Wody termalne odkryte po planie a opłata za działkę w G. Sąd oddalił skargę

Wójt Gminy J. (dalej w skrócie: "organ I instancji") decyzją z dnia 4 grudnia 2025 r., nr [...], działając na podstawie art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1130; aktualny publikator: Dz. U. z 2026 r. poz. 538, dalej w skrócie: "u.p.z.p.") i art. 104 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 572; aktualny publikator: Dz. U. z 2025 r. poz. 1691 z późn. zm., dalej w skrócie: "k.p.a."), ustalił K. i B. N. (dalej: "Skarżący") jednorazową opłatę w wysokości 28 740,00- zł. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w G., gmina J., oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 0,2995 ha, w związku ze zmianą jej przeznaczenia dokonaną postanowieniami uchwały Rady Gminy J. nr [...] z dnia [...] r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy J. w sołectwie G. (publ. Dziennik Urzędowy Województwa [...] z dnia [...] r. poz. [...], dalej w skrócie: "mpzp") i zbyciem tej nieruchomości w dniu [...] r. (akt notarialny Rep. A nr [...], k. 2 akt administracyjnych).

W odwołaniu z dnia 15 grudnia 2025 r. Skarżący domagali się uznania, że tuż przed zbyciem nieruchomości w jej okolicy potwierdzono istnienie podziemnych wód geotermalnych o temperaturze 46-60º C i to ta okoliczność miała wpływ na wzrost jej wartości a nie zmiana ustaleń mpzp. Zdaniem Skarżących, rzeczoznawca nie przeprowadził rzetelnej analizy czynników wpływających na zmianę jej wartości. Nie wydzielił też tej jej części, z której w oparciu o postanowienia wyłącznie mpzp, wprost wynika wzrost jej wartości. W piśmie z dnia 29 września 2025 r., jak również w odwołaniu, Skarżący kwestionowali poszczególne zapisy operatu szacunkowego, w zakresie braku rozdzielenia wpływu różnych czynników wyceny na wartość nieruchomości, zwłaszcza analizy porównawczej nieruchomości podobnych bez potencjału termalnego.

Po rozpoznaniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bielsku-Białej (dalej: "Kolegium"), działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., decyzją z dnia 16 października 2026r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję organu I instancji z dnia 4 grudnia 2025 r. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia przedstawiło dotychczasowy przebieg postępowania i przywołało treść przepisów znajdujących zastosowanie w sprawie. Uznało, że wejście w życie mpzp wpłynęło na przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości. Aktualnie istnieje możliwość zabudowania jej domami jednorodzinnymi, co oznaczono symbolem MN.45, a wcześniej był to teren upraw polowych o symbolu RP. Z tego powodu zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty planistycznej. Przed zmianą mpzp nieruchomość miała wartość 142 652,- zł. a teraz ma 286 352, -zł., co przy zastosowaniu 20% stawki opłaty daje kwotę 28 740,- zł. Dokonując oceny operatu szacunkowego stwierdziło, że został on sporządzony przez osobę do tego uprawnioną, która uwzględniła przeznaczenie nieruchomości przed i po zmianie planu, oraz określiła cechy nieruchomości podobnych, od dnia wejścia w życie mpzp, tj. 20 stycznia 2023 r. do dnia sprzedaży, tj. 3 lipca 2024 r. W operacie zamieszczono stosowne klauzule i dołączono dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu. Nie zawiera on niejasności, pomyłek ani braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione. W toku postępowania zwrócono się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do pisemnych zarzutów Skarżących z dnia 9 września 2025 r. Udzielona odpowiedź z dnia 20 października 2025 r. została uznana za wystarczającą. Transakcje do porównań, pomimo występujących różnic, spełniają definicję nieruchomości podobnych, gdyż są położone na terenie powiatu [...], [...] i [...], czyli znajdują się w gminach o zbliżonej wielkości i charakterze oraz są niezbudowane o porównywalnej powierzchni rzędu 500-3000 m². Końcowo Kolegium zaznaczyło, że Skarżący nie skorzystali z uprawnienia zawartego w art. 157 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1145 z późn. zm.; aktualny publikator: Dz. U.z 2026 r. poz. 399, dalej w skrócie: u.g.n.), oraz nie zwrócili się o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Skarżący nie zgodzili się z powyższą decyzją. Zarzucili jej naruszenie art. 36 ust. 2 u.p.z.p., poprzez błędne przyjęcie, że wzrost wartości nieruchomości pozostaje w związku przyczynowym z mpzp, a nie ze skutkiem odkrycia wód geotermalnych w miesiącach wrzesień 2023-styczeń 2024, czyli około 9 miesięcy po wejściu w życie mpzp. Opisali chronologię zdarzeń związanych z funkcją uzdrowiskową terenu, która nie została odnotowana w postanowieniach mpzp. Wywiedli, że najwyższe ceny za 1 m² gruntu wystąpiły w miesiącu maju 2024 r. (ok. 176 zł/m²), czyli po 16-tu miesiącach od dnia wejścia w życie mpzp, i po 7-iu miesiącach od potwierdzenia istnienia wód termalnych. Dowodzi to, że wyłącznie odkrycie wód a nie ustalenia zawarte w mpzp spowodowały wzrost wartości. Zdaniem Skarżących, z tego powodu nałożenie opłaty planistycznej narusza konstytucyjną zasadę sprawiedliwości społecznej zawartą w art. 2 Konstytucji RP.

