Mieszkanie kupione dla powoda z hipoteką. SN uchylił wyrok oddalający odszkodowanie

1. W pozwie z 31 marca 2016 r. V.F. wniósł o zasądzenie od J.F. 397 500 zł z

bliżej określonymi odsetkami ustawowymi. W uzasadnieniu pozwu wyjaśnił, że w

wykonaniu orzeczenia sądowego pozwany przeniósł na powoda własność udziału w

bliżej określonej nieruchomości obciążonej hipoteką do kwoty 119 655 EUR,

zabezpieczającą pożyczkę na kwotę 79 370 EUR. W konsekwencji powód poniósł

szkodę, gdyż pozwany powinien przenieść na powoda nieruchomość bez

jakichkolwiek obciążeń, zwłaszcza bez hipoteki zabezpieczającej zaciągniętą na

swoje potrzeby pożyczkę.

2. Wyrokiem z 7 czerwca 2017 r. Sąd Okręgowy w Warszawie oddalił

powództwo. U podstaw tego rozstrzygnięcia legło przekonanie Sądu pierwszej

instancji, że powód nie posiada legitymacji procesowej czynnej w tej sprawie,

zarówno w przypadku odpowiedzialności deliktowej, jak i kontraktowej, ponieważ nie

jest właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, będącej przedmiotem sporu.

3. Wyrokiem z 9 stycznia 2019 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie, na skutek

apelacji powoda, uchylił zaskarżony wyrok z 7 czerwca 2017 r. i przekazał sprawę do

ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Warszawie. Sąd Apelacyjny

stwierdził, że Sąd pierwszej instancji nie rozpoznał istoty sprawy, ponieważ

II CSKP 608/25

3

ograniczył się wyłącznie do zbadania kwestii legitymacji procesowej powoda i tylko

w tym zakresie poczynił ustalenia faktyczne i rozważania prawne. Tymczasem powód

bezsprzecznie był stroną umowy fiducjarnej nabycia spornej nieruchomości przez

pozwanego na rzecz powoda, a tym samym posiadał legitymację procesową czynną,

aby wystąpić z żądaniem odszkodowawczym opartym na art. 471 k.c.

4. Ostatecznie, pismem z 30 lipca 2020 r. pełnomocnik powoda zmodyfikował

powództwo, wnosząc o zasądzenie kwoty 471 871 zł wraz z odsetkami ustawowymi

liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, na którą składają się:

229 871 zł (stanowiące równowartości 53 259 EUR) tytułem odszkodowania za

zmniejszenie wartości mieszkania nabytego przez pozwanego na podstawie zlecenia

powierniczego powoda, 192 000 zł tytułem zwrotu utraconych przez powoda korzyści

wskutek niemożliwości wynajmowania mieszkania w latach 2010-2015 oraz

25 000 zł tytułem zadośćuczynienia za dręczenie powoda przez pozwanego przez

straszenie, grożenie i nachodzenie w mieszkaniu przy ul. K.

5. Po ponownym rozpoznaniu, wyrokiem z 11 września 2020 r. Sąd Okręgowy

w Warszawie zasądził od J.F. na rzecz V.F. kwotę 117 199,09 zł wraz z bliżej

określonymi odsetkami ustawowymi za opóźnienie (pkt 1), oddalił powództwo w

pozostałej części (pkt 2) oraz rozstrzygnął o kosztach procesu i nieuiszczonych

kosztach sądowych (pkt 3-4).

