Właściciel parkingu żądał 2 mln EUR za wejście na działkę. Sąd oddalił skargę

1. Zaskarżoną decyzją z dnia 16 lutego 2026 r. nr 30/2026 Wojewoda Łódzki, na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 1691) - dalej jako: "k.p.a.", uchylił decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 10 września 2025 r. nr DPRG-UA-I.1512.2025 orzekającą o niezbędności wejścia na teren nieruchomości znajdujących się w Ł. przy ul. [...], działka nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]) w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej budynku wraz z wykonaniem muralu na działce nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. [...], realizowanych na podstawie zgłoszenia robót budowlanych z dnia 20 sierpnia 2025 r. i ustalającą warunki korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł. - w części i w tym zakresie orzekł co do istoty sprawy poprzez ustalenie nowych warunków korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł.:

– prace budowlane polegać będą na remoncie elewacji zachodniej budynku [...] (zgodnie z technologią podaną w opisie do zgłoszenia robót budowlanych),

– zajęcie pasa gruntu działki nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...],) o szerokości ok. 4 m i długości ok. 22 m, wzdłuż całej długości ściany szczytowej budynku,

– prace prowadzone będą w okresie od 8 maja 2026 r. do 15 czerwca 2026 r. w godzinach 7:00-17:00,

– dostawy materiałów: siatka elewacyjna, klej cementowy, grunt, farby, a także rusztowanie elewacyjne odbywać się będą przez wjazd od ulicy [...], na teren parkingu [...], rozładunek na terenie należącym do [...], i dalej ręczne przenoszenie w miejsce prowadzenia prac,

– pracownicy realizujący prace będą przedostawać się na teren remontu poprzez parking [...], od strony budynku przy ulicy [...],

– rusztowanie montowane będzie bezpośrednio przy ścianie budynku przez wyspecjalizowaną firmę montażową, z zachowaniem zasad bezpieczeństwa i ochrony ludzi oraz mienia,

– w trakcie prowadzenia prac teren realizacji zostanie ogrodzony; rusztowanie osłonięte zostanie siatką ochronną, a teren w miejscu realizacji przykryty zostanie folią ochronną. Ponadto wszystkie pojazdy i urządzenia będące w pobliżu zagrożone zniszczeniem będą tymczasowo zabezpieczane przed zachlapaniem,

– wykonywanie prac nie ograniczy komunikacji na parkingu, wjazdu, swobody przejścia i dokonywania poboru opłat od osób parkujących,

– po zakończeniu robót budowlanych nałożono obowiązek naprawienia szkód powstałych w wyniku prowadzenia prac remontowych, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym oraz doprowadzenie działki do stanu sprzed wejścia w teren,

– w pozostałym zakresie utrzymano decyzję organu I instancji w mocy.

1. Z akt sprawy wynika, że w dniu 25 sierpnia 2025 r. [...] wystąpił do Prezydenta Miasta Łodzi z wnioskiem o wydanie decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w Ł. przy ul. [...], działka nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]), w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej budynku wraz z wykonaniem muralu na działce nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. [...], realizowanych na podstawie zgłoszenia robót budowlanych z dnia 20 sierpnia 2025 r., znak sprawy: DPRG-UA-I.6743.180.2025. W uzasadnieniu złożonego wniosku inwestor wskazał na brak porozumienia z D. K. - właścicielem działki nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]). Do wniosku dołączono m.in. pismo inwestora z dnia 17 czerwca 2025 r. skierowane na adres poczty elektronicznej D. K. oraz korespondencję mailową, a także mapę z lokalizacją inwestycji oraz szkic poglądowy z określeniem zakresu prac, planowanego zajęcia terenu i dróg dojścia. Prezydent Miasta Łodzi, działając na podstawie art. 47 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 418 ze zm.), zwanej dalej "Prawem budowlanym", decyzją z dnia 10 września 2025 r. Nr DPRG-UA-I.1512.2025 orzekł o niezbędności wejścia na teren nieruchomości znajdującej się w Ł. przy ul. [....], działka nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]) w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej budynku wraz z wykonaniem muralu na działce nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. [...], realizowanych na podstawie zgłoszenia robót budowlanych z dnia 20 sierpnia 2025 r. i ustalił warunki korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł.:

