Autorka operatu szacunkowego dostała warunkowe umorzenie za poświadczenie nieprawdy

Ustalenie faktów

Fakty uznane za udowodnione

1

D.

J. -

S.

19 czerwca 2012 roku w W., działając jako osoba uprawniona do wystawienia dokumentu w postaci operatu szacunkowego z uwagi na posiadane uprawnienia zawodowe

w zakresie szacowania nieruchomości, w przygotowanym na zlecenie Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania w (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. operacie szacunkowym pod nazwą „Operat szacunkowy określający wartość wiązki praw do nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej kompleks biurowo – magazynowo – techniczny Z., ulica (...), powiat (...), województwo (...), działki ewidencyjne numer (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 50 8469 m

(

2 )oraz działka ewidencyjna (stanowiąca drogę) numer (...) z obrębu (...)

o powierzchni 1100 m

(

2), powiat (...), gmina H., wieś M.” poświadczyła nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne – wartości wycenianej nieruchomości, a także okoliczności faktycznych dotyczących nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości dobranych do porównania na skutek:

- niewłaściwego przeprowadzenia analizy rynku oraz nierzetelnej analizy danych transakcyjnych, co skutkowało błędnym doborem nieruchomości podobnych oraz błędami w zakresie ustalenia cen transakcyjnych i cech rynkowych,

- braku prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) co skutkowało brakiem analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu i następnie brakiem uwzględnienia przeznaczenia tej nieruchomości w procedurze wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego,

- zastosowania błędnej i niemieszczącej się w uregulowaniach prawnych metodyki wyceny polegającej na odrębnym określeniu wartości gruntu, budowli i decyzji środowiskowej,

- błędów w zakresie zastosowania metody porównywania parami.

D. S. posiada uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości.

Miejskiej Przedsiębiorstwo Oczyszczania w (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. (dalej: MPO) poszukiwało nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności. Po znalezieniu odpowiedniej nieruchomości, która zaspokajałaby potrzeby spółki, MPO zleciło D. S. sporządzenie operatu szacunkowego.

D. S. 19 czerwca 2012 roku

w W. sporządziła operat szacunkowy pod nazwą „Operat szacunkowy określający wartość wiązki praw do nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej kompleks biurowo – magazynowo – techniczny Z., ulica (...), powiat (...), województwo (...), działki ewidencyjne numer (...) z obrębu (...) o łącznej powierzchni 50 8469 m

(

2 )oraz działka ewidencyjna (stanowiąca drogę) numer (...) z obrębu (...) o powierzchni 1100 m

(

2), powiat (...), gmina H., wieś M.”, dotyczący wskazanej w nazwie nieruchomości.

D. S. w sporządzonym operacie szacunkowym poświadczyła nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne – wartości wycenianej nieruchomości, a także okoliczności faktycznych dotyczących nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości dobranych do porównania na skutek:

- niewłaściwego przeprowadzenia analizy rynku oraz nierzetelnej analizy danych transakcyjnych, co skutkowało błędnym doborem nieruchomości podobnych oraz błędami w zakresie ustalenia cen transakcyjnych i cech rynkowych,

- braku prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) co skutkowało brakiem analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu

i następnie brakiem uwzględnienia przeznaczenia tej nieruchomości w procedurze wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego,

- zastosowania błędnej i niemieszczącej się

w uregulowaniach prawnych metodyki wyceny polegającej na odrębnym określeniu wartości gruntu, budowli i decyzji środowiskowej,

- błędów w zakresie zastosowania metody porównywania parami.

Przygotowany przez D. S. operat szacunkowy został wykorzystany przez (...)

w procesie poprzedzającym kupno przedmiotowej nieruchomości w Z.. MPO w/w nieruchomość kupiło, a wynegocjowana cena zakupu była niższa od wskazanej w przedmiotowym operacie szacunkowym.

Częściowo

wyjaśnienia

D.

Operat

szacunkowy

Opinia

Zeznania

A.

Zeznania

B.

Zeznania

R.

Zeznania

D.

Zeznania

B.

Zeznania

S.

Zeznania

K.

Zeznania

M.

Zarządzenie

nr (...)

Tekst

ujednolicony

Fakty uznane za nieudowodnione

1

D.

J. - S.

19 czerwca 2012 roku w W., działając jako osoba uprawniona do wystawienia dokumentu w postaci operatu szacunkowego z uwagi na posiadane uprawnienia zawodowe

w zakresie szacowania nieruchomości, w przygotowanym na zlecenie Miejskiego Przedsiębiorstwa Oczyszczania w (...) sp. z o.o. z siedzibą w W. operacie szacunkowym pod nazwą „Operat szacunkowy określający wartość wiązki praw do nieruchomości gruntowej zabudowanej stanowiącej kompleks biurowo – magazynowo – techniczny Z., ulica (...), powiat (...), województwo (...), działki ewidencyjne numer (...) z obrębu (...)o łącznej powierzchni 50 8469 m

(

2 )oraz działka ewidencyjna (stanowiąca drogę) numer (...) z obrębu (...)

o powierzchni 1100 m

(

2), powiat (...), gmina H., wieś M.” poświadczyła nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne – wartości wycenianej nieruchomości, a także okoliczności faktycznych dotyczących nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości dobranych do porównania na skutek:

- niewłaściwego przeprowadzenia analizy rynku oraz nierzetelnej analizy danych transakcyjnych, co skutkowało błędnym doborem nieruchomości podobnych oraz błędami w zakresie ustalenia cen transakcyjnych i cech rynkowych,

- braku prawidłowego ustalenia przeznaczenia nieruchomości gruntowej stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym (...) co skutkowało brakiem analizy rynku nieruchomości o podobnym przeznaczeniu i następnie brakiem uwzględnienia przeznaczenia tej nieruchomości w procedurze wyceny przy zastosowaniu podejścia porównawczego,

- zastosowania błędnej i niemieszczącej się w uregulowaniach prawnych metodyki wyceny polegającej na odrębnym określeniu wartości gruntu, budowli i decyzji środowiskowej,

- błędów w zakresie zastosowania metody porównywania parami.

D. S. działała w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

Wymowa

całokształtu

zgromadzonego

w sprawie

materiału

dowodowego

-

Ocena dowodów

Dowody będące podstawą ustalenia faktów

Wyjaśnienia

D.

J. -

S.

Wyjaśnienia oskarżonej Sąd ocenił jako wiarygodne. jedynie w części, a mianowicie w zakresie w jakim korespondują one z treścią innych zgromadzonych

w sprawie dowodów.

W zakresie w jakim oskarżona twierdziła,. że rzeczywiście sporządziła przedmiotowy operat szacunkowy oraz w zakresie w jakim potwierdzała,

że rzeczywiście doszło w nim do popełnienia określonych, wskazywanych przez biegłych uchybień wyjaśnienia D. S. Sąd uznał za wiarygodne.

Nie było również podstaw do kwestionowania twierdzeń oskarżonej dotyczących jej doświadczenia zawodowego czy nieposzlakowanej dotąd opinii. Takie twierdzenia oskarżonej są wszak zbieżne z treścią znajdujących się w aktach sprawy dokumentów.

W dalszej części należy jednak zauważyć, że choć oskarżona złożyła bardzo obszerne wyjaśnienia,

to jednak znakomita ich część nie obejmowała depozycji dotyczących faktów, a stanowiła wyraz subiektywnych przekonań D. S.. Oskarżona szeroko odnosiła się do kwestii odnoszących się do, jej zdaniem, występujących

w opinii biegłych nieprawidłowości. W ocenie Sądu wywody oskarżonej miały w istocie charakter polemiczny wobec wniosków biegłych i stanowiły przejaw przyjętej przez nią linii obrony.

Oskarżona kwestionowała m.in. zbytnią drobiazgowość biegłych. Taki zarzut – w ocenie Sądu – jest zupełnie niezasadny i niezrozumiały. Po pierwsze dlatego, że taka drobiazgowość jest zjawiskiem pożądanym, świadczącym o rzetelności wykonanej przez biegłych pracy. Po drugie dlatego, że biegli dopatrując się drobniejszych, czysto formalnych uchybień, wskazywali w sposób jasny, że uchybienia te nie miały wpływu na wynik wyceny, a zatem wbrew twierdzeniem oskarżonej, nie zaciemniali obrazu sprawy, a wręcz przeciwnie, porządkowali go.

Oskarżona, próbując bronić zastosowanych przez siebie metod czy treści przygotowanego operatu, powoływała się na kryterium „celowości”, które jak wskazała, sama sobie definiowała. Zdaniem Sądu takie stanowisko oskarżonej świadczy o tym, że świadomie ignorowała ona obowiązujące przepisy i zasady metodyki wyceny, przyjmując w ich miejsce własne założenia. Taka sytuacja jest jednak nie do zaakceptowania przy uwzględnieniu faktu,

że sporządzanie operatu szacunkowego jest czynnością wysoko sformalizowaną.

Oskarżona powoływała się również w swoich wyjaśnieniach na dane dotyczące cen nieruchomości na rynku lokalnym, które miały uzasadniać prawidłowość dokonanej przez nią wyceny. Szkopuł jednak w tym,

że oskarżona powoływała się w tym zakresie na ceny jednostkowe dotyczące nieruchomości niepodobnych, tak jak czyniła to w sporządzonym operacie szacunkowym, a zatem powoływane przez nią w tym zakresie argumenty nie mogły skutkować uznaniem jej twierdzeń co do prawidłowości („celowości”) przedsiębranych przez nią działań za wiarygodne.

Do szeregu innych podnoszonych przez oskarżoną kwestii Sąd odniósł się ponadto szerzej w punkcie 3. uzasadnienia.

Opinia

biegłych. Opinia ta spełnia – w ocenie Sądu – wymogi jasności, pełności oraz spójności, a zatem mogła stanowić wartościowy materiał dowodowy.