U podstaw tego rozstrzygnięcia legło przekonanie Sądu pierwszej instancji, że

obciążenie nieruchomości hipoteką spowodowało „uwikłanie” powoda w stosunek

zobowiązaniowy umowy kredytu, w granicach objętych sumą hipoteczną. Powstanie

zaś u powoda zobowiązania do spłaty kredytu stanowi szkodę w rozumieniu art. 361

§ 2 k.c., powiązaną adekwatnie z nienależytym wykonaniem zobowiązania przez

pozwanego (art. 361 § 1 k.c.). Na datę zamknięcia rozprawy wartość wierzytelności

zabezpieczonej hipotecznie wynosiła 53 259 EUR, co po przeliczeniu na polskie złote

i uwzględnieniu, że powód jest współwłaścicielem w udziale wynoszącym ½,

pozwalało uwzględnić w części powództwo z tytułu odszkodowania za zmniejszenie

wartości mieszkania nabytego przez pozwanego na podstawie zlecenia

powierniczego powoda. Sąd nie znalazł natomiast podstaw do uwzględnienia

powództwa o zapłatę w pozostałej części.

II CSKP 608/25

4

6. Zaskarżonym wyrokiem z 17 czerwca 2021 r. Sąd Apelacyjny w Warszawie,

na skutek apelacji obu stron:

1. zmienił zaskarżony wyrok: w punkcie pierwszym w ten sposób, że oddalił

powództwo o zapłatę 117 199,09 zł wraz z bliżej określonymi odsetkami

ustawowymi za opóźnienie, w punkcie trzecim częściowo, w ten sposób, że

nie obciążył powoda kosztami procesu w pozostałej części oraz uchylił punkt

czwarty;

2. oddalił apelację powoda;

3. oddalił apelację pozwanego w pozostałej części;

4. nie obciążył powoda kosztami postępowania odwoławczego.

Sąd Apelacyjny w pełni podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji,

z których dla rozstrzygnięcia skargi kasacyjnej istotne są następujące:

W dniu 2 marca 1993 r. J.F. nabył lokal mieszkalny położony w W. przy ul. […].

Nabycie nastąpiło w wykonaniu umowy zlecenia zawartej pomiędzy V.F. a J.F.,

w której to umowie J.F. zobowiązał się do przeniesienia nabytej nieruchomości na

rzecz ojca - V.F. Zakup mieszkania w drodze zlecenia nastąpił z uwagi na odebranie

powodowi w latach 80. XX w. obywatelstwa polskiego i niechęci stron do

występowania do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych o zgodę na nabycie

nieruchomości przez cudzoziemca.

W latach 1993-2002 powyższy lokal był wykorzystywany przede wszystkim

przez V.F. i jego żonę. J.F. przebywał tam sporadycznie. W 2002 r. J.F., z uwagi na

nieobecność ojca w mieszkaniu, dokonał wymiany zamków do drzwi zewnętrznych,

zaś klucze do lokalu pozostawił sąsiadce. Zmiana zamków w lokalu spowodowana

była tym, że V.F. wbrew uzgodnieniom nie udostępnił lokalu na pobyt synowi, gdy ten

przyjechał z Francji do Polski. Od 2002 r. relacje między V.F. i J.F. uległy pogorszeniu.

Między ojcem i synem toczyło się kilka spraw sądowych w Polsce i we Francji, m.in.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, o odszkodowanie, o alimenty, a także

składane były zawiadomienia do organów ścigania.

J.F. obciążył powyższą nieruchomość hipoteką kaucyjną do kwoty 119 055

EUR na poczet zabezpieczenia spłaty pożyczki zaciągniętej w Banku spółce akcyjnej

w W. 27 września 2010 r. Wpisu hipoteki dokonano 19 września 2011 r.

II CSKP 608/25

5

W dniu 16 stycznia 2011 r. V.F. wniósł pozew do Sądu Okręgowego w

Warszawie, w którym żądał zobowiązania J.F. do przeniesienia na jego rzecz

własności lokalu mieszkalnego położonego w W. przy ul. […], bądź też zobowiązania

pozwanego do zwrotu kwoty 795 000 zł stanowiącej ówczesną wartość

nieruchomości. Wyrokiem z 10 lutego 2014 r. Sąd Okręgowy w Warszawie

zobowiązał J.F. do przeniesienia na rzecz V.F. udziału w wysokości ½ we własności

wskazanej nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Warszawie wyrokiem z 17 czerwca

2015 r. oddalił apelację strony powodowej. W dniu 13 grudnia 2018 r. V.F. złożył

oświadczenie w formie aktu notarialnego, o przyjęciu i nabyciu udziału wynoszącego

½ części we własności wskazanej nieruchomości, zgodnie z prawomocnym

wyrokiem Sądu Okręgowego z 10 lutego 2014 r.

