Analiza urbanistyczna pominęła stronę południową. Sąd uchylił odmowę warunków zabudowy

Decyzją z 5 maja 2026 r. znak: SKO. 4150.200.2026 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2025 r. poz. 1691 - dalej w skrócie "k.p.a."), art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r., poz. 538 - dalej w skrócie "u.p.z.p."), utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Brzeziny z 19 marca 2026 r. nr 132/2026 o odmowie ustalenia na wniosek P. G. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym szczelnym bezodpływowym zbiornikiem do gromadzenia nieczystości ciekłych lub indywidualną oczyszczalnią ścieków, przyłącza elektroenergetycznego, przyłącza wodociągowego oraz zbiornika na gaz płynny LPG, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], położonej w obrębie [...], gmina B.

W pierwszej kolejności Kolegium wskazało, że w odwołaniu od decyzji organu pierwszej instancji P. G. nie zgodził się ze stwierdzeniem o braku spełnienia w przypadku planowanej inwestycji warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. W ocenie strony, organ pierwszej instancji nie wziął pod uwagę, że droga gminna (dz. nr ewid. [...], obręb [...]) zgodnie ze stanem faktycznym jest drogą dojazdową do innej nieruchomości stanowiącej zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (dz. nr ewid. [...], obręb [...]). W tym stanie rzeczy brak jest - zdaniem strony - podstaw do uznania ww. drogi jedynie jako "dojazd do pól". W niniejszej sprawie działka posiada dostęp do drogi publicznej za pośrednictwem drogi gminnej, która faktycznie funkcjonuje jako dojazd do nieruchomości. Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. warunkiem wydania decyzji o warunkach zabudowy jest zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Dostęp ten może być zarówno bezpośredni, jak i pośredni - w szczególności poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowioną służebność drogową. Co istotne, przepisy prawa nie określają minimalnej szerokości drogi jako warunku wydania decyzji o warunkach zabudowy. Ocena spełnienia przesłanki dostępu do drogi powinna mieć charakter funkcjonalny, tj. uwzględniać rzeczywistą możliwość dojazdu do nieruchomości, a nie wyłącznie formalne parametry techniczne drogi. Ponadto pod pojęciem realnej możliwości dostępu do drogi nie należy rozumieć jakości tej drogi, a wyłączenie fakt możliwości przejazdu po niej, tzn. czy nie jest to działka zagrodzona, zalesiona. Standard drogi, która zapewnia dostęp do drogi publicznej, nie może być podstawą do zakwestionowania prawidłowości ustalenia spełnienia przesłanki ustanowionej w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. W świetle powyższego - w ocenie strony - zaskarżona decyzja została wydana z naruszeniem ww. przepisu poprzez jego błędną interpretację.

Dalej organ drugiej instancji wyjaśnił, że w przedmiotowej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, o której mowa w treści art. 61 ust. 5a u.p.z.p., przeprowadzona w obszarze stanowiącym trzykrotność szerokości frontu terenu inwestycji (3 x 37 m = 111 m) wykazała, że planowana inwestycja nie spełnia warunku dostępu do drogi publicznej, wskazanego w treści art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Okoliczność ta skutkowała odmową ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego przez P. G. zamierzenia inwestycyjnego. W uzasadnieniu decyzji odmownej organ pierwszej instancji wskazał, iż teren inwestycji ma dostęp do drogi gminnej (dz. nr ewid. [...]), jednakże szerokość tej drogi wynosi od 0,6 m do 2 m, co wskazuje, iż jest to dojazd do pól i nie może stanowić obsługi zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, która miałaby powstać na dz. nr ewid. [...]. Ponadto, zgodnie z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych § 13 ust. 1 "Minimalna szerokość drogi pożarowej powinna wynosić co najmniej 4 m.".

W ocenie Kolegium zaprezentowane wyżej stanowisko organu pierwszej instancji oparte zostało na niewłaściwej interpretacji pojęcia "dostęp do drogi publicznej", nieuwzgledniającej przy tym aktualnego orzecznictwa sądów administracyjnych. Bezspornym jest, iż w kwestii dostępu do drogi publicznej w orzecznictwie sądów administracyjnych formułowane są dwa stanowiska. Zgodnie z pierwszym z nich dostępu do drogi publicznej nie można utożsamiać tylko z dostępem faktycznym, musi on być także legalny (prawny) tj. prawo do korzystania z niego musi wynikać wprost z przepisu prawa, czynności prawnej, orzeczenia sądowego, czy też administracyjnego. Według drugiego, aktualnie dominującego, warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wtedy, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się z drogi publicznej. Ustawodawca nie stawia przy tym wymagań co do rodzaju tego dostępu, czy ma to być droga, ścieżka, itp. Celem warunku dostępu jest niewątpliwie zapewnienie, by inwestycja objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy posiadała obsługę komunikacyjną niezbędną dla korzystania z niej zgodnie z przeznaczeniem. Warunki tej obsługi muszą być zgodne z prawem.