Oskarżona i obrońca kwestionowali wartość merytoryczną sporządzonej przez biegłych opinii. Warto jednak zwrócić w tym kontekście uwagę na pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie, zgodnie z którym

uznanie opinii za jasną i pełną. w rozumieniu art. 201 k.p.k. jest domeną organu procesowego, a nie strony procesowej. Podstawą do stosowania art. 201 k.p.k. nie może stać się okoliczność, że strona wdając się samodzielnie w spekulacje myślowe natury specjalistycznej, dochodzi w rezultacie do przekonania, że wnioski natury ściśle fachowej i to w dziedzinie, w której z natury rzeczy sądowi i stronom merytorycznie brakuje wiadomości specjalistycznych, są błędne (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego

w Warszawie z 27 kwietnia 2023 roku, sygn. akt II AKa 515/22).

Choć oskarżona dysponuje wiedzą specjalistyczną

w zakresu dziedziny, w której wypowiadali się biegli,. to jednak – zdaniem Sądu – o czym była już mowa powyżej, prezentowała ona jedynie własne stanowisko

i oceny mające charakter polemiczny z wywodami biegłych, które to stanowisko i oceny nie dały jednak podstaw do skutecznego zakwestionowania opinii biegłych.

Co także warto zauważyć, pomimo konsekwentnego kwestionowania przedmiotowej opinii, a nawet posunięcia się przez oskarżoną do postawienia tezy

o celowej próbie zdyskredytowania jej przez biegłych, obrona pomimo formułowania innego rodzaju wniosków dowodowych, nie zdecydowała się na złożenie wniosku o dopuszczenie dowodu w postaci opinii sporządzonej przez innych biegłych. Jest to sytuacja niezrozumiała z punktu widzenia prezentowanego przez oskarżoną i jej obrońcę stanowiska, która jednocześnie pozwala postawić tezę, że w istocie prezentowane w odniesieniu do opinii stanowisko oskarżonej i jej obrońcy miało jedynie instrumentalny charakter i stanowiło przejaw przyjętej linii obrony.

Zeznania

A.

D.

Depozycje tych świadków Sąd ocenił jako co do zasady wiarygodne. Zeznania te były przy tym logiczne oraz spójne.

Zeznania tych świadków potwierdziły przede wszystkim sam fakt sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego przez oskarżoną oraz fakt jego wykorzystania w procesie zakupu nieruchomości

w Z..

Należy przy tym zauważyć, że świadkowie ci nie wskazywali, by operat szacunkowy przygotowany przez D. S. budził ich zastrzeżenia pod kątem jego rzetelności. Jednocześnie jednak świadkowie ci wskazywali, że nie są specjalistami z zakresu wyceny nieruchomości i nie należało do ich kompetencji dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.

Takie stanowisko świadków jest – w ocenie Sądu -

w pełni zrozumiałe. Jednocześnie ocena świadków,. że operat szacunkowy z 19 czerwca 2012 roku nie budził ich zastrzeżeń pod kątem rzetelności nie miała bezpośredniego znaczenia dla rozstrzygnięcia

o odpowiedzialności karnej oskarżonej. Świadkowie, jak słusznie wskazywali, nie są specjalistami w tej dziedzinie i nie występowali w postępowaniu w roli biegłych.

Zeznania

B.

K.

Zeznania

R.

T.

Zeznania

D.

S.

Zeznania

B.

T.

Zeznania

S.

M.

Zeznania

K.

B.

Zeznania

M.

L. Operat

szacunkowy

z 19 czerwca 2012 roku. Sąd nie dokonuje oceny wartości dowodowej tego dokumentu. Dokument ten miał jednak znaczenie dla ustalenia okoliczności niniejszej sprawy w zakresie dotyczącym samego faktu sporządzenia przez oskarżoną takiego dokumentu oraz pod kątem ustalenia jakie treści zostały w nim zawarte.

Zarządzenie

nr (...)

wraz z załącznikiem. Dokumenty te nie budziły uzasadnionych wątpliwości pod kątem ich autentyczności lub treści. Mogły zatem stanowić wartościowy materiał dowodowy.

Tekst

ujednolicony

uchwały

Dowody nieuwzględnione przy ustaleniu faktów

Zeznania

świadków:

J.

S.,

Z. W.,

J.

Z.-C.,

E.

(...),

B.

B.,

M. M. (3),

M. K. (1),

Ł.

D.,

E. J.,

P.

S.,

B. W.,

A. K.,

Ż.

S.,

R.

S.,

M. K. (2),

H.

M.,

K.

Stopki,

G. M.,

R. S.,

E.

W.,

I. W.,

B.

W.,

P.

M.,

D.

M.,

E.

B.-D.,

T.

Drozdy,

A. M.,

J.

J.,

J. W.

Choć brak było uzasadnionych podstaw,. by kwestionować wiarygodność depozycji tych świadków, to jednak ze względu na ich treść nie miały one istotnego znaczenia dla ustalenia faktów

w niniejszej sprawie.

Protokół

oględzin

nieruchomości. Dokumenty te, choć nie budziły uzasadnionych wątpliwości pod kątem ich autentyczności lub treści, nie dostarczyły informacji istotnych dla ustalenia faktów w niniejszej sprawie.

Protokoły

oględzin

akt postępowań dyscyplinarnych

Dokumenty

wewnętrze

MPO

Akty

notarialne

Dane

o karalności

Listy

referencyjne

To dokumenty przedstawiane przez oskarżoną w toku składanych przez nią wyjaśnień.