Na 23 grudnia 2019 r. zadłużenie z tytułu umowy pożyczki z 27 września

2010 r., na zabezpieczenie której ustanowiona została hipoteka kaucyjna na lokalu

mieszkalnym przy ul. […], wynosiło 53 259,66 EUR. Kurs średni NBP na dzień 13

sierpnia 2020 r. wynosił 4,4011 PLN/EUR.

7. Rozpoznając apelację powoda, Sąd drugiej instancji podzielił ocenę Sądu

Okręgowego co do bezzasadności żądania zasądzenia odszkodowania za brak

możliwości wynajęcia lokalu oraz co do dochodzonego zadośćuczynienia.

W zakresie istotnym dla rozstrzygnięcia skargi kasacyjnej Sąd Apelacyjny

uznał, że skoro w sprawie l C 65/11 Sądu Okręgowego w Warszawie prawomocnie

rozstrzygnięto, że na pozwanym ciążył – na podstawie umowy zlecenia – obowiązek

przeniesienia na powoda udziału ½ we własności lokalu, konsekwencją czego było

nabycie przez powoda tego udziału, niedopuszczalne w niniejszej sprawie byłoby

ponowne badanie tego faktu, o czym przesądza art. 365 § 1 k.p.c.

Sąd drugiej instancji zwrócił uwagę, że w sprawie nie budziło wątpliwości, iż

obowiązkiem pozwanego było nabycie lokalu, a następnie przeniesienie jego

własności na powoda, a z umowy nie wynikało, że lokal ten mógł być obciążony

ograniczonym prawem rzeczowym.

Sąd Apelacyjny – w przeciwieństwie do Sądu pierwszej instancji – stwierdził

jednak, że powód nie wykazał wszystkich przesłanek odpowiedzialności

odszkodowawczej, w szczególności zaś tego, iż w następstwie nienależytego

II CSKP 608/25

6

wykonania umowy powierniczej przez pozwanego poniósł szkodę w określonej

wysokości. Sąd drugiej instancji nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu Okręgowego,

że szkoda powoda odpowiada wysokości hipoteki, ewentualnie wartości

wierzytelności zabezpieczonej hipotecznie na datę zamknięcia rozprawy. Podkreślił,

że wysokość wierzytelności ulega ciągłym zmianom w zależności od tego, czy

dłużnik spłaca terminowo poszczególne raty kredytu, czy też nie. Przy założeniu, że

dłużnik wywiązuje się terminowo ze swoich zobowiązań, wysokość zadłużenia

systematycznie spada wraz z upływem czasu. Dopiero zaniechanie spłat powoduje

możliwość postawienia kredytu w stan natychmiastowej wykonalności, aczkolwiek

taka sytuacja w niniejszej sprawie nie miała miejsca. Tym samym hipoteka

wprawdzie obciąża nieruchomość, ale nie powoduje żadnego realnego uszczerbku

w majątku powoda.

Sąd drugiej instancji podniósł, że powód nie poniósł żadnych negatywnych

konsekwencji majątkowych w związku z obciążeniem lokalu hipoteką kaucyjną,

a fakt, iż w następstwie działań pozwanego powód stał się dłużnikiem rzeczowym,

nie wpływa na jego sytuację majątkową. Zobowiązanym do spłaty kredytu pozostaje

bowiem pozwany jako dłużnik osobisty i w stosunku do niego w pierwszej kolejności

prowadzona byłaby ewentualna egzekucja. Ewentualne zaspokojenie się z udziału

w nieruchomości lokalowej przysługującego powodowi wymagałoby natomiast

uzyskania tytułu wykonawczego przeciwko niemu. Niezależnie od powyższego,

w sytuacji gdy dłużnik rzeczowy spłaca dłużnika osobistego na podstawie art. 518

§ 1 pkt 1 k.c. wstępuje w prawa zaspokojonego wierzyciela, nabywając spłaconą

wierzytelność do wysokości dokonanej zapłaty. Dopiero w takiej sytuacji powód

mógłby dochodzić od pozwanego zwrotu kwot wyegzekwowanych w następstwie

skierowania egzekucji do stanowiącego jego własność udziału.