Kolegium podkreśliło, że dokonując wykładni pojęcia "dostęp do drogi publicznej", o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. trzeba mieć też na uwadze, że dotyczy ono ustalania dostępności komunikacyjnej na etapie decyzji o warunkach zabudowy, która nie rodzi praw do terenu ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich, co z kolei powoduje, że podmiot wnioskujący o wydanie takiej decyzji nie musi dysponować tytułem prawnym do terenu zapewniającego dostęp do drogi publicznej. Do wydania takiego rozstrzygnięcia wystarcza sama realna możliwość zapewnienia dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną. Oznacza to, iż podmiot posiadający dostęp do drogi wewnętrznej nie musi posiadać dodatkowego tytułu prawnego uprawniającego go do korzystania z tej drogi. Wykazanie przez wnioskodawcę, że nieruchomość, dla której mają być ustalone warunki zabudowy, ma zapewniony dostęp do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, ma znaczenie wyłącznie dla ustalenia warunków zabudowy. Pojęcie "dostępu do drogi publicznej" należy rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza, że działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu. Bez znaczenia dla spełnienia warunku "dostępu do drogi publicznej" pozostaje również to, że droga doprowadzająca teren planowanej inwestycji do drogi publicznej na określonym odcinku jest nieurządzona. Konieczność urządzenia drogi jako niezbędny warunek posiadania przez inwestycję dostępu do drogi publicznej prowadziłaby do sytuacji, w której inwestor musiałby czekać na urządzenie drogi, co często ma miejsce dopiero po zakończeniu inwestycji, aby ubiegać się o decyzję ustalającą warunki zabudowy. Warunek dostępu do drogi publicznej spełniony jest zawsze wówczas, kiedy na przedmiotową działkę można dostać się - zgodnie z prawem - z drogi publicznej. Na etapie wydawania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, a więc planowania inwestycji, znaczenie może mieć wyłącznie kwestia dostępności terenu do drogi publicznej nie zaś tego, czy dostęp ten odpowiada wymogom technicznym dla dróg, a tym bardziej, czy droga jest utwardzona, czy urządzona. Decyzja o warunkach zabudowy ma jedynie odpowiedzieć na pytanie, czy określona co do rodzaju inwestycja jest w ogóle możliwa do wykonania na określonym we wniosku terenie. Powyższe oznacza, że na etapie ustalania warunków zabudowy organ nie może odmówić ich ustalenia, stwierdzając, że nie został spełniony warunek dostępu do drogi publicznej z tej to przyczyny, że droga łącząca teren inwestycji z drogą publiczną nie jest urządzona. W przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie uregulowano żadnych wymagań co do rodzaju dostępu do drogi publicznej poprzez drogę wewnętrzną, np. dotyczących odpowiednich parametrów technicznych drogi wewnętrznej.

Organ odwoławczy wyjaśnił, że zgodnie z warunkiem z art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. teren inwestycji ma mieć dostęp do drogi publicznej. Ustawową definicję pojęcia dostępu do drogi publicznej zawiera art. 2 ust. 14 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, ilekroć w ustawie jest mowa o dostępie do drogi publicznej - należy przez to rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie służebności gruntowej. W przedmiotowej sprawie bezspornym jest, iż objęta wnioskiem inwestora działka nr [...] przylega do drogi publicznej - drogi gminnej działki nr [...] (użytek "dr"), z której to drogi zgodnie z wnioskiem, planowana jest obsługa komunikacyjna przyszłej inwestycji. Ten sposób obsługi komunikacyjnej terenu inwestycji wypełnia definicję bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, co w konsekwencji czyni bezpodstawną ocenę organu pierwszej instancji o braku spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej, określonego w treści art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p.