Choć dokumenty te nie budziły uzasadnionych wątpliwości pod kątem ich autentyczności lub treści,

to jednak ze względu na ich treść nie miały bezpośredniego znaczenia dla ustalenia faktów

w niniejszej sprawie.

Oświadczenie

z 9 października 2019 roku

Wyrysy

z map

Publikacje

dotyczące różnicowania

wartości

rynkowych

Zestawienia

danych

rynkowych

Enuncjacje

prasowe

Podstawa prawna wyroku

Podstawa prawna skazania albo warunkowego umorzenia postępowania zgodna z zarzutem

Podstawa prawna skazania albo warunkowego umorzenia postępowania niezgodna z zarzutem

Punkt I wyroku

D. S.

Oskarżonej zarzucono popełnienie przestępstwa z art. 271 § 1 i 3 k.k.

Na wstępie dalszych rozważań wskazać trzeba, że zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie dał podstaw do przyjęcia, że D. S. działała w celu osiągnięcia korzyści majątkowej. Analiza zebranych w sprawie dowodów pozwoliła jedynie na ustalenie,

że oskarżona otrzymała stosowne wynagrodzenie za przygotowany operat szacunkowy,

ale jednocześnie nie pozwoliła na przyjęcie, że oskarżona poświadczyła nieprawdę w operacie szacunkowym, działając w celu osiągnięcia korzyści majątkowej.

Nota bene okoliczność ta została również dostrzeżona na etapie postępowania sądowego przez oskarżyciela publicznego, który ostatecznie wnosił o uznanie oskarżonej za winną popełnienia przestępstwa z art. 271 § 1 k.k.

Odpowiedzialność na gruncie art. 271 § 1 k.k. ponosi funkcjonariusz publiczny lub inna osoba uprawniona do wystawienia dokumentu, która poświadcza w nim nieprawdę co do okoliczności mającej znaczenie prawne.

Powszechnie przyjmuje się w doktrynie i orzecznictwie, że przestępstwo z art. 271 § 1 k.k. może być popełnione umyślnie – w obu postaciach zamiaru, a zatem również z zamiarem ewentualnym.

Warto również w tym miejscu zwrócić uwagę na aprobowany przez tutejszy Sąd, ale również inne sądy powszechne, pogląd Sądu Najwyższego, zgodnie z którym

sporządzenie operatu szacunkowego zawierającego poświadczenie nieprawdy, wypełnia przedmiotowe znamię występku określonego w art. 271 § 1 k.k. (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 13 maja 2008 roku, sygn. akt V KK 428/07).

Jednocześnie warto zwrócić uwagę na fakt, że samo dopuszczenie się uchybień

w sporządzonym operacie szacunkowym nie przesądza, że doszło do umyślnego poświadczenia w nim nieprawdy co do okoliczności mającej znaczenie prawne. Zadaniem sądu pozostaje ustalenie czy okoliczności popełnienia czynu (w tym rodzaj, waga i sposób popełnienia uchybień) wskazują na umyślnie działanie oskarżonego, czy popełnione uchybienia były jedynie efektem niechlujstwa lub nierzetelności (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego

w Katowicach z 28 marca 2018 roku, sygn. akt II AKa 434/17).

Przypomnieć również można o tym, że

przedmiotem przestępstwa z art. 271 § 1 k.k. musi być oczywiście konkretna, mająca znaczenie prawne, okoliczność zawarta w zindywidualizowanym dokumencie. Niemniej jednak nie oznacza to, że aby przestępstwo poświadczenia nieprawdy zaistniało, dokument ten musi zostać wykorzystany w obrocie a nieprawdziwie poświadczona okoliczność odbić na nim jakiekolwiek piętno. Dla bytu omawianego występku wystarczy bowiem, że rzeczona okoliczność miała takie znaczenie potencjalnie, że była doniosła prawnie z punktu widzenia faktycznego celu wystawienia dokumentu (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 28 maja 2014 roku, sygn. akt II AKa 63/14).

Mając na uwadze powyższe rozważania, a także wymowę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, Sąd doszedł do przekonania, że oskarżona poświadczyła w sporządzonym operacie szacunkowym nieprawdę co do okoliczności mających znaczenie prawne, działając

w tym zakresie z zamiarem ewentualnym.

W tym miejscu należy zwrócić uwagę na trafny pogląd, zgodnie z którym

rzeczoznawca dokonuje wyboru metody szacowania nieruchomości, uwzględniając między innymi, cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości oraz jej przeznaczenie w planie miejscowym (…),

a wszystkie te dane muszą być zgodne ze stanem faktycznymi prawnym

(uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z 13 grudnia 2018 roku, sygn. akt II AKa 116/18). Dodatkowo zaś, jak zauważył Sąd Najwyższy,

rezultat pracy rzeczoznawcy pod każdym względem powinien więc poświadczać prawdę, a nie stanowić tylko ocenę wartości rynkowej do przyjęcia albo odrzucenia, nie poddający się kwalifikowaniu z punktu widzenia prawdziwości wyceny (uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z 13 maja 2008 roku, sygn. akt V KK 428/07).

Analiza zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego z 19 czerwca 2012 roku oraz opinii biegłych E. L. i B. Z., wskazuje na to, że oskarżona dopuściła się kilku uchybień, które skutkowały uzyskaniem niezgodnego z rzeczywistością wyniku wyceny.