Za istotne z punktu widzenia oceny zasadności żądania powoda Sąd drugiej

instancji uznał również to, że na chwilę obecną sytuacja majątkowa powoda nie

uległa zmianie, a obciążające jego majątek pasywa są niewymagalne. Obciążające

majątek powoda pasywa mogą być uznane za szkodę, o ile roszczenie osoby trzeciej

jest wymagalne. Uwzględnienie żądania powoda powodowałoby dwukrotne

obciążenie pozwanego obowiązkiem spłaty kredytu, raz na rzecz banku, a drugi raz

(w tej samej kwocie) na rzecz powoda.

II CSKP 608/25

7

8. Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wywiódł powód V.F.,

zaskarżając go w części, tj. co do punktu I w zakresie, w jakim Sąd drugiej instancji

zmienił wyrok Sądu Okręgowego z 11 września 2020 r. w punkcie pierwszym w ten

sposób, że oddalił powództwo o zapłatę 117 199,09 zł z bliżej określonymi odsetkami

ustawowymi za opóźnienie oraz co do punktu II, którym oddalono apelację powoda

od wyroku Sądu Okręgowego. Skarżący zarzucił wyłącznie naruszenie prawa

materialnego, a mianowicie art. 471 w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c. przez jego błędną

wykładnię, która doprowadziła do uznania, że szkoda z tytułu niewłaściwego

wykonania zobowiązania, które to niewłaściwe wykonanie polega na obciążeniu

nieruchomości hipoteką, powstaje dopiero w momencie, gdy wierzyciel hipoteczny

postawi kredyt w stan natychmiastowej wymagalności i w konsekwencji

przeprowadzi egzekucję z nieruchomości.

Skarżący wniósł o uchylenie wyroku Sądu drugiej instancji w zaskarżonej

części oraz orzeczenie co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa w części

obejmującej żądanie zapłaty kwoty 234 398,18 zł wraz z odsetkami ustawowymi za

opóźnienie liczonymi od 14 sierpnia 2020 r. do dnia zapłaty, ewentualnie o uchylenie

tego wyroku w zaskarżonej części oraz przekazanie sprawy w tej części do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

9. Powód zaskarżył skargą kasacyjną zarówno oddalenie – na skutek apelacji

pozwanego – powództwa o zapłatę 117 199,09 zł z bliżej określonymi odsetkami

ustawowymi za opóźnienie (pkt I), jak i oddalenie jego apelacji, w której kwestionował

oddalenie powództwa ponad kwotę 117 199,09 zł z bliżej określonymi odsetkami

ustawowymi za opóźnienie zasądzoną przez Sąd Okręgowy (pkt II).

Oznacza to, że zakresem zaskarżenia powód objął niekorzystne dla niego

rozstrzygnięcia na łączną kwotę 471 871 zł, z trzech tytułów: odszkodowania za

zmniejszenie wartości nieruchomości wynikające z jej obciążenia hipotecznego,

odszkodowania z tytułu zwrotu utraconych korzyści wskutek niemożliwości

wynajmowania mieszkania w latach 2010-2015 oraz zadośćuczynienia za dręczenie

powoda przez pozwanego. Tymczasem ze skargi kasacyjnej wynika, iż skarżący nie

przedstawia żadnych zarzutów co do oddalenia powództwa o odszkodowanie z tytułu

II CSKP 608/25

8

zwrotu utraconych korzyści wskutek niemożliwości wynajmowania mieszkania

w latach 2010-2015 oraz o zadośćuczynienie za dręczenie powoda przez

pozwanego. W tym zakresie zatem skarga kasacyjna jest a limine bezzasadna

i podlega oddaleniu na podstawie art. 39814 k.p.c.