W ocenie Kolegium jednak w przedmiotowej sprawie nie mogła zapaść inna decyzja niż odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla planowanego na działce nr [...] zamierzenia inwestycyjnego, bowiem zgromadzony w sprawie materiał dowodowy prowadzi do wniosku, iż w przypadku wnioskowanej przez P. G. inwestycji nie został spełniony inny z warunków wskazanych przez ustawodawcę w treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., a mianowicie warunek tzw. dobrego sąsiedztwa, o którym mowa w pkt 1. Określona w tym przepisie zasada wymaga dostosowania nowej zabudowy do stanu zastanego w danym miejscu, wyznaczonego nie tylko przez zespół cech i parametrów o charakterze architektonicznym (ukształtowanie wzniesionych obiektów), ale i urbanistycznym (zagospodarowanie obszaru), w które ta nowa zabudowa ma się wpisać. Celem tej zasady jest przede wszystkim ochrona ładu przestrzennego na terenie, na którym brak jest miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem wyłączenie nowej zabudowy, której nie można pogodzić z już istniejącym zagospodarowaniem terenu.

W ocenie organu drugiej instancji w przedmiotowej sprawie powyższe nabiera znaczenia z uwagi na sposób zagospodarowania terenu wokół planowanej inwestycji. Jak bowiem wynika ze znajdujących się aktach sprawy map oraz ogólnie dostępnych google maps, istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa (w tym jednorodzinna, czyli o funkcji takiej jak planowana), lokowana jest wzdłuż drogi gminnej - działki drogowej nr [...]. W obszarze analizowanym nie występuje natomiast żadna zabudowa lokowana w głębi terenu, w takiej odległości od działki drogowej nr [...] jak teren planowanej inwestycji. Najbliżej położona zabudowa to zabudowa na działce nr [...], znajdująca się jednak poza obszarem analizowanym i realizująca inną funkcję (zagrodowa) niż planowana (jednorodzinna). Planowane obiekty na działce nr [...] tworzyłyby zatem kolejne pasmo zabudowy, a co niewątpliwie pozostawałoby w sprzeczności z dotychczasowym sposobem zagospodarowania. Wprowadzenie planowanej inwestycji na tereny poza pasem istniejącej zabudowy, dotychczas niezurbanizowane i wykorzystywane jako rolne, prowadzi do zmiany funkcjonalnej i dysharmonizacji przestrzeni, sprzyjając jednocześnie rozproszeniu zabudowy, czego nie można pogodzić z zasadą ładu przestrzennego. Ponadto dopuszczenie proponowanej lokalizacji planowanej inwestycji stanowiłoby otwarcie dla niepohamowanego rozprzestrzenienia się jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, poza istniejącymi siedliskami, na terenach rolnych, a zatem bez uwzględnienia realiów panujących na całym obszarze analizowanym (koncentracja zabudowy wzdłuż drogi publicznej), w tym rozłożenia określonych funkcji oraz dopuszczalności ich niezakłóconej koegzystencji.

Kolegium zaznaczyło, że uregulowany w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. warunek ma charakter złożony. To, że w obszarze analizowanym dochodzi do kontynuacji funkcji zabudowy, jak i to, że istniejąca w tym względzie zabudowa pozwala na wyznaczenie pewnych parametrów zabudowy przyszłej nie oznacza jeszcze, że w sprawie doszło do spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Takie rozumienie tego przepisu pozostawałoby w sprzeczności z jego treścią i prowadziłoby do zawężenia zakresu jego zastosowania. Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 wymaga, aby mająca powstać zabudowa odpowiadała istniejącej zabudowie także pod względem zagospodarowania terenu, na którym ma zostać zlokalizowana. Dopiero spełnienie wszelkich cech o charakterze urbanistycznym i architektonicznym pozwala przyjąć zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa.

W tym stanie rzeczy uprawnione jest - zdaniem Kolegium - stwierdzenie, iż planowana inwestycja nie spełnia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Lokalizacja planowanych budynków nie odpowiada bowiem regułom rozlokowania istniejącej zabudowy na działkach objętych analizą. Budynki objęte wnioskiem inwestora stanowiłyby nowy element kompozycji urbanistycznej obszaru. Nie ma zatem możliwości harmonijnego wkomponowania planowanej zabudowy w zastany układ przestrzenny obszaru analizowanego - w zgodzie z ładem przestrzennym miejsca. Powyższe, wobec treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wymagającego dla wydania pozytywnej decyzji łącznego spełnienia wymienionych w nim warunków, skutkować musi odmową ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego planowanego do realizacji na działce nr [...] w obrębie [...], gmina B. Tym samym rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji uznać należało za prawidłowe.