Co przy tym istotne i na co uwagę zwracali biegli w toku rozprawy, uchybienia popełnione przez D. S. miały charakter kaskadowy i rozpoczęły się od nieprawidłowego stworzenia bazy nieruchomości porównawczych. Tworzenie bazy nieruchomości porównawczych jest zaś – w ocenie Sądu – w pełni świadomym procesem intelektualnym. Wymaga bowiem dokonania najpierw analizy stanu nieruchomości wycenianej i określenia jej istotnych cech, a następnie stworzenia bazy nieruchomości podobnych. Uwzględnienie charakteru tego procesu oraz okoliczności dotyczących oskarżonej, tj. choćby jej długiego doświadczenia zawodowego już w czasie sporządzania przedmiotowego operatu szacunkowego oraz posiadania przez nią wykształcenia wyższego III stopnia, pozwala zaś na przyjęcie, że D. S. wybierając takie, a nie inne nieruchomości (niepodobne ze względu na ich powierzchnię, przeznaczenie czy ze względu na posiadanie wydanej decyzji środowiskowej) działała w pełni świadomie i ze względu na posiadane kompetencje co najmniej godziła się na to, że w wyniku zbudowania właśnie takiej bazy nieruchomości do porównania doprowadzi do uzyskania niezgodnego z rzeczywistością efektu wyceny.

Za chybiony należało uznać w tym kontekście podnoszony przez obronę argument,

że oskarżona nie mogła wybrać innych nieruchomości do porównania ze względu na nietypowy charakter nieruchomości wycenianej oraz ograniczenia rynku lokalnego. Oskarżona i jej obrońca wskazywali, że intencją MPO był zakup nieruchomości w okolicach W.,

a nie np. na zachodniej ścianie Polski, w związku z czym D. S. nie mogła wybrać położnej tam nieruchomości do porównania. Argumentacja taka była – w ocenie Sądu – zupełnie chybiona, ale trudno stwierdzić czy jej lansowanie wynikało z niezrozumienia istoty problemu, czy z chęci „rozmycia” obrazu sprawy. Do kwestii tej odnosili się biegli, wskazując, że w razie braku na rynku lokalnym nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej możliwe jest poszerzenie obszaru poszukiwań na rynek regionalny, krajowy,

a nawet międzynarodowy. Dla prawidłowego zastosowania metody porównawczej konieczne jest bowiem dobranie do porównania nieruchomości podobnych pod względem istotnych cech do nieruchomości wycenianej, czego oskarżona nie zrobiła. Sam fakt, że oskarżona dobrałaby do porównania nieruchomości położone np. w okolicach S. czy O. nie wskazywałby bowiem na to, że MPO powinno kupić nieruchomość położoną w takiej lokalizacji, ale po prostu pozwoliłoby na prawidłowe dokonanie wyceny nieruchomości w Z. przy zastosowaniu odpowiednich współczynników korygujących. Jest to – zdaniem Sądu – oczywista kwestia,

która nie wymaga dla jej zrozumienia daleko idących wiadomości specjalnych.

D. S. dopuściła się także świadomie uchybienia polegającego na nieprawidłowym ustaleniu przeznaczenia działki nr(...). Było to działanie w pełni świadome ze strony oskarżonej, na co wskazuje nie tylko specyfika czynności polegających na ustaleniu

i opisaniu przeznaczenia nieruchomości, ale także treść jej wyjaśnień. Okoliczność popełnienia tego uchybienia jest przy tym o tyle istotna, że spowodowała niezgodne z rzeczywistym stanem faktycznym i prawnym podanie nieprawdy w operacie szacunkowym co do przeznaczenia tej nieruchomości, ale także w konsekwencji spowodowała nieprawidłowe dokonanie wyceny działki nr(...) a ostatecznie całej nieruchomości w Z.. Nie do zaakceptowania jest przy tym stanowisko oskarżonej, że opis i wyliczenia dotyczące działki nr (...) pozostawały nieistotne

z punktu widzenia powierzchni całej wycenianej nieruchomości. Na zaakceptowanie takiego stanowiska nie pozwala specyfika dokumentu jakim jest operat szacunkowy, która przejawia się w tym, że sporządzenie takiego dokumentu jest ściśle sformalizowane (kwestię jego sporządzenia reguluje ustawa z 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązujące w dacie sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego rozporządzenie Rady Ministrów z 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) oraz w tym, że jest to (a przynajmniej powinien być) dokument cieszący się zaufaniem publicznym. Nie można oczywiście zaprzeczyć, że działka nr (...) stanowi jedynie niewielką część całej wycenianej nieruchomości, ale pozostaje to bez znaczenia dla oceny prawidłowości i zgodności z prawem działania oskarżonej.

