Sąd Najwyższy oddalił skargę M.C. i utrzymał zniesienie współwłasności części budynku

Postanowieniem wstępnym z 6 listopada 2019 r. Sąd Rejonowy w Tychach

w sprawie z wniosku H.H. z udziałem S.H., A.H. i M.C. o zniesienie współwłasności

stwierdził dopuszczalność zniesienia współwłasności nieruchomości położonej w P.

przy ul. […], obejmującej działkę gruntu o powierzchni 3,53a, zabudowanej

II CSKP 431/23

2

budynkiem, w której aktem notarialnym z 10 grudnia 1959 r. ustanowiono odrębną

własność trzech lokali mieszkalnych.

Wniosek dotyczył dokonania częściowego zniesienia współwłasności

nieruchomości, tj. części rzeczy wspólnej niebędącej w posiadaniu wszystkich

współwłaścicieli i niesłużącej im wszystkim oraz niewykorzystywanej przez

wszystkich poprzez przyznanie małżeństwu H. pomieszczeń uznanych jako

wspólne (oficyny bocznej, czyli dawnego pomieszczenia warsztatu i garażu na

parterze, oraz pomieszczenia gospodarczego na pierwszym piętrze i oficyny tylnej

– komórki na parterze) na wyłączną własność, z zachowaniem we współwłasności,

jak dotychczas pozostałych części wspólnych wymienionych w księdze wieczystej

prowadzonej dla nieruchomości.

W odpowiedzi uczestnik postępowania M.C. wniósł o oddalenie wniosku w

całości, podając, że zniesienie współwłasności nie jest dopuszczalne, jeśli

równocześnie nie dochodzi do zniesienia odrębnej własności lokali.

Sąd ustalił, że:

Cała nieruchomość wraz z kamienicą oraz tylną i boczną oficyną została

w 1949 r. nabyta przez F.B. W celu ochrony kamienicy przed przymusowym

„kwaterunkiem” i umożliwienia rodzinie korzystania z nieruchomości w szerszym

zakresie niż pozwalały na to ówczesne przepisy administracyjne F.B. postanowiła

podzielić nieruchomość i darowała jej część córkom R.O. i J.S.

Umową 10 grudnia 1959 r., w wyniku ustanowienia odrębnej własności lokali,

powstały trzy lokale: 1) lokal mieszkalny nr […] na pierwszym piętrze budynku

frontowego, o pięciu izbach mieszkalnych o powierzchni użytkowej 109,1 m2, do

którego przynależą cztery pomieszczenia magazynowe na parterze budynku

o łącznej powierzchni 99,68 m2 (łącznie 208,79 m2), z własnością którego wiąże

się udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 2/4; 2) lokal mieszkalny nr […] na

drugim piętrze budynku frontowego, o pięciu izbach mieszkalnych, o łącznej

powierzchni użytkowej 108,35 m2, oraz przynależne do niego pomieszczenia,

z własnością którego wiąże się udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 1/4;

3) lokal nr […] położony na dwóch poziomach: w budynku bocznym i tylnym po

dwóch izbach mieszkalnych na każdym piętrze, o łącznej powierzchni użytkowej

II CSKP 431/23

3

72,09 m2, z własnością którego wiąże się udział w nieruchomości wspólnej w

wysokości 1/4. Lokalom założono odrębne księgi wieczyste. Od początku R.O.

traktowano jako wyłączną właścicielkę oficyn tylnej i bocznej w całości.

W dniu 14 grudnia 1990 r. R.O. zawarła z H.H.

i S.H. – w formie aktu notarialnego – umowę sprzedaży, na podstawie której

przeniosła własność lokalu nr […] oraz związanego z nim udziału wynoszącego

3/12 części we własności działki nr […], o powierzchni 353 m2, zapisanej w księdze

wieczystej. Zarówno R.O., jak i nabywcy, przystępując do umowy, działali w

przekonaniu, że sprzedająca może dysponować całymi oficynami tylną i boczną, i

byli przekonani, że zbycie obejmuje całe te oficyny. Cena sprzedaży odpowiadała

rynkowej wartości całych oficyn.