W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach zważył, co następuje.

Skarga nie jest zasadna.

Zgodnie z regulacją art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 1267 z późn zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2026 r., poz. 143 z późn. zm., dalej: p.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.

Na mocy art. 3 § 2 p.p.s.a. kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1).

W oparciu o art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uchylenie zaskarżonej decyzji w całości albo w części następuje w przypadku stwierdzenia przez sąd naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku nieuwzględnienia skargi sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części (por. art. 151 p.p.s.a.).

Stosownie do treści art. 36 ust. 4 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Z kolei, zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5 (por. art. 37 ust. 6 u.p.z.p.).

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest ograniczone w czasie - pobiera się ją w przypadku zbycia nieruchomości - w okresie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 3 w zw. z art. 37 ust. 4 u.p.z.p.).

Pomocniczymi w zakresie ustalenia tej opłaty są przepisy u.g.n. oraz rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832).

Ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości musi zostać poprzedzone stwierdzeniem zaistnienia kumulatywnie czterech warunków:

1) nastąpiła zmiana bądź uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego;

2) miało miejsce zbycie nieruchomości przez właściciela lub wieczystego użytkownika przed upływem pięciu lat od dnia wejścia w życie tego planu;

3) nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego lub jego zmianą;

4) w planie określono stawkę opłaty w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Stwierdzenie, iż jeden z wymienionych powyżej warunków nie został spełniony, uniemożliwia ustalenie opłaty planistycznej (renty planistycznej). Jednak w razie ich spełnienia organ administracji publicznej zobligowany jest ustalić opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w drodze decyzji.

Podkreślić należy, że taka decyzja nie jest decyzją uznaniową (por. art. 36 ust. 4 u.p.z.p.), a jej wydanie ma charakter obligatoryjny, od którego gmina nie może odstąpić (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 czerwca 2007 r. sygn. akt II OSK 921/06).

W rozpatrywanej sprawie nie budzą wątpliwości i są bezsporne ustalenia faktyczne, dotyczące zbycia nieruchomości oraz kwestie temporalne, w tym wszczęcia z urzędu w dniu 21 maja 2025 r. postępowania, czyli przed upływem pięcioletniego terminu od dnia obowiązywania mpzp, tj. 20 stycznia 2023 r.

Elementem spornym jest przesłanka ustalenia przedmiotowej opłaty i określenia jej wysokości, czyli wzrostu wartości nieruchomości. Weryfikacja tej przesłanki wymaga wiedzy specjalnej i następuje na podstawie operatu szacunkowego, dlatego kluczowe znaczenie w sprawie miał ten dowód i jego ocena.

Stosownie do obowiązków wynikających z art. 77 i art. 80 k.p.a. organy zebrały i rozpatrzyły pełen materiał dowodowy w sprawie, w szczególności dysponowały operatem szacunkowym niezbędnym do stwierdzenia, czy w związku z uchwaleniem mpzp doszło do wzrostu wartości nieruchomości, która została zbyta w oparciu o akt notarialny, co w świetle art. 36 ust. 4 u.p.z.p. uzasadniało nałożenie na Skarżących tzw. "opłaty planistycznej" lub "renty planistycznej".