Także kolejne wskazane przez biegłych uchybienia, tj. zastosowanie błędnej i niemieszczącej się w uregulowaniach prawnych metodyki wyceny polegającej na odrębnym określeniu wartości gruntu, budowli i decyzji środowiskowej oraz błędy w zakresie zastosowania metody porównywania parami należało uznać – w ocenie Sądu – za uchybienia popełnione przez D. S. umyślnie. Oskarżona wielokrotnie powoływała się w swoich wyjaśnieniach na przyjęte przez siebie kryteria „celowości”, które miały w jej ocenie usprawiedliwiać poczynione przez nią odstępstwa od przeprowadzenia zgodnego z metodyką procesu szacowania (do tej okoliczności Sąd odnosił się szerzej we wcześniejszej części uzasadnienia). W myśl opinii biegłych oskarżona posługiwała się „autorską” metodyką,

która jednak pozostawała w sprzeczności z obowiązującymi przepisami. Takie postępowanie oskarżonej, na co wskazują także jej wyjaśnienia, przy uwzględnieniu wiedzy i doświadczenia D. S. stanowiły przejaw jej umyślnego działania, a nie „jedynie” rezultat niedbalstwa.

Raz jeszcze Sąd chciałby podkreślić, że uchybienia, których dopuściła się oskarżona nie mogą być uznane „jedynie” za przejaw niechlujstwa lub nierzetelności. Rodzaj popełnionych przez D. S. uchybień wskazuje bowiem na to, że nie doszło do nich

w wyniku omyłki czy roztargnienia jak może się to zdarzyć np. w przypadku błędów obliczeniowych, ale w wyniku świadomego procesu intelektualnego. Zwrócić można przy tym uwagę na słowa oskarżonej, która wskazała, że dzisiaj operat ten sporządziłaby pod pewnymi względami inaczej (k. 3966v).

Uchybienia popełnione przez D. S. doprowadziły, co oczywiste,

do nieprawidłowego oszacowania wartości nieruchomości. Skoro bowiem oskarżona opierała się na nieadekwatnych cenach jednostkowych przy swoich obliczeniach (nieadekwatność ta wynikała z uwzględnienia cen nieruchomości niepodobnych), to doprowadziło to do błędnego efektu wyceny.

Sąd chciałby przy tym wskazać, mając na uwadze cytowany wyżej pogląd Sądu Apelacyjnego

w Białymstoku, że okolicznością mającą znaczenie prawne i istotną z punktu widzenia odbiorcy operatu szacunkowego jest nie tylko wskazana w nim obliczona przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości, ale okolicznościami takimi są także informacje dotyczące stanu prawnego

i faktycznego nieruchomości. Zasady doświadczenia życiowego wskazują bowiem na to,

że właściciele nieruchomości lub osoby myślące o ich zakupie czerpią z operatów szacunkowych informacje nie tylko o ich wartości, ale także o ich cechach faktycznych

i prawnych (np. przeznaczenie nieruchomości, powierzchnia, stan prawny). Operat przygotowany przez oskarżoną zawierał tym czasem uchybienia także w tym zakresie, o czym mowa już była powyżej.

Sam fakt, że wskazana w operacie szacunkowym sporządzonym przez oskarżoną wartość nieruchomości nie była bezwzględnie wiążąca dla MPO nie przesądza o tym, że zachowanie oskarżonej nie realizowało znamion przestępstwa z art. 271 § 1 k.k. Sąd powoływał już wyżej poglądy orzecznictwa, zgodnie z którymi dla zrealizowania tych znamion nie jest konieczne wykorzystanie dokumentu w obrocie. W realiach niniejszej sprawy dokument ten, choć nie ustanawiał dla MPO „sztywnej” ceny zakupu, to jednak miał istotne znaczenie,

bo obowiązujące przepisy wymagały od spółki dysponowania stosownym operatem szacunkowym, a ponadto operat ten wyznaczał dla MPO maksymalną możliwą do przyjęcia

w toku negocjacji cenę zakupu. Niewątpliwie zatem poświadczone przez D. S. w operacie szacunkowym okoliczności miały znaczenie prawne.

Już tylko powyższe okoliczności pozwoliły – w ocenie Sądu – na przyjęcie, że D. S. dopuściła się przypisanego jej w punkcie I sentencji wyroku przestępstwa z art. 271 § 1 k.k.

Sąd chciałby jednak w tym miejscu odnieść się jeszcze do innego uchybienia, którego dopuściła się oskarżona, które to jednak uchybienie, choć miało istotny charakter, mogło wynikać „jedynie” z niedbalstwa.

Chodzi bowiem o błąd rachunkowy, którego dopuściła się D. S., uwzględniając dziesięciokrotnie wyższą niż prawidłowa cenę jednostkową jednej z trzech przyjętych ostatecznie do porównania nieruchomości, co skutkowało nieprawidłowym określeniem wartości nieruchomości wycenianej poprzez jej zawyżenie o kwotę około 12.000.000 milionów złotych (takie obliczenie jest wynikiem podstawienia do tabel obliczeniowych prawidłowej wartości).

Choć biegły B. Z. wskazał, że już sam ten błąd dyskwalifikował przedmiotowy operat szacunkowy, to jednak ze względu na naturę tego uchybienia nie mogło być ono traktowane z całą pełnością jako umyślne działanie oskarżonej.

Niemniej jednak popełnienie przez rzeczoznawcę powyższego uchybienia przy uwzględnieniu rodzaju i sumy uchybień będących podstawą przypisania jej odpowiedzialności za przestępstwo

z art. 271 § 1 k.k. świadczy o rażąco nieprawidłowym sporządzeniu przedmiotowego operatu szacunkowego.