Na ostateczną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi złożył P. G., zarzucając naruszenie:

1. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu pierwszej instancji mimo odmiennej podstawy faktycznej i prawnej rozstrzygnięcia;

2. art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., poprzez błędne uznanie, że działka nr [...] obręb [...] nie spełnia warunku tzw. dobrego sąsiedztwa;

3. art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a., poprzez niewyczerpujące zebranie i rozpatrzenie materiału dowodowego;

4. art. 107 § 3 k.p.a., poprzez niewystarczające uzasadnienie decyzji i brak wyjaśnienia, dlaczego organ odwoławczy odstąpił od ustaleń organu pierwszej instancji dotyczących spełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.;

5. zasady dwuinstancyjności postępowania administracyjnego poprzez zmianę podstawy odmowy wydania decyzji bez przeprowadzenia pełnego postępowania wyjaśniającego.

W związku z powyższym skarżący wniósł o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu skargi skarżący podkreślił, że organ odwoławczy błędnie uznał, iż warunek określony w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. dla działki nr ewid. [...], obręb [...], gmina B. nie został spełniony, bowiem organ pierwszej instancji przyjął, że powyższy warunek został spełniony. Podstawą do wydania decyzji odmownej przez Wójta Gminy Brzeziny był jedynie niespełniony warunek dostępu do drogi publicznej, określony w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Według autora skargi, skoro organ pierwszej instancji uznał, że pozostałe warunki zawarte w art. 61 u.p.z.p. były spełnione, a Kolegium poparło stanowisko skarżącego w sprawie błędnej interpretacji przez organ pierwszej instancji spełnienia warunku dostępu do drogi publicznej, to decyzja organu pierwszej instancji powinna zostać przez Kolegium uchylona.

Zdaniem skarżącego, Wójt Gminy Brzeziny prawidłowo zbadał spełnienie przesłanki zawartej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wzięto pod uwagę, zabudowania znajdujące się na terenie działki ewidencyjnej nr [...], obręb [...], która znajduje się w zasięgu obszaru analizy. Ponadto spełnienie innych warunków określonych w art. 61 u.p.z.p. nie powinno być przez Kolegium ponownie interpretowane, jeśli podstawą odwołania była błędna interpretacja organu pierwszej instancji, dotycząca zapisu art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. Decyzja Kolegium ogranicza skarżącemu prawo do dysponowania własną nieruchomością. Została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a także z naruszeniem prawa materialnego.

W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Łodzi podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i w związku z tym wniosło o oddalenie skargi.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi zważył, co następuje:

Skarga jest zasadna.

Zgodnie z treścią art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn.: Dz.U. z 2026 r., poz. 143 z późn.zm. - dalej w skrócie "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego określającymi prawa i obowiązki stron oraz prawa procesowego normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, z zastrzeżeniem art. 57a (art. 134 § 1 p.p.s.a.).

Sąd dokonując w zakreślonych wyżej granicach kontroli zaskarżonej przez P. G. decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Łodzi z 5 maja 2026 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy Brzeziny z 19 marca 2026 r. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, w tym szczelnym bezodpływowym zbiornikiem do gromadzenia nieczystości ciekłych lub indywidualną oczyszczalnią ścieków, przyłącza elektroenergetycznego, przyłącza wodociągowego oraz zbiornika na gaz płynny LPG, przewidzianej do realizacji na działce nr [...], położonej w obrębie [...], gmina B. stwierdza, że zostały one wydane co najmniej przedwcześnie, z naruszeniem w stopniu istotnie rzutującym na wynik sprawy przepisów obowiązującego prawa.

Materialnoprawną podstawę poddanych sądowej kontroli rozstrzygnięć organów obu instancji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 1130 - dalej w skrócie "u.p.z.p."). Godzi się w tym miejscu wyjaśnić, że z dniem 24 września 2023 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688 - dalej w skrócie "ustawa nowelizująca"). Według art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie: pkt 1 - stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym; pkt 2 - nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.

Poddane sądowej kontroli postępowanie zostało wszczęte na wniosek skarżącego z 26 maja 2025 r. Wobec tego, na gruncie rozpatrywanej sprawy, zastosowanie miały przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu obowiązującym przed dniem 24 września 2023 r., natomiast przepisy art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a nie miały na gruncie rozpatrywanej sprawy zastosowania.

26 lipca 2024 r. weszło również w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116 - dalej w skrócie "rozporządzenie"), którego przepisy miały również zastosowanie na gruncie rozpatrywanej sprawy.