– zajęcie pasa gruntu działki nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]) o szerokości ok. 4 m i długości ok. 20 m, w celu ustawienia rusztowania wzdłuż ściany usytuowanej bezpośrednio przy granicy działek, komunikacji na terenie robót i składowania bieżących materiałów budowlanych;

– prace budowlane polegać będą na remoncie elewacji zachodniej budynku [...](zgodnie z technologią podaną w opisie do zgłoszenia robót budowlanych);

– dostęp do zajętego terenu odbywać się będzie bezpośrednio z ulicy [...], a prace prowadzone będą w okresie od 22 września 2025 r. do 31 października 2025 r. w godzinach 7:00-17:00 lub w okresie od 20 października 2025 r. do 30 listopada 2025 r. w godzinach 7:00-17:00;

– roboty budowlane wykonywane będą pod kierownictwem osoby posiadającej uprawnienia budowlane;

– po zakończeniu robót budowlanych nałożył obowiązek naprawnienia szkód powstałych w wyniku korzystania z ww. działki, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym oraz doprowadzenie działki do stanu sprzed wejścia w teren.

W uzasadnieniu podjętego rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że roboty, których dotyczy wniosek, są objęte zgłoszeniem z dnia 20 sierpnia 2025 r., co do którego nie wniesiono sprzeciwu, zatem spełniona jest przesłanka z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego.

2. Od powyższej decyzji odwołanie do Wojewody Łódzkiego wniósł D. K., zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie:

1) art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, poprzez błędne przyjęcie, że w sprawie zaistniała przesłanka braku zgody właściciela nieruchomości na wejście na teren nieruchomości, podczas gdy w istocie zgoda ta nie została definitywnie odmówiona, lecz była przedmiotem negocjacji dotyczących warunków rekompensaty za wyłączenie nieruchomości z wykorzystania na prowadzenie działalności gospodarczej,

2) art. 7 i art. 77 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący stanu faktycznego sprawy w szczególności pominięcie okoliczności, iż pomiędzy inwestorem, a właścicielem nieruchomości prowadzone były rozmowy dotyczące odpłatnego udostępnienia nieruchomości, w których właściciel nieruchomości nie odmówił zgody na udostępnienie nieruchomości, a jedynie uwarunkował ją osiągnięciem porozumienia w przedmiocie rekompensaty za wyłączenie nieruchomości z wykorzystania na prowadzenie działalności gospodarczej,

3) naruszenie zasady proporcjonalności i ochrony prawa własności (art. 21 i art. 64 Konstytucji RP), poprzez bezzasadną ingerencję w prawo własności skarżącego w sytuacji, gdy przesłanki ustawowe nie zostały spełnione.

W oparciu o powyższe skarżący wniósł o uchylenie decyzji w całości oraz umorzenie postępowania administracyjnego, a także o przeprowadzenie dowodu z korespondencji mailowej skierowanej do [...] w kwestii udostępnienia nieruchomości.

3. W toku prowadzonego postępowania odwoławczego, Wojewoda Łódzki pismem z dnia 23 października 2025 r., działając na podstawie art. 136 k.p.a., wezwał inwestora do przedłożenia dokumentów potwierdzających podjęcie skutecznej próby uzyskania zgody właściciela nieruchomości ul. [...] na wejście na jego teren, uwzględniających szczegółowe warunki przewidywanego sposobu, zakresu i terminy korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu oraz wskazania terminów niezbędnych do wykonywania robót budowlanych w zakresie potrzeby wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej znajdującej się w Ł. przy ul. [...], działka nr ewid. [...], obręb [...], uwzględniających realną możliwość wykonania przedmiotowych robót.

1. Pismem z dnia 23 stycznia 2026 r. inwestor odpowiedział na wezwanie organu przedkładając pismo z dnia 3 listopada 2025 r. skierowane do D. K. wraz z potwierdzeniem odbioru pisma przez adresata, a także późniejszą korespondencję w przedmiotowej sprawie z D. K.

