazywane w trakcie kontroli przyczyny zalewania nieruchomości Skarżących zostały usunięte, co rodzi uzasadnioną wątpliwość czy informacje pracowników S. oraz czynności wskazane przez Zastępcę Burmistrza potwierdzają rozwiązanie problemu. Ta okoliczność powinna być precyzyjnie ustalona przez fachowy organ jakim jest Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Podsumowując, w ocenie Sądu organy administracji publicznej prowadząc postępowanie administracyjne naruszyły przepisy nakazujące im wszechstronne wyjaśnienie sprawy i na podstawie wybiórczo i wadliwie zebranego materiału dowodowego ustaliły, że nie dochodzi do zalewania działki Skarżących. Organy zaniechały przy tym ocenę przedstawionych przez Skarżące dowodów na poparcie twierdzenia o dalszym zalewaniu nieruchomości oraz nie zweryfikowały informacji pracowników S. i Zastępcy Burmistrza w kontekście przyczyn zalewania działki Skarżących, wskazanych w protokole kontroli przeprowadzonej 19 lipca 2022 r. Brak wszechstronnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy spowodował, że ocena zastosowania przepisów prawa materialnego okazała się przedwczesna. Organ administracji nie zapewniły też Skarżącym w sposób należyty prawa do czynnego udziału w prowadzonym postępowaniu.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 10 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego przez WINB, zauważyć trzeba, że słusznie podnoszą Skarżące, że zawiadomienie o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym datowane jest na 31 grudnia 2024 r., czyli zostało sporządzone i wysłane do Skarżących po przekazaniu sprawy do organu z odwołaniem, ale przed przeprowadzeniem postępowania przez organ drugiej instancji. Taki sposób procedowania jest oczywiście naruszeniem prawa strony do czynnego udziału w postępowaniu, niemniej zdaniem Sądu Skarżące nie wykazały wpływu tego naruszenia na końcowy wynik postępowania, co oczywiście nie zwalnia organu przy ponownym rozpatrzeniu sprawy od obowiązku dochowania także tego standardu procedury administracyjnej.

Z powyższych względów Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 li. a i c P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, 205 § 2 i art. 209 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz. U. z 2026 r. poz. 118), zaliczając do nich wpis od skargi (500 zł), opłaty skarbowe od pełnomocnictwa (68 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (480 zł).

Ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wynikają wprost z niniejszego uzasadnienia, co w szczególności oznacza obowiązek wyjaśnienia kwestii zalewania bądź niezalewania działki Skarżących w kontekście przyczyn wskazanych w protokole kontroli. WINB nie może dowodów z przesłuchań świadków zastępować notatkami urzędowymi, zobowiązany jest do odniesienia się także do materiału dowodowego przedkładanego przez Skarżące oraz do zapewnienia Skarżącym prawa do udziału w każdym stadium postępowania administracyjnego. Odstąpienie od uwzględnienia przyczyn zalewania nieruchomości Skarżących, wskazanych w protokole kontroli oraz przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w wyroku z 20 grudnia 2023 r., II SA/Gd 358/23 wymaga wykazania zaistnienia w sprawie zmiany stanu faktycznego, uzasadniającej takie odstąpienie. Dopiero na podstawie w pełni wyjaśnionego stanu faktycznego sprawy, organ orzeknie o zasadności bądź niezasadności zastosowania w sprawie określonej normy prawa materialnego. Przedstawione wskazania dotyczą także WINB w przypadku prowadzenia ewentualnego ponownego postępowania odwoławczego.