Warunkowe umorzenie postępowania

Punkt I wyroku

D. S.

Mając jednak na uwadze całokształt okoliczności sprawy, Sąd rozważał zasadność zastosowania wobec D. S. instytucji warunkowego umorzenia postępowania.

By możliwe było jej zastosowanie, konieczne jest łączne spełnienie poniższych warunków:

•

wina sprawcy i społeczna szkodliwość czynu nie są oceniane jako znaczne;

•

brak jest wątpliwości co do okoliczności popełnienia czynu;

•

sprawca dotychczas nie był karany za przestępstwo umyślne;

•

postawa sprawcy, jego właściwości i warunki osobiste oraz dotychczasowy sposób życia uzasadniają przypuszczenie, że pomimo umorzenia postępowania będzie przestrzegał porządku prawnego, a w szczególności nie popełni przestępstwa;

•

występek jest zagrożony karą do 5 lat pozbawienia wolności.

Mając na uwadze powyższe wskazać trzeba, że w stosunku do oskarżonej spełnione zostały formalne przesłanki warunkowego umorzenia postępowania. Występek z art. 271 § 1 k.k. zagrożony jest bowiem karą nieprzekraczającą 5 lat pozbawienia wolności, zaś D. S. nie była dotychczas karna za przestępstwa umyślne (k. 3970).

Dodatkowo okoliczności popełnienia przedmiotowego czynu nie budzą – zdaniem Sądu – wątpliwości. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy wskazuje bowiem jasno, o czym mowa była już powyżej, że zachowanie oskarżonej wypełniło znamiona przestępstwa art. 271 § 1 k.k.

W dalszej części zauważyć trzeba, że by zastosowanie warunkowego umorzenia postępowania było możliwe, konieczne jest, aby zarówno stopień społecznej szkodliwości czynu, jak i stopień winy nie były znaczne. Należy przy tym pamiętać, na co trafnie zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny w Katowicach, że choć ustawa posługuje się sformułowaniem „wina i społeczna szkodliwość czynu nie są znaczne” nie wynika, że ich stopień ma być nieznaczny. Sformułowanie to obejmuje bowiem swoim zakresem także przypadki

o „średnim” stopniu winy i społecznej szkodliwości czynu (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 30 marca 2005 roku, sygn. akt II AKa 50/05).

Biorąc pod uwagę powyższe, ale także całokształt okoliczności podmiotowych

i przedmiotowych niniejszej sprawy, Sąd doszedł do przekonania, że stopień winy oskarżonej i stopień społecznej szkodliwości popełnionego przez nią czynu nie przekraczają „średniego” ich poziomu.

Co prawda oskarżona formalnie nie przyznała się do popełnienia zarzuconego jej czynu,

to jednak nie zaprzeczała samemu faktowi sporządzenia przedmiotowego operatu szacunkowego oraz nie negowała faktu, że zostały w nim popełnione określone uchybienia. Oskarżona nie była także dotychczas karana, co przy uwzględnieniu jej wieku jest istotną okolicznością łagodzącą. D. S. wiedzie przy tym ustabilizowane życie osobiste i zawodowe.

Choć zachowanie oskarżonej niewątpliwie naruszyło chronione przepisem art. 271 § 1 k.k. dobra prawne, to jednak ze względu na całokształt okoliczności przedmiotowej sprawy, zasadne było przyjęcie, że stopień społecznej szkodliwości przypisanego D. S. czynu nie jest znaczny. Odniesienie rodzajowe naruszonego dobra do ogólnego katalogu dóbr chronionych prawem pozwala przyjąć, że w ich hierarchii – jeżeli jako kryterium przyjąć intensywność ustalonej przez ustawodawcę reakcji prawnokarnej – nie zajmuje ono pierwszorzędnej pozycji. Oskarżona nie naruszyła także swoim zachowaniem dóbr najcenniejszych – życia i zdrowia. D. S. działała przy tym z zamiarem ewentualnym. Oskarżoną nie kierowała także żadna naganna motywacja.

Co także istotne przedmiotowe zdarzenie miało charakter incydentalny w życiu oskarżonej, która nie tylko nie była karana za popełnienie przestępstwa, ale również nie była karana dyscyplinarnie pomimo wieloletniego wykonywania zawodu. Oskarżona przedstawiała również w toku postępowania wystawiane jej przez klientów referencje. Nie bez znaczenia pozostaje również okoliczność, że od czasu popełnienia przedmiotowego przestępstwa upłynęło kilkanaście lat, w trakcie których nie pojawiły się kolejne zastrzeżenia do pracy D. S..