2. Wskazaną na wstępie decyzją z dnia 16 lutego 2026 r. Wojewoda Łódzki, po rozpatrzeniu powyższego odwołania, uchylił w części decyzję organu I instancji i w tej części orzekł co do istoty sprawy, w pozostałym zakresie utrzymał decyzję organu I instancji w mocy.

3. W uzasadnieniu decyzji organ II instancji, przywołując przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie, wskazał, że przedmiotowe postępowanie dotyczy rozstrzygnięcia o konieczności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości: działka nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]), w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej wraz z wykonaniem muralu budynku usytuowanego na działce nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. [...] w Ł., w granicy z sąsiednią działką. Z uwagi na usytuowanie budynku objętego zgłoszeniem w granicy z działką nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]), bezsporne jest, że do wykonania robót budowlanych niezbędne jest wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, w celu wykonania remontu elewacji zachodniej oraz wykonania muralu.

4. Wojewoda Łódzki podkreślił, że w niniejszej sprawie spór dotyczy kwestii braku zgody D. K. na wejście na teren jego nieruchomości (działka nr ewid. [...], obręb [...]) w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej wraz z wykonaniem muralu budynku usytuowanego na działce nr ewid. [...], obręb [...].

5. Następnie organ II instancji wyjaśnił, że w toku prowadzonego postępowania odwoławczego, zgodnie z wezwaniem z dnia 23 października 2025 r. materiał dowodowy został uzupełniony przez inwestora o dokumenty potwierdzające podjęcie próby uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej (działka nr ewid. [...], obręb [...]) na wejście na jej teren, i określające szczegółowe warunki przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Z materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie wynika, że wnioskodawca podejmował próby uzyskania zgody na wejście na teren nieruchomości sąsiedniej od jej właściciela, które nie przyniosły oczekiwanego skutku w postaci porozumienia między stronami, czego dowód znajduje się w aktach przedmiotowej sprawy. Pomimo licznej korespondencji inwestora z D. K., inwestor nie uzyskał zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz nie uzgodnił z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości. Z uwagi na powyższe, organ II instancji stwierdził, że spełniona została przesłanka braku zgody właścicieli sąsiedniej nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego, spełnione zatem zostały przesłanki obligujące organ do wydania decyzji orzekającej o konieczności wejścia na teren nieruchomości i określającej granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniej nieruchomości.

6. Wojewoda Łódzki wskazał, że Prezydent Miasta Łodzi określił w decyzji warunki i terminy korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł., zgodnie z wnioskiem inwestora. Z uwagi na fakt, iż na etapie prowadzonego postępowania odwoławczego zakres korzystania z nieruchomości został zmieniony przez inwestora, a terminy zaktualizowane w sposób umożliwiający realizację prac, w ocenie organu II instancji, należało dokonać stosownej "konwalidacji" tych warunków w decyzji organu odwoławczego. Z tego powodu, Wojewoda Łódzki orzekł o uchyleniu decyzji organu I instancji w części dotyczącej warunków i terminów wykonywania robót budowlanych na terenie nieruchomości sąsiedniej znajdującej się w Ł. przy ul. [...], działka nr ewid. [...], obręb [...] i ustanowił nowy zapis w tym zakresie.

7. W zakresie zarzutu dotyczącego naruszenia prawa własności organ odwoławczy podkreślił, że udzielenie zgody na czasowe zajęcie fragmentu działki sąsiedniej w celu wyznaczenia strefy bezpieczeństwa nie oznacza trwałego ani bezprawnego naruszenia prawa własności. Działanie to ma charakter incydentalny, ograniczony czasowo i uzasadniony względami bezpieczeństwa publicznego oraz wymogami technicznymi wynikającymi z przepisów Prawa budowlanego oraz ogólnymi zasadami bezpieczeństwa robót budowlanych. Organ II instancji zaznaczył przy tym, że decyzja o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej nie daje prawa inwestorowi do wykonywania jakichkolwiek robót budowlanych na tej nieruchomości, bowiem inwestor może realizować roboty budowlane jedynie na działce, co do której legitymuje się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (organ powołał wyroki: NSA z dnia 16 listopada 2022 r., sygn. akt III OSK 5859/21, WSA w Poznaniu z dnia 17 stycznia 2018 r., sygn. akt II SA/Po 707/17). Decyzja o niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej ma służyć jedynie umożliwieniu realizacji robót budowlanych na terenie działki będącej własnością inwestora, w przypadku, gdy teren dostępny na nieruchomości inwestora nie wystarczy na ich przeprowadzenie. W każdym przypadku naruszenia prawa własności odpowiednie zastosowanie mają przepisy postępowania cywilnego.