Zgodnie z art. 4 ust. 1 u.p.z.p. ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (art. 6 ust. 1 u.p.z.p.). W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego a sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy (art. 4 ust. 2 u.p.z.p.).

Jedną z zasad planowania przestrzennego jest zasada wolności zagospodarowania terenu, mówiąca, iż każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich (art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.). Tym samym planowanie przestrzeni nie może zmierzać do ograniczenia realizacji nowych zamierzeń budowlanych, a działania organów w tym zakresie winny zmierzać jedynie do zachowania ładu przestrzennego.

W rozpatrywanej sprawie terenem inwestycji jest działka nr ew. nr [...], położona w obrębie [...], gmina B., dla której nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tego też względu określenie możliwego sposobu zagospodarowania i warunków zabudowy terenu winno nastąpić w drodze decyzji o warunkach zabudowy. Co za tym idzie, skoro dla przedmiotowego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania określający dopuszczalne jego przeznaczenie, postępowanie w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy winno dać odpowiedź na pytanie, czy teren może zostać zagospodarowany w sposób i na warunkach określonych przez inwestora.

Wskazać następnie trzeba, że zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z uwzględnieniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 pkt 1 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 60 ust. 1 u.p.z.p. decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej (art. 60 ust. 4 u.p.z.p.).

Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu mającym zastosowanie na gruncie kontrolowanej sprawy, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,

b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,

c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Z przytoczonego wyżej unormowania jasno wynika, że ustawodawca określił zamknięty katalog przesłanek, które podlegają ocenie właściwego organu w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Oznacza to, że w razie ich spełnienia, organ nie ma podstaw do odmowy wydania decyzji zgodnie z wnioskiem zainteresowanego podmiotu, lecz zobligowany jest wydać decyzję ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji. Decyzja o warunkach zabudowy jest bowiem decyzją związaną, a nie decyzją uznaniową, co oznacza, że organ jest zobowiązany wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa powszechnie obowiązującego.

Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.

Zweryfikowanie przez właściwy organ, czy określone w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. warunki zostały spełnione, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami szczegółowo określonymi w przepisach wspomnianego wyżej rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Analiza, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p., zawierająca część tekstową i graficzną stanowi, zgodnie z § 11 rozporządzenia, załącznik do decyzji o warunkach zabudowy.

Prawidłowo sporządzona analiza urbanistyczna winna stanowić dla organu punkt wyjścia do ustalenia w decyzji parametrów nowej zabudowy. Z tego też względu istotne jest by obie jej części - tekstowa i graficzna były ze sobą spójne, kompatybilne, a zarazem czytelne. Innymi słowy, poprawność i rzetelność sporządzonej dla potrzeb konkretnej sprawy analizy urbanistycznej, która w toku postępowania wyjaśniającego winna zostać poddana pogłębionej analizie organów orzekających z punktu widzenia wymagań określonych przepisami obowiązującego prawa ma istotny wpływ na prawidłowość wydanej na jej podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Analiza urbanistyczna jest bowiem kluczowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy. W związku z powyższym winna ona jasno i precyzyjnie wskazywać jaka zabudowa (funkcja i rodzaj) występuje na terenie nieruchomości sąsiednich znajdujących się w granicach terenu analizowanego, określać wskaźniki, parametry i cechy zastanej zabudowy w oparciu o konkretne dane, niejednokrotnie oparte na wyliczeniach matematycznych, zobrazowanych dla przykładu w formie tabeli.

Podstawy określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu zdefiniowane zostały w § 2 rozporządzenia, który stanowi, że rozporządzenia nie stosuje się do inwestycji zmieniających zagospodarowanie terenu w sposób inny niż budowa obiektu budowlanego. Ustalenia, o których mowa w § 1 (a więc ustalenia dotyczące linii zabudowy, maksymalnej intensywności zabudowy oraz maksymalnej i minimalnej nadziemnej intensywności zabudowy, udziału powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości zabudowy, geometrii dachu (kąta nachylenia i układu połaci dachowych), minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, minimalnej liczby miejsc do parkowania), określa się na podstawie istniejących na obszarze analizowanym zabudowie i zagospodarowaniu terenu o takiej samej funkcji, jak funkcja zabudowy i zagospodarowania terenu określona we wniosku (ust. 1). Jeżeli na obszarze analizowanym nie występuje zabudowa i zagospodarowanie terenu o funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu określonej we wniosku, ustalenia, o których mowa w § 1, określa się na podstawie zabudowy i zagospodarowania terenu wszystkich działek zabudowanych w obszarze analizowanym (ust. 2).