Biorąc zatem pod uwagę całokształt okoliczności niniejszej sprawy Sąd uznał, że istnieje wobec oskarżonej pozytywna prognoza kryminologiczna. Jak przy tym trafnie zauważa się w doktrynie, podstawą zastosowania warunkowego umorzenia postępowania jest pozytywna prognoza kryminologiczna, której treścią jest przypuszczenie, że pomimo umorzenia postępowania sprawca będzie przestrzegał porządku prawnego, w szczególności nie popełni przestępstwa. Nie można utożsamiać pojęcia przypuszczenia z pojęciem przekonania, albowiem ustawodawca posługuje się obydwoma terminami w k.k. (…) Zastosowanie warunkowego umorzenia postępowania nie wymaga zatem prawdopodobieństwa graniczącego z pewnością co do tego, że sprawca nie wróci na drogę przestępstwa. Wydaje się, że wystarczające jest, aby prawdopodobieństwo niepowrotu na drogę przestępstwa było wyższe niż ryzyko recydywy. Dalej idące wymagania nie znajdują oparcia w ustawie

i stanowią nieuzasadnioną wykładnię na niekorzyść sprawcy (Królikowski M. (red.), Zawłocki R. (red.), Kodeks karny. Część ogólna. Tom II. Komentarz do art. 32–116).

Oznacza to, co Sąd chciałaby szczególnie podkreślić, że instytucja warunkowego umorzenia postępowania nie jest przeznaczona dla jednostek wybitnych, wyróżniających się

w społeczeństwie w sposób szczególnie pozytywny, ale (przy spełnieniu pozostałych przesłanek) dla osób o postawie typowej, a przy tym nienaruszających porządku prawnego w sposób naganny, gdyż w przypadku właśnie takich osób istnieją uzasadnione podstawy,

by prognozować, że będą one przestrzegać w przyszłości porządku prawnego, a tym samym cele postępowania karnego zostaną spełnione. Taka właśnie sytuacja miała miejsce

w przedmiotowej sprawie.

Wskazane okoliczności, a także fakt, że oskarżona brała aktywny udział w przedmiotowym postępowaniu przemawiają – zdaniem Sądu – za przyjęciem, że postawa D. S. chwili wyrokowania w niniejszej sprawie pozwala na uznanie,

że istnieje wobec niej uzasadnione przypuszczenie, że pomimo warunkowego umorzenia postępowania będzie przestrzegała porządku prawnego.

Z tych względów Sąd uznał zastosowanie instytucji warunkowego umorzenia postępowania wobec oskarżonego jako możliwe i zasadne.

Kary, środki karne, przepadek, środki kompensacyjne i środki związane z poddaniem sprawcy próbie

D.

J. - S.

Punkt I wyroku, czyn I

Warunkowe umorzenie postępowania na okres próby 2 lat.

Warunkowe umorzenie następuje na okres próby, który wynosi od roku do trzech lat

i biegnie od uprawomocnienia się orzeczenia (art. 67 § 1 k.k.).

Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy

w uzasadnieniu wyroku z 14 stycznia 2014 roku, sygn. akt IV KK 275/13

instytucja warunkowego umorzenia postępowania jest zaliczana do środków związanych

z poddaniem sprawcy próbie. Ten środek orzekany jest na okres próby, w trakcie której sprawdzana jest trafność prognozy kryminologicznej, będącej jedną

z przesłanek tego rodzaju orzeczenia.

W niniejszej sprawie Sąd wziął pod uwagę całokształt jej okoliczności, w tym przede wszystkim właściwości i warunki osobiste sprawcy i uznał, że adekwatnym do w/w będzie okres próby wynoszący 2 lata. Jest to bowiem czas, który pozwoli na wychowawcze oddziaływanie na oskarżoną oraz zweryfikowanie czy przyjęta

w odniesieniu do niego pozytywna prognoza kryminologiczna jest słuszna.

Punkt II wyroku, czyn I

Na podstawie art. 67 § 3 k.k. i art. 43a § 1 k.k. Sąd orzekł wobec oskarżonej obowiązek zapłaty kwoty 5.000 zł tytułem świadczenia pieniężnego na rzecz Funduszu Pomocy Pokrzywdzonym oraz Pomocy Postpenitencjarnej.

Powyższa kwota pozostaje – w ocenie Sądu – adekwatna do całokształtu okoliczności niniejszej sprawy. Konieczność zapłacenia świadczenia pieniężnego będzie przy tym stanowiła dla oskarżonej realną dolegliwość związaną z zapadłym orzeczeniem.

Ustalona kwota świadczenia pieniężnego uwzględnia z jednej strony okoliczności podmiotowe i przedmiotowe związane

z popełnionym przestępstwem, a z drugiej strony okoliczności związane z sytuacją majątkową i osobistą oskarżonej.

Inne rozstrzygnięcia zawarte w wyroku

-

-

-

-

Inne zagadnienia

Jak wskazano już w punkcie 3. uzasadnienia sposób sporządzenia przez oskarżoną operatu szacunkowego niewątpliwe skutkował nieprawidłowym oszacowaniem wartości nieruchomości.

Sąd chciałby przy tym zwrócić uwagę na brzmienie art. 157 ustawy z 21 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z ust. 1 tegoż artykułu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie natomiast z ust. 2 cytowanego przepisu sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego,

o którym mowa w ust. 1.

Przytoczona powyżej regulacja nie pozwalała – w ocenie Sądu – na weryfikowanie poprawności działania oskarżonej poprzez przeprowadzenie dowodów wnioskowanych przez obronę,

a polegających na przesłuchaniu innych rzeczoznawców majątkowych.

Dodatkowo w myśl zasad regulujących sporządzanie opinii przez arbitrów z organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, są oni powołani do oceny prawidł