Jeszcze przed sprzedażą nieruchomości — wobec ustalenia, że będzie ona

dokonana — rozpoczęto remont oficyny tylnej, który był prowadzony etapami

i ostatecznie objął całość obydwu oficyn. Sfinansowany został w całości przez S. i

H.H., a następnie również przez ich córkę A.S. i H.H., wykonując i finansując prace

remontowe, byli przekonani, że przysługuje im prawo do całości oficyn. Na skutek

remontu powstało mieszkanie w kształcie litery L na pierwszym piętrze, które

przebiega w budynku tylnym i bocznym. Drugie piętro budynku połączono z

mieszkaniem w budynku głównym i wydzielono z tego dwa pokoje. Drugie piętro

oficyny bocznej stało się częścią mieszkania z budynku głównego, a dach budynku

tylnego stał się tarasem. Całe pierwsze piętro w budynku tylnym i bocznym stało się

jednym

mieszkaniem,

w którym obecnie mieszka A.H.. Dół budynku bocznego to garaż, a jego część

została wydzielona na pralnię połączoną z klatką schodową

i pomieszczeniem gospodarczym. W budynku tylnym na dole zrobiono salon.

Żaden ze współwłaścicieli nie sprzeciwiał się prowadzonym pracom, choć

były one zakrojone na znaczną skalę, widoczne zarówno z zewnątrz, jak i ze

środka budynku. W 1990 r. została nawet wydana decyzja nakazująca rozbiórkę

samowolnie rozpoczętej odbudowy oficyny, która ostatecznie została uchylona

decyzją U. w K. z 2 lipca 1990 r., dzięki m.in. interwencji przedstawicieli

ustawowych małoletniego wówczas uczestnika postępowania M.C.

II CSKP 431/23

4

Biegła z zakresu budownictwa i wyceny nieruchomości wykonująca opinię na

potrzeby postępowania stwierdziła, że faktyczne wielkości lokali różnią się od

wielkości ujawnionych w księgach wieczystych – i tak powierzchnia użytkowa

pierwszej nieruchomości wynosi 66,03 m2, a nie 72,09 m2, a drugiej nieruchomości

148,70 m2, a nie 108,35 m2. Udziały w częściach wspólnych w działce gruntowej

nie są proporcjonalne do wielkości powierzchni użytkowych lokali w budynkach.

Biegła stwierdziła nadto, że powierzchnia użytkowa lokalu nr […] wynosi 208,79

m2, lokalu nr […] – 107,34 m2, lokalu nr […] – 107,96 m2, a pomieszczenia

przynależne do lokalu nr […] mierzą łącznie 55,78 m2. Nie ma możliwości

dokonania podziału nieruchomości poprzez jej podział fizyczny.

Sąd Rejonowy stwierdził dopuszczalność zniesienia współwłasności

nieruchomości, powołując się na art. 618 § 1 k.p.c. Sąd podkreślił, że orzecznictwo

i doktryna są zgodne co do tego, że art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali (dalej: „u.w.l.”) wyłącza zniesienie współwłasności nieruchomości

wspólnej jedynie w zakresie tzw. współwłasności koniecznej, czyli co do tych

elementów budynku i gruntu pod budynkiem, które pozostają w ścisłym związku

funkcjonalnym z lokalami na piętrze w taki sposób, że są niezbędne do korzystania

przez właścicieli z tych lokali. Natomiast przyłączenie do lokalu pomieszczeń

przynależnych uznaje się za możliwe. Dlatego Sąd pierwszej instancji doszedł do

wniosku, że biorąc pod uwagę, iż wniosek obejmował jedynie takie pomieszczenia,

które nie tylko nie są niezbędne do korzystania przez właścicieli innych lokali, lecz

zostały już faktycznie przyłączone do lokalu nr […], co nastąpiło za jawną lub

milczącą zgodą pozostałych współwłaścicieli, należy stwierdzić dopuszczalność

zniesienia współwłasności nieruchomości.

Postanowieniem z 8 grudnia 2021 r. Sąd Okręgowy w Katowicach oddalił

apelację uczestnika postępowania M.C., który zarzucił m.in. nieważność

postępowania przed Sądem pierwszej instancji ze względu na zbyt późne

powiadomienie pełnomocnika procesowego uczestnika o terminie rozprawy, po

której przeprowadzeniu Sąd ten wydał postanowienie wstępne (naruszenie art. 149

§ 2 k.p.c.). Sąd drugiej instancji ocenił, że pełnomocnik uczestnika został

zawiadomiony o terminie rozprawy w prawidłowy sposób, dodatkowo zauważając

II CSKP 431/23

5

na marginesie, że nawet stwierdzenie naruszenia art. 149 § 2 k.p.c. nie przesądza

każdorazowo o nieważności postępowania.