Zdaniem składu orzekającego, sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat, należy uznać za formalnie prawidłowy i spójny, zatem wystarczający do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej, w wysokości wskazanej na wstępie niniejszego uzasadnienia.

Wartość nieruchomości została prawidłowo ustalona na dzień jej sprzedaży, a stan nieruchomości (stan przedmiotu wyceny) ustalono na dzień 20 stycznia 2023 r., tj. dzień wejścia w życie mpzp.

W tym miejscu przyjdzie zaznaczyć, że zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych przypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. np. wyroki NSA z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12; 15 września 2016 r. sygn. akt II OSK 3065/14; 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15; 11 grudnia 2020r. sygn. akt I OSK 2689/18). Natomiast, gdy opinia biegłego jest rzeczowa, logiczna i spójna, a poczynione wyliczenia poprawne, zarówno organ administracji, jak i sąd nie są uprawnione do jej podważenia z uwagi na brak stosownej w tym zakresie wiedzy specjalistycznej (por. wyrok NSA z dnia 12 marca 2020 r. sygn. akt I OSK 305/20).

Przepis art. 157 ust. 1 i 3 u.g.n. umożliwia dokonanie weryfikacji opinii w zakresie spełniania przez rzeczoznawcę standardów zawodowych, a także zasad i norm dokonanej przez niego w operacie wyceny, pozwalając na rozstrzygnięcie uzasadnionych wątpliwości w zakresie prawidłowości sporządzenia operatu, w tym związanych z zarzutami zgłoszonymi przez strony postępowania (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r. sygn. akt II OSK 2600/14).

Stosownie do brzmienia art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Zgodnie z treścią operatu z dnia 23 maja 2025 r. dla określenia wartości nieruchomości objętej postępowaniem rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej (str. 6-7 operatu szacunkowego).

W myśl art. 153 ust. 1 u.g.n. podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Jak wynika z rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównań określonych w przyjętych skalach (§ 8 ust. 1).

Jednocześnie należy mieć na względzie, że podejście porównawcze nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o cechach zbliżonych. Zasadą jest bowiem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a dopiero w dalszej kolejności korekta o cechy różniące, a nie niejako "zastępowanie" wyszukiwania nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi.

Zgodnie z art. 175 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

Operaty szacunkowe stanowią sformalizowaną opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zasady i tryb ich sporządzania uregulowany został w rozdziale 1 działu IV u.g.n. oraz w powołanym wyżej rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Operat szacunkowy prawidłowo sporządzony powinien zawierać, zgodnie z § 78 ust. 2 rozporządzenia, informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

Zauważyć należy, że do oceny operatu szacunkowego, podobnie jak każdego innego dowodu, stosuje się art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje organowi administracji ocenić, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego.

W rozpoznawanej sprawie zarzuty skupiają się na ocenie, że operat szacunkowy zawiera błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe.

Mając na uwadze podnoszoną w skardze, w tym zakresie argumentację wskazać należy jeszcze raz, że ocena operatu szacunkowego przez organ nie może dotyczyć zakresu wyznaczonego wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego.

Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Jednak nie powinny one wkraczać w merytoryczną zasadność złożonego operatu, gdyż nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Poza zakresem analizy i oceny organów administracji, jak i sądów administracyjnych, jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości.

Jak już wcześniej wspomniano rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania (por. art. 154 ust. 1 u.g.n.).

Operat szacunkowy ma moc prawną opinii biegłego (art. 84 § 1 k.p.a.).

Organ bada więc zupełność, logiczność i przydatność operatu, nie jest jednak uprawniony do kontrolowania go w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych. Także kontrola sądowa obejmuje prawidłowość oceny operatu dokonanej przez organy, a nie merytoryczną weryfikację wiadomości specjalnych w nim zawartych. Wynika to z charakteru operatu jako dokumentu opartego na specjalistycznej wiedzy biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Ocena wartości dowodowej operatu, dokonywana na podstawie art. 80 k.p.a., nie może obejmować kwestii wymagających wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego. Dotyczy to w szczególności merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen opartych na wiedzy specjalistycznej oraz standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, które nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracyjnych (por. wyroki NSA z dnia: 27 lutego 2020 r. sygn. akt I OSK 1978/18; 7 sierpnia 2018 r. sygn. akt I OSK 2291/16; 18 czerwca 2013 r. sygn. akt I OSK 291/12).