W toku postępowania administracyjnego poprzedzającego wydanie przez organ pierwszej instancji decyzji o odmowie ustalenia warunków zabudowy, utrzymanej następnie w mocy przez organ odwoławczy, sporządzona została analiza urbanistyczna, składająca się z części tekstowej i graficznej, sporządzonej na kopii mapy sytuacyjno-wysokościowej w skali 1:1000. Z uwagi na to, że szerokość frontu terenu objętego zamierzeniem inwestycyjnym wynosi 37 m, to zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczenie obszaru analizowanego powinno nastąpić w odległości przynajmniej 111 m od każdej z granic terenu inwestycji czyli terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a u.p.z.p. Tymczasem autor analizy wyznaczył ten obszar wyłącznie w kierunku północnym, wschodnim i zachodnim. Natomiast z niewiadomych względów od strony południowej działki nr [...] granice obszaru analizy zostały ograniczone działką drogową nr [...], z której ma się odbywać główny wjazd na działkę poprzez projektowany zjazd. Co prawda obszar analizy został powiększony o tereny całych działek zabudowanych w celu uwzględnienia istniejącej na tym terenie zabudowy, to jednak zupełnie pominięto działki leżące bezpośrednio przy działce drogowej nr [...], znajdujące się po przeciwnej stronie terenu inwestycji.

W tym miejscu ponownie podkreślenia wymaga, że prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego ma kluczowe znaczenie dla oceny spełnienia warunków, o których mowa w art. 61 u.p.z.p. Dlatego, już chociażby z tego względu przeprowadzona analiza urbanistyczna nie może być uznana za wyczerpujący i wiarygodny dowód, niezbędny do rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.

Niezależnie od wadliwie wyznaczonego obszaru analizowanego, również przeprowadzona na nim analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest nieprawidłowa. Z części tekstowej rozważanego dokumentu wynika, że teren ma w przeważającej mierze jednorodną strukturę funkcjonalną. Na obszarze analizowanym znajdują się głównie użytki i nieużytki rolne, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz zabudowa zagrodowa. Autor analizy nie przedstawił jednak żadnych danych pozwalających na określenie wymagań dla planowanej inwestycji w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W aktach administracyjnych brak zarówno wykazu nieruchomości, które były wzięte do analizy pod kątem spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., jak również szczegółowego opisania rodzaju znajdującej się na nich zabudowy, jej parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

W sporządzonej w niniejszej sprawie analizie skupiono się bowiem wyłącznie na ocenie dostępności terenu inwestycji do drogi publicznej. W związku z tym jej autor uznał, że skoro określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy nie jest możliwe z uwagi na brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, to dalsze przeprowadzanie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu jest bezzasadne. Co innego wynika natomiast z treści decyzji organu pierwszej instancji, który opierając się na wynikach analizy urbanistycznej przyjął, że warunek kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu został spełniony. Nie wiadomo zatem, na jakiej podstawie organ pierwszej instancji dokonał oceny przesłanek niezbędnych do uznania spełnienia warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., skoro sam autor analizy przyznał, że odstąpił od określenia wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.

Kwestia ta jest o tyle istotna, że analiza cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. doprowadziła orzekające organy do przeciwstawnych sobie wniosków. Przypomnieć bowiem należy, że orzekające w sprawie Kolegium uznało, że "warunek dobrego sąsiedztwa" nie został spełniony w stosunku do planowanej inwestycji. Uzasadniając własne stanowisko w sprawie organ odwoławczy zaznaczył, że istniejąca w obszarze analizowanym zabudowa (w tym jednorodzinna, czyli o funkcji takiej jak planowana), lokowana jest wzdłuż drogi gminnej - działki drogowej nr [...]. W obszarze analizowanym nie występuje natomiast żadna zabudowa lokowana w głębi terenu, w takiej odległości od działki drogowej nr [...] jak teren planowanej inwestycji. Organ odwoławczy stwierdził ponadto, że najbliżej położona zabudowa to zabudowa na działce nr [...], znajdująca się jednak poza obszarem analizowanym i realizująca inną funkcję (zagrodowa) niż planowana (jednorodzinna). Ponadto, jak przyznało Kolegium, ww. ustalenia dokonano w oparciu jedynie o znajdujące się aktach sprawy mapy oraz ogólnie dostępne google maps, a nie w oparciu o rzetelnie przeprowadzoną analizę urbanistyczną. Z tego wynika, że organ odwoławczy nie tylko nie zakwestionował prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego, to na dodatek, pomimo braku podstawowych danych w tym zakresie, dokonał własnej oceny spełnienia przesłanek z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.