Sąd Okręgowy podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji oraz

wysnute na ich podstawie wnioski dotyczące możności dokonania częściowego

podziału nieruchomości wspólnej. Sąd zauważył, że konstrukcja odrębnej własności

lokali zakłada współistnienie prawa własności lokalu, stanowiącego odrębną

nieruchomość (art. 2 ust. 1 u.w.l. w zw. z art. 46 k.c.) oraz współwłasności

nieruchomości wspólnej, na którą składają się grunt i części budynku oraz

urządzenia, które, odmiennie niż w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, nie

służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Uczestnik postępowania M.C. wywiódł skargę kasacyjną od postanowienia

Sądu Okręgowego, któremu w zmultiplikowany i mechaniczny sposób zarzucił m.in.

naruszenie:

1. art. 10 § 1, art. 11, 12, art. 14 § 1, art. 17 k.c. przez m.in. przyjęcie, że M.C.,

urodzony w 1986 r., był osobą pełnoletnią już w dacie urodzenia,

posiadającą pełną zdolność do czynności prawnych w zakresie możliwości

zarządzenia swoją własnością, prawnie skutecznie mogącą udzielać „jasnej"

lub „milczącej" zgody na prowadzenie wszystkich prac budowlanych,

a w konsekwencji na pozbawienie go możliwości korzystania

z nieruchomości wspólnej, nie przedstawiając żadnej podstawy prawnej,

która przewidywałby możliwość wyrażania w ten sposób zgody przez

dziecko;

2. art. 46, 461, 48, 49, 157, 158 i 160 k.c. przez m.in. błędne przyjęcie, że

definicja nieruchomości zawarta w Kodeksie cywilnym jest tożsama

z definicją nieruchomości wspólnej zawartą w ustawie o własności lokali;

3. art. 111 § 1-2 i art. 112 k.c. przez m.in. błędne obliczenie terminu zawartego

w art. 149 § 2 zdanie 3 k.p.c. i przyjęcie, że ustawowy wymóg doręczenia

wezwania na termin rozprawy „...co najmniej na tydzień przed posiedzeniem”

jest tożsame z tym, że rozprawa może się odbyć „...w siódmym dniu od dnia

zawiadomienia o jej terminie”, a tym samym przyjęcie, że nastąpiło to

zgodnie z wymogami artykułu 149 § 2 zdanie 3 k.p.c.;

II CSKP 431/23

6

4. art. 195, 199, 200 i 201 k.c. oraz art. 12 ust. 1-2, art. 19 u.w.l. i art. 101 § 1-3

k.r.o. przez przyjęcie m.in., że przepisy ustawy szczególnej nie znajdują

zastosowania w niniejszej sprawie, w konsekwencji czego uznanie, iż

wnioskodawczyni i uczestnicy postępowania ad. 1-2 mogli pozbawić M.C.

możliwości posiadania współwłasności nieruchomości wspólnej, pobierania z

niej pożytków, gdyż nastąpiło to za „...jawną lub milcząca zgodą pozostałych

współwłaścicieli...", nie precyzując, kiedy M.C., będąc dzieckiem, taką

„jawną” i „milczącą” zgodę wyraził i nie dysponując w aktach sprawy żadnym

dowodem na tę okoliczność;

5. art. 210 § 1-2, art. 211 i art. 212 § 1-2 k.c. przez m.in. błędne przyjęcie, że

mają one zastosowanie w niniejszej sprawie, chociaż art. 19 u.w.l.

jednoznacznie stanowi, że przepisy te są „niezgodne” z istotą

współwłasności nieruchomości wspólnej i z jej „przymusowym” charakterem

wynikającym z art. 3 ust. 1 u.w.l.;

6. art. 224 § 1-2, art. 225 k.c. oraz art. 1 ust. 1-2, art. 2 ust. 1-6, art. 3 ust. 1 i 2,

art. 4 ust. 2, art. 5 ust. 1-3, art. 12 ust. 1 i 2, art. 19 u.w.l. przez m.in. ich

błędną interpretację i przyjęcie, że można żądać zniesienia współwłasności

nieruchomości wspólnej, nawet wtedy gdy trwa odrębna własność lokali.

7. art. 49, art. 148 § 1, art. 149, art. 152 § 1 i 3, art. 164, art. 165 § 1, art. 168

§ 1-2, art. 214 § 1, art. 244 § 1, art. 246 § 1, art. 316 § 1, art. 318 § 1, art.