1. Skargę na tę decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi wniósł D. K., zaskarżając ją w całości i zarzucając naruszenie:

1) art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu, że w sprawie wystąpiła przesłanka braku zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej na wejście na teren nieruchomości, podczas gdy w rzeczywistości pomiędzy stronami cały czas były i są prowadzone negocjacje dotyczące warunków odpłatnego udostępnienia nieruchomości, a zgoda nie została definitywnie odmówiona, a jedynie uwarunkowana od osiągnięcia porozumienia w przedmiocie rekompensaty za wyłączenie nieruchomości z wykorzystania na prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiągnięciem porozumienia w przedmiocie racjonalnego formalnego sposobu zabezpieczenia roszczeń na wypadek wyrządzania szkód przy prowadzonych pracach, co wynika wprost z korespondencji znajdującej się w aktach postępowania;

2) art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego poprzez przyjęcie, że zachodzi przesłanka niezbędności wejścia na teren nieruchomości sąsiedniej, mimo że organ nie wykazał w sposób przekonujący braku możliwości wykonania robót budowlanych w inny sposób;

3) art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w stopniu mającym istotny wpływ na wynik sprawy poprzez niewyjaśnienie w sposób wyczerpujący wszystkich okoliczności faktycznych sprawy, w szczególności pominięcie charakteru prowadzonej między stronami korespondencji dotyczącej odpłatnego udostępnienia nieruchomości i warunków tego udostępnienia;

4) art. 8 § 1 k.p.a. w zw. z art. 7 k.p.a. poprzez prowadzenie postępowania w sposób uchybiający zasadzie pogłębiania zaufania uczestników postępowania do organów władzy publicznej, przejawiające się w wydaniu decyzji o wejściu na teren nieruchomości sąsiedniej z pominięciem słusznego interesu skarżącego oraz zasady proporcjonalności; organ dopuścił do drastycznego naruszenia sfery uprawnień właścicielskich skarżącego w celu realizacji inwestycji, tj. muralu o charakterze efemerycznym, całkowicie ignorując fakt, iż wykonanie zaskarżonej decyzji wywoła u skarżącego nieodwracalne szkody finansowe (rozwiązanie umowy najmu oraz kary umowne), podczas gdy sama inwestycja inwestora - z uwagi na zaawansowany proces inwestycyjny skarżącego na działce przyległej - zostanie w krótkim czasie fizycznie zasłonięta, co czyni ingerencję organu działaniem nieracjonalnym i nielojalnym wobec obywatela;

5) art. 21 ust. 1 oraz art. 64 ust. 1 i 3 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez nieproporcjonalną ingerencję w prawo własności skarżącego i zastosowanie nadzwyczajnego instrumentu ingerencji w to prawo mimo braku spełnienia ustawowych przesłanek.

1. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także umorzenie postępowania administracyjnego w sprawie i zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych. Ponadto skarżący wniósł o przeprowadzenie dowodu z korespondencji mailowej prowadzonej pomiędzy skarżącym a [...] dotyczącej warunków udostępnienia nieruchomości - na okoliczność braku odmowy zgody na wejście na nieruchomość oraz prowadzenia negocjacji dotyczących warunków jej udostępnienia oraz rozpoznanie skargi na rozprawie.

2. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki do wydania decyzji. Skarżący podniósł, że pomiędzy inwestorem a nim cały czas była prowadzona korespondencja dotycząca warunków odpłatnego udostępnienia nieruchomości, co oznacza, że skarżący nie odmówił zgody na wejście na nieruchomość, a jedynie uzależnił jej udzielenie od uzgodnienia rekompensaty za czasowe wyłączenie nieruchomości z możliwości prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawnego zabezpieczenia obowiązku naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych podczas wykonywania prac.

3. Skarżący wskazał, że zastosowanie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego jest dopuszczalne wyłącznie wówczas, gdy właściciel nieruchomości definitywnie i bezwarunkowo odmawia udostępnienia nieruchomości. W przypadku negocjacji dotyczących warunków i odszkodowania brak jest podstaw prawnych do ingerencji organu administracji w prawo własności. Skarżący wyjaśnił, że nie odmówił inwestorowi udostępnienia nieruchomości, a jedynie uwarunkował ją osiągnięciem porozumienia w przedmiocie rekompensaty za wyłączenie nieruchomości z wykorzystania na prowadzenie działalności gospodarczej oraz osiągnięciem porozumienia w przedmiocie formalnego sposobu zabezpieczenia roszczeń na wypadek wyrządzania szkód przy prowadzonych pracach. A dowód powyższego jest znajdująca się w aktach sprawy wiadomość mailowa pełnomocnika skarżącego, wysłana do inwestora w dniu 22 sierpnia 2025 r.

4. Ponadto zdaniem skarżącego, nie została spełnia przesłanka niezbędności. Skoro bowiem mural ma zniknąć za chwilę, to "niezbędność" zajęcia nieruchomości skarżącego jest wątpliwa.

5. W ocenie skarżącego, organ nie przeanalizował szczegółowo treści prowadzonej korespondencji między stronami, nie ustalił rzeczywistego przebiegu negocjacji, jak również nie ocenił wpływu planowanych prac na możliwość korzystania z nieruchomości przez skarżącego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Organ administracji ograniczył się wyłącznie do formalnego stwierdzenia braku porozumienia między stronami, pomijając jego rzeczywiste przyczyny. Organ administracji nie rozważył w szczególności wpływu zajęcia terenu na działalność gospodarczą prowadzoną na nieruchomości skarżącego i konsekwencji finansowych dla skarżącego, jakie zajęcie nieruchomości wyrządzi (rozwiązanie umowy najmu i utrata dochodu). Organ administracji nie rozważył również możliwości zastosowania innych rozwiązań technicznych, pozwalających na wykonanie muralu bez użycia farb (np. mural ceramiczny).

6. Skarżący stwierdził, że wykonanie kosztownego muralu, którego żywotność - z uwagi na proces inwestycyjny na sąsiedniej działce - będzie liczona w miesiącach, a nie latach, stanowi jaskrawy przykład niegospodarności środkami publicznymi. Realizacja muralu "na chwilę" przed jego zabudowaniem przeczy zasadzie racjonalnego zarządzania mieniem. Wykonanie kosztownego muralu – zdaniem skarżącego - może posłużyć uczelni jako pretekst do utrudniania uzyskania pozwolenia na budowę dla jego inwestycji.

2. W odpowiedzi na skargę Wojewoda Łódzki wniósł o jej oddalenie, podtrzymując przy tym stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

3. Skarga podlega oddaleniu.

1. Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi w art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 z późn. zm.), [dalej: "P.p.s.a."], sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji bądź postanowienia także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.

2. Przedmiotem skargi uczyniono w niniejszej sprawie decyzję Wojewody Łódzkiego z dnia 16 lutego 2026 r. nr 30/2026, którą na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, [dalej: "K.p.a."], uchylono w części decyzję Prezydenta Miasta Łodzi z dnia 10 września 2025 r. nr DPRG-UA-I.1512.2025 orzekającą o niezbędności wejścia na teren nieruchomości znajdujących się w Ł. przy ul. [...], działka nr ewid. [...], obręb [...] (część dawnej działki nr ewid. [...]) w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej budynku wraz z wykonaniem muralu na działce nr ewid. [...], obręb [...], przy ul. [...], realizowanych na podstawie zgłoszenia robót budowlanych z dnia 20 sierpnia 2025 r. i ustalającą warunki korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł. - i w tym zakresie orzeczono co do istoty sprawy poprzez ustalenie nowych warunków korzystania z nieruchomości przy ul. [...] w Ł.