Odnosząc się do powyższego wskazać należy, że skoro obszar analizy został bezpodstawnie zawężony wyłącznie do nieruchomości położonych na północ od granicy działki nr [...] - drogi gminnej, do której przylega teren inwestycji, to twierdzenie, że działka nr [...] znajduje się poza obszarem analizowanym nie podlega jakiejkolwiek weryfikacji, tym bardziej, że na załączonej do decyzji organu pierwszej instancji mapie nie ma oznaczenia działki nr [...], a więc nie wiadomo tak naprawdę, gdzie dokładnie ta działka się znajduje i w jaki sposób jest ona zabudowana. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że odwoływanie się do źródeł informacji powszechnie dostępnych, np. google maps, które jednak nie znajdują się w materiale dowodowym sprawy, możliwe jest wyłącznie w drodze wyjątku i tylko w celu powołania się na fakty powszechnie znane (art. 77 § 4 k.p.a.). Natomiast okoliczności mające znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy zawsze wymagają udowodnienia na podstawie dokumentów składających się na materiał dowodowy (art. 80 k.p.a.). Takim dokumentem i jednocześnie podstawowym dowodem w sprawie ustalenia warunków zabudowy jest właśnie poprawna analiza urbanistyczna, której na gruncie rozpatrywanej sprawy ewidentnie zabrakło.

Niezależnie od powyższego Sąd uznał, że co do zasady błędne jest stanowisko Kolegium z góry zakładające, że w obszarze analizowanym dopuszczalna jest wyłącznie zabudowa w pasie zlokalizowanym wzdłuż drogi gminnej - działki drogowej nr [...], natomiast planowane obiekty na działce nr [...] tworzyłyby kolejne pasmo zabudowy, a co niewątpliwie, zdaniem organu odwoławczego, pozostawałoby w sprzeczności z dotychczasowym sposobem zagospodarowania. Skoro bowiem z ustaleń organów wynika, że działka, do której bezpośrednio przylega teren inwestycji stanowi drogę publiczną (dz. [...]), to możliwość zagospodarowania działki nr [...], w kontekście spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa, powinna być oceniania przede wszystkim z uwzględnieniem zabudowy zlokalizowanej wzdłuż działki drogowej nr [...], a nie wyłącznie działki drogowej nr [...], która jak się wydaje stanowi inną drogę gminną. Tym bardziej, że nieruchomości zlokalizowane wzdłuż ww. działki drogowej nr [...] objęte są postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Nr XXIX/221/05 Rady Gminy Brzeziny z dnia 28 grudnia 2005 roku w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części Gminy Brzeziny - fragment wsi [...] (Dz. Urz. Woj. Łódzk. z 2006 r. nr 77 poz. 656 z dnia 11 marca 2006 r.).

Wbrew twierdzeniom organu odwoławczego, z akt sprawy nie wynika, że planowana inwestycja zmierza do wprowadzenia nowej zabudowy w głębi działki, na tereny poza pasem zabudowy istniejącej. Taka sytuacja miałaby miejsce wyłącznie w stosunku do działek, które przylegają jednocześnie do obu działek drogowych, tj. działki drogowej nr [...] z jednej strony, a z drugiej strony do działki drogowej nr [...]. Organ drugiej instancji pominął jednak fakt, że działka skarżącego nie przylega do działki drogowej nr [...], a wyłącznie do działki drogowej nr [...]. Poza tym z akt nie wynika również, że inwestor zamierza lokalizować zabudowę w znacznej odległości od działki drogowej nr [...]. Bez uwzględnienia specyficznej lokalizacji działki nr [...] oraz bez przeprowadzenia właściwej analizy urbanistycznej trudno zatem uznać, że omawiane zamierzenie inwestycyjne, prowadzi do zmiany funkcjonalnej i dysharmonizacji przestrzeni, sprzyjając jednocześnie rozproszeniu zabudowy, której nie można pogodzić z zasadą ładu przestrzennego. W tej konkretnej sprawie również przedwczesny jest wniosek Kolegium, że dopuszczenie proponowanej lokalizacji planowanej inwestycji stanowiłoby otwarcie dla niepohamowanego rozprzestrzenienia się jednorodzinnej zabudowy mieszkaniowej, poza istniejącymi siedliskami, na terenach rolnych, a zatem bez uwzględnienia realiów panujących na całym obszarze analizowanym (koncentracja zabudowy wzdłuż drogi publicznej), w tym rozłożenia określonych funkcji oraz dopuszczalności ich niezakłóconej koegzystencji.