326 § 1-3, art. 327 § 1, art. 328 § 1-2, art. 379 pkt 5 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.,

art. 6 EKPC i art. 45 Konstytucji RP przez m.in. błędne przyjęcie

prawidłowego zawiadomienia pełnomocnika skarżącego o terminie rozprawy

wyznaczonej na 6 listopada 2019 r., nieuwzględnienie jego telefonicznych

twierdzeń, że nie może wówczas się stawić w sądzie, odmówienie

przywrócenia terminu, pozbawienie możliwości złożenia wniosku

o uzasadnienie czy wydanie orzeczenia przez sędziego, który winien być

wyłączony od jej rozpoznania.

W konsekwencji skarżący wniósł m.in. o uchylenie zaskarżonego orzeczenia

i przekazanie sprawy Sądowi odwoławczemu do ponownego rozpoznania.

II CSKP 431/23

7

W odpowiedzi na skargę kasacyjną wnioskodawczyni i pozostali uczestnicy

postępowania wnieśli m.in. o jej oddalenie i rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty skargi kasacyjnej nie są zasadne.

W pierwszej kolejności Sąd Najwyższy, odnosząc się do sposobu

sformułowania skargi kasacyjnej, musi podkreślić, że została ona sporządzona

w sposób całkowicie nieprofesjonalny, ograniczając się przede wszystkim do

mechanicznego wymienienia wielu przepisów prawa materialnego bądź

procesowego, które rzekomo miałyby być naruszone, bez szczegółowego

sprecyzowania zarzutów kasacyjnych, co świadczy o fundamentalnym

niezrozumieniu istoty tego nadzwyczajnego środka zaskarżenia. Sąd Najwyższy nie

jest bowiem uprawniony do samodzielnego rekonstruowania argumentacji strony,

nie może odczytywać hipotetycznych intencji skarżącego, domyślać się tego, co ten

chciał zakwestionować. Sąd Najwyższy nie może też uzupełniać braków

myślowych skargi. Dlatego już samo lakoniczne powołanie się na określone

przepisy bez ich kontekstowej analizy oraz bez pogłębionego wskazania, w jaki

sposób i w jakim stopniu mogło dojść do ich naruszenia, czyni skargę kasacyjną

w niniejszej sprawie nieskuteczną.

W świetle sformułowanych w skardze zarzutów, mimo ich obfitości, tak

naprawdę Sąd Najwyższy zastanowić musiał się nad dwoma zagadnieniami. Po

pierwsze, chodzi o zarzuty natury procesowej, obejmujące zawiadomienie

pełnomocnika uczestnika o terminie rozprawy i naruszenie możliwości obrony praw

strony. Po drugie, chodzi o zarzut materialnoprawny dotyczący instytucji zniesienia

współwłasności.

W tym pierwszym zakresie Sąd Najwyższy nie dostrzegł wątpliwości,

o których mowa w skardze kasacyjnej. Przede wszystkim bowiem zawiadomienia

pełnomocnika strony o posiedzeniu, na którym zapadło postanowienie wstępne,

dokonano zgodnie z art. 149 § 2 zdanie 3 k.p.c., tj. na tydzień przed zaplanowanym

posiedzeniem. Przesyłka została wydana adresatowi w środę 30 października

2019 r., dokładnie na tydzień przed posiedzeniem zaplanowanym na środę

II CSKP 431/23

8

6 listopada 2019 r. Okoliczności podnoszone w tym zakresie przez skarżącego nie

mogły więc skutkować uwzględnieniem sformułowanego zarzutu. Ponadto, gdyby

nawet uznać, że doręczenie nastąpiło zbyt późno (co w sprawie nie miało miejsca),

ewentualne naruszenie art. 149 § 2 k.p.c. nie stanowiłoby pozbawienia strony

możności obrony swych praw, a jedynie uchybienie procesowe, które mogłoby mieć

wpływ na wynik sprawy (tak SN w postanowieniu z 21 września 2018 r., V CZ

64/18). Skarżący zaś niczego w tym zakresie nie próbował nawet wykazać,

a podnoszone przez niego próby kontaktu z Sądem przed wyznaczonym terminem

posiedzenia na 6 listopada 2019 r. nie wskazują np. na próbę sformułowania

przezeń jakiegoś wniosku procesowego, nad którym Sąd pierwszej instancji przed

rozpoczęciem posiedzenia mógłby się zastanowić (np. wniosku o zmianę terminu

posiedzenia). Ani ze skargi kasacyjnej, ani z dokumentów zawartych w aktach

sprawy nie wynika, aby w niniejszej sprawie ewentualne uchybienie procesowe

wpłynęło na treść zaskarżonego orzeczenia.