3. Materialnoprawną podstawę wydanych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.). I tak, zgodnie z art. 47 ust. 1 jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego stanowi zaś, że w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, organ administracji architektoniczno-budowlanej - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

4. Sąd w pełni podziela stanowisko organów w sprawie i nie znajduje podstaw do uwzględnienia skargi, o czym niżej.

5. W niniejszej sprawie spór dotyczy kwestii braku zgody D. K. (skarżącego) na wejście na teren jego nieruchomości (dz. ewid. nr [...], obręb [...]) w celu wykonania robót budowlanych polegających na remoncie elewacji zachodniej wraz z wykonaniem muralu budynku usytuowanego na działce nr ewid. [...], obręb [...].

6. Należy w tym miejscu zauważyć, że w toku prowadzonego postępowania odwoławczego, zgodnie z wezwaniem organu z dnia 23 października 2025 r. materiał dowodowy został uzupełniony przez inwestora – [...] - o dokumenty potwierdzające podjęcie próby uzyskania zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej (skarżącego) na wejście na jej teren, i określające szczegółowe warunki przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. Z materiału dowodowego zgromadzonego w niniejszej sprawie wynika, że inwestor podejmował próby uzyskania zgody skarżącego na wejście na teren nieruchomości stanowiącej jego własność, które nie przyniosły oczekiwanego skutku w postaci porozumienia między stronami, czego dowód znajduje się w aktach przedmiotowej sprawy. Pomimo licznej korespondencji inwestora ze skarżącym nie uzyskano definitywnej zgody skarżącego jako właściciela nieruchomości sąsiedniej oraz nie uzgodniono z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z nieruchomości.

7. Nie zasługiwał więc na uwzględnienie zarzut, że inwestor nie podjął rzeczywistych starań o zgodę skarżących na wejście na grunt sąsiedni, przez co nie została spełniona przesłanka wydania decyzji na podstawie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Z akt sprawy bezspornie wynika bowiem, że inwestor wystąpił o zgodę, a skarżący – co sam wskazuje m.in. w treści skargi - warunkował jej udzielenie osiągnięciem konsensusu co do wysokości jego roszczeń finansowych. Sąd zauważa, że w orzecznictwie przyjmuje się, że samo wysłanie właścicielowi sąsiedniej nieruchomości listu z prośbą o zgodę na czynności przewidziane w art. 47 Prawa budowlanego wystarcza do wykazania starań wymaganych do wydania pozytywnej decyzji o wejściu na tę nieruchomość (tak np : wyroki WSA w Lublinie z dnia 6.06.2023 r., sygn. akt II SA/Lu 264/23; WSA w Warszawie z dnia 6.04.2009 r., sygn. akt VII SA/Wa 110/09; WSA w Opolu z dnia 11.10.2011 r., sygn. akt II SA/Op 201/07; wyrok NSA z dnia 26.11. 2010 r., sygn. akt II OSK 1819/09; wszystkie powoływane w niniejszym uzasadnieniu orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych - https://orzeczenia.nsa.gov.pl). I z takim działaniami inwestora w niniejszej sprawie mamy do czynienia. Ustawodawca wymaga więc próby uzyskania zgody i wykazania, że porozumienie było niemożliwe, nie zaś długotrwałych rokowań czy osiągnięcia określonego rezultatu. Art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego służy bowiem szybkiemu rozwiązywaniu w trybie administracyjnym konfliktów dotyczących robót budowlanych, których nie można wykonać bez zajęcia sąsiedniej nieruchomości ani uzyskać na nie zgody w drodze cywilnoprawnej (por. np. wyrok NSA z dnia 6.06.2023 r., sygn. akt II OSK 2022/20).