Natomiast słusznie organ drugiej instancji zakwestionował, stanowisko organu pierwszej instancji wywiedzione z kolei z przeprowadzonej analizy urbanistycznej, co do braku spełnienia warunku dostępu terenu inwestycji do drogi publicznej. Bez znaczenia bowiem dla możliwości ustalenia warunków zabudowy jest stan, czy parametry drogi, z której odbywa się wjazd na działkę. Warunek dostępu do drogi publicznej, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p. jest spełniony nawet wtedy, gdy droga jest nieurządzona. Ważne jest tylko to, żeby teren inwestycji był skomunikowany z drogą publiczną. I tak właśnie jest w niniejszej sprawie.

Z kolei jako niezasadny należy ocenić podniesiony w skardze zarzut, że skoro organ pierwszej instancji uznał, że zasada dobrego sąsiedztwa została spełniona, to organ odwoławczy nie mógł tego już zakwestionować. Z istoty dwukrotnego rozpoznania sprawy, o czym mowa w art. 15 k.p.a., wynika wręcz obowiązek organu drugiej instancji do ponownego rozpoznania całej sprawy, który nie może sprowadzać się li tylko do analizy zarzutów podniesionych w odwołaniu. Co do zasady Kolegium może zatem zupełnie odmiennie ocenić spełnienie przesłanek z art. 61 u.p.z.p., oczywiście pod warunkiem, że zebrany materiał dowodowy na to pozwala. Co prawda z określonego w art. 139 k.p.a. zakazu reformationis in peius wynika, że organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że zaskarżona decyzja rażąco narusza prawo lub rażąco narusza interes społeczny, to jednak taka sytuacja nie może mieć miejsca, gdy organ odwoławczy wydaje rozstrzygnięcie w oparciu o art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. Innymi słowy skoro decyzja pierwszej instancji była odmowna, to Kolegium nie mogło naruszyć zakazu reformationis in peius, gdyż nie orzekło na niekorzyść skarżącego, a jedynie utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. Odmienna była tylko argumentacja uzasadnienia wydanego rozstrzygnięcia.

Reasumując, stwierdzone uchybienia uniemożliwiają weryfikację poczynionych w toku postępowania ustaleń w zakresie stanu faktycznego sprawy i świadczą o naruszeniu przez organy orzekające przepisów art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. w stopniu istotnie rzutującym na wynik sprawy. W okolicznościach niniejszej sprawy brak jest bowiem rzetelnej analizy urbanistycznej, pozwalającej na ocenę planowanej inwestycji pod względem jej zgodności z warunkami wynikającymi z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Wyznaczony w sprawie obszar analizowany nie odpowiada wymogom określonym w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Ponadto w aktach sprawy brak jest szczegółowych informacji co do nieruchomości, które znalazły się w obszarze analizowanym (np. wypisów z ewidencji gruntów), a w konsekwencji tego ustaleń w zakresie znajdującej się na tych nieruchomościach zabudowy, jej parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Stwierdzić zatem należy, że wspomniane uchybienia miały istotny wpływ na wynik sprawy.

Nie można również pominąć faktu, że organy obu instancji, choć zgodnie uznały, że w sprawie zachodzą przesłanki do odmowy ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji, to jednak własne rozstrzygnięcia oparły na zupełnie odmiennych wnioskach wyprowadzonych z tej samej, wadliwie sporządzonej analizy.

Mając powyższe na uwadze Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i lit. a w zw. z art. 135 p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu pierwszej instancji, o czym orzekł jak w punkcie 1 sentencji wyroku.

O kosztach postępowania należnych stronie skarżącej od organu Sąd rozstrzygnął w punkcie 2 sentencji wyroku, na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 p.p.s.a. Zasądzona kwota 500 zł odpowiada równowartości wpisu od skargi.

W ponownie prowadzonym postępowaniu organ uwzględni ocenę prawną i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w niniejszym uzasadnieniu, przede wszystkim zaś sporządzi poprawną analizę urbanistyczną, na podstawie której ustali parametry zabudowy występującej w granicach terenu analizowanego, a następnie ustali wskaźniki nowej zabudowy bacząc by miały one oparcie w przepisach obowiązującego prawa. Sporządzona analiza urbanistyczna winna dać organowi asumpt do wydania decyzji w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu odpowiadającej prawu.

ał