10. Istotę problemu prawnego w niniejszej sprawie na etapie postępowania

kasacyjnego sprowadzić można do odpowiedzi na pytanie, czy obciążenie

nieruchomości hipoteką – będące wynikiem nienależytego wykonania zobowiązania

– samo przez się stanowi szkodę w majątku właściciela nieruchomości, czy też dla

zaistnienia szkody konieczne jest przystąpienie do realizacji wierzytelności przez

uprawnionego (ewentualnie co najmniej stan wymagalności roszczenia), ewentualnie

czy szkodą jest dopiero zaspokojenie roszczeń podmiotu uprawnionego z majątku

poszkodowanego.

W judykaturze wyrażono zróżnicowane poglądy co do tego, czy samo istnienie

obciążenia hipotecznego wpływa na (a dokładniej obniża) wartość majątku

zainteresowanego. W wyroku z 5 czerwca 2007 r., I CSK 86/07, wyrażono pogląd,

że samo istnienie (choćby wymagalnych) pasywów nie daje podstaw do objęcia ich

obowiązkiem odszkodowawczym, ponieważ nie wiadomo, czy pasywa zostaną

zrealizowane przez poszkodowanego. Odmiennie, w uchwale z 10 lipca 2008 r.,

III CZP 62/08, OSNC 2009, nr 7-8, poz. 106, wprost wskazano, że pojęcie strat, jakie

poszkodowany poniósł, w rozumieniu art. 361 § 2 k.c. obejmuje także

niezaspokojone przez poszkodowanego, wymagalne zobowiązanie na rzecz osoby

trzeciej. Wreszcie, w wyroku z 12 lutego 2015 r., IV CSK 235/14, Sąd Najwyższy

wskazał, że obciążenie nieruchomości hipoteką może być źródłem szkody podmiotu

uprawnionego polegającej na obniżeniu jej wartości niezależnie od tego, czy

w stosunku do nieruchomości były prowadzone czynności o charakterze

egzekucyjnym (podobnie uprzednio wyrok SN z 15 kwietnia 2010 r., II CSK 544/09).

Wreszcie kwestia wpływu istnienia obciążenia hipotecznego na wartość

majątku (zwykle nieruchomości) była również wielokrotnie przedmiotem analiz

w kontekście podziału majątku wspólnego małżonków. Po wahaniach, w uchwale

z 25 lipca 2019 r. (III CZP 14/19, OSNC 2021, nr 4, poz. 23), Sąd Najwyższy przyjął,

że w sprawie o podział majątku wspólnego małżonków, obejmującego nieruchomość

II CSKP 608/25

9

obciążoną hipoteką zabezpieczającą udzielony małżonkom kredyt bankowy, sąd –

przyznając tę nieruchomość na własność jednego z nich – ustala jej wartość

z pominięciem wartości obciążenia hipotecznego, chyba że zachodzą istotne powody

przemawiające za jego uwzględnieniem (stanowisko to dominuje w orzecznictwie;

uprzednio w tym kierunku postanowienie SN z 26 stycznia 2017 r., I CSK 54/16;

uchwały SN z 28 marca 2019 r., III CZP 21/18, OSNC 2019, nr 9, poz. 88,

i z 28 marca 2019 r., III CZP 41/18, OSNC 2020, nr 2, poz. 15). Uchwała ta była

wynikiem analizy zasad obrotu rynkowego nieruchomościami i prawami

z obciążeniem hipotecznym, a dokładniej dostrzeżenia tego, że po pierwsze,

najczęściej właściciele nieruchomości są równocześnie dłużnikami osobistymi, po

drugie zaś, wartość przedmiotu sprzedaży określana jest jak dla przedmiotów

nieobciążonych, z tym zastrzeżeniem, iż zazwyczaj nabywca przekazuje – za zgodą

zbywcy – określoną część ceny nabycia bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu,

celem zaspokojenia wierzytelności zabezpieczonej hipoteką, co skutkuje

wygaśnięciem hipoteki i jej wykreśleniem z księgi wieczystej za zgodą wierzyciela.