Sąd zgadza się tym samym z organem II instancji, że spełniona została przesłanka braku zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości dająca podstawę do zastosowania art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego. Brak uzyskania porozumienia pomiędzy inwestorem a skarżącym, co do udostępnienia nieruchomości w celu wykonania muralu stanowi bowiem podstawę do zastosowania trybu administracyjnego umożliwiającego wejście na teren nieruchomości skarżącego. Kwestia spełnienia oczekiwań finansowych skarżącego, od spełnienia których skarżący uzależnia zgodę, nie ma w tym wypadku dla możliwości zastosowania art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego żadnego znaczenia. Żądania te nie dotyczą bowiem przedmiotu postępowania, którym jest wyłącznie niezbędność wejścia na grunt sąsiedni w celu wykonania konkretnych robót budowlanych, a nie całokształt wzajemnych roszczeń cywilnoprawnych stron. Roszczeń odszkodowawczych i roszczeń wynikających ze sporów sąsiedzkich należy dochodzić odrębnie, w szczególności w postępowaniu cywilnym, nie mogą one skutecznie uzasadniać odmowy zgody w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego (vide wyrok WSA we Wrocławiu z 7.05.2026 r., II SA/Wr 877/25). Na marginesie należy zauważyć, że – w ocenie sądu – interes skarżącego został przez organ II instancji w pełni zabezpieczony. Organ ten określił bowiem szczegółowo obowiązki inwestora, np. w trakcie prowadzenia prac teren realizacji zostanie ogrodzony; rusztowanie osłonięte zostanie siatką ochronną, a teren w miejscu realizacji przykryty zostanie folią ochronną. Ponadto wszystkie pojazdy i urządzenia będące w pobliżu zagrożone zniszczeniem będą tymczasowo zabezpieczane przed zachlapaniem.

W kontekście poczynionych wyżej rozważań sądu podnoszony przez skarżącego zarzut, że w sprawie nie zostały spełnione przesłanki z art. 47 Prawa budowlanego gdyż pomiędzy inwestorem a nim cały czas była prowadzona korespondencja dotycząca warunków odpłatnego udostępnienia nieruchomości, co oznacza, że skarżący nie odmówił zgody na wejście na nieruchomość, a jedynie uzależnił jej udzielenie od uzgodnienia rekompensaty za czasowe wyłączenie nieruchomości z możliwości prowadzenia działalności gospodarczej oraz prawnego zabezpieczenia obowiązku naprawienia ewentualnych szkód wyrządzonych podczas wykonywania prac, jest niezasadny.

8. Na marginesie należy zauważyć, że także w literaturze przedmiotu wskazano, że "Ustawa nie przewiduje możliwości orzeczenia administracyjnego (decyzją organu) o "ewentualnej rekompensacie" z tytułu skorzystania przez inwestora z uprawnienia, jakie przyznaje mu decyzja wydana na podstawie art. 47 ust. 2 pr. bud. Kwestia rekompensaty pozostaje w sferze cywilnoprawnej, a więc może dojść do dobrowolnego zrekompensowania przez inwestora skutków decyzji, a w istocie użytkowania sąsiedniego terenu w wyniku orzeczenia administracyjnego. Jeżeli zaś nie dojdzie do porozumienia pomiędzy stronami w tej kwestii, uprawnionemu do rekompensaty pozostaje dochodzenie jej na drodze postępowania cywilnego przed sądem powszechnym." (T. Filipowicz [w:] Prawo budowlane. Komentarz, wyd. V, red. A. Plucińska-Filipowicz, M. Wierzbowski, Warszawa 2026, art. 47).

9. W aktach administracyjnych znajduje się korespondencja dotycząca negocjacji pomiędzy skarżącym a inwestorem. Należy podkreślić, że w piśmie z dnia 3 listopada 2025 r. skierowanym do skarżącego inwestor wskazał, że pokryje on wszystkie koszty i straty finansowe wynikające z zajęcia terenu parkingu oraz wszelkie koszty związane z ewentualnymi uszkodzeniami związanymi z pracami. Inwestor wyjaśnił, że za wykorzystanie terenu parkingu dla potrzeb realizacji prac przewiduje rekompensatę finansową w kwocie pokrywającej potencjalne zyski z miejsc parkingowych, tj. kosztowi dwumiesięcznego najmu wszystkich miejsc parkingowych niemożliwych do wykorzystania - 5 miejsc parkingowych. Ponadto inwestor zaproponował skarżącemu także dodatkowe ubezpieczenie inwestycji. Skarżący zażądał natomiast poddania się przez inwestora egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 5 K.p.c. do kwoty 2.000.000 EUR (pismo skarżącego z dnia 12 listopada 2025 r.).