Podobnie, w kontekście zarzutu dotyczącego składu Sądu pierwszej instancji

i ewentualnych podstaw do jego wyłączenia, Sąd Najwyższy nie dostrzegł

wadliwości, o której wspomina skarżący. Przede wszystkim bowiem skarżący nie

wykazał w tym zakresie jakiejkolwiek aktywności ex ante w toku postępowania

przed Sądem ad quo, nie podnosił jakichkolwiek zarzutów, co do osoby sędziego,

a które wyartykułował w postępowaniu kasacyjnym. Tymczasem to właśnie w toku

postępowania rozpoznawczego stronie przysługują określone mechanizmy

procesowe (np. wniosek o wyłączenie sędziego), z którego skarżący nie skorzystał.

Jednocześnie Sąd Najwyższy nie dostrzegł żadnych wątpliwości co do

prawidłowości powołania sędziego w Sądzie pierwszej instancji, tak jak i co do jego

bezstronności i niezawisłości. Z tego powodu nie sposób mówić o naruszeniu

prawa procesowego w zakresie wskazanym w skardze, w tym o nieważności

postępowania z przyczyn wskazanych w art. 379 pkt 5 k.p.c. Nie sposób również

nie zauważyć, że podniesienie tego typu zarzutów dopiero w postępowaniu

kasacyjnym stanowi nadużycie prawa procesowego i nie podlega ochronie.

Ponadto, w świetle zarzutów skargi kasacyjnej, Sąd Najwyższy musiał

rozważyć, czy sposób zniesienia współwłasności, jaki miał miejsce w sprawie, jest

dopuszczalny, choć zarzuty te (zdecydowana większość skargi) skarżący

II CSKP 431/23

9

sformułował – jak już zresztą wskazano – w sposób zmultiplikowany i jednocześnie

wyjątkowo nieprecyzyjny, ograniczając się do wymienienia szeregu przepisów

prawa i lakonicznego komentarza, co do ewentualnej nieprawidłowości ich

zastosowania. Także i w tym wypadku, a więc odnośnie do zarzutów naruszenia

prawa materialnego, nie można mówić o naruszeniu prawa. Wyjaśnienia wymaga,

że bezwzględną zasadę, o której mowa w art. 3 u.w.l., z której wynika zakaz

zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej dopóty, dopóki istnieje odrębna

własność lokali, traktuje się w nauce prawa i orzecznictwie jako zasadę dotyczącą

jedynie tzw. nieruchomości wspólnej koniecznej. Artykuł 3 ust. 2 u.w.l. ustanawia

bowiem przymus pozostawania w stosunku współwłasności tylko w zakresie tzw.

współwłasności koniecznej, a więc co do tych elementów budynku i gruntu pod

budynkiem, które pozostają w ścisłym związku funkcjonalnym z poszczególnymi

lokalami, które są niezbędne do korzystania przez właścicieli z tych lokali. Takiemu

stanowisku dał wyraz m.in. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały

z 3 października 2003 r., III CZP 65/03 (OSNC 2004, nr 12, poz. 189). W realiach

niniejszej sprawy nie ma podstaw do odejścia od tego poglądu. Trafnie więc Sądy

meriti uznały dopuszczalność zniesienia współwłasności w zakresie niedotyczącym

tzw. współwłasności koniecznej. To zaś, czy ocena Sądów w tym zakresie była

trafna, należy zaś do ustaleń faktycznych, którymi Sąd Najwyższy jest związany

i które nie mogą być przedmiotem zarzutów skargi kasacyjnej (art. 3983 § 3 i art.

39813 § 2 k.p.c.). Pozostałe zarzuty skargi stanowią zaś nieuzasadnioną polemikę

z powszechnie aprobowanymi poglądami doktryny, choć wielokrotnie jest to

polemika w całości oderwana od istoty sprawy.

Mając więc na uwadze powyższe, starając się dokonać życzliwej interpretacji

sformułowanych przez skarżącego zarzutów, Sąd Najwyższy nie dostrzegł

w sprawie uzasadnionych podstaw kasacyjnych, przez co skarga kasacyjna – na

zasadzie wynikającej z art. 39814 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. – podlegała oddaleniu.

Jako zaś, że postępowanie dotyczyło postanowienia wstępnego, o kosztach

postępowania Sąd Najwyższy orzekł na zasadzie wynikającej z art. 108 § 2 w zw.

z art. 39821 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

II CSKP 431/23

10

Ireneusz Kunicki

Tomasz Szanciło

Mariusz Załucki

[SOP]