Trzeba jeszcze odnotować, że zgodnie z § 34 ust 1 rozporządzenia Ministra

Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości

przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości

ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości.

Przy określaniu wartości nieruchomości pomija się hipotekę. Regulacja ta mogłaby

sugerować, że istnienie wpisu hipoteki nie wpływa na wartość obciążonej

nieruchomości.

11. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody

wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że

niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które

dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Szkoda powoda, której naprawienia dochodzi

w niniejszym postępowaniu, ma wynikać z faktu, że lokal mieszkalny objęty umową

fiducjarną został przez pozwanego obciążony hipoteką kaucyjną.

Niewątpliwie pojęcie szkody, którym ustawodawca posługuje się w art. 361

k.c., nie zostało zdefiniowane w przepisach prawa cywilnego. Zrealizowano w ten

sposób stanowisko twórców Kodeksu zobowiązań, zgodnie z którym definicja taka

II CSKP 608/25

10

jest zbędna, ponieważ wystarczające jest odwołanie się do rozumienia tego pojęcia

w języku potocznym. Niniejsza sprawa podważa to stanowisko.

W literaturze najczęściej za szkodę uznaje się uszczerbek majątkowy, czyli

zmniejszenie się majątku wbrew woli zainteresowanego i bez usprawiedliwienia

prawnego. Uszczerbek ten może polegać zarówno na zmniejszeniu aktywów, jak i na

powstaniu nowych lub zwiększeniu się istniejących zobowiązań (pasywów) (damnum

emergens). Wreszcie szkoda może obejmować także utracone korzyści (lucrum

cessans), a więc to wszystko, co nie weszło do majątku poszkodowanego, a co

weszłoby, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Zgodnie z powszechnie przyjętą teorią

różnicy należy zatem zasadniczo porównać rzeczywisty stan dóbr poszkodowanego,

obejmujący także stan pasywów, ze stanem hipotetycznym, który istniałby, gdyby nie

zdarzenie szkodzące. Nie można przy tym pominąć, że szkoda ma charakter

dynamiczny i jej zakres oraz wysokość mogą ulegać zmianom wraz z upływem

czasu; jednakże naprawienie szkody następuje zawsze według stanu na datę

zamknięcia rozprawy (art. 316 § 1 k.p.c.).

Konstatacje te należy zestawić z konstrukcją hipoteki jako prawa rzeczowego.

12. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, o charakterze

zabezpieczającym. Jest prawem akcesoryjnym, którego powstanie i wygaśnięcie

zależy od istnienia wierzytelności. Sens hipoteki polega na tym, aby w sytuacji

nieuzyskania zaspokojenia od dłużnika osobistego wierzyciel mógł uzyskać

zaspokojenie od dłużnika rzeczowego – do wysokości hipoteki – pomimo tego, że

żaden stosunek obligacyjny pomiędzy nimi nie istnieje (art. 65 u.k.w.h.). Jeżeli zatem

zobowiązany osobiście nie wykonuje należnego świadczenia pieniężnego, wierzyciel

może wszcząć egzekucję przeciwko dłużnikowi rzeczowemu, przedtem jednak musi

uzyskać przeciwko niemu tytuł wykonawczy. Odpowiedzialność dłużnika osobistego

i dłużnika rzeczowego ma charakter odpowiedzialności in solidum (zob. wyrok SN

z 25 sierpnia 2004 r., IV CK 606/03, oraz powołane w nim wcześniejsze

orzecznictwo).