Należy w tym miejscu podkreślić, że nie jest rolą sądu w ramach niniejszego postępowania przeprowadzanie oceny zasadności i wysokości roszczeń finansowych skarżącego. Z powyższej korespondencji wynika wprost, iż inwestor nie uchyla się od pokrycia ewentualnych kosztów związanych z zajęciem terenu parkingu skarżącego. Ponadto należy mieć też na uwadze, że ochrona interesów skarżącego wynika również z treści decyzji, w której organ wskazał, że "po zakończeniu robót budowlanych nakładam obowiązek naprawnienia szkód powstałych w wyniku prowadzenia prac remontowych, na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym oraz doprowadzenie działki do stanu sprzed wejścia w teren". Należy przy tym zauważyć, że organ - w zakresie swoich ustawowych kompetencji – również nie ma uprawnienia do rozstrzygania o rekompensacie za szkody wynikłe z wykonania prac, co wielokrotnie podkreślano w orzecznictwie sądowym (por. wyroki NSA z dnia 16 stycznia 2002 r., sygn. akt II SA/Ka 825/00; WSA w Łodzi z dnia 10 marca 2000 r., sygn. akt II SA/Łd 183/97; WSA w Białymstoku z 14.11.2013 r., II SA/Bk 475/13). Należy również mieć na uwadze, że zgodnie z art. 47 ust. Prawa budowlanego inwestor, po zakończeniu robót, o których mowa w ust. 1, jest obowiązany naprawić szkody powstałe w wyniku korzystania z sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu - na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym.

Mając na uwadze całokształt ww. okoliczności, w ocenie sądu, interesy skarżącego są więc w pełni zabezpieczone.

10. Ponadto zdaniem skarżącego, nie została spełnia przesłanka niezbędności. Skoro bowiem mural ma zniknąć za chwilę, to "niezbędność" zajęcia nieruchomości skarżącego jest wątpliwa. Z takim argumentem skarżącego nie sposób, zdaniem sądu, się zgodzić, okoliczność ta nie ma bowiem z punktu widzenia możliwości wydania decyzji w trybie art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego żadnego znaczenia.

Co istotne, zakres planowanych robót budowlanych ściany budynku znajdującej się w granicy z nieruchomością skarżącego, tj. naprawa powierzchni ściany budynku z zewnątrz, prace tynkarskie na zewnątrz i prace malarskie – malowanie muralu, wskazuje na niezbędność wejścia na teren nieruchomości skarżącego. Natomiast – jak wskazano już wyżej - brak porozumienia między skarżącym a inwestorem należy odczytywać jako brak zgody skarżącego. Wobec powyższego nie budzi żadnych wątpliwości, że zaistniały przesłanki do zastosowania art. 47 ustawy Prawo budowlane.

11. W ocenie sądu, nie można więc zgodzić się ze skarżącym, iż organ nie przeanalizował szczegółowo treści prowadzonej korespondencji między stronami, nie ustalił rzeczywistego przebiegu negocjacji, jak również nie ocenił wpływu planowanych prac na możliwość korzystania z nieruchomości przez skarżącego w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Sąd nie dopatrzył się także zarzucanego w skardze naruszenia prawa własności skarżącego czy też ingerencji organu w to prawo.

12. Reasumując: skarga w niniejszej sprawie podlega oddaleniu stosownie do art. 151 P.p.s.a., a to z tej przyczyny, że zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia przepisów prawa materialnego i po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego bez naruszenia zasad tego postępowania i norm proceduralnych określonych w K.p.a. Sąd nie stwierdził, aby w kontrolowanym postępowaniu dopuszczono się naruszeń przepisów prawa procesowego i materialnego, które Sąd ma obowiązek uwzględnić z urzędu, nie będąc związany wnioskami i zarzutami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną, zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a.

es