Mając na uwadze podniesioną w skardze argumentację Sąd dodatkowo wyjaśnia, że jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. art. 157 ust. 1 u.g.n.). W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. np. nieprawomocny wyrok WSA w Krakowie z dnia 20 marca 2026 r. sygn. akt II SA/Kr 1435/25).

Z akt sprawy nie wynika, aby Skarżący o taką ocenę wystąpili, stąd też zarzuty skargi w powyższym zakresie nie mogły zostać uwzględnione.

Na gruncie niniejszej sprawy biegły ustalił wartość nieruchomości objętej postępowaniem, a ocena wpływu poszczególnych wskaźników planistycznych na wartość rynkową nieruchomości należy do wiedzy specjalnej (por. wnioski analizy zawarte na str. 8 i str. 14-15 operatu szacunkowego).

Nie ulega wątpliwości, że organ I instancji zwrócił się również do biegłego i uzyskał wyjaśnienia, które były przedmiotem jego analizy.

Z treści operatu i jego uzupełnienia wynika, że biegły dysponował kompletnym materiałem dowodowym, opisał specyfikę przedmiotu wyceny i wszystkie niezbędne do przeprowadzenia tej wyceny uwarunkowania.

W odniesieniu do zarzutów skargi przyjdzie zauważyć, że użyty w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. zwrot "w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą" wskazuje, że zwiększenie wartości nieruchomości musi być wyłącznie następstwem uchwalenia planu i ustalenia w nim przeznaczenia terenu korzystniejszego niż przeznaczenie dotychczasowe. Bez znaczenia pozostaje przy tym sposób wykorzystania z nieruchomości po wejściu w życie planu miejscowego, czy też cena jaką osiągnięto przy sprzedaży. Sam fakt wejścia w życie mpzp oraz związana z tym zmiana przeznaczenia nieruchomości powoduje, że możliwym jest wydanie decyzji o ustaleniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wzrost wartości nieruchomości w razie zmiany obowiązującego dla danego obszaru planu miejscowego oblicza się jako różnicę pomiędzy wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającego z planu miejscowego po jego zmianie a wartością ustaloną dla przeznaczenia terenu wynikającą z planu miejscowego przed jego zmianą. To z woli ustawodawcy uprawniony rzeczoznawca oraz właściwy organ mają w takiej sytuacji obowiązek uwzględnić tylko przeznaczenie planistyczne, abstrahując od faktycznego sposobu wykorzystania (w tym przypadku jest to możliwość potencjalnego wykorzystania nowoodkrytych wód termalnych).

Mając na uwadze powołane wyżej przepisy oraz poglądy prezentowane w orzecznictwie sądów administracyjnych, w ocenie Sądu, organy orzekające w sprawie dokonały właściwej oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, stwierdzając oraz uzasadniając jego poprawność formalną i merytoryczną, a tym samym przydatność do załatwienia sprawy.

Sąd podziela stanowisko organów, że operat nie zawiera wad formalnych, jego treść jest spójna i nie zawiera błędów lub nieścisłości oraz spełnia wymagania określone w przepisach rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (np. § 78 i nast.).

Sąd uznaje za trafne stanowisko, że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki wydania decyzji, na podstawie art. 36 ust. 4 u.p.z.p., bowiem wejście w życie mpzp spowodowało korzystniejsze przeznaczenie nieruchomości sprzedanej przez Skarżących niż jej przeznaczenie dotychczasowe.

W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skarga nie mogła odnieść zamierzonego skutku i jako nieuzasadniona podlegała oddaleniu, o czym orzeczono w sentencji niniejszego wyroku.

Powołane w wyroku orzeczenia sądów administracyjnych są dostępne w internetowej bazie orzeczeń NSA na stronie: http://orzeczenia.nsa.gov.pl.