Różnica między odpowiedzialnością dłużnika rzeczowego

a odpowiedzialnością dłużnika osobistego polega na tym, że dłużnik rzeczowy nie

ponosi odpowiedzialności z całego swojego majątku, a jedynie z określonych

II CSKP 608/25

11

przedmiotów, co w wypadku hipoteki oznacza odpowiedzialność z nieruchomości

obciążonej hipoteką. Hipoteka jest zatem ograniczonym prawem rzeczowym, a nie

„swoistą” wierzytelnością, „swoistym” długiem. Oczywiste jest, że zakres

odpowiedzialności z tytułu hipoteki odpowiada zakresowi odpowiedzialności dłużnika

osobistego; co więcej, o ile pewne jest, że suma hipoteki stanowi górną granicę

odpowiedzialności właściciela nieruchomości, o tyle nie sposób z całą pewnością

przewidzieć, czy właściciel nieruchomości będzie zmuszony zaspokoić wierzyciela

oraz w jakim dokładnie rozmiarze.

13. Przedmiotem niniejszej sprawy jest ustalenie, czy nienależyte wykonanie

zobowiązania przez pozwanego (przejawiające się w przeniesieniu na powoda

własności udziału w nieruchomości obciążonego hipotecznie, nie zaś wolnego od

obciążeń) spowodowało szkodę w majątku powoda, podlegającą naprawieniu

w niniejszym postępowaniu. Wbrew stanowisku zaprezentowanemu przez Sąd

Apelacyjny, nie powinno budzić wątpliwości, że w praktyce obrotu obciążenie

hipoteczne rzutuje na sytuację rynkową nieruchomości, dokładniej – obniża jej

wartość, a nawet – w skrajnych wypadkach – praktycznie pozbawia przedmiot

zabezpieczenia zdolności zbywczej. De facto dla każdego nabywcy istotne jest, by

nabywana nieruchomość nie była obciążona hipotecznie. Zważywszy jednak, że

hipoteka nie ma charakteru samodzielnego, oderwanego od zabezpieczonej

wierzytelności, a więc nie stanowi rzeczowego prawa do wartości, czy też prawa

rezerwującego określoną wartość, stąd też samej tylko okoliczności, iż obciąża

nieruchomość, nie można przypisać doniosłości prawnej; decydujący jest cel hipoteki

jakim jest zabezpieczenie wierzytelności. Zatem na wartość nieruchomości może

mieć wpływ nie tyle sama hipoteka jako prawo akcesoryjne, lecz zabezpieczony

w ten sposób dług. Jeżeli strony umowy nie ustalą sposobu uiszczenia ceny przez

przeznaczenie jej w całości lub części na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego

i nie doprowadzą do wygaśnięcia hipoteki, nabywca obciążonej hipoteką

nieruchomości wstępuje w obowiązki dłużnika rzeczowego i w związku z tym ponosi

ryzyko odpowiedzialności za cudzy dług w postaci ryzyka egzekucji. Przy ustalaniu

wartości nieruchomości obciążonej hipoteką uwzględnia się zatem elementy ryzyka

związanego z tym obciążeniem. Ryzyko to ma oczywiście wymiar majątkowy, choć

nie musi być równoznaczne z pomniejszeniem wartości nieruchomości o kwotę

II CSKP 608/25

12

niespłaconego zadłużenia (zob. postanowienie SN z 21 marca 2013 r., II CSK

414/12). Dość wskazać, że na wysokość uszczerbku spowodowanego

ustanowieniem danej hipoteki wskutek zawinionego zachowania się określonej

osoby może mieć przykładowo wpływ to, czy jest to jedyna hipoteka, czy też jedna

z wielu, a w takim wypadku, w jakim czasie hipoteki powstały i w jakiej kolejności

powinny być zaspakajane itd.

Wreszcie nie sposób pominąć, że w przypadku, który jest kanwą niniejszej

sprawy, zobowiązanym do naprawienia szkody z nienależytego wykonania

zobowiązania jest osoba, wobec której – w przypadku spłaty długu zabezpieczonego

hipotecznie – powód wstąpi w prawa zaspokojonego wierzyciela (art. 518 § 1 pkt 1

k.c.). Ta okoliczność nie jest obojętna z punktu widzenia wysokości szkody w majątku

powoda.

14. Wbrew obawom Sądu Apelacyjnego wyrażone powyżej stanowisko,

zgodnie z którym samo obciążenie nieruchomości hipoteką może prowadzić do

stwierdzenia zaistnienia szkody po stronie właściciela nieruchomości, nie oznacza,

że chodzi o naprawienie szkody przyszłej. Jak już wcześniej wskazano, w świetle

utrwalonego orzecznictwa szkoda jest uszczerbkiem w prawnie chronionych

dobrach, wyrażającym się w różnicy między stanem dóbr jaki istniał i jaki mógłby się

następnie wytworzyć w normalnej kolei rzeczy, a stanem jaki powstał na skutek

zdarzenia wywołującego zmianę w dotychczasowym stanie rzeczy (np. wyrok SN z 7

sierpnia 2003 r., IV CKN 387/01; postanowienie SN z 12 marca 2010 r., III CZP 7/10).

Tak rozumiana szkoda jest z reguły zmienna w czasie. Ma więc charakter

dynamiczny, co należy rozumieć jako postulat uwzględniania zmieniających się

w czasie różnic między stanem hipotetycznym majątku poszkodowanego a jego

stanem rzeczywistym. Przyjmuje się przy tym powszechnie, że chwilą właściwą do

ustalenia szkody, a co się z tym wiąże, także określenia należnego odszkodowania,

jest data wyrokowania przez sąd, a ściślej – zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. – data

zamknięcia rozprawy (zob. wyroki SN z 11 kwietnia 2014 r., I CSK 309/13,

i z 21 października 2021 r., IV CSKP 54/21, OSNC 2022, nr 6, poz. 65; uchwała SN

z 8 maja 2024 r., III CZP 142/22, OSNC 2025, nr 4, poz. 39). Odszkodowanie nie

może bowiem przerastać wielkości szkody, co – wobec jej dynamicznego charakteru

II CSKP 608/25

13

– oznacza niemożność przekroczenia wielkości szkody istniejącej w chwili jej

naprawienia (postanowienie SN z 17 lipca 2020 r., V CNP 43/19).

Nadto odnotować warto, że podobne rozumowanie wielokrotnie prezentowano

wobec naprawienia szkody związanej z utratą wartości handlowej pojazdu. Szkoda

ta uznawana jest powszechnie za podlegającą naprawieniu, choćby poszkodowany

nie dokonał sprzedaży pojazdu (uchwała SN z 12 października 2001 r., III CZP 57/01,

OSNC 2002, nr 5, poz. 57).

15. Stwierdzenie słuszności zarzutu kasacyjnego prowadziło do uchylenia

zaskarżonego wyroku: w punkcie I co do zmiany wyroku Sądu Okręgowego poprzez

oddalenie powództwa o zapłatę 117 199,09 zł wraz z ustawowymi odsetkami za

opóźnienie od 14 sierpnia 2020 r., jak też w punkcie II co do oddalenia apelacji

powoda od wyroku Sądu Okręgowego, w którym oddalono powództwo co do żądania

zapłaty dalszych 112 671,91 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od 14

sierpnia 2020 r., i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania w tym zakresie.

Wyjaśnić należy, że powód dochodził ostatecznie kwoty 229 871 zł z tytułu szkody

wynikającej ze zmniejszenia wartości nieruchomości i tylko w takim zakresie możliwe

jest dalsze procedowanie przez Sąd meriti na skutek uwzględnienia zarzutu

kasacyjnego (por. art. 321 § 1 k.p.c.), a zatem wykluczone było uchylenie

zaskarżonego wyroku w zakresie pełnej wskazanej przez skarżącego kwoty

234 398,18 zł.

Z powyższych względów na podstawie art. 39814 i art. 39815 § 1 k.p.c. Sąd

Najwyższy orzekł jak w sentencji.

Mariusz Łodko

Joanna Misztal-Konecka

Marcin Trzebiatowski

